申报企业：招商(shāng)蛇口、绿城中國(guó)、上海地产

 

摘要：弘安里，位于上海虹口區(qū)“北外滩”，作為(wèi)上海市第二批历史风貌保护街(jiē)坊之一，是虹口區(qū)旧改體(tǐ)量最大的单體(tǐ)地块，项目占地面积约3.7万㎡。本项目是在2017年以后“留改拆并举、以保留保护為(wèi)主”的上海旧改新(xīn)阶段的背景下进行的，并随着虹口區(qū)“北外滩”的加速开发应运而生。

弘安里在加强保护传承的同时，重视旧里的活化利用(yòng)，将历史风貌保护与城市发展、现代人的居住需求有(yǒu)机结合，探索历史文(wén)化风貌保护的新(xīn)路径。通过保留修缮、保留改造、更新(xīn)改建等多(duō)种更新(xīn)方式，弘安里新(xīn)生了121栋石库门历史风貌住宅，打造出上海内环内罕有(yǒu)的低密度里弄风貌别墅區(qū)。例如，在居住空间上，一改原有(yǒu)旧里的“長(cháng)进深、天井式”布局，优化為(wèi)“合院式、大面宽”布局；在历史建筑保护上，不仅通过旧料新(xīn)艺、一栋一策、史实溯源予以保留改造，还通过新(xīn)料旧艺、美學(xué)格调、引经据典进行了更新(xīn)改建；在景观打造上，充分(fēn)从海派洋房的历史记忆入手，打造雅集六境、风华四艺、画境八园等多(duō)个主题景观。

项目成效可(kě)总结為(wèi)三点：其一是走通了新(xīn)阶段下“市區(qū)联手、政企合作、以區(qū)為(wèi)主”的旧改新(xīn)机制。即功能(néng)性國(guó)有(yǒu)企业作為(wèi)全市统一的旧區(qū)改造功能(néng)性平台，与區(qū)政府合作，参与旧區(qū)改造，后续的二级开发则由二级开发商(shāng)进行。项目相比传统模式周期大大压缩，成為(wèi)新(xīn)一轮旧改全面提速的缩影。其二是整合行业一流资源，集结了众多(duō)实力派开发商(shāng)及专业团队等行业领军者。招商(shāng)蛇口、绿城中國(guó)、上海地产强强联手，邀请了诸多(duō)行业领军设计团队，聘请华建上海院和专业施工单位共同打造。项目因此最终成為(wèi)虹口區(qū)留改拆风貌保护示范项目。其三是走通了石库门+现代居住功能(néng)的城市更新(xīn)新(xīn)实践。不同于惯有(yǒu)的居住功能(néng)转变商(shāng)业功能(néng)，弘安里是保留居住功能(néng)的石库门改造，探索出了石库门+现代居住功能(néng)的城市更新(xīn)新(xīn)路径。

 

（一）项目概况

弘安里原址虹口17街(jiē)坊，属于虹口區(qū)四川北路街(jiē)道，东至江西北路，南至海宁路，西至河南北路，北至武进路。17街(jiē)坊涉及二级旧里以下房屋约5.6万平方米，居民(mín)超3000户，是虹口區(qū)旧改體(tǐ)量最大的单體(tǐ)地块。同时17街(jiē)坊也是上海市第二批历史风貌保护街(jiē)坊之一、以及二级风貌保护建筑，沉淀了丰富的城市文(wén)化与记忆。

上海的城市更新(xīn)是从旧區(qū)改造开始的，至今已经经过了30多(duō)年的发展。上海市旧區(qū)改造（后简称“旧改”）模式经历了波澜壮阔的三个主要阶段，而弘安里项目则是在2017年以后“留改拆并举、以保留保护為(wèi)主”的上海旧改新(xīn)阶段的背景下进行的。

第一阶段（1992-2000年）：“拆旧建新(xīn)”的危棚简屋改造。1992年上海市第六次党代会要求把旧區(qū)改造、改善居住的起点，落在结构简陋、环境最差的危棚简屋上，提出“到本世纪末完成市區(qū)365万平方米危棚简屋改造（简称‘365’危棚简屋）”的目标，由此拉开了上海中心城區(qū)大规模旧改的序幕。

第二阶段（2001-2016年）：“拆改留并举”的成片二级旧里以下房屋改造。“十五”期间（2001-2005年），上海实施重点针对成片二级旧里以下房屋的新(xīn)一轮旧區(qū)改造，按照“政府扶持、市场运作、市民(mín)参与、有(yǒu)偿改善”原则，实行以货币安置為(wèi)主的动迁政策和“拆改留并举”的改造方式，共改造二级旧里以下房屋700万平方米，受益居民(mín)36.6万户。“十一五”期间（2006-2010年），按照“政府主导、土地储备”原则，探索以土地储备為(wèi)主要方式的旧區(qū)改造，共改造房屋343万平方米，受益居民(mín)28.1万户。“十二五”期间和“十三五”前期，旧區(qū)改造从“拆迁”到“征收”，上海及时调整體(tǐ)制机制，实现平稳过渡，同时继续实施市、區(qū)联手改造，土地储备中心和有(yǒu)关國(guó)企积极参与重点地區(qū)旧改，共改造房屋406万平方米，受益居民(mín)15万户。

图1：弘安里项目效果图

第三阶段（2017年至今）：“留改拆并举、以保留保护為(wèi)主”的成片历史街(jiē)區(qū)更新(xīn)。上海面临既要加大力度保护历史建筑和风貌、又(yòu)要抓紧收官成片二级旧里以下房屋改造的压力，尤其是需要尽快解决手拎马桶家庭居住困难等问题。同时，还面临政策法规调整、管理(lǐ)體(tǐ)制变化、融资管理(lǐ)收紧等因素影响。在关键的成片旧改收官这五年，上海旧改“走出了新(xīn)路子、跑出了加速度”，一大批以保留保护為(wèi)主的旧區(qū)改造项目顺利推进，累计实施改造328万平方米，16.5万户居民(mín)受益。

位于虹口區(qū) “北外滩”的上海·弘安里项目还是在北外滩加速开发的背景下应运而生。上海市虹口區(qū)被誉為(wèi)海派文(wén)化的发祥地，先进文(wén)化的策源地，文(wén)化名人的聚集地，被称作“最上海”的區(qū)域。近年来，随着北外滩的开发建设和旧區(qū)改造，虹口區(qū)正在加快重大工程和基础设施建设。根据上海规划资源披露，“北外滩”总面积约4平方公里，陆域面积3.3平方公里，将打造成与外滩和陆家嘴错位联动、居职相融、孵化创新(xīn)思维的新(xīn)时代顶级中央活动區(qū)，汇聚现代化國(guó)际大都市核心发展要素的世界级会客厅，以及全球超大城市精细化管理(lǐ)的典型示范區(qū)。

17街(jiē)坊房屋大多(duō)建造于1912年-1936年，是砖木(mù结构的二级以下旧里。由于建造年代久遠(yuǎn)，房屋破旧，存在很(hěn)大安全隐患。2016年，根据《关于确认虹口區(qū) 17 街(jiē)坊旧城區(qū)改建房屋征收范围的函》（沪旧改认〔2016〕17 号），虹口區(qū)17街(jiē)坊项目列入上海市旧城區(qū)改建房屋征收范围。2017年9月，上海市政府公布虹口區(qū)17街(jiē)坊為(wèi)“上海市第二批风貌保护街(jiē)坊”，要求成街(jiē)坊保护。2018年，根据《关于印发<上海市旧區(qū)改造项目实施流程(试行)>的通知》（沪旧改发〔2018〕2号），该项目纳入國(guó)家的棚户區(qū)改造范围。2019年5月，17街(jiē)坊启动二轮征收、做出征收决定。2020年9月，该地块成功收尾交地。

项目地块名称為(wèi)虹口區(qū)四川北路街(jiē)道HK193-02、HK193-03（地下部分(fēn)），规划用(yòng)地性质為(wèi)住宅，与另一幅地块（北外滩街(jiē)道HK300-02、HK300-03（地下部分(fēn)），规划用(yòng)地性质為(wèi)商(shāng)办、餐饮旅游业）打包挂牌，程序上是以一幅國(guó)有(yǒu)建设用(yòng)地使用(yòng)权出让。

表1：弘安里项目地块信息汇总

地块信息	内容
四至范围	四川北路街(jiē)道HK193-02、HK193-03（地下部分(fēn)）地块：东至江西北路、南至海宁路、西至河南北路、北至武进路。
土地面积	出让面积77647.9平方米。其中，地上宗地面积為(wèi)37334.1平方米；地下水平投影占地面积40313.8平方米。
规划用(yòng)地性质	住宅
容积率	1.1

图2：弘安里项目地块示意图

2021年2月，上海地产、虹房集团和上海北外滩（下称“上海地产联合體(tǐ)”）以111.35亿元摘得本项目地块及打包地块，成立了项目公司。2021年8月，17街(jiē)坊项目公司启动股权转让，成為(wèi)首个通过上海市土地交易市场和上海联交所“场所联动”招商(shāng)股转工作机制的地块。经现场公证，加权汇总规划实施方案评审得分(fēn)和竞价得分(fēn)，上海地产联合體(tǐ)将本地块所属项目公司的80%股权及40.6亿元债权以42.2亿元出让给了招商(shāng)蛇口、绿城中國(guó)等房企联合體(tǐ)（下称“招商(shāng)蛇口联合體(tǐ)”），其中招商(shāng)蛇口的持股比例分(fēn)别為(wèi)51%。招商(shāng)蛇口联合體(tǐ)的报价不是最贵的，但是它提供了最好的开发方案，在专家评审中的得分(fēn)排名第一。17街(jiē)坊的开发方向，是最大程度保留文(wén)脉，留存石库门肌理(lǐ)，并注入现代使用(yòng)功能(néng)。2023年3月，上海弘安里项目住宅部分(fēn)正式对外亮相。

（二）做法经验

弘安里按照上海城市更新(xīn)发展方案的指引，在遵循“留改拆并举、以保留保护為(wèi)主”原则的前提下，给出了自己的改造方案：加强保护传承的同时，重视旧里的活化利用(yòng)，将历史风貌保护与城市发展、现代人的居住需求有(yǒu)机结合，探索历史文(wén)化风貌保护的新(xīn)路径。通过保留修缮、保留改造、更新(xīn)改建等多(duō)种更新(xīn)方式，弘安里新(xīn)生了121栋石库门历史风貌住宅，打造出上海内环内罕有(yǒu)的低密度里弄风貌别墅區(qū)。完整延续海派居住文(wén)化的同时，注重地下空间充分(fēn)挖掘潜力。在工程层面克服10号線(xiàn)地铁穿行带来的振动、噪音等影响，容入車(chē)库和地下室，户型设计也更加丰富，以此满足更加多(duō)样化的家庭结构需求。

1、建筑设计：保留原始的肌理(lǐ)布局，不断优化為(wèi)多(duō)种石库门风貌的6个组团

具體(tǐ)来说，招商(shāng)蛇口联合體(tǐ)尊重场地的记忆与肌理(lǐ)，保留里弄间“行列式”的肌理(lǐ)布局，原始主、支弄的形态和组团特征，同时根据现代人的生活需求，优化為(wèi)6个新(xīn)组团。溯源旧址建筑风貌，运用(yòng)近10种立面工艺技法，再现Artdeco、早期石库门、后期石库门、新(xīn)式里弄、沿街(jiē)中式5大建筑立面风格，呈现组团建筑风貌的丰富性。同时通过精选老砖、新(xīn)砖，打造项目石库门风格样板墙，对外立面效果进行深入研究，以确保后期项目的立面效果。

图3：弘安里项目效果图

2、产品打造：精雕细琢，保证了现代高品质居住體(tǐ)验

项目邀请W-Desgin无间设计、CCD先锋探索生活美學(xué)设计，打造建筑面积约213㎡-496㎡，以3-4房為(wèi)主的，有(yǒu)天、有(yǒu)地、有(yǒu)院的里弄住宅。在材料上，采取外立面新(xīn)砖和老砖结合，屋顶采用(yòng)新(xīn)瓦和老瓦搭配，专家团队把关。选择國(guó)际知名系统窗和天窗品牌，保证客户高品质居住體(tǐ)验。在私密性上，项目地下室通过双墙设计达到减振目的，地上每户分(fēn)户墙也均為(wèi)双墙设计，保证每户的私密性及隔音效果。在景观庭院上，院墙均采用(yòng)实體(tǐ)围墙，约3.6和4.5米等多(duō)种高度，保证私密性的同时，还原上海里弄的经典庭院生活。在地铁减振上，针对地块部分(fēn)區(qū)域地铁下穿的情况，项目选择國(guó)际知名减振设备单位GERB负责项目减振，采用(yòng)与上海音乐學(xué)院同产品类型的减振设备，保障最终居住的舒适度和静谧性。

3、居住空间：一改“長(cháng)进深、天井式”布局，优化為(wèi)“合院式、大面宽”布局

项目最大可(kě)能(néng)的打造大开间、短进深的空间布局，满足现代人对通风采光的需求，部分(fēn)定制落地窗，大面积的窗墙比，进一步提升居住舒适性。部分(fēn)户型还巧妙地增设南院，预留可(kě)供自身需求和喜好自由创造的功能(néng)空间。

4、历史建筑保护：保留改造+更新(xīn)改建相结合

值得一提的是，针对和乐里南二弄老宅，项目团队将3幢历保建筑组团整體(tǐ)平移近100米。在原址拓展出地下空间，容入車(chē)库和地下室，完善现代居住功能(néng)后移回原址，赋予百年老宅新(xīn)生。

图4：弘安里项目效果图

5、景观打造：打造雅集六境、风华四艺、画境八园等多(duō)个主题景观

例如，提纯海派符号，选植上海洋房经典花(huā)卉，营造富有(yǒu)层次与移步换景的精致园林，构建巷弄与繁花(huā)的诗意画境，呈现“巷弄·繁花(huā)里”，营造出“城市烟火与自有(yǒu)天地并栖，里弄记忆与高端生活共享”的生活氛围。并规划有(yǒu)满足高净值人群社交圈层需求的多(duō)功能(néng)会所，配置恒温泳池、健身、瑜伽、多(duō)功能(néng)厅等，為(wèi)居者营造一处跨越时空的先锋社交舞台。

（三）项目成效

1、走通了新(xīn)阶段下“市區(qū)联手、政企合作、以區(qū)為(wèi)主”的旧改新(xīn)机制

2019年开始上海探索“市區(qū)联手、政企合作、以區(qū)為(wèi)主”旧改新(xīn)机制。新(xīn)机制的核心就是功能(néng)性國(guó)有(yǒu)企业参与旧區(qū)改造。这个功能(néng)性國(guó)有(yǒu)企业当前就是上海地产（集团）有(yǒu)限公司，并加挂上海市城市更新(xīn)中心牌子，作為(wèi)全市统一的旧區(qū)改造功能(néng)性平台，具體(tǐ)推进旧區(qū)改造、旧住房改造、城中村改造及其他(tā)城市更新(xīn)项目的实施。弘安里就是首批4幅试点地块之一，上海地产与虹口區(qū)政府签定旧區(qū)改造合作协议，由上海地产与區(qū)属國(guó)企成立的合资项目公司在旧改地块中，仍保留一定股权。上海地产集团不参与后续开发，但仍承担总控的角色，从规划、设计、施工、投资到运营，全流程把控，避免合作的开发单位无序开发。探索新(xīn)机制以来，该项目旧改工作不断提速，已跑出多(duō)项全市第一：征收收尾工作耗时仅16个月，创上海旧改项目征收速度新(xīn)记录；第一个按照风貌保护管理(lǐ)要求，获得控规调整批复的地块；第一个实施旧改地块、资源地块组合出让的项目。相比传统模式周期大大压缩，成為(wèi)新(xīn)一轮旧改全面提速的缩影。

图5：虹口城市更新(xīn)建设发展有(yǒu)限公司股权结构图

后续的二级开发则由招商(shāng)蛇口联合體(tǐ)二级开发商(shāng)进行。一方面是由于资金压力，旧改资金总量巨大，单靠一家企业运作，难以為(wèi)继；另一方面，旧改二级开发对开发商(shāng)的运营能(néng)力、产业规划、发掘旧區(qū)文(wén)化底蕴等有(yǒu)较高的综合要求，术业有(yǒu)专攻。于是，就有(yǒu)了弘安里项目转让项目公司 80%股权。最终，由招商(shāng)蛇口、绿城中國(guó)、上海地产三强联手，负责项目开发建设，共筑上海城市更新(xīn)里程碑级作品。

2、走通了整合行业一流资源、成就文(wén)保级示范项目之路

弘安里项目由招商(shāng)蛇口、绿城中國(guó)、上海地产三强联手。在产品打磨和规划方面，项目邀请了诸多(duō)行业领军设计团队，诸如goa大象设计、蓝颂设计、W.DESIGN无间设计、CCD等，同时聘请曾修缮过中共一大会址、张园等历保建筑的华建上海院和专业施工单位共同打造，力求精良。通过保护修缮、保留改造、更新(xīn)改建等手法匠心营造。弘安里的每一栋建筑，都是一段历史。為(wèi)了最大程度地保护风貌，施工方在前期工作中注重挖掘其中的历史故事，以尊重历史為(wèi)原则，通过百米平移、匠心优化、悉心更新(xīn)等手法在保护的基础上修缮这些“宝贝”。通过全面检测、仿真分(fēn)析、前沿工艺、分(fēn)區(qū)隔振等先进措施进行了地铁减振，以最大程度保护历史建筑风貌，保证产品的舒适性、静谧性。正是集结了众多(duō)实力派开发商(shāng)及专业团队等行业领军者，弘安里项目得以集思广益、博采众長(cháng)，最终成為(wèi)虹口區(qū)留改拆风貌保护示范项目，成就了上海城市更新(xīn)中的文(wén)保藏品级住宅项目。

3、走通了石库门+现代居住功能(néng)的城市更新(xīn)新(xīn)实践

上海城市更新(xīn)已经进入崭新(xīn)的阶段，处理(lǐ)好保护与更新(xīn)之间的关系，兼顾地區(qū)发展和风貌保护，显得尤為(wèi)重要。根据上海最新(xīn)发布的城市更新(xīn)行动方案，明确要坚持传承和彰显海派文(wén)化。石库门里弄作為(wèi)一种独特的城市民(mín)居建筑，具有(yǒu)唯一性，其历史价值、艺术价值和文(wén)化遗产价值不容忽视。弘安里将打造上海中心城區(qū)成规模的现代石库门建筑群，复原历史风貌，与城市文(wén)脉相延续。通过保护修缮、保留改造、更新(xīn)改建等多(duō)种方式，该项目肌理(lǐ)风貌被最大限度延续，保存旧址场所记忆的同时，保留石库门建筑的居住功能(néng)，打造上海内环内罕有(yǒu)的里弄风貌别墅區(qū)。不再是酒吧、咖啡馆、文(wén)化艺术空间或是潮流小(xiǎo)店(diàn)等商(shāng)业功能(néng)，历经100多(duō)年时光，石库门在迈向现代生活的过程中重新(xīn)拾起居住功能(néng)，以原汁原味的形态走出一条回归“初心”的更新(xīn)之路。弘安里石库门建筑群落结合时代需求，在為(wèi)现代人的居住本质服務(wù)的同时，传承海派文(wén)化，提升环境风貌，是一种现代人居住宅模式的城市更新(xīn)新(xīn)实践。

（四）小(xiǎo)结

弘安里作為(wèi)上海市第二批历史风貌保护街(jiē)坊，在更新(xīn)过程中，不仅尊重地块内行列式的里弄肌理(lǐ)与组团特征，还维持了沿街(jiē)城市界面的历史风貌，部分(fēn)建筑整體(tǐ)原址保留修缮。项目公司面对一系列复杂难题，秉承城市有(yǒu)机更新(xīn)理(lǐ)念，整合行业一流资源，采用(yòng)保护修缮、保留改造、更新(xīn)改建等多(duō)种建造手法，打造上海中心城區(qū)成规模的现代石库门建筑群。作為(wèi)“市區(qū)联手、政企合作、以區(qū)為(wèi)主”旧改新(xīn)机制的首批试点之一，弘安里走通了旧改新(xīn)机制，成為(wèi)新(xīn)一轮旧改全面提速的缩影。不同于惯有(yǒu)的居住功能(néng)转变商(shāng)业功能(néng)，弘安里是保留居住功能(néng)的石库门改造，探索出了石库门+现代居住功能(néng)的城市更新(xīn)新(xīn)路径。