（一）项目概况

光大安石虹桥中心位于上海長(cháng)宁區(qū)淞虹路377号，毗邻虹桥综合交通枢纽，是轨道交通2号線(xiàn)淞虹路站和26号線(xiàn)（规划）上盖。项目所在的上海虹桥临空园區(qū)，是我國(guó)华东地區(qū)第二个获批的國(guó)家级临空经济示范區(qū)，坚持“总部经济、虹桥门户”的发展定位，凭借大虹桥板块集聚众多(duō)企业总部的产业优势、一流的服務(wù)与支持创新(xīn)的商(shāng)務(wù)环境、完善的政策支持优势，临空园區(qū)已成為(wèi)上海的新(xīn)名片和國(guó)际商(shāng)務(wù)的承载地。

项目原址為(wèi)卜蜂莲花(huā)大卖场，于2014年闭店(diàn)。2014年该地块拟建设為(wèi)黄金交易市场，因原业主开发能(néng)力有(yǒu)限、负债较高，项目出现困境，多(duō)年处于停工状态。2017年底，光大安石通过股权交易收購(gòu)了该项目公司，以综合體(tǐ)的业态组合形式重新(xīn)规划，為(wèi)其定制了集合多(duō)元化办公、艺术街(jiē)區(qū)式購(gòu)物(wù)中心和配套公寓的一體(tǐ)化生活中心设计方案，并自建自营。改造后的光大安石虹桥中心由5栋写字楼和下沉式商(shāng)业广场围合而成，总建筑面积17万平方米，其中商(shāng)业面积6万平方米、办公面积7万平方米。项目已于2021年12月31日开业。开业两年来，项目已然成為(wèi)外接城市界面、内有(yǒu)乾坤的街(jiē)區(qū)式都市TOD综合體(tǐ),也是虹桥临空园區(qū)年轻白领、家庭文(wén)化體(tǐ)验欢聚的首选地。

图1：项目改造前后对比图

（二）做法经验

光大安石作為(wèi)跨境的不动产资产管理(lǐ)公司和中國(guó)房地产私募股权基金平台，通过建立多(duō)板块、全生命周期的资产管理(lǐ)能(néng)力，统筹贯彻“募投建管退的大资管”理(lǐ)念，并在不动产项目的各个方面及阶段加以落实，最大化地释放项目价值，打造出符合市场長(cháng)期发展需求的核心资产。落实到光大安石虹桥中心项目上，则主要體(tǐ)现在以下几点做法：

1、科(kē)學(xué)决策，精准定位為(wèi)项目价值实现奠定基础

项目利用(yòng)光大安石的资源和经验，基于宏观经济和房地产市场形势，以全产业链的视角对项目进行投资研判分(fēn)析。在投资前，精准定位，测算出未来几年的租金和项目运营成本等，综合考虑资金来源及融资方式等要素，判断出最适合的退出时机，并将价值评估结果进行数字化建模。比如，由于项目本身是困境资产，得益于光大安石兼具金融和开发管理(lǐ)背景经验，光大安石在背景调查、债权债務(wù)梳理(lǐ)、法務(wù)、财務(wù)等方面进行了充分(fēn)的评估和风险甄别，设计出最优的投资方案以解决项目相关方的利益诉求，以及获取项目融资支持。同时，依托团队内部风险决策體(tǐ)系，对项目投前、投中及投后进行宏观指导和风险把控。将本项目重新(xīn)定位為(wèi)長(cháng)宁西门户的新(xīn)地标，打造街(jiē)區(qū)式都市TOD综合體(tǐ)。

项目完成收購(gòu)后，签订了新(xīn)的土地出让合同并支付了土地出让金，提高了项目计容面积，将用(yòng)地性质从纯商(shāng)业调整為(wèi)办公和商(shāng)业，增加了局部层高，延長(cháng)了土地使用(yòng)年限，并且仅用(yòng)18个月就完成了城市更新(xīn)所有(yǒu)批复手续，為(wèi)项目价值的实现创造了良好的前提。

2、因地制宜，定制化打造融合多(duō)元业态、富有(yǒu)特色的综合體(tǐ)

城市更新(xīn)项目受體(tǐ)量、位置、资产既有(yǒu)条件等诸多(duō)因素的限制，光大安石跳出传统开发模式的条条框框，根据项目所处的地理(lǐ)位置、消费人群、城市能(néng)级、竞争力、资产形态、限制条件等，因地制宜考虑项目的开发运营模式，采取定制化的解题思路去打造每个项目。本项目所处的虹桥临空园區(qū)经过若干年发展，生活居住及商(shāng)務(wù)办公氛围已然非常成熟，地块周边三公里的在职居住人口超过10万，但周边商(shāng)业质量相对滞后，原开发方案的业态结构、建筑设计已经无法满足周边发展的现状需求。光大安石根据资产特点充分(fēn)挖掘其价值，為(wèi)其量身定制了集合多(duō)元化办公、艺术街(jiē)區(qū)式購(gòu)物(wù)中心和配套公寓的一體(tǐ)化生活中心设计方案，打造成融甲级办公、独栋办公、品质商(shāng)业、酒店(diàn)式公寓四大业态有(yǒu)机兼容的片區(qū)综合體(tǐ)。

在商(shāng)业空间塑造方面，光大安石在黄金交易市场楼盘的原始结构上重新(xīn)设计，在地下结构基本完工的情况下充分(fēn)利用(yòng)地下4万平方米的空间，打造出一个拥有(yǒu)超大下沉式露天广场的商(shāng)业體(tǐ)。借助南北内街(jiē)、下沉广场等空间的安排和链接，既有(yǒu)外部的围合，又(yòu)有(yǒu)内部的开放，融合了盒子購(gòu)物(wù)中心和开放街(jiē)區(qū)的优点。同时，项目还进行了商(shāng)业产品線(xiàn)重塑。光大安石商(shāng)业地产创设“大融城”品牌，并针对不同區(qū)位、不同體(tǐ)量、不同客群，建立多(duō)样化的产品線(xiàn)，本项目的商(shāng)业广场——長(cháng)宁ART PARK大融城，就是大融城品牌的一个全新(xīn)产品線(xiàn)的首发项目。其中“Art”是指将平淡日常焕活為(wèi)生活艺术，“Park”即室内外结合的建筑形态和公园氛围，Art与Park二者相结合致力于為(wèi)时尚年轻家庭和新(xīn)中产白领人群提供一个相遇、连接、发现和分(fēn)享的多(duō)维空间，以體(tǐ)验及品质為(wèi)项目核心内涵，為(wèi)新(xīn)时代消费族群构建无处不融合的消费场景。

在办公产品方面，定位為(wèi)定制化的企业总部，设有(yǒu)空中连廊、屋顶花(huā)园等丰富的空间层次，呈现多(duō)维办公场景。在酒店(diàn)式公寓产品方面，联合优秀合作方,引入全球知名酒店(diàn)运营商(shāng)雅诗阁旗下品牌馨乐庭服務(wù)公寓，探索人、空间与城市的有(yǒu)机连接和互动,营造独一无二的复合型品质生活體(tǐ)验。

图2：办公场景效果图（左）、酒店(diàn)式公寓实景图（右）

3、专业运营，精细化管理(lǐ)提升项目绩效及资产价值

基金公司过去更侧重投资能(néng)力，鲜有(yǒu)成熟的运营团队和可(kě)执行的投后管理(lǐ)经验。光大安石非常重视资产运营，在商(shāng)业地产运营领域，早在10年前即领先同行设立了自己的商(shāng)管公司，打造出商(shāng)业品牌“大融城”，坚持“重资产收購(gòu)+轻资产管理(lǐ)输出”模式，以“核心城市+區(qū)域聚焦”的策略布局全國(guó)，对投资项目展开主动开发和运营管理(lǐ)；在办公管理(lǐ)领域，2021年光大安石发布了WELLBEING资产管理(lǐ)服務(wù)體(tǐ)系，覆盖旗下写字楼管理(lǐ)领域，不仅為(wèi)入驻企业提供传统的办公空间及工作场景，也為(wèi)企业提供能(néng)够沟通、互动的办公生态，既在硬件上為(wèi)企业提供关注员工福祉、工作质量的建筑环境，又(yòu)在软件上為(wèi)企业提供一體(tǐ)化的装修、设计、行政、专业咨询服務(wù)，為(wèi)企业员工提供社交、差旅、文(wén)化服務(wù)。

光大安石虹桥中心项目自建自营自持，采取了主动开发和深度运营管理(lǐ)的方式，通过精细化的商(shāng)业运营手段，提升项目运营表现，进而释放资产价值。项目运营两年，目前整體(tǐ)出租率达到80%左右。具體(tǐ)来看，有(yǒu)以下四点：

一是，在商(shāng)业广场内采取局部自营。即推出四大自营主题空间，分(fēn)别是新(xīn)概念菜市集品牌“融美·市集”、精致美食街(jiē)區(qū)“融·食荟”、KOL BOX达人光盒以及ART PARK CAMP快乐时光主题空间，进一步挖掘了产业链下游的价值，為(wèi)项目贡献了不少利润。

二是，汇集區(qū)域首店(diàn)，发挥首店(diàn)效应。在业态组合与品牌引入方面契合当地海派文(wén)化氛围，锚定时下深受追捧的體(tǐ)验经济与精致生活方式，并最大程度的提升商(shāng)业體(tǐ)的品牌数量以及业态组合的丰富度。長(cháng)宁Art Park大融城入驻了250多(duō)个品牌，不仅以约24%的長(cháng)宁首店(diàn)完成了其产品線(xiàn)首秀，同时还引入多(duō)家品牌店(diàn)铺的上海首店(diàn)及全國(guó)首店(diàn)。

三是，创新(xīn)圈层运营，打通“人与人”链接场景。项目通过大铺小(xiǎo)切不仅提升了场内租金坪效，也為(wèi)商(shāng)户链接圈层客群、消费者链接高品质生活以及同好人群的相互链接提供了更高效的场景。在项目社群运营上，長(cháng)宁Art Park大融城还结合空间主题，以更精细化的圈层运营打通線(xiàn)上和線(xiàn)下的壁垒。比如在線(xiàn)上搭建CRM小(xiǎo)程序商(shāng)城，打造专属線(xiàn)上主题空间优选區(qū)、主题空间栏目组等，增加会员粘性；而在線(xiàn)下，不仅将与网红潮流街(jiē)内商(shāng)户联动举办二次元主题的線(xiàn)下市集、百人巡游、國(guó)风KOL签售、演艺活动等，还打造可(kě)用(yòng)于租赁的网红直播间，让项目依托网红经济“出圈”。

图3：3D光影秀

四是，围绕核心运营理(lǐ)念，动态调整短期运营主题。Art Park在命名之初，就承载着对商(shāng)业艺术空间的探索期许。長(cháng)宁Art Park大融城以“艺数新(xīn)地标”為(wèi)核心运营理(lǐ)念，潜心打造数字艺术體(tǐ)验、带有(yǒu)社交温度属性的综合體(tǐ)，通过3D mapping艺数交互装置、多(duō)元丰富的艺术活动，致力于提升消费客群的購(gòu)物(wù)休闲體(tǐ)验，促进片區(qū)商(shāng)业和消费的升级。同时也做到了不断动态调整运营主题。比如，项目商(shāng)业管理(lǐ)团队将2023年下半年的运营工作主题确定為(wèi)“以年轻人為(wèi)友，打造艺术潮流文(wén)化共享空间”，深度探索日咖夜酒休闲模式，以區(qū)域首店(diàn)+主理(lǐ)人创意企划為(wèi)全新(xīn)发力点。

除了商(shāng)业运营，在办公运营方面，融合光大安石Wellbeing办公运营服務(wù)體(tǐ)系，打造办公生态圈，开业前即实现了约40%预租率。

4、以终為(wèi)始，打通“募投建管退”的全生命周期资产管理(lǐ)

作為(wèi)深谙地产基金全周期运作逻辑的不动产基金管理(lǐ)人，光大安石不仅重视前端的风险研判、投资决策与后端的综合资产管理(lǐ)，同样重视成熟资产的退出与价值实现。打通“募投建管退”的全产业链并形成闭环，对于企业参与项目实际经营管理(lǐ)和实际操盘层面都有(yǒu)推进作用(yòng)。

在成熟商(shāng)业地产的资产退出阶段，光大安石主要有(yǒu)两类路径，一是通过大宗交易，另一个途径就是资产证券化。光大安石领先业界组建了专业的不动产资产证券化团队，長(cháng)期关注并主动参与了我國(guó)不动产资产证券化及公募REITs领域的业務(wù)创新(xīn)及产品设计，先后推动境内首单“PERE+类REITs”产品、百亿规模的境内首单储架式商(shāng)业类REITs产品以及境内首批基础设施公募REITs产品成功发行。这都為(wèi)本项目未来成熟阶段的退出，提供了多(duō)元化的退出渠道。

（三）项目成效

开业2年来，光大安石虹桥中心已然成為(wèi)外接城市界面、内有(yǒu)乾坤的街(jiē)區(qū)式都市TOD综合體(tǐ),也是虹桥临空园區(qū)年轻白领、家庭艺数文(wén)化體(tǐ)验欢聚的首选地。

1、推动了片區(qū)的消费经济

2021年9月，项目被选為(wèi)全市15个重点消费新(xīn)地标之一。2021年10月，项目荣获“GBE商(shāng)业综合體(tǐ)大奖2021”和“最佳體(tǐ)验式商(shāng)业空间奖”。开业四天以95%的开业率、近100%的出租率、30万人次的客流以及超2820万的销售额完成新(xīn)年首秀，多(duō)家品牌销售额為(wèi)全市及區(qū)TOP1-TOP3。2022年项目获得“美國(guó)MUSE國(guó)际创意大奖设计金奖”，2022年年度“数字艺术新(xīn)地标”奖项（周末做啥），2023年获得了年度“品质購(gòu)物(wù)中心”（上海BANG）和年度“优质人气商(shāng)业地标”（魔都GOGO）称号。项目不仅补足了虹桥临空园區(qū)缺乏现代化、综合性商(shāng)业空间的空白，也促进了片區(qū)商(shāng)业和消费的升级，為(wèi)虹桥商(shāng)務(wù)區(qū)全力打响“上海購(gòu)物(wù)”品牌画龙点睛。目前办公物(wù)业的主力租户以國(guó)际物(wù)流、智能(néng)科(kē)技、网络科(kē)技、医疗器械為(wèi)主，包括長(cháng)城汽車(chē)、诺保科(kē)、精明購(gòu)、阪神阪急物(wù)流、仙豆智能(néng)等。酒店(diàn)式公寓基本满租，主力客户多(duō)為(wèi)企业高管。

2、兼顾了一定的社会效益

一是提升了绿色效益。在全球“双碳”发展目标下，光大安石虹桥中心也加入了國(guó)内绿色可(kě)持续项目的行列。项目率先将绿色、健康、可(kě)持续的理(lǐ)念导入到區(qū)域发展中，打造健康建筑、绿色建筑，成為(wèi)了上海首个获得LEED铂金/WELL金级双预认证的项目，这也成為(wèi)其赋能(néng)城市更新(xīn)的重要一环。

二是推动了职住平衡。项目中增加了酒店(diàn)式公寓业态，一定程度上有(yǒu)利于推动片區(qū)的职住平衡。

三是强化了艺术属性。次元文(wén)化创意街(jiē)區(qū)+文(wén)化型美陈视觉输出+艺术展演的落地，让光大安石虹桥中心艺术属性更加强化，成為(wèi)该區(qū)域标志(zhì)性潮流艺术街(jiē)區(qū)，為(wèi)區(qū)域注入多(duō)元且浓厚的文(wén)化氛围。

四是推进了政務(wù)服務(wù)进商(shāng)圈。政府服務(wù)进商(shāng)圈是長(cháng)宁區(qū)完善商(shāng)務(wù)服務(wù)的重要举措，项目打造了约5000平方米的“数字店(diàn)小(xiǎo)二”服務(wù)专區(qū)并还建给政府，提供了政府便民(mín)服務(wù)空间。

3、全生命周期“大资管”的样本

作為(wèi)國(guó)内最早建立起“募投建管退的大资管”模式闭环，并持续取得成功先例的房地产基金公司，光大安石擅長(cháng)挖掘存量市场，寻找价值被低估的商(shāng)业项目，通过调整定位、硬件改造、业态组合等方式重塑项目价值。与传统概念的房地产开发公司不同，光大安石具备金融思维，同时链接起城市、资本、商(shāng)场场景和消费者，使项目成為(wèi)一个利用(yòng)社会资本进行全生命周期资产管理(lǐ)的城市更新(xīn)样本项目。

（四）小(xiǎo)结

作為(wèi)资管自建自持自营的城市更新(xīn)综合體(tǐ)项目，光大安石虹桥中心的成功必须同时兼顾城市界面提升、消费提质和核心资产增值。光大安石深入理(lǐ)解并挖掘资产价值，进行重塑定位，从建设到运营贯彻以终為(wèi)始的原则，因地制宜确定了Art Park产品線(xiàn)，融甲级办公、独栋办公、品质商(shāng)业、酒店(diàn)式公寓于一體(tǐ)，并不断提升运营水平，打磨产品的核心竞争力，深入实践“募投建管退”全周期资产管理(lǐ)模式，以“大资管”理(lǐ)念，推动资产价值的提升和城市更新(xīn)事业的发展。项目开业2年，已然成為(wèi)外接城市界面、内有(yǒu)乾坤的街(jiē)區(qū)式都市TOD综合體(tǐ),也是虹桥临空园區(qū)年轻白领、家庭艺数文(wén)化體(tǐ)验欢聚的首选地。