（一）项目概况

上海保利·光合上城项目地处上海市闵行區(qū)南部的颛桥，地块北至向阳路，西至都会路，南至元江路，东至柳安路，具體(tǐ)位置為(wèi)兰莲路168弄、167弄，地理(lǐ)位置十分(fēn)优越。项目总占地面积约27公顷，总建筑面积38.8万平方米，其中包括商(shāng)品住宅21.8万㎡、租赁住宅11万㎡、办公4万㎡、商(shāng)业1万㎡。项目集商(shāng)品住宅、保障住房、租赁住房、办公、社區(qū)商(shāng)业和公共服務(wù)配套于一體(tǐ)，是上海新(xīn)一轮TOD发展的创新(xīn)样本。

為(wèi)了配合15号線(xiàn)元江路停車(chē)场的建设进度，2015年上海地铁启动了上盖开发的前期策划研究和规划调整。2016年7月-2019年9月闵行區(qū)对项目进行了多(duō)次规划调整。终于元江路TOD项目于2018年完成了盖上规划调整方案，2020年取得了盖下白地控规批复，2021年完成土地出让，并于2022年完成了股权转让，成功引入央企保利发展控股集团。可(kě)以说，保利·光合上城项目是自2020年市政府颁布《关于加快实施本市轨道交通車(chē)辆基地及周边土地综合开发利用(yòng)的意见》之后，上海地铁第一个轨道交通上盖物(wù)业综合开发项目。通过闵行區(qū)政府牵头，与最会城市建设运营的央企保利集团及最懂轨道物(wù)业开发的國(guó)企申通集团强强联合打造，项目成為(wèi)了“政企合作”推进轨道交通上盖物(wù)业综合开发的重要典范。

作為(wèi)项目核心的元江路地铁站（15号線(xiàn)）位于上海科(kē)创走廊的中心地带，依托“3+6+9”闵行TOD示范區(qū)和“十四五”双战略及品牌开发商(shāng)高起点的人居营造，元江片區(qū)目前已成為(wèi)闵行區(qū)主城科(kē)创重策地。此处汇聚3大國(guó)家级产业區(qū)、5大科(kē)创中心、12大科(kē)创园、3000+企业，未来将以科(kē)创产业為(wèi)引擎，入驻100+五百强企业，引进80万全球高智人才，筑就创新(xīn)、人文(wén)、生态高度融合的中央服務(wù)區(qū)。

图1：闵行區(qū)“3+6+9”TOD中心格局（左）、项目區(qū)位和周边板块示意图（右）

地铁15号線(xiàn)是國(guó)内轨道交通建设史上一次性开通超过42公里的最長(cháng)地下線(xiàn)路，也是运行等级最高的（UTO）全自动运行線(xiàn)路，沿線(xiàn)连通了9座高校共10个校區(qū)、辐射多(duō)个城市副中心和科(kē)创园區(qū)。项目另有(yǒu)5号線(xiàn)和23号線(xiàn)等地铁轨交与15号線(xiàn)交汇，以及“三横五纵”立體(tǐ)交通路网（三横：申嘉湖(hú)高速、元江路、外环高速；五纵：虹梅南路高架、莲花(huā)南路、都市路、沪金高速、嘉闵高架），可(kě)以快速通达徐家汇、人民(mín)广场等多(duō)个核心商(shāng)圈和上海市的各个角落，举步即可(kě)享繁华都市生活。

图2：保利·光合上城项目交通网络示意图

项目周边配套完善，业态非常丰富，包括住宅、商(shāng)业、办公、文(wén)化、教育、公寓和生态等多(duō)种类型。具體(tǐ)来看，该项目的住宅业态非常多(duō)样化，既有(yǒu)高层公寓，也有(yǒu)多(duō)层洋房，面积从50平方米到150平方米不等，可(kě)以满足不同人群的需求。同时，项目周边还有(yǒu)丰富的商(shāng)业业态，包括4600平的商(shāng)业區(qū)、2.6万平方米的活力街(jiē)區(qū)等，可(kě)以打造完整的生活闭环。在办公方面，该项目打造20万平方米國(guó)际甲级写字楼集群，為(wèi)周边产业提供高品质的办公环境；在教育方面，住宅小(xiǎo)區(qū)规划了幼儿园、小(xiǎo)學(xué)和中學(xué)等教育设施，為(wèi)居民(mín)提供优质的教育资源。此外，保利·光合上城也注重公共空间和社區(qū)文(wén)化的建设，构建了约20万㎡双主题公园和滨水空间、5大口袋公园以及2.7万方下沉式运动空间站等公共空间，以及艺术中心和博物(wù)馆等文(wén)化场所，能(néng)够為(wèi)居民(mín)提供更加丰富的户外生活體(tǐ)验和文(wén)化體(tǐ)验。居住在这里的人们既能(néng)享受到都市的繁华与便捷，又(yòu)能(néng)在生活压力下找到一份安宁和舒适。

图3：保利·光合上城项目业态分(fēn)布效果图

（二）做法经验

保利·光合上城项目以其先进的开发规划、人性化的运营服務(wù)、独特的资本运作等，将住宅、商(shāng)业、办公、公共空间等多(duō)种业态有(yǒu)机融合，打造出了一个多(duō)业态、复合型的城市更新(xīn)项目。

1、开发规划：“TOD +中央城市公园” 一體(tǐ)化综合开发

项目采用(yòng)了站城人一體(tǐ)化、TOD全盘化设计理(lǐ)念，将地铁站与城市的各种功能(néng)元素（如商(shāng)业、办公、住宅等）都纳入了项目的设计范围之内，使得城市、生活、人等元素紧密联系在一起，打造出了一个多(duō)功能(néng)、高效便捷的城市生活空间。在开发过程中，项目以地铁上盖综合體(tǐ)的形式进行开发，将地铁站与项目直接相连，方便了居民(mín)的出行；还结合场地中央城市公园属性，打造出了一个高效便捷的城市交通出行體(tǐ)系。此外，由于引入了申通地铁成熟完善的TOD开发运作系统，项目在TOD开发方面更加专业化和规范化，提高了项目的可(kě)行性和可(kě)操作性。

而针对高密度开发的难题，保利·光合上城通过从平面到立體(tǐ)，构建了一座容纳滨水、会所、水岸、生活、居住等功能(néng)的三层立體(tǐ)城市。

0米生态底盘：在一条L形水系、0米生态底盘基地之上，缓缓舒展开城市骨架，嵌入约20万方滨水双公园，构成一幅自然生态下的超级TOD底盘。

10米服務(wù)中枢：1万方活力街(jiē)區(qū)打造社區(qū)食堂、文(wén)體(tǐ)设施、儿童托管、青年社交及康养服務(wù)，以此丰盈大城内核；打造十字纵横轴交汇城市泛会所，外挑露台叠加文(wén)化、體(tǐ)育、商(shāng)业服務(wù)空间，串联室内健身、社區(qū)中心、艺术space、公民(mín)饭堂、康养服務(wù)等约1万㎡城市配套，构建无界活力街(jiē)區(qū)。

17米生活上城：在17米之上，构建具有(yǒu)无界城市视野的私享國(guó)际住區(qū)与公寓，凌空居住生活，眺望美好未来。

图4：“TOD +中央城市公园设计一體(tǐ)化”综合开发模式

2、运营服務(wù)：以城市综合运营為(wèi)核心，营造多(duō)层次、多(duō)维度的服務(wù)體(tǐ)系

1）社區(qū)配套按需分(fēn)类落位，分(fēn)年龄段提供贴心服務(wù)：项目在社區(qū)公共服務(wù)设施布置上，提出了“按生活实际需求梳理(lǐ)配套的优先级”的策略，将社區(qū)配套分(fēn)為(wèi)“公共开放、人流聚集、内向服務(wù)、不利因素”四大类，进行统一化整合落位，因地制宜塑造更有(yǒu)活力的生活聚点。项目运营部门提供了热情的售楼处電(diàn)话客服等，為(wèi)不同年龄段的居民(mín)提供贴心的服務(wù)，提升了社區(qū)居民(mín)的生活品质和幸福感。

2）引入高质量教育资源，兑现“共营”者承诺：在教育文(wén)化方面，保利发展秉持央企责任心，与上海市闵行实验教育集团签约，為(wèi)闵行教育带来高质量发展；依托强大的文(wén)化资源注入，定期举办各种文(wén)化活动和节日庆典，积极开展和组织社區(qū)文(wén)化活动，增强社區(qū)居民(mín)之间的互动和交流。

3）引入潮流场域和活动，营造城市生活中稀缺的户外體(tǐ)验：项目首度将比肩迪拜X-Dubai的约1300m²滑板公园&篮球场搬到实景示范區(qū)，打造极限碗池、潮流街(jiē)式、BMX赛道等高标场域，营造城市生活中稀缺的户外體(tǐ)验。同时引入Niconi、花(huā)玺社、LEVVV等潮流品牌，打造社交餐饮、创意露营、共享观影等充满潮流烟火气的社交场，演绎活力休闲的社區(qū)自然生活。

图5：保利·光合上城项目户潮玩滑板公园

3、合作共赢：两家央國(guó)企强强联合，使项目具备强大的背景及抗风险能(néng)力

保利·光合上城项目作為(wèi)个集商(shāng)住办于一體(tǐ)的大型TOD综合體(tǐ)，预计总投资130亿元，其中自持面积占比近50%，这样一个项目，不仅对开发商(shāng)的资金实力、运营能(néng)力和管理(lǐ)能(néng)力等各方面均提出了较高要求，同时也需要有(yǒu)关部门积极配合优化政策环境，给予一定的政策支持。2020年上海市有(yǒu)关部门出台了69号文(wén)，后续又(yòu)对文(wén)中的个别要点进行探索升级，成為(wèi)了上海TOD综合开发的核心政策支持。闵行區(qū)政府在这过程中也积极牵头，最终由國(guó)企申通集团和央企保利集团共同成立项目公司联合开发，确保了项目有(yǒu)强大的背景优势及抗风险能(néng)力。其中，保利发展是优秀的TOD综合服務(wù)城市运营商(shāng)，公园城市TOD开发领航者，全國(guó)累计开发建设近20个TOD项目，具备融合住宅建设、物(wù)业服務(wù)、资产运营的TOD站产城一體(tǐ)化设计能(néng)力。申通地铁集团则拥有(yǒu)办公商(shāng)业综合體(tǐ)、轨道交通停車(chē)场上盖综合开发等多(duō)元化业務(wù)，其在轨道交通建设和运营方面的丰富经验，能(néng)够对地铁上盖空间进行高效开发和合理(lǐ)利用(yòng)，充分(fēn)捕捉TOD项目的社会效应和经济效益，并反哺轨道交通运营维护。两家实力央國(guó)企强强联合，可(kě)以充分(fēn)发挥各自的优势，实现资源的优化配置、技术的互补、管理(lǐ)的协同、社会影响力的提升和政策效果的最大化，為(wèi)项目的成功落地和可(kě)持续发展打下坚实的基础。

（三）项目成效

上海保利·光合上城项目通过创新(xīn)的规划理(lǐ)念，打造出一个既符合城市发展需求，又(yòu)能(néng)满足人们生活需要的理(lǐ)想城市空间，充分(fēn)加强了城市和人的互动与融合。同时，项目是闵行區(qū)首个地铁車(chē)辆基地上盖建设租赁住房的TOD项目，其规划打造的11万方的租赁住房為(wèi)上海市推进“租購(gòu)并举”做出了重要贡献。

1、以城市公园為(wèi)导向的开发，使得项目实现了真正意义上的“住在公园里”

保利·光合上城以20万方生态為(wèi)基地，以“边界消融”為(wèi)开发理(lǐ)念，基于场地的营造以及对人生活的需求发掘，提出了和自然共生的“POD”概念（Park Oriented Development，城市公园為(wèi)导向的开发）。该理(lǐ)念旨在打破城市与自然之间的界限，通过将公园、森林、滨水等自然生态嵌入TOD开发，与住宅、商(shāng)业、办公等城市元素相互融合，创造一个更加开放、便捷的城市生活空间，推动产城融合、产业活化。

具體(tǐ)来看，保利以“光合森林（光合之上，未来成林）”的理(lǐ)念為(wèi)核心，因地制宜地利用(yòng)场地竖向高差设计了一条南北向的开放性高線(xiàn)公园，与中央河道公园和17m标高绿化景观形成多(duō)层次的立體(tǐ)景观體(tǐ)系。同时，该项目十分(fēn)注重公共空间的营造，规划了约20万平方米的双主题公园和下沉式运动空间站等公共空间。横贯东西的城市十字轴（生活轴線(xiàn)），将丰富多(duō)元的社區(qū)配套沿轴線(xiàn)分(fēn)布，并利用(yòng)人流动線(xiàn)与配套功能(néng)相组合，形成“生活十字轴城市T台秀”。

从实际效果看，项目打破城市与公园、公园与生活的双重边界，用(yòng)敞开式的绿色空间、持续渗透的绿色基底，丰富了城市的景观层次，提升了城市的绿化覆盖率和生态环境，还為(wèi)居民(mín)实现了真正意义上的“住在公园里”。“飞碟”式的圆形建筑，不仅承载着销售示范及未来社區(qū)中心功能(néng)，更通过圆润的外形，柔化了建筑与城市、自然的边界。

图6：保利·光合上城项目实拍图

2、项目积极响应上海“十四五”规划，成功打造了“租購(gòu)并举”的TOD样本

上海市积极响应國(guó)家“租購(gòu)并举”号召，在十四五规划中提出形成租赁住房超过42万套，占住房供应总套数的40%。上海地铁申通集团与保利发展集团秉承社会责任第一的价值观，為(wèi)推进“租購(gòu)并举”、承载时代责任打下基石，在光合上城项目规划总建面38.8万方中，盖上规划11万方的租赁住房，总占比近30%，盖上占比近46%。由申通集团和保利发展联袂打造的全國(guó)标杆租赁社區(qū)，预计将于2026年一季度正式入市，将提供约3000套租赁住房，為(wèi)上海租赁市场拓宽租赁公寓供应。保利·光合上城项目具有(yǒu)前瞻性和落地性的规划，既响应“租購(gòu)并举”的号召，又(yòu)满足了周边产业对于租赁住宅市场的需求，填补了區(qū)域租赁市场的空白，因此成為(wèi)闵行區(qū)首个地铁車(chē)辆基地上盖建设租赁住房的TOD项目。

图7：保利·光合上城项目租赁住房效果图

（四）小(xiǎo)结

光合上城项目是将TOD开发理(lǐ)念与POD理(lǐ)念相结合，在项目中心位置融入公园业态，在配套上注重引入艺术场馆、公办學(xué)校等提升居住體(tǐ)验、提高生活品质的内容，同时考虑到新(xīn)市民(mín)的居住需求，配建了大量的租赁住宅，使得项目在城市更新(xīn)过程中，充满了活力与生机。在这种围绕居住生活场景的TOD综合开发模式下，项目通过高效便捷的公共交通网络将社區(qū)与城市高效连接在一起，形成了多(duō)层次、多(duō)维度的城市空间格局。同时，在追求高效率之余，保利发展和申通地铁也在思考如何让城市更新(xīn)项目既有(yǒu)“速度”,又(yòu)不缺乏“温度”。项目注重以城市公园為(wèi)导向的前期规划，通过复杂场域、复合功能(néng)的统一建筑设计，使自然环境与城市生活有(yǒu)机地结合在一起。此外，项目还注重城市综合运营，将内部的功能(néng)循环与外部的资源注入相结合，营造了以人為(wèi)本、多(duō)层次、多(duō)维度的服務(wù)體(tǐ)系，从而实现了“无限城市共生體(tǐ)”的理(lǐ)想目标。