（一）项目概况

张江“城中村”改造项目全称為(wèi)浦东新(xīn)區(qū)张江田园、江欣、劳动村（部分(fēn)）“城中村”改造项目，是2014年上海首批启动的“城中村”改造项目之一。2014年6月，中建八局与张江镇政府签署了合作框架协议，明确了由八局参与浦东新(xīn)區(qū)张江“城中村”改造项目。同年10月，明确以政府引导、村集體(tǐ)入股、央企参与的方式合资成立项目公司，作為(wèi)项目一、二级开发的实施主體(tǐ)，其中中建八局占股90%，张江镇政府占股10%。2015年9月，项目公司成立，自此张江“城中村”改造项目拉开了开发建设序幕。

项目位于浦东新(xīn)區(qū)张江镇张江科(kē)學(xué)城核心區(qū)域，总占地面积约為(wèi)321亩，可(kě)出让土地面积為(wèi)216亩（14.4万平方米），计容建面32.8万平方米，分(fēn)為(wèi)劳动村（部分(fēn)）區(qū)块和田园、江欣居民(mín)區(qū)两个區(qū)块，目前已完成劳动村（部分(fēn)）區(qū)块的开发建设，正在进行田园、江欣區(qū)块开发建设。其中，劳动村（部分(fēn)）區(qū)块可(kě)出让土地58亩，计容建面约為(wèi)6.6万平方米，包含住宅、商(shāng)业、绿地和公交站配套等。于2018年10月启动二级开发，2022年6月完成整體(tǐ)竣备交付。田园、江欣區(qū)块可(kě)出让土地158亩，计容建面约26.3万平方米，涵盖TOD综合體(tǐ)、大型商(shāng)业办公、住宅、體(tǐ)育公园、张江栅历史风貌休闲街(jiē)等业态，共由5个地块组成，目前B07-9商(shāng)办和B05-15住宅地块已进入二级开发流程，B05-10商(shāng)办和B05-11古镇风貌街(jiē)地块完成了一级开发，项目整體(tǐ)预计2027年底基本建成。

图1：项目效果图（田园、江欣區(qū)块）

图2：项目实景图（劳动村（部分(fēn)）區(qū)块）

图3：项目區(qū)位图（左）及其中的田园、江欣區(qū)块用(yòng)地编号及地块范围示意图（右）

表1：项目可(kě)出让土地的基本信息

區(qū)块	用(yòng)地编号	性质	可(kě)出让的用(yòng)地面积（㎡）	容积率	计容建筑面积(㎡）	备注
田园、江欣居民(mín)區(qū)	B05-10	商(shāng)办	52308	3.0	156924	商(shāng)业≥20%、办公≤80%
	B05-11	商(shāng)业	10815	0.8	8652	张江栅历史风貌休闲街(jiē)
	B07-09	商(shāng)办	29604	2.5	74010	21号線(xiàn)地铁上盖，商(shāng)业≥20%、办公≤80%
	B05-15	住宅	12836	1.8	23105	多(duō)层≥50%、高层≤50%
劳动村（部分(fēn)）	A6-8	住宅	38600	1.7	65620	多(duō)层≥50%、高层≤50%
	合计		144163（216亩)	/	328311	/

（二）做法经验

张江“城中村”改造项目作為(wèi)上海市第一批“城中村”代表项目，在业态规划、住區(qū)营造、空间打造、更新(xīn)策略、公建配套上都體(tǐ)现出了专业性，并且坚持高标准和多(duō)样性原则，积极融入上海，打造近零能(néng)耗建筑，贯彻TOD理(lǐ)念，為(wèi)当前城中村改造提供了很(hěn)好的示范样本。

1、践行“融海行动”，坚持以高标准和多(duō)样性打造“城中村”建设标杆

中建八局落户上海已经25年，坚持积极融入上海，服務(wù)上海城市建设，积极参与上海经济社会发展，践行“融海行动”。本项目是中建八局“融海行动”的又(yòu)一代表作，用(yòng)10余年的时间，坚持以高标准和多(duō)样性打磨产品，在业态规划方面综合區(qū)域整體(tǐ)焕新(xīn)，在住區(qū)营造方面人居环境品质提升，在空间打造方面公共空间设施优化，在更新(xīn)策略方面历史风貌魅力重塑，在公建配套方面商(shāng)业商(shāng)務(wù)活力再造。

在劳动村（部分(fēn)）區(qū)块，选用(yòng)中建东孚高端产品系，开发了10万平方米轻奢住區(qū)“中建朗悦府”，并打造了小(xiǎo)而精城市公园、尺度适宜的邻里中心，提升片區(qū)居住品质、美化生活环境、改善配套服務(wù)设施，进而弥合“城”“村”空间。该片區(qū)于2021年9月23日完成并交付/移交。先后获的上海市优秀住宅金级、白玉兰、广厦奖、绿建三星、WELL金级、GBE地产设计大奖、金盘奖等荣誉。另有(yǒu)2万平方米自持住宅為(wèi)中建八局在沪青年员工提供了温馨的住宿环境，1.2万平方米自持商(shāng)业為(wèi)區(qū)域焕发活力增添了新(xīn)动能(néng)。周边配套公园、公交首末站為(wèi)周边百姓提高了生活环境和出行方便。

图4：劳动村（部分(fēn)）住宅项目“中建朗悦府”实景图

在田园、江欣區(qū)块，打造涵盖商(shāng)业購(gòu)物(wù)中心、5A甲级写字楼、五星级酒店(diàn)、风貌文(wén)化休闲街(jiē)、體(tǐ)育公园、邻里中心、公交首末站及高档住區(qū)等多(duō)元业态的TOD城市综合體(tǐ)。其中，B07-9地块打造為(wèi)张江广兰路TOD综合體(tǐ)，是地铁2号線(xiàn)、21号線(xiàn)广兰路站双轨交枢纽与公交枢纽，21号線(xiàn)广兰路站由中建八局代建。在B05-10地块, 项目邀请了美國(guó)福斯特、德國(guó)哈迪等四家单位开展國(guó)际方案竞赛，初步将该地块定义為(wèi)张江科(kē)學(xué)未来城的“未来之窗”，探索在办公區(qū)域引入高端企业总部，在商(shāng)业部分(fēn)打造无界商(shāng)业，力争让整个地块成為(wèi)浦东新(xīn)區(qū)新(xīn)的活力热点和城市IP，打造公园城市、海绵城市、绿色城市的典范。B05-11地块位于张江栅历史风貌保护區(qū)范围，以高水平、高标准的规划设计保持历史风貌的连续性、整體(tǐ)性、协调性，深入挖掘城厢历史文(wén)化，保留两座清代小(xiǎo)桥 “众安桥”和“太平桥”，更好彰显老城厢的乡愁记忆、烟火气息、独特韵味。在B05-15地块,首作中建集团“御”系高端住宅“中建御华园”，以“内外交互”“东园西河”的景观设计、顶级产品配置和酒店(diàn)式星级服務(wù)，建设具有(yǒu)传统水乡特色的精品住宅，共计21套低层合院和126套高层住宅，项目目前进入装饰装修阶段，预计2025年交付。B05-16地块将打造為(wèi)全年龄段的體(tǐ)育公园，通过拆复建的方式改造地块内的历史建筑，与吕家浜滨河开放空间一體(tǐ)化打造，形成富有(yǒu)活力的空间界面，地景景观演绎糖坊街(jiē)印记，打造张江栅记忆之廊，将历史街(jiē)區(qū)、公园、城市界面有(yǒu)机结合。

图5：B07-9地块张江广兰路TOD综合體(tǐ)

图6：B05-10地块的國(guó)际方案

图7：B05-11地块张江栅历史风貌保护區(qū)改造后效果图

图8：B05-15地块 “城中村”改造前（左）改造后住宅效果图（右）

图9：B05-16地块體(tǐ)育公园示意图、效果图

2、打造“近零能(néng)耗建筑”，探索投-建-运全生命周期绿色低碳建筑实现路径

张江“城中村”造项目的重要组成部分(fēn)——张江广兰路TOD综合體(tǐ)项目整合了中建八局在规划设计、高端采購(gòu)、专业建造设备设施运营维护等各个阶段的成熟分(fēn)供资源，构建了一条绿色建筑集成产业链，探索具有(yǒu)八局特色的投、建、运一體(tǐ)化全生命周期绿色低碳建筑实现路径，建成后将成為(wèi)八局首个投、建、运一體(tǐ)化的城市TOD综合體(tǐ)。

中建八局将绿色低碳的科(kē)學(xué)前沿设计融入项目整體(tǐ)规划，在全生命期科(kē)技、绿色、低碳技术上博采众長(cháng)，围绕围护结构、可(kě)再生能(néng)源、暖通系统、绿色碳汇等20大系统、应用(yòng)高效幕墙、光储直柔、高效机房、生态景观等近60项技术，全方位塑造绿色低碳TOD产品。

在项目自持办公楼的设计建造中，重点打造了“近零能(néng)耗建筑”。通过绿色节能(néng)技术措施的落地实施，建筑本體(tǐ)节能(néng)率达到了27.98%，可(kě)再生能(néng)源利用(yòng)率81.23%。该楼栋近期已获取中國(guó)建筑节能(néng)协会近零能(néng)耗建筑认证，是中建八局首个获此荣誉的TOD项目。

近零能(néng)耗建筑是指适应气候特征和场地条件，通过被动式建筑设计最大幅度降低建筑供暖、空调、照明需求，通过主动技术措施最大幅度提高能(néng)源设备与系统效率，充分(fēn)利用(yòng)可(kě)再生能(néng)源，以最少的能(néng)源消耗提供舒适室内环境，其建筑能(néng)耗水平应较2016年执行的建筑节能(néng)标准降低60%以上。在项目前期绿色低碳策划设计时，以系统化集成、数字化协同、被动优先主动优化為(wèi)原则，运用(yòng)了一系列硬核技术——可(kě)持续场地设计增加碳汇；合理(lǐ)功能(néng)布局实现自然通风和采光；绿色建材、当地建材和可(kě)循环建材降低建造碳排放；建筑體(tǐ)型和立面设计减少运行能(néng)耗；低碳能(néng)源设计，增加可(kě)再生能(néng)源渗透率并提升系统能(néng)效。项目综合节能(néng)率62.56%，减碳率近56%，年减碳突破430吨。在科(kē)技低碳上，项目高效利用(yòng)太阳能(néng)，光伏应用(yòng)面积2900平米，可(kě)再生能(néng)源利用(yòng)率达81.23%，主动开展光储直柔技术示范，实现BIPV和BAPV联合部署，结合八局绿能(néng)、直流電(diàn)气设备以及智能(néng)柔性调度系统，直驱直流空调，灯具及充電(diàn)桩，削峰填谷，充分(fēn)平衡并降低電(diàn)网负荷。通过高效变频主机，高输配性能(néng)冷冻及冷却水泵、低阻管路设计、智能(néng)控制等高效机房技术，持续下探空调制冷能(néng)耗，仅机房侧较传统系统进一步节能(néng)20%以上，测算年节省電(diàn)量约40万度。在数智建造方面，结合BIM碳排放监测系统及八局自主知识产权监测平台绿碳方舟2.0，实现建造阶段碳排放整體(tǐ)预估、过程碳排放监测、减排技术量化比较、减排措施综合优化等功能(néng)。

项目在施工过程中全面应用(yòng)八局各类智能(néng)建造机器人和自主创新(xīn)施工设备，提升智能(néng)建造水平，平稳压降施工用(yòng)能(néng)。项目全面整合楼宇自控、能(néng)耗监测、可(kě)再生能(néng)源利用(yòng)、低碳运维等各类智慧运维平台，运用(yòng)数智孪生技术，实现建筑设备运维的安全、高效、低碳、舒适。同时，项目将积极开展低碳技术与客户日常生活场景的关联性探索，以高效、便捷、低碳的运维环境引领整个片區(qū)的低碳生活方式。

未来，项目还将致力于成為(wèi)同时获得绿建三星、LEED金级、WELL金级、低碳金级、智慧建筑、近零能(néng)耗建筑六大认证體(tǐ)系的TOD综合體(tǐ)，打造低碳建筑标杆。此外，项目还设立了博士工作站专门研究超深地墙的施工质量控制和整个降水的实时控制。

图10：智能(néng)建造机器人

图11：智慧运维平台

图12：近零能(néng)耗建筑认证证书

3、将TOD理(lǐ)念与“城中村”改造相结合，打造15分(fēn)钟共融生活圈

本项目以TOD理(lǐ)念為(wèi)先导，规划多(duō)个用(yòng)户场景，让交通换乘、商(shāng)业办公、文(wén)化休闲、绿色运动、城市服務(wù)互联交融，满足市民(mín)高效办公、品质消费以及便捷通勤的多(duō)样化品质生活需求，使项目成為(wèi)一个示范性的城市理(lǐ)想单元。承接2号線(xiàn)与21号線(xiàn)广兰路車(chē)站及连接通道，配合浦东新(xīn)區(qū)公交处在广兰路TOD综合體(tǐ)内设置一座7000平方的公交車(chē)首末站，精心规划换乘通道，另外，拟在吕家浜河道整治过程中打造一组横跨吕家浜河的人行通道，将小(xiǎo)區(qū)与TOD换乘点和广兰公园连接在一起。在空间规划上提升地铁、商(shāng)业接驳换乘體(tǐ)验，场景内各功能(néng)分(fēn)區(qū)合理(lǐ)、互相独立，同时联系紧密，各条流線(xiàn)简洁清晰，高效畅通，打造舒适、便捷、品质的生活感受，进而塑造本项目的TOD标杆形象的空间體(tǐ)验。

 

图13：B07-9地块张江广兰路TOD综合體(tǐ)（上）

人行通道连接周边小(xiǎo)區(qū)与TOD换乘点和广兰公园（下）

15分(fēn)钟社區(qū)生活圈是上海打造一个满足“衣食住行，文(wén)體(tǐ)教卫”等生活日常所需的社區(qū)生活的基本单元，即在15分(fēn)钟步行可(kě)达范围内，配备生活所需的基本服務(wù)功能(néng)与公共活动空间，形成安全、友好、舒适的社会基本生活平台。本项目通过协调 “商(shāng)務(wù)、商(shāng)业、交通转换核心”三大功能(néng)协同关系，充分(fēn)与片區(qū)内现有(yǒu)配套功能(néng)互补、平衡协同，构建舒适共融、功能(néng)齐备的“十五分(fēn)钟生活圈”，实现社區(qū)生活“零交通”，缔造低碳出行新(xīn)风尚。

4、保护、挖掘和焕新(xīn)张江栅古镇风貌及文(wén)化，打造上海城市更新(xīn)名片

2016年，张江镇PD-115传统村落街(jiē)坊被列入上海市历史文(wén)化风貌區(qū)范围扩大名单。南至江东路，北至吕家浜沿岸，西至马家浜，东至广兰路，总用(yòng)地面积约為(wèi)6.23万平方米，涉及到本项目的B05-11、B05-15、B05-16地块，将打造张江栅古镇历史风貌休闲街(jiē)。

张江栅是张江的发源地，项目经过前期历史风貌甄别，确认了张江栅古镇风貌扩大區(qū)域内留存有(yǒu)历史保护建筑1幢（吴家大院），文(wén)物(wù)保护点2处（2座桥），保留历史建筑13幢，一般历史建筑30幢等。项目坚持“原状、原貌、可(kě)识别”的保护理(lǐ)念，保护、挖掘和焕新(xīn)张江栅古镇风貌及文(wén)化，尽可(kě)能(néng)原真性保留“小(xiǎo)桥流水”的张江老街(jiē)风貌，结合当下街(jiē)道肌理(lǐ)和街(jiē)坊格局，打造吕家浜两岸富有(yǒu)江南水乡情调的文(wén)化休闲街(jiē)，传承张江栅历史文(wén)化、符合现代使用(yòng)要求，成為(wèi)上海市城市更新(xīn)名片。主要做法包括通过延续、缝补整體(tǐ)肌理(lǐ)斑块，有(yǒu)机缝合原有(yǒu)历史风貌肌理(lǐ)，实现历史风貌重现和區(qū)域传统文(wén)化复兴；通过街(jiē)巷网络的构建、空间的延续，复原历史街(jiē)巷；研究建筑风格，融合新(xīn)旧建筑风貌，重拾历史记忆。在保护、传承该地块文(wén)化、历史、建筑价值的同时，焕新(xīn)建筑的商(shāng)业价值，提振區(qū)域活力，提高社会经济效益。

（三）项目成效

张江“城中村”改造项目取得了较好的成效，通过可(kě)售型住宅快速回收现金流，通过租赁住宅為(wèi)上海新(xīn)市民(mín)提供了高品质租住选择，通过积极响应双碳战略，取得了较好的生态效益，同时提升了區(qū)域产业能(néng)级，改善區(qū)域环境，并注重公共配套设施的打造，总體(tǐ)取得了不错的综合效益。

1、满足周边市场需求及企业自身发展需求，取得一定经济效益

本项目的精品住宅产品有(yǒu)效填补了市场空缺，受到市场认可(kě)，取得了较好的经济收益。劳动村區(qū)块的住宅项目“中建朗悦府”两开两磬，累计销售额近30亿元，田园、江欣區(qū)块的“中建御华园”开盘即罄，销售合同额突破15亿元。配备的自持租赁住房、配建保障房，為(wèi)中建八局在沪青年员工提供了温馨的住宿环境，也為(wèi)上海新(xīn)市民(mín)提供了高品质的租赁住房选择。优质的商(shāng)业物(wù)业填补了张江科(kē)學(xué)城商(shāng)业业态的空缺。自持商(shāng)业、自持办公面积為(wèi)企业新(xīn)增了物(wù)业管理(lǐ)面积，一方面通过引入中建八局总部办公及内部培训业務(wù)，满足中建八局企业自身发展的需求，另一方面发挥中建系对产业链上下游的带动效应，进一步增添區(qū)域活力和经济发展新(xīn)动能(néng)，帮助本项目取得可(kě)持续的经济效益。

2、打造“近零能(néng)耗建筑”，推动地产行业绿色、低碳转型

本项目充分(fēn)发挥数字建造、绿色施工等方面的技术优势，通过多(duō)项绿色低碳新(xīn)型技术的落地实施，打造了“近零能(néng)耗建筑”，為(wèi)办公项目高效环保运行提供了强有(yǒu)力的技术支持，实现从绿色低碳到“碳中和”建筑的迭代升级，推动地产行业绿色、低碳转型。 

同时，项目还构建了一条绿色建筑集成产业链，探索具有(yǒu)中建八局特色的投、建、运一體(tǐ)化全生命周期绿色低碳建筑实现路径，形成可(kě)复制、可(kě)推广的开发建设模式，可(kě)供城市更新(xīn)项目参考借鉴。

3、充分(fēn)践行了央企的社会责任和企业担当，取得了社会效益

1）改善居住环境和城市面貌：与重大产业发展紧密结合的浦东新(xīn)區(qū)张江镇“城中村”，曾经处处违章搭建、電(diàn)線(xiàn)乱拉，居民(mín)日夜忍受着金属厂的噪音。此次“城中村”改造显著改善了村民(mín)的居住环境，很(hěn)好地补足了城市功能(néng)欠缺，使“中國(guó)硅谷”向世界级高科(kē)技园區(qū)的愿景目标阔步前进。

2）改造區(qū)域交通条件，便利居民(mín)出行：比如，作為(wèi)张江“城中村”改造配套项目，21号線(xiàn)广兰路站建成后，往东北方向与既有(yǒu)2号線(xiàn)广兰路站形成通道换乘，通車(chē)后将成為(wèi)张江區(qū)域实现东西南北交通布局的轴心，形成浦东一个小(xiǎo)的交通枢纽。比如在在劳动村（部分(fēn)）區(qū)块，建设了公交首末站，便利周边居民(mín)出行。比如张江广兰路TOD综合體(tǐ)项目计划在吕家浜河道增加“三地联通桥梁”，实现本项目与公园及周边居民(mín)的合理(lǐ)连接，解决困扰周边居民(mín)近10年的出行问题。

3）主动作為(wèi)，坚持算長(cháng)遠(yuǎn)账：比如，為(wèi)了保持建筑风格的一致性，还原河两岸的历史风貌，调整日照、建筑面积等指标，将原设计的8层洋房改為(wèi)两层联排。比如，承担绿地、公交站等配套公共配套设施的代建并无偿移交给政府等。體(tǐ)现了央企的社会责任和党管企业的使命担当。

（四）小(xiǎo)结

“城中村”改造是改善人居环境、提升城市功能(néng)、推进城市化进程的必由之路，也是建设文(wén)明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是在新(xīn)形势下建设人民(mín)城市的重要内容。从张江“城中村”改造项目，我们可(kě)以看到城市更新(xīn)从“单一方式、单个项目”转变為(wèi)“多(duō)方式、多(duō)项目”协同推进。历经近10年的张江“城中村”改造实践，生动地展现出“城中村”改造已经转向為(wèi)与新(xīn)城建设、城市更新(xīn)、历史文(wén)化保护、产业发展等相结合的综合性目标。张江“城中村”改造项目作為(wèi)上海市第一批“城中村”代表项目，在业态规划、住區(qū)营造、空间打造、更新(xīn)策略、公建配套上都體(tǐ)现出了专业性，取得了较好的经济效益和社会效益，特别是在当前双碳战略下，能(néng)够打造“近零能(néng)耗建筑”，為(wèi)行业绿色、低碳转型做出了示范。