（一）项目概况

静安天悦项目地块内“新(xīn)中动力机厂旧址”保护建筑，曾见证了中國(guó)工业文(wén)明百年的变迁，承载着极其重要的历史记忆。民(mín)國(guó)14年(1925年)，新(xīn)中动力机厂的前身——新(xīn)中工程有(yǒu)限公司创建，中國(guó)民(mín)族工业著名人物(wù)魏如、支秉渊等风云登台，上海第一台柴油机汽車(chē)发动机在此诞生;直至1958年，新(xīn)中动力机厂于彭浦工业园首批建厂，國(guó)内第一台轴流式增压器诞生。新(xīn)中机厂历经百年，见证了中國(guó)工业文(wén)明崛起之路的数次里程碑时刻。新(xīn)中动力机厂保留下二栋厂房建筑，均建于上世纪五十年代末六十年代初。

静安天悦项目位于静安區(qū)大宁板块地块名称為(wèi)静安區(qū)灵石社區(qū)N070403单元095a-02、095b-01地块。

表1：静安天悦项目地块信息汇总

地块信息	内容
四至范围	东至海上文(wén)化中心，南至灵石路，西至共和新(xīn)路，北至彭江路
土地面积	71019㎡
规划用(yòng)地性质	商(shāng)住办综合用(yòng)地。其中，095a-02地块的用(yòng)途比例為(wèi)住宅≤60%、商(shāng)业≥20%、办公≤19%，建筑限高100米；住宅套数下限660套。095b-01地块用(yòng)途比例為(wèi)住宅≤84%、商(shāng)业≥16%，建筑限高80米；住宅套数下限633套。
容积率	3.07

2021年6月，本项目地块打包出让。保利发展控股以105.13亿元获得本地块，成交楼面价5.17万/㎡，溢价率8.4%，房地联动价10.5万/㎡。随后，金茂以联合开发的形式参与到本项目。2022年6月，项目公司完成股权变更，由保利持股100%变為(wèi)保利持股65%，金茂持股35%。

（二）做法经验

保利发展控股在上海打造静安天悦综合體(tǐ)，实践历史文(wén)化导向下的城市更新(xīn)，留存建筑风貌与城市记忆的同时，更赋予老建筑适合未来城市需求的使用(yòng)功能(néng)，塑造人性化的公共空间，以工业建筑保护為(wèi)原点，探索与政府共建合作的新(xīn)模式，通过小(xiǎo)尺度、渐进式的微更新(xīn)，补齐城市公共服務(wù)配套不足的“短板”，促进城市产业结构调整优化，激活一公里街(jiē)區(qū)，焕新(xīn)城市更新(xīn)的灵感。

1、修复老厂房历史文(wén)化建筑，赋予老建筑以城市发展新(xīn)功能(néng)

如今的新(xīn)中机厂，原有(yǒu)的清水红砖建筑延续着跨越时代的独有(yǒu)审美，更承载着中國(guó)民(mín)族工业文(wén)明遗产历史价值。静安天悦项目践行老建筑保护先行的建设理(lǐ)念，将完整保留老厂房建筑上世纪六十年代标志(zhì)性的外立面「红色清水砖墙」，后续对每一块红砖进行专业修复焕新(xīn)，修旧如旧，最大限度重现老建筑原貌，為(wèi)城市留存更多(duō)历史记忆。同时，静安天悦也在探索历史文(wén)化建筑保护传承的新(xīn)模式，有(yǒu)保留、有(yǒu)更新(xīn)、有(yǒu)传承、有(yǒu)创新(xīn)，保护与使用(yòng)并举。在历史建筑空间内将创新(xīn)性嵌入不同于传统市政配套的服務(wù)与地标功能(néng)，补齐城市基础设施和公共服務(wù)配套不足的“短板”，塑造市民(mín)活力公共空间。在静安天悦整體(tǐ)规划中，老厂房建筑是作為(wèi)重要的社區(qū)活力聚场打造的。修缮后的老厂房，将化身联动城市街(jiē)區(qū)的市民(mín)活动中心，与本项目内的新(xīn)建办公楼、口袋公园，以及项目毗邻的海上文(wén)化中心、静安档案馆等共同焕新(xīn)城市界面，并与政府合作共建，嵌入市政配套功能(néng)，从而激发一座社區(qū)的凝聚力。

图1：项目改造前的老旧厂房

2、融合多(duō)维度生活场景，打造出多(duō)业态城市综合體(tǐ)

静安天悦是一座约21万平方米的多(duō)业态综合體(tǐ)，有(yǒu)机融合了社區(qū)居住、商(shāng)业消费、创意办公、城市服務(wù)等多(duō)维度生活场景。

约2万方的商(shāng)业主打小(xiǎo)而美，有(yǒu)效服務(wù)周边社區(qū)居民(mín)和办公白领；修缮后的老厂房化身设施齐备的市民(mín)活动中心，补齐周边公共服務(wù)配套不足的缺口，同时与周边剧院群落形成艺术氛围的呼应和交织。

两幢智慧办公楼宇约4.4万方，均為(wèi)绿建甲级办公楼。首层架空层设计，与项目周边的剧院及文(wén)保建筑形成良好的城市互动。商(shāng)办部分(fēn)未来将引入央企金控总部、央企區(qū)域总部、以商(shāng)贸、信息、金融為(wèi)主的民(mín)营企业集团总部，以总部经济牵动板块经济发展。

艺术融合居住的高端住區(qū)，共计1200多(duō)套房源，户型设置為(wèi)107平方米三房两卫和230-245平方米的四房三卫，享有(yǒu)大宁板块成熟的生活配套。项目选用(yòng)错落式的布局方式，让每一栋楼能(néng)在最好的角度下保障足够采光的同时，退让出一个大尺度中心景观，并设置了酒店(diàn)品质礼仪轴、核心花(huā)园生活、自然公园生活带以及公园健康漫步环，形成“公园一體(tǐ)化”的社區(qū)生活。

图2：静安天悦项目效果图

3、以设计缝合街(jiē)區(qū)，营造出充满艺术氛围的开放共享型街(jiē)區(qū)环境

在城市空间的整體(tǐ)升级上，地处大宁的文(wén)化创新(xīn)中心前沿灵石路，保利恰当地為(wèi)静安天悦的打造注入了“无界共融”的Artech活力单元理(lǐ)念，以设计缝合街(jiē)區(qū)，打破物(wù)理(lǐ)空间与生活方式的隔阂，营造汇聚城市活力的开放共享型街(jiē)區(qū)环境。从新(xīn)中动力机厂旧址到大宁歌剧院，1公里灵石路在城市天际線(xiàn)的更迭中缝合时空的传承。

项目打造了一块沿街(jiē)城市公园绿地，通过绿化街(jiē)區(qū)和口袋公园，显著弥合居住社區(qū)与大宁灵石公园之间的生态断层，从点到带，实现城市绿色空间渗透，灵石路将焕新(xīn)绿色景观線(xiàn)。加上沿街(jiē)商(shāng)业街(jiē)區(qū)，让项目能(néng)与周边住户得到更好的交融。

1公里灵石路，还将成為(wèi)一条生活回归線(xiàn)，打通综合體(tǐ)内部的业态壁垒，解决与城市公共活动空间的开放融合，用(yòng)15分(fēn)钟步行环流街(jiē)區(qū)的方式，考量城市生活的多(duō)元场景。

 

（三）项目成效

静安天悦项目通过专业化运作，准确研判市场，获得市场认可(kě)，取得了一定的经济效益。同时，项目始终贯彻低碳理(lǐ)念，综合效益良好，通过超低能(néng)耗建筑建设，获得容积率奖励，不仅增加了项目的社会和环境效益，并且也增加了项目的经济效益。

1、项目获得了市场认可(kě)，取得了一定的经济效益

得益于保利发展前瞻的规划和投资策略、专业的开发运营能(néng)力、稳定的团队和高效的架构、稳健的财務(wù)管理(lǐ)能(néng)力和行业领先的品牌信用(yòng)，静安天悦项目在投资决策、前期市场定位、开发节奏、成本控制、产品品质、入市时机选择等方面表现出色，最终确保项目获得市场认可(kě)，取得了一定的经济效益。

项目區(qū)位优秀，享受南北高架和中环发展轴发展辐射，与全球影视、電(diàn)竞文(wén)创策源地产业共生，享有(yǒu)大宁成熟宜居的生活配套，周边商(shāng)业林立、文(wén)娱绿地医疗资源丰富，还有(yǒu)优秀學(xué)區(qū)加持。项目自2021年6月拿(ná)地至2022年8月，克服上海疫情封控的影响，以一年左右的时间完成首开，开发节奏和入市时机均表现出色。从首开至2023年10月四期收官，每次开盘即罄，入围积分(fēn)高，获得市场充分(fēn)认可(kě)。一期开盘：2022年8月25日（2022年三批次）338套107㎡户型。认購(gòu)率314%，入围分(fēn)為(wèi)83.2。二期开盘：2022年11月26日（2022年五批次）344套106㎡、107㎡、245㎡户型。认購(gòu)率253%，入围分(fēn)為(wèi)80.7。三期开盘：2022年12月28日（2022年七批次）332套107㎡、230㎡、232㎡户型。认購(gòu)率267%，入围分(fēn)為(wèi)77.03。四期开盘：2023年10月18日（2023年九批次）205套107㎡。认購(gòu)率322%，入围分(fēn)為(wèi)81.76，是2023年前九批次中认購(gòu)入围比最高的项目之一。

2、项目推动城市功能(néng)的优化，实现了多(duō)方面的综合效益

优化城市功能(néng)，实现城市有(yǒu)机更新(xīn)。项目根据片區(qū)功能(néng)不足进行优化提升，将有(yǒu)效改善區(qū)域活力，提升整體(tǐ)风貌、延续城市文(wén)脉、构建便捷生活圈。

完善公共配套，激发片區(qū)凝聚力。项目已布点部分(fēn)口袋公园，新(xīn)建办公楼及艺术商(shāng)业等，并与政府合作共建，嵌入市政配套功能(néng)，另有(yǒu)119套人才公寓為(wèi)静安區(qū)政府持有(yǒu)。从而激发一座社區(qū)的凝聚力。

疏解改造同步，塑造城市优美环境。围绕改善城市功能(néng)，制订有(yǒu)序的城市更新(xīn)方案，保留原工业遗存的基础上，高效利用(yòng)资源，进一步改造特色街(jiē)區(qū)，新(xīn)建绿化景观、公共活动空间，推进灵石路风貌整治，塑造良好城市风貌，优化环境提升。

超低能(néng)耗建筑，实现环境效益和经济效益双赢。静安天悦是静安首个采用(yòng)光伏可(kě)再生能(néng)源应用(yòng)的通过超低能(néng)耗方案评审的项目，还是上海首个建筑高度近百米的采用(yòng)预制混凝土硅墨烯反打保温系统项目。通过超低能(néng)耗建筑建设，减少碳排放，助力上海实现2025年“碳达峰”的目标，实现环境效益。同时，通过超低能(néng)耗建筑建设，获得3%容积率奖励，货值预估增加4.2亿元。项目始终贯彻低碳理(lǐ)念，综合效益良好，不仅增加了项目的社会和环境效益，并且也增加了项目的经济效益。

图3：静安天悦项目效果图

（四）小(xiǎo)结

城市更新(xīn)早已不是简单的拆除重建，而是城市系统和功能(néng)的全面升级，推动城市精细化管理(lǐ)，补齐基础设施和公共服務(wù)配套不足的“短板”，促进城市产业结构调整优化，激发城市活力。作為(wèi)央企，保利发展控股的每一步发力都是紧跟着國(guó)家战略走。新(xīn)中机厂的保护焕新(xīn)与静安天悦无界共融之城的打造，正是保利发展控股在上海城市更新(xīn)的重要一步。静安天悦这一未来城市综合體(tǐ)样本，利用(yòng)“一公里”缝合时空传承，展示出保利的文(wén)化决心，在城市更新(xīn)赛道上為(wèi)企业如何积极融入城市历史肌理(lǐ)带来了新(xīn)破题思路。