2019年上半年上海房地产市场调研报告

上海市房地产行业协会

 

 

房地产市场调研是上海市房协為(wèi)会员企业服務(wù)、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海市房协邀请市房管局、市统计局等行政有(yǒu)关部门和高校研究机构的专家组成调研组，定期研究分(fēn)析房地产市场。 

本次调研以分(fēn)析2019年上半年上海房地产市场运行情况為(wèi)基础，提出对于2019年上半年市场形势的看法和下半年市场走势的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理(lǐ)部门参考。

 

一、2019年上半年上海房地产市场的基本情况

（一）土地供应

2019年上半年，全市共出让國(guó)有(yǒu)建设用(yòng)地使用(yòng)权589.5公顷，比上年同期（以下简称同比）增加9.6%。其中居住用(yòng)地264.7公顷，同比增加15%；商(shāng)服用(yòng)地32.9公顷，同比减少63.9%；工业用(yòng)地291.8公顷，同比增加11.5%。

（二）房地产开发投资

2019年上半年，全市完成房地产开发投资1883.14亿元，同比增長(cháng)3.6%（全國(guó)房地产开发投资61609亿元，同比名义增長(cháng)10.9%），增幅持平；其中住宅投资1038.63亿元，同比增長(cháng)4.1%，增幅持平。

 

（三）房地产开发建设

2019年上半年，全市商(shāng)品房施工面积12995.5万平方米，同比减少4.9%；其中住宅施工面积為(wèi)6643.18万平方米，下降7.4%。新(xīn)开工面积1129.82万平方米，减少6.4%；其中住宅新(xīn)开工面积630.25万平方米，减少8.7%。

2019年上半年，全市商(shāng)品房竣工面积1139.44万平方米，同比减少28.3%，增幅回落21.4个百分(fēn)点；其中住宅竣工面积645.78万平方米，减少27.2%，增幅回落22.7个百分(fēn)点。

（四）商(shāng)品房销售

2019年上半年，全市商(shāng)品房销售（包括现房销售和期房销售）737.22万平方米，同比增長(cháng)0.4%（全國(guó)商(shāng)品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%），增幅回落2.6个百分(fēn)点。其中商(shāng)品住房销售588.22万平方米，同比增長(cháng)1.9%，增幅回落3.6个百分(fēn)点。

2019年上半年，全市存量房（二手房）成交面积為(wèi)1026.65万平方米，同比增長(cháng)17.1%，增幅回升25.9个百分(fēn)点。其中住宅成交867.65万平方米，同比增長(cháng)38.1%，增幅回升60个百分(fēn)点。

（五）住房价格

2019年上半年，全市商(shāng)品住房平均销售价格33519元/平方米，同比上升38.1%，其中市场化商(shāng)品住房平均销售价格55050元/平方米，同比上升25.7%。二手住房平均成交价格38442元/平方米，同比下降3.7%。

（六）房地产金融

2019年6月末，全市中资商(shāng)业银行自营性人民(mín)币房地产贷款余额21428.12亿元，同比增長(cháng)8.4%，增幅回升1.5个百分(fēn)点。其中

人民(mín)币个人住房贷款余额13616.91亿元，同比增長(cháng)6.8%；人民(mín)币房地产开发贷款余额6264.74亿元，同比增長(cháng)9.8%。

 

 

二、2019年上半年上海房地产市场的政策环境

 

2019年上半年，全國(guó)房地产调控政策的主基调是“以稳為(wèi)主，因城施策”。中央层面强调住房居住属性，坚持“房住不炒”，维持市场稳定。住建部、央行、银保监多(duō)部门协同合作，共同构建房地产市场的风险防范机制：央行多(duō)次表态严把货币闸口管控，加强房地产金融审慎监管；住建部连续两月对房价涨幅过大的城市进行预警；银保监会多(duō)次强调加强监管房地产资金通道监管。各城市则结合本地市场运行现状，积极落实主體(tǐ)责任，“因城施策”有(yǒu)收有(yǒu)放，双向微调房地产政策：市场热度较高的西安、苏州、海口、丹东等城市相继落地乃至升级调控政策，包括升级限購(gòu)、加码限售、严格限价、控制地价等多(duō)个方面。其中丹东落地限購(gòu)令，西安、海口升级限購(gòu)措施；苏州加入限售，丹东升级限售政策；丹东、苏州落地限价令；合肥、东莞收紧土拍政策；長(cháng)沙取消購(gòu)房优惠措施。另一方面，南京、佛山(shān)、珠海等地则局部放松调控，但调控政策并没有(yǒu)实质性转向。珠海、中山(shān)相继放宽港澳台居民(mín)限購(gòu)政策；佛山(shān)、合肥略微松绑限贷政策；阜阳取消土拍限价条款。货币政策方面，保持中性偏积极的基调，央行接连两次降准，累计释放長(cháng)期资金约1.08万亿元。房地产信贷政策相较宽松，房贷利率连续6个月逐级回落。上海维持原有(yǒu)的调控措施不放松，继续严格执行各项调控政策。

（一）房地产有(yǒu)关政策

1、4月8日，发改委印发《2019年新(xīn)型城镇化建设重点任務(wù)》的通知。通知共六条：一、总體(tǐ)要求。……。二、加快农业转移人口市民(mín)化。……。（一）积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。继续加大户籍制度改革力度，在此前城區(qū)常住人口100万以下的中小(xiǎo)城市和小(xiǎo)城镇已陆续取消落户限制的基础上，城區(qū)常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城區(qū)常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群體(tǐ)落户限制。超大特大城市要调整完善积分(fēn)落户政策，大幅增加落户规模、精简积分(fēn)项目，确保社保缴纳年限和居住年限分(fēn)数占主要比例。城市政府要探索采取差别化精准化落户政策，积极推进建档立卡农村贫困人口落户。允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。……。（二）推进常住人口基本公共服務(wù)全覆盖。……。持续深化利用(yòng)集體(tǐ)建设用(yòng)地建设租赁住房试点，扩大公租房和住房公积金制度向常住人口覆盖范围。……。三、优化城镇化布局形态。……。（五）培育发展现代化都市圈。……。在符合土地用(yòng)途管制前提下，允许都市圈内城乡建设用(yòng)地增减挂钩节余指标跨地區(qū)调剂。健全都市圈商(shāng)品房供应體(tǐ)系，强化城市间房地产市场调控政策协同。……。（六）推动大中小(xiǎo)城市协调发展。超大特大城市要立足城市功能(néng)定位、防止无序蔓延，合理(lǐ)疏解中心城區(qū)非核心功能(néng)，推动产业和人口向一小(xiǎo)时交通圈地區(qū)扩散。……。四、推动城市高质量发展。……。五、加快推进城乡融合发展。……。六、组织实施。……。

2、5月7日，住房和城乡建设部、國(guó)家发展改革委、财政部、自然资源部四部门印发《关于进一步规范发展公租房的意见》（建保〔2019〕55号）。《意见》共六条：一、总體(tǐ)要求和基本原则。二、继续做好城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭的保障工作。……。（三）多(duō)渠道筹集房源。有(yǒu)新(xīn)增公租房实物(wù)供给需求的，可(kě)立足当地实际，制定在商(shāng)品住房项目中配建公租房的政策，明确配建比例。利用(yòng)集體(tǐ)建设用(yòng)地建设租赁住房的试点城市，可(kě)将集體(tǐ)建设用(yòng)地建设的租赁住房長(cháng)期租赁作為(wèi)公租房，租赁期限一般不低于5年。鼓励政府将持有(yǒu)的存量住房用(yòng)作公租房。……。三、加大对新(xīn)就业无房职工、城镇稳定就业外来務(wù)工人员的保障力度。……。（二）保障方式和标准。实物(wù)保障以配租集體(tǐ)宿舍為(wèi)主，以小(xiǎo)户型住宅為(wèi)辅。新(xīn)就业无房职工和外来務(wù)工人员较為(wèi)集中的开发區(qū)和产业园區(qū)，根据用(yòng)工数量，在产业园區(qū)配套建设行政办公及生活服務(wù)设施的用(yòng)地中，可(kě)通过集中建设或長(cháng)期租赁、配建等方式，增加集體(tǐ)宿舍形式的公租房供应，面向用(yòng)工单位或园區(qū)就业人员出租。按照國(guó)務(wù)院规定开展试点的城市，企业（单位）依法取得使用(yòng)权的土地，在符合规划、权属不变的前提下，可(kě)建设公租房，面向本单位职工出租，促进职住平衡。……。四、加强公租房建设运营管理(lǐ)。五、落实各项支持政策。（一）确保用(yòng)地供应。新(xīn)建公租房的地方，要依据公租房发展规划和年度建设计划，科(kē)學(xué)编制土地供应计划，公租房用(yòng)地应保尽保。储备土地和收回使用(yòng)权的國(guó)有(yǒu)土地，优先安排保障性住房建设。（二）加强资金保障。各地要根据财政承受能(néng)力，合理(lǐ)制定公租房建设规划，统筹各项资金用(yòng)于公租房房源筹集、租赁补贴发放。……。（三）落实税费减免政策。对公租房建设筹集、经营管理(lǐ)所涉及的土地使用(yòng)税、印花(huā)税、契税、土地增值税、房产税、增值税、个人所得税等，以及城市基础设施配套费等政府性基金、行政事业性收费，继续按规定落实优惠政策。六、加强组织领导。……。

3、6月13日，财政部、税務(wù)总局联合印发《关于个人取得有(yǒu)关收入适用(yòng)个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税務(wù)总局公告2019年第74号），公告共五条，其中第二条明确房屋产权所有(yǒu)人将房屋产权无偿赠与他(tā)人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部 國(guó)家税務(wù)总局关于个人无偿受赠房屋有(yǒu)关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有(yǒu)人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟(dì)姐妹；（二）房屋产权所有(yǒu)人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义務(wù)的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有(yǒu)人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部 國(guó)家税務(wù)总局关于个人无偿受赠房屋有(yǒu)关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第四条规定计算。

4、1月19日，上海市人民(mín)政府发布《关于调整本市房产税房产原值减除比例的通知》（沪府规〔2019〕5号）。根据《中华人民(mín)共和國(guó)房产税暂行条例》等的规定，自2019年1月1日起，本市按照房产余值计算缴纳房产税的纳税人，房产原值减除比例调整為(wèi)百分(fēn)之三十。為(wèi)深入贯彻习近平总书记关于民(mín)营经济发展重要指示精神和党中央决策部署，全力支持本市民(mín)营经济发展，按照市委、市政府《关于全面提升民(mín)营经济活力大力促进民(mín)营经济健康发展的若干意见》有(yǒu)关要求，经市政府批准，自2019年1月1日起，将本市房产税原值减除比例由20%提高至30%，从而进一步降低企业用(yòng)地成本，实质性减轻企业负担。

  （二）货币金融政策

1、实施稳健的财政政策和中性的货币政策

6月末，广义货币(M2)余额192.14万亿元,同比增長(cháng)8.5%，增速与上月末持平，比上年同期高0.5个百分(fēn)点；狭义货币(M1)余额56.77万亿元,同比增長(cháng)4.4%，增速比上月末高1个百分(fēn)点，比上年同期低2.2个百分(fēn)点；流通中货币(M0)余额7.26万亿元,同比增長(cháng)4.3%。上半年净回笼现金628亿元。

6月末，本外币贷款余额151.6万亿元，同比增長(cháng)12.5%。月末人民(mín)币贷款余额145.97万亿元，同比增長(cháng)13%，增速比上月末低0.4个百分(fēn)点，比上年同期高0.3个百分(fēn)点。上半年人民(mín)币贷款增加9.67万亿元，同比多(duō)增6440亿元。分(fēn)部门看，住户部门贷款增加3.76万亿元.

2、降低存款准备金率两次

為(wèi)进一步支持实體(tǐ)经济发展，优化流动性结构，降低融资成本，央行决定下调金融机构存款准备金率1个百分(fēn)点，其中，2019年1月15日和1月25日分(fēn)别下调0.5个百分(fēn)点。同时，2019年一季度到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。

為(wèi)贯彻落实國(guó)務(wù)院常務(wù)会议要求，建立对中小(xiǎo)银行实行较低存款准备金率的政策框架，促进降低小(xiǎo)微企业融资成本，央行决定从2019年5月15日开始，对聚焦当地、服務(wù)县域的中小(xiǎo)银行，实行较低的优惠存款准备金率。对仅在本县级行政區(qū)域内经营，或在其他(tā)县级行政區(qū)域设有(yǒu)分(fēn)支机构但资产规模小(xiǎo)于100亿元的农村商(shāng)业银行，执行与农村信用(yòng)社相同档次的存款准备金率，该档次目前為(wèi)8%。约有(yǒu)1000家县域农商(shāng)行可(kě)以享受该项优惠政策，释放長(cháng)期资金约2800亿元，全部用(yòng)于发放民(mín)营和小(xiǎo)微企业贷款。

3、上半年房地产信贷政策相较宽松

房贷利率连续6个月逐级回落。据融360数据显示，无论是首套还是二套，房贷平均利率皆呈“抛物(wù)線(xiàn)”式回落。具體(tǐ)而言，2018年1-10月房贷利率逐月提升，首套、二套房贷平均利率分(fēn)别升至5.71%和6.07%阶段性高位。2018年12月份以来房贷利率则持续走低，截止2019年5月份，首套房贷平均利率降至5.42%，较前期高点减少0.29个百分(fēn)点；二套房贷平均利率跌至5.74%，较前期高点减少0.33个百分(fēn)点。

三、2019年上半年市场形势分(fēn)析与下半年市场走势预测

2019年上半年上海房地产市场基本上呈现“量升价稳”的态势。土地市场出让面积同比增長(cháng)9.6%，地价保持平稳；商(shāng)品住房销售面积同比增長(cháng)3%，价格指数同比上升；二手住房成交同比上升38.1%，价格指数同比下跌。

以下分(fēn)别从供地、投资、销售、房价等方面对上海房地产市场运行和走势进行分(fēn)析。

（一）土地市场供应量增加，土地价格保持平稳

2019年上半年，土地市场供应总量有(yǒu)所增加。全市共计出让國(guó)有(yǒu)建设用(yòng)地使用(yòng)权589.5公顷，同比增長(cháng)9.6%。其中居住用(yòng)地264.7公顷，同比增長(cháng)15%。  

2019年上半年，全市实际供应住宅用(yòng)地264.7公顷，同比增長(cháng)15%。其中，配建保障房用(yòng)地6.7公顷，保障房（动迁用(yòng)房）用(yòng)地103.3公顷，中小(xiǎo)套型商(shāng)品房用(yòng)地84.9公顷，合计136.6公顷，保障性用(yòng)地、棚改用(yòng)地和中小(xiǎo)套型商(shāng)品房三类用(yòng)地194.9公顷占供地总量的73.6%。中小(xiǎo)套型以外的商(shāng)品住房用(yòng)地69.8公顷。

据民(mín)间机构统计，2019年上半年上海土地市场共计成交47幅经营性用(yòng)地，总出让面积190.79万平方米，总成交金额562.59亿元。从地块性质来看，上海纯宅地共计成交20幅，总出让面积125.62万平方米，总成交价363.82亿元，成交楼板价均价20459元/平方米。租赁用(yòng)房地块成交13幅，总出让面积34.36万平方米，总成交价40.98亿元，成交楼板价均价5619元/平方米。

表1：上海招拍挂土地出让成交面积和成交楼板地价比较

	土地出让成交面积（公顷）					土地出让成交楼板地价（元/平方米）
	2017年 上半年	2018年 上半年	2019年上半年	同比 增長(cháng)		2017年 上半年	2018年 上半年	2019年 上半年	同比 增長(cháng)
住宅	73.44	7.68	124.52		1521.4%	17228	30326	18229	-39.9%
商(shāng)服	42.4	91.24	32.91		-63.9%	19059	9793	18602	90%
工业	85.24	216.74	291.82		34.6%	1137	1420	1457	2.6%

2018年上半年成交楼板价涨跌不一，住宅和商(shāng)服用(yòng)地价格出现了大幅波动，这主要是因為(wèi)2018年上半年仅出让了两幅宅地，而且供地區(qū)位差异大；商(shāng)服用(yòng)地上半年供应量锐减且區(qū)域位置好，拉高了均价，缺乏可(kě)比性。住宅用(yòng)地楼板价為(wèi)30326元/平方米，同比下降39.9%；商(shāng)服用(yòng)地楼板价為(wèi)18602元/平方米，同比上升90%；工业用(yòng)地平均楼板价1420元/平方米，同比上升2.6%。（见表1）

总體(tǐ)上看，2019年上半年土地市场延续了上年的平稳态势，市场呈现出三大特点：一是土地市场供地有(yǒu)所增加，大部分(fēn)土地底价成交。上半年楼市成交量比去年有(yǒu)所增加，因此相应土地的供给也顺势增加，以此平抑市场预期，上海成交地块中只出现2幅溢价率超过50%的地块，并且居住用(yòng)地最高溢价率仅16%，81%的地块是底价成交。二是央企、國(guó)企和龙头企业仍是拿(ná)地绝对主力。上半年拿(ná)地金额最高的是华润联合體(tǐ)，以58.02亿元竞得静安商(shāng)办地块。其次是碧桂园，以48.56亿元一共竞得3宗宅地。第三位是大华集团，以42.1亿元竞得宝山(shān)區(qū)154亩大场镇联东村等“城中村”改造项目。拿(ná)地企业中没有(yǒu)中小(xiǎo)企业。三是中心城區(qū)土地供应有(yǒu)所增加，竞争激烈。今年上半年徐汇、静安、杨浦等市中心有(yǒu)优质地块推出，市场对此反应强烈。如静安區(qū)南西社區(qū)就经历了526轮的激烈竞逐，才由华润联合體(tǐ)以58.02亿元的总价拿(ná)下。

上半年土地市场之最：1月24日，华润联合體(tǐ)以58.02亿元竞得上海市静安區(qū)南西社區(qū)C050401单元115-12地块，成交楼板价為(wèi)65216元/平方米，溢价率為(wèi)23.05%，这是上半年总价、单价最高的地块。4月29日，保利发展以41.79亿元竞得杨浦區(qū)江浦社區(qū)B2-03地块（江浦街(jiē)道159街(jiē)坊），成交楼板价為(wèi)53772元/平方米，溢价率為(wèi)1.46%，这是上半年单价最高的宅地。5月27日，上海春秋置业有(yǒu)限公司（春秋航空）以70552万元竞得長(cháng)宁區(qū)程家桥街(jiē)道249街(jiē)坊5/1丘IV-R-07地块，地块出让面积12447.2平米，成交楼板价31489元/平方米，溢价率109.65%。这是上半年溢价率最高的地块。

2019年上半年上海土地市场走势稳中有(yǒu)升的主要原因：一是上半年供地力度有(yǒu)所放大，带动成交面积增加，特别是市中心优质地块的推出，加大了市场参与度。同时，受到企业融资环境改善等因素的影响，企业拿(ná)地积极性所有(yǒu)提高。二是上海土地市场在“招挂复合”出让方式、拿(ná)地资金监管等多(duō)重限制条件的情况下，开发商(shāng)拿(ná)地门槛高，土地市场底价成交和低溢价成為(wèi)常态。

2019年下半年土地市场走势分(fēn)析：一是继续坚持“房住不炒”的定位，稳地价、稳预期，继续供应租赁住房用(yòng)地，完善租購(gòu)并举的住房制度。二是随着下半年房企融资环境趋紧以及销售端面临压力等因素的影响，土地市场表现平稳，房企拿(ná)地更加理(lǐ)性谨慎。三是在现行“招挂复合”的拿(ná)地模式下，央企、國(guó)企和大型民(mín)企仍将是土地市场的主角。四是随着上半年新(xīn)房市场成交量有(yǒu)所放大，部分(fēn)房企手中库存已有(yǒu)所不足，可(kě)能(néng)会在下半年补仓拿(ná)地。总體(tǐ)上看， 2019年下半年土地市场将继续延续“量稳价平”的态势。

（二）房地产开发投资低位增長(cháng)，增速平稳

上半年，本市房地产开发投资1883.14亿元，比去年同期增長(cháng)3.6%，增速比一季度上升0.6个百分(fēn)点，与去年同期持平。今年以来，本市房地产开发投资保持低速增長(cháng)，在3%-4%區(qū)间波动。

从房屋类型看，住宅投资小(xiǎo)幅增長(cháng)，商(shāng)办投资同比下降。上半年，本市住宅投资1038.63亿元，比去年同期增長(cháng)4.1%，增速比一季度提高1.8个百分(fēn)点。商(shāng)办投资则呈下降态势，完成投资515.98亿元，下降2.9%。其中，办公楼投资315.04亿元，增長(cháng)2.4%，增速比一季度回落3.1个百分(fēn)点；商(shāng)业营业用(yòng)房投资200.95亿元，下降10.2%，降幅扩大2.3个百分(fēn)点。

从投资构成看，土地購(gòu)置费仍是支撑房地产开发投资增長(cháng)的主要因素。上半年，房地产开发投资中土地購(gòu)置费860.10亿元，比去年同期增長(cháng)10.0%，占全部开发投资的比重（45.7%）继续上升，同比上升2.7个百分(fēn)点。建安工程投资905.08亿元，下降3.9%，占48.1%。

（三）市场化商(shāng)品住房销售量同比明显回升，价格指数同比上升

2019年上半年，上海商(shāng)品房市场总體(tǐ)上呈现“量升价稳”的态势。全市商(shāng)品房批准预售528.35万平方米，同比减少6.25%；其中商(shāng)品住房批准预售463.51万平方米，同比增長(cháng)19.61%。全市商(shāng)品房销售（包括现房销售和期房销售）737.22万平方米，同比增長(cháng)0.4%；其中商(shāng)品住房销售588.22万平方米，同比增長(cháng)1.9%。

2019年1-6月上海新(xīn)建商(shāng)品住房价格指数同比上升。1月份涨0.1%、2月份涨0.3%，3月份跌0.1%，4月份涨0.3%、5月份跌0.1%，6月份涨0.3%；上半年价格指数环比累计上涨仅0.8%。但由于去年末价格翘尾，6月份同比上升2%。

从全國(guó)70城市新(xīn)建商(shāng)品住房价格指数看：今年上半年同比涨幅比去年同期上涨10.78%。各線(xiàn)城市房价指数同比也均呈上涨趋势，其中一線(xiàn)城市在经历了调控的“沉寂期”后，今年上半年均有(yǒu)了不同程度的“回暖”，前期积压的購(gòu)房需求在持续平稳释放，房价指数同比上涨4.4%；二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市房价上涨相对平稳，同比涨幅较年初来看增加均不超过0.5个百分(fēn)点。整體(tǐ)而言，今年上半年在成交稳定增長(cháng)下房价上涨的压力依然较大，房价下降的城市逐月减少。1月份价格下降的城市有(yǒu)8个，2月份价格下降的城市有(yǒu)9个，3月份价格下降的城市有(yǒu)4个，4月份价格下降的城市有(yǒu)2个，5月份价格下降的城市有(yǒu)2个，6月份价格下降的城市有(yǒu)5个。

据房地产交易中心网上数据（见图2）：2019年上半年，市场化商(shāng)品住房（不包括保障性住房）销售面积353万平方米，同比增加48%，為(wèi)近三年以来的同期最高值；销售均价55050元/平方米，同比上涨17.3%。从走势上看，2019年上半年，房企加快了推盘的节奏，市场供应量充足，同时二手房市场的热销带动了“卖旧买新(xīn)”的置换链条，新(xīn)房市场呈现量价齐升的态势。开年前两月本是房地产市场传统营销淡季，但就推盘节奏来看，企业推盘量并未出现断崖式下跌，整體(tǐ)态势相当平稳，成交也相对可(kě)观。1月、2月分(fēn)别成交57.15万平方米和31.77万平方米。3月，受到二手房市场升温影响，置换型客户开始入市，再加上推盘量骤升，单月供应85.74万平方米，市场出现“小(xiǎo)阳春”，单月成交62.47万平方米，4月延续上月的热度，成交进一步放大，成交69.99万平方米。5、6月两月，市场成交有(yǒu)所回落，但仍然维持在一定高度，分(fēn)别成交65.47万平方米和66.57万平方米。

2019年上半年商(shāng)品住房供应大幅增多(duō)，去化速度有(yǒu)所下降，库存量有(yǒu)所上升。截至6月30日，全市市场化新(xīn)建商(shāng)品住房网上供应面积為(wèi)772.67万平方米，同比上升48.1 %。其中普通商(shāng)品住房可(kě)售量為(wèi)123.79万平方米，比去年同期上升58.7%。另外，动迁安置住房可(kě)售量2756.59万平方米，比去年同期上升9.5%。去化周期约為(wèi)13.2个月。

图2：2018年1月-2019年6月上海市场化商(shāng)品住房销售情况

2019年上海市场的分(fēn)化更為(wèi)明显，市區(qū)项目销售情况尚可(kě)，但去化速度已经明显放缓，遠(yuǎn)郊项目则普遍滞销。主要原因有(yǒu)三点：一是今年上半年上海整體(tǐ)的供应量比较充足，全市每个月都有(yǒu)大量的新(xīn)开盘项目，而且房源的覆盖面很(hěn)广，客户选择面很(hěn)广，分(fēn)散了購(gòu)买力。二是限价政策执行严格。今年开盘的一些遠(yuǎn)郊项目大多(duō)都是2016年时地价高涨的时候拿(ná)的地，这些项目价格压力很(hěn)大，企业為(wèi)了保利润很(hěn)难在价格上做大的调整，这就让项目缺乏竞争力，影响了去化速度。三是在预期稳定，投资需求基本离场的背景下，購(gòu)房人基本都是自住和改善性需求，这些客户对遠(yuǎn)郊项目关注较少，他(tā)们整體(tǐ)的选择方向还是在市區(qū)，即使是旧改客户也更倾向于居住在自己熟悉的环境中，大多(duō)选择同區(qū)域的二手房。

分(fēn)析上半年商(shāng)品住房量价齐升的原因：一是企业加大推盘力度，市场供应充足。随着市场预期趋于稳定，房企推盘积极性明显提高，本市新(xīn)建市场化住宅供应大幅增加。上半年本市市场化住宅新(xīn)增供应421.80万平方米，比去年同期增長(cháng)了80.9%。二是一二手房联动带动了新(xīn)房市场的成交。今年三四月份，二手房市场中長(cháng)期累积的首套、置换等需求在短期内集中释放，这带动了置换链条的转动，“卖旧买新(xīn)”的改善性需求开始入市。三是上半年金融环境有(yǒu)显著改善。上半年房贷利率连续回落，截止2019年5月份，首套房贷平均利率降至5.42%，较前期高点减少0.29个百分(fēn)点；二套房贷平均利率跌至5.74%，较前期高点减少0.33个百分(fēn)点。

2019年下半年商(shāng)品房市场分(fēn)析，市场仍然会呈现平稳的走势，交易量基本会与上半年持平，价格不会有(yǒu)大幅波动。一是从政策面来看，中央强调稳房价、稳地价、稳预期已经是中長(cháng)期的调控目标，不会以放松房地产市场来换取经济发展，说明政策基调仍将以“稳”字当头，调控政策不会放松。二是从供求面看，市场在三四月份出现一波成交高峰后，成交量逐月缓步回稳，而且上半年的高成交主要是基于高供应，市场整體(tǐ)仍处于供过于求，新(xīn)的需求需要时间来重新(xīn)积累，但值得注意的是上半年旧改签约的居民(mín)到了9、10月份会拿(ná)到动迁款，到时市场成交可(kě)能(néng)会再次出现脉冲式放大。三是从金融信贷面来看，监管部门加强了对房企的融资监管，部分(fēn)房企债券、ABS发行被暂停，房企融资环境再次收紧，受此影响，企业将更加注重销售回款，或将以价换量。

（四）二手住房市场成交量大幅上升，价格指数同比下跌

2019年上半年上海存量房（二手房）登记成交面积1026.65万平方米，同比上升17.1%。其中存量住宅成交面积867.65万平方米，同比上升38.1%；住宅成交均价38442元/平方米，同比下降3.7 %。

图3：2018年1月-2019年6月上海二手住房成交情况

2019年1-6月上海二手住房价格指数同比下跌，1月份持平，2月份跌0.1%，3月份涨0.3%，4月涨0.5%，5月份涨0.1%，6月份跌0.1%；上半年环比累计上涨0.7%，6月同比下跌0.3%。主要原因：一是市场经过了長(cháng)期的低迷，部分(fēn)业主开始降低挂牌价，价格连续下跌达到購(gòu)房者心理(lǐ)底線(xiàn)，开始出手；二是今年上半年本市旧改提速，大批居民(mín)选择了货币安置，这些旧改的居民(mín)置业呈现阶梯置换的特点，他(tā)们往往是先購(gòu)买同區(qū)域的二手住房，这就导致了今年3、4月份二手房市场出现了一波成交高峰。三是受到市场热度有(yǒu)所提升的影响，累积的改善性需求在短期内集中释放。

据房地产交易中心网上数据（见图3），2019年上半年二手住房呈现出量升价跌的趋势。1月份延续去年第四季度的反弹走势，成交18782套，2月份受节假因素影响下降明显，单月成交9794套。3月份在社保满年限及首套客、置换客等多(duō)方需求升温下成交大幅上升，单月成交25298套。4月份延续小(xiǎo)阳春行情，需求结构产生变化，改善需求明显放大，成交量维持在高位，成交24537套。经过了3、4两月需求的集中释放后，市场热度有(yǒu)所减退，5、6两月成交量逐月下滑，但仍然维持在了两万套以上，分(fēn)别成交了22467套和21379套。

2019年下半年二手房市场将的走势将呈现量价企稳的特点。在上半年3、4月份社保满年限、旧改刚需客、首套客和置换客的需求集中释放后，市场成交热度已有(yǒu)所减弱，从5月份市场已经呈现出逐渐收缩的特征，但也未因旺季的结束而大幅下降，仍然保持了月均2万套的水平。需求的重新(xīn)积累需要时间，预计下半年成交量也将在这个位置小(xiǎo)幅波动。价格方面，市场仍然属于买方市场，定价权在买方手中，但由于上半年已有(yǒu)部分(fēn)业主降价促销，再次议价的幅度不大，价格将在当前位置保持平稳。总體(tǐ)上看，下半年二手住宅价格将保持基本稳定，成交量可(kě)能(néng)比上半年略有(yǒu)下降。

 

四、对当前上海房地产市场的看法和建议

 

2019年上半年，宏观经济走势充满了不确定性，一季度宏观经济开局良好，多(duō)项指标好于预期，二季度受到中美贸易摩擦加剧的影响经济又(yòu)出现下行风险，在这乍暖还寒迷人眼的经济格局下，房地产市场更需逆风而动稳為(wèi)先。中央层面调控房地产的决心非常明确，仍然坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，同时夯实各级城市政府主體(tǐ)责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。上海则继续表明了坚持调控的态度，坚持“两个不是权宜之计”，坚持“房地产市场调控不动摇、不放松”，“不希望看到上海房价太高。”展望下半年，房地产市场调控政策基调仍将以“稳”為(wèi)主，保持政策定力，并不会因為(wèi)中美贸易摩擦升级、中國(guó)经济环境出现困难，便重走刺激房地产托底经济的老路，房地产市场将在较長(cháng)时间内保持现状。目前上海房地产市场正处于调控的关键期、解决居住困难的转化期和租赁住房體(tǐ)系的构建期这三期叠加的关键期，希望政府有(yǒu)关部门能(néng)巩固当前的调控成果，保持政策的稳定性，探索实施房地产市场平稳健康发展長(cháng)效机制方案，同时关注市场所存在的一些问题，做好政策预案。对房地产企业来说要深刻领会政策导向，提高风险意识，做好应对预案，调整经营策略，保证资金链安全。同时也要适应新(xīn)的市场变化，积极参与租赁住房市场和城市更新(xīn)工作，把握这几个领域里的商(shāng)机，摸索出一条新(xīn)的发展之路。

（一）巩固调控成果，夯实上海房地产市场的平稳发展基础

经过这几年的调控，上海房地产市场已经回归理(lǐ)性，房价、地价、预期都保持平稳。但需注意到上海房地产市场仍然处于“三期”叠加的关键期。政府部门应利用(yòng)当前平稳的市场态势，研究制定完善房地产市场调控“一城一策”的長(cháng)效机制，巩固调控成果，对市场所存在的问题，及时做好应对策略，维持上海房地产市场来之不易的稳定局面。

1、上海市场处于三期叠加的关键期

市场调控的关键期。在这几年的调控影响下，“房住不炒”已逐渐深入人心，上海房地产市场总體(tǐ)保持平稳运行，市场预期趋于理(lǐ)性，投资投机性需求基本离场。上海市场目前运行平稳，但仍要注意这个平稳的根基还不是很(hěn)稳固，特别是现在的稳主要还是基于行政手段所取得的成果，经济手段用(yòng)的并不多(duō)，長(cháng)效机制也尚未形成，因此在现阶段调控政策不能(néng)放松。但希望政府部门能(néng)关注上海市场发展的不平衡问题，近年来出现了明显的區(qū)域分(fēn)化现象，郊區(qū)普遍去化困难，库存较大，市區(qū)则压力不大。遠(yuǎn)郊區(qū)域的项目主要还是服務(wù)于首套置业和外来購(gòu)房者的，通过加快郊區(qū)公共资源配套，加大职住平衡力度，甚至适当微调政策，以促进郊區(qū)住房资源的有(yǒu)效利用(yòng)，这也符合國(guó)家对住房刚需的支持要求。

解决居住困难的转化期。今年旧改的力度比较大，全年旧改工作的目标是50万平方米，上半年已经超额完成了任務(wù)。现在上海人均住房建筑面积是37平方米，户籍家庭平均拥有(yǒu)1.4套房，基本上户籍居民(mín)已经基本解决了居住困难的问题，但我们需要注意到这其中还有(yǒu)大量的二级旧里，约有(yǒu)15.8万户的居民(mín)仍然生活在不成套住房内。此外1000万非户籍人口中80%是通过租房来解决居住问题，今年共有(yǒu)产权住房经济适用(yòng)住房已经扩大覆盖面，惠及到了非户籍家庭。

租赁住房體(tǐ)系处于构建期。这几年國(guó)家大力推进租赁住房市场的发展，在政策和供地上支持力度很(hěn)大。但租赁住房发展还有(yǒu)很(hěn)多(duō)问题需要解决，比如土地、金融、税收等一些配套支持需要进一步改善。拿(ná)地企业反映，现有(yǒu)土地价格在租赁住房开发建设中占到的成本比例仍然较高，而且建设的税费标准是参照商(shāng)品房的，各种费用(yòng)都没有(yǒu)优惠，这影响了企业的积极性，目前已出让的75幅用(yòng)地中仅开工了28幅。金融支持政策实际执行的效果也并不理(lǐ)想。住房租赁企业从正规渠道融资仍面临诸多(duō)障碍，尤其是民(mín)营企业，融资难、融资贵的问题没有(yǒu)得到很(hěn)好解决。

2、关注市场发展的長(cháng)遠(yuǎn)问题，完善政策體(tǐ)系

关注后期市场化住房供应可(kě)能(néng)偏紧的问题。从近几年住宅的宅地供应、施工面积、新(xīn)开工面积来看，后期市场化住宅的供应量可(kě)能(néng)会出现阶段性的紧张。近三年，上海住宅的施工面积分(fēn)别為(wèi)8073.94、8013.80、7520.39万平方米，住宅新(xīn)开工面积分(fēn)别為(wèi)1436.13、1402.91、1473.17万平方米，这个量是大幅低于前几年的，同时住宅用(yòng)地的供应总量虽然略增，但增加的量更多(duō)是偏向租赁和保障房用(yòng)地，市场化住宅的供地明显下降。这对后期的商(shāng)品房供应会有(yǒu)所影响。房子作為(wèi)一种商(shāng)品，生产周期较長(cháng)，而且受预期影响很(hěn)大，如果短期内市场供需失衡会对价格会造成一定的影响。

关注保障性住房过剩的问题。今年上半年本市旧改力度很(hěn)大，但由于近期房价平稳，同时保障房供应也要市场化定价，与周边的房价出现了倒挂，所以今年货币化安置的比例大幅提高，从原来的20-30%左右，上升到了90%，保障房住房的需求出现了断崖式下降，目前，保障房存量有(yǒu)3.7万套，按照现在的情况整个旧改全部完成，这些房子还有(yǒu)剩余。而且从供应上来看，近几年保障房的供应还在不断加大，这会进一步加剧保障房过剩的情况。货币化安置比例的上升也加大了各个區(qū)的财政压力，一方面大量的保障房积压，另一方面还需要大量的现金来支付被安置居民(mín)。

关注当前“留改拆”工作中的问题，解决参与企业的痛点。一是要明确“留”应侧重保护建筑风貌而不是一味的保留旧建筑。房屋本身都有(yǒu)寿命的，不能(néng)一味的全盘保留，毕竟这些砖木(mù结构的房子已经年数很(hěn)高，超过了建筑的使用(yòng)寿命。建业里的开发其实是值得借鉴的，他(tā)们的做法是把居民(mín)全部迁出，再保留一些质量比较好的房子之砖头都做记号，然后大开挖，最后再按照原形复原，这其实就是很(hěn)好的风貌保护了。二是“改”的部分(fēn)希望市有(yǒu)关方面制定一个导则，设定一个适合旧房改造的标准，在设计、节能(néng)、消防、抗震等一系列指标上相配套。不能(néng)用(yòng)新(xīn)建房屋的标准来套老住宅，旧改的保留建筑只要满足在原有(yǒu)标准上有(yǒu)所改善就行了，完全按照新(xīn)建住宅的标准做困难很(hěn)大。三是“拆”后的土地在规划上是否可(kě)以提升一点容积率，现在國(guó)企在做的留改拆项目都是财政在拨款，每户居民(mín)改造的费用(yòng)惊人，企业没有(yǒu)积极性去做这项工作。

（二）探索新(xīn)形势下的企业发展之道，把握旧改、租赁领域的机遇

从中央高层的表态来看，稳房价、稳地价、稳预期已经是调控的中長(cháng)期目标，市场将在这个政策指引下进入一个新(xīn)的发展时期，企业要逐渐适应这个变化，改变原来的经营方式，摸索出一条新(xīn)的发展之路。同时，也要密切关注旧改、租赁住房市场上的新(xīn)机会，积极参与其中，找到新(xīn)的发展方向。

1、准确把握政策内涵，防范资金链潜在风险

去年年底和今年年初市场政策面比较积极，部分(fēn)城市放松了调控措施，市场普遍判断调控政策将有(yǒu)所松绑。部分(fēn)企业还在想和政府博弈，期待政策放松。但韩正副总理(lǐ)3月18日在住建部调研时的讲话就准确的表达了中央近年对房地产市场调控的定位和目标。从这个讲话可(kě)以看出中央是不会以放松房地产市场来换取经济发展的，稳房价、稳地价、稳预期已经是个调控的中長(cháng)期目标，不是短期目标。房地产市场将在较長(cháng)时间内保持现状。值得一提的是，今年以来政策对“三稳”的作用(yòng)越来越大，反而对市场干预和影响越来越小(xiǎo)，这是好的转变。企业也要清醒的认识到当前市场已经进入了新(xīn)时期，原来波动较大的房地产周期会变得平缓，企业要适应市场的新(xīn)态势，改变基于旧的周期所制定的“快周转”的经营策略，转而要摸索寻找适合新(xīn)时期、新(xīn)态势下的发展之道。

随着融资环境的收紧，企业要把降低负债、回笼资金作為(wèi)主要工作目标。2019年房企开始面临偿债高峰期，下半年95家重点房企的到期债券為(wèi)1706亿元，是2018年全年到期债券的75%。長(cháng)期来看，2020年房企债券到期规模将进一步突破5000亿元，2021年突破6000亿元，未来偿债压力也将进一步上升。随着房企融资环境收紧，小(xiǎo)型房企受到的冲击相对较大，近期五洲國(guó)际、新(xīn)光集团、华业资本、中弘股份等相继爆出了债務(wù)危机。在这样的情况下不少企业已经把加速企业现金回流作為(wèi)首要工作，如泰禾，在今年开年之后就发起了“1号抢收计划”。在房地产整體(tǐ)调控维稳的情况下，预计下半年房企融资也将继续维稳，针对部分(fēn)企业的融资限制或将持续。在此情况下，房企融资压力依然较大，有(yǒu)些企业甚至已经将融资利率提高至15%，企业应更加注重销售回款。此外，未上市的房企可(kě)以趁着目前这一波上市潮争取上市打开资本市场，拓宽企业的融资渠道；已上市的房企应该开展更多(duō)元化的融资渠道以应对，同时也可(kě)以加强与金融机构的合作，将会对企业的融资渠道扩展，融资成本降低方面有(yǒu)所帮助。

2、积极参与旧區(qū)改造，拓展未来发展空间

今年上海加快了旧區(qū)改造的力度，全年中心城區(qū)计划完成二级旧里以下房屋的旧區(qū)改造目标任務(wù)50万平方米。旧區(qū)改造探索了“市區(qū)联手、政企合作”的新(xīn)模式，加大推进上海地产集团参与旧區(qū)改造力度，落实了黄浦區(qū)乔家路、虹口區(qū)17街(jiē)坊、杨浦區(qū)160街(jiē)坊、静安區(qū)洪南山(shān)宅等4个项目，涉及二级旧里16.3万平方米、居民(mín)1.2万户。新(xīn)模式下，上海的旧改全面提速，6月18日至29日的短短11天时间内，在上海内环最核心的位置，涵盖杨浦、虹口、静安、黄浦四區(qū)的6幅巨型地块共将动迁超过1.5万户居民(mín)，腾出近40万平方米的宝贵土地。

上海土地市场未来的趋势就是增量為(wèi)零，土地资源将会越来越稀缺，像旧改就是一种盘活土地存量，提升土地使用(yòng)质量的做法，也是未来房企在上海获取土地的一条重要路径。现在前期开发虽然主要由上海地产集团等國(guó)企在做，但后期开发肯定还是要靠大量开发企业参与，对此，企业应予以充分(fēn)关注，获得宝贵的开发机遇。从未来来看，上海旧區(qū)改造所能(néng)提供的可(kě)开发土地潜力巨大：截至2018年，上海还有(yǒu)成片的二级旧里238万平方米，涉及12万户。这些旧里主要都集中在市中心區(qū)域。此外还有(yǒu)零星的二级旧里25.2万平方米，1.2万户。

目前已有(yǒu)大量企业积极筹备参与到了旧改中去，比如万科(kē)在今年3月份就专门成立了城市更新(xīn)事业部，万科(kē)参与城市更新(xīn)的目的是為(wèi)了提升万科(kē)在都市核心區(qū)的可(kě)视度。万科(kē)和上生所进行了合作，做了上生新(xīn)所这个项目。这个项目是很(hěn)典型的“留改拆”项目，有(yǒu)百年历史的美國(guó)俱乐部、孙科(kē)别墅这样非常有(yǒu)历史价值的建筑，这部分(fēn)建筑就是留；一些五六十年代有(yǒu)特色的工业项目主要就是改；剩下一些没有(yǒu)保留价值的厂房就是拆。在做项目的过程中，改造的思路也一直在调整。本来是想轻度改，到了后来随着定位的改变，项目强调文(wén)化时尚属性，做成了長(cháng)宁區(qū)的一个地标项目。目前，项目一期已经营业，二期还在建设中。整个项目总體(tǐ)量约四万多(duō)平方米，其中办公是三万多(duō)平方米，商(shāng)业一万多(duō)平方米。万科(kē)的这次进入城市更新(xīn)领域，打破了旧改行业的想象空间，以前大家认為(wèi)这个地方的租金就在6元左右，万科(kē)进入后把租金做到了7至8元，而且出租率很(hěn)高，大量的文(wén)创设计类企业希望进入这个园區(qū)。

3、抓住租赁住房市场发展机遇，寻找新(xīn)的运营模式

2017年开始，我们进入了租購(gòu)并举的时代。國(guó)内租赁市场发展至今，整體(tǐ)规模已迈入了万亿级别，且呈现出显著的城市分(fēn)化特征，一線(xiàn)城市租赁市场规模占到全國(guó)的六成，其中上海、北京、深圳已率先突破千亿规模。各级政府对发展租赁住房市场大力支持。2018 年至今，仅中央层面就发布租赁市场相关政策 10 条，省级层面 8 条， 20 余个城市也相继发布了共计 70 余条地方政策。这些政策呈现出连续、稳定、建立長(cháng)效机制的三大特征，由宏观指导性向微观落地规范性深入。可(kě)以说租赁住房市场发展占有(yǒu)了天时、地利、人和，企业应密切关注这个市场，找到参与的机会。

从当前上海住房租赁供求的基本情况来看。供应方面，根据2017年统计，上海國(guó)有(yǒu)土地上登记的住房总量超过750万套，按城镇户籍居民(mín)户均1套自住计算，扣除合理(lǐ)空置房屋后，國(guó)有(yǒu)土地上理(lǐ)论上可(kě)供租赁的住房总量近200万套。按照套均租住2.5人计算，理(lǐ)论上可(kě)解决500万人左右的租住需求。需求方面，根据公安部门人口数据，来沪常住人口约1000万人，按市统计局抽样调查数据，租房居住的比例约85%（很(hěn)多(duō)住在农民(mín)住房中），租赁住房缺口仍然较大，市场发展潜力巨大。

目前上海也正在加大租赁住房供应力度。截至2018年底，实际完成新(xīn)建和转化租赁房源21.2万套（计划20万套），新(xīn)增代理(lǐ)经租房源14.6万套/间（计划9万套）。2017年7月以来，全市已推出全自持租赁土地73块，其中，租赁住房用(yòng)地72块（含集體(tǐ)土地5块），参照租赁住房管理(lǐ)的商(shāng)业服務(wù)业用(yòng)地1块。累计土地出让面积约205公顷，建筑面积近447万平方米。这73幅地块，中心城區(qū)占39幅。有(yǒu)67幅分(fēn)布在高校、科(kē)研院所、科(kē)他(tā)园區(qū)和产业集聚區(qū)等租赁需求集中區(qū)域周边，38幅毗邻现有(yǒu)轨交站点。这些用(yòng)地已开工约2.4万套。非居住存量房屋改建和转化租赁住房是租赁住房建设的重要渠道，累计完成项目转化4万套，其中累计形成有(yǒu)效供应2.5万套。

房地产开发企业在住房租赁市场中发展空间巨大，企业可(kě)以通过收储租赁、購(gòu)买等方式多(duō)渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。房地产开发企业也能(néng)拓展业務(wù)范围，利用(yòng)已建成住房或新(xīn)建住房开展租赁业務(wù)，开发企业还能(néng)持有(yǒu)一定比例商(shāng)品住房用(yòng)于社会租赁。目前已有(yǒu)大量房企凭借资金优势迅速规模扩张，纷纷自建公寓品牌。截至目前， TOP30 房企中已有(yǒu)三分(fēn)之二进入長(cháng)租公寓市场。其中万科(kē)泊寓 2018 年已拓房源 23 万套，相比 2017 年底有(yǒu)近三倍的增速。与此同时，企业也加快从“增量开发”到“开发运营一體(tǐ)化”的业務(wù)转型。万科(kē)泊寓、龙湖(hú)冠寓、旭辉领寓等积极探索轻重资产并举路。