房地产市场调研是上海市房协為(wèi)会员企业服務(wù)、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海市房协邀请市房管局、市统计局等行政有(yǒu)关部门和高校研究机构的专家组成调研组，定期研究分(fēn)析房地产市场。 

本次调研以分(fēn)析2019年上海房地产市场运行情况為(wèi)基础，提出对于2019年市场形势的看法和2020年市场走势的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理(lǐ)部门参考。

 

一、2019年上海房地产市场的基本情况

（一）土地供应

2019年，全市共出让國(guó)有(yǒu)建设用(yòng)地使用(yòng)权1363公顷，比上年增加13.1%。其中，居住用(yòng)地729公顷，增加33.7%；商(shāng)服用(yòng)地121公顷，减少29.7%；工业用(yòng)地512公顷，增加4.9%。

（二）房地产开发投资

2019年，全市完成房地产开发投资4231亿元，比上年增長(cháng)4.9%（全國(guó)房地产开发投资132194亿元，比上年名义增長(cháng)9.9%），增幅上升0.4个百分(fēn)点；其中住宅投资2318.13亿元，比上年增長(cháng)4.1%（全國(guó)為(wèi)增長(cháng)13.9%），增幅上升0.7个百分(fēn)点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的52.8%，占比下降0.1个百分(fēn)点。

（三）房地产开发建设

2019年，全市商(shāng)品房施工面积14802.97万平方米，比上年上升0.9%，增幅上升5.4个百分(fēn)点；其中住宅施工面积為(wèi)7446.43万平方米，下降1%。在施工面积中，新(xīn)开工面积3063.44万平方米，上升14%（全國(guó)為(wèi)增長(cháng)8.5%）；其中住宅新(xīn)开工面积1572.9万平方米，上升6.8%（全國(guó)為(wèi)增長(cháng)9.2%）。

2019年，全市商(shāng)品房竣工面积2669.67万平方米，比上年下降14.7%，增幅回落6.7个百分(fēn)点；其中住宅竣工面积1453.28万平方米，下降16%，增幅回落8.9个百分(fēn)点。

（四）房地产交易

2019年，全市商(shāng)品房销售（包括现房销售和期房销售）1696.34万平方米，比上年下降4%，增幅回落8.5个百分(fēn)点。其中商(shāng)品住房（包括市场化商(shāng)品住房、销售型保障住房）销售1353.7万平方米，上升1.5%，增幅上升2.1个百分(fēn)点。

2019年，全市存量房（二手房）成交登记面积為(wèi)2099万平方米，比上年增加27.51%，增幅上升28.32个百分(fēn)点，其中住宅成交登记1769.75万平方米，增加35.97%，增幅上升40.78个百分(fēn)点。

（五）住房价格

全市新(xīn)建商(shāng)品住房价格指数：1月份涨0.1%、2月份涨0.3%，3月份跌0.1%，4月份涨0.3%、5月份跌0.1%，6月份涨0.3%、7月份跌0.1%、8月份涨0.3%、9月份涨0.5%、10月份涨0.4%、11月份涨0.4%、12月份涨0.3%，12月份同比上涨2.2%。二手住房价格指数：1月份持平、2月份跌0.1%、3月份涨0.3%、4月涨0.5%、5月份涨0.1%、6月份跌0.1%、7月份涨0.4%、8月份持平、9月份涨0.6%、10月份跌0.2%、11月份跌0.2%、12月份持平，2019年12月比上年同期上涨0.3%。

2019年，全市商(shāng)品住房平均销售价格（含销售型保障房）32926元/平方米，比上年上升13.6%。二手住房平均成交价格38188元/平方米，比上年下跌2.18%。

（六）房地产金融

2019年，全市中资商(shāng)业银行自营性人民(mín)币房地产贷款余额22160.71亿元，同比增長(cháng)9.07%，增幅同比上升1.87个百分(fēn)点。其中个人住房贷款余额14119.85亿元，同比增長(cháng)8%；人民(mín)币房地产开发贷款余额6441.55 亿元,增長(cháng)11.51%。

二、2019年上海房地产市场的政策环境

2019年，全國(guó)房地产调控政策继续坚持“房住不炒”的定位。房地产市场运行的政策环境整體(tǐ)偏紧，强调“以稳為(wèi)主，因城施策”，重点聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性。中央层面保持调控定力：4月份政治局会议重申“房住不炒”；7月份政治局会议首次提出“不将房地产作為(wèi)短期刺激经济的手段”。同时，住建部、银保监会等多(duō)部门协同合作聚焦房地产金融风险，构建房地产市场风险防范机制，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势。各城市则根据自身不同的情况“因城施策”，紧盯市场变化，持续优化政策措施，保持房地产市场稳定。市场热度较高的城市，调控关注房价红線(xiàn)，如西安、苏州、海口等城市相继升级调控。另一方面，也有(yǒu)部分(fēn)城市优化了公积金政策、四限政策以更好满足部分(fēn)自住群體(tǐ)的購(gòu)房需求。特别是8月以后，多(duō)地人才新(xīn)政接连出台，“四限”调控在局部城市出现放松，但调控政策并没有(yǒu)实质性转向。货币政策方面，全年保持中性偏积极的基调，总量宽松，央行接连三次降准，累计释放長(cháng)期资金约1.98万亿元。企业融资政策前松后紧，5月份之后，房企融资环境持续收紧，各渠道融资均受限制。此外，10月8日后，央行调整房贷利率定价机制，按揭贷款“换锚”，参照贷款市场报价利率（LPR）。

上海维持原有(yǒu)的调控措施不放松，继续严格执行各项调控政策。全年政策以微调為(wèi)主，稳定市场走向。11月19日，公示《关于调整本市普通住房标准的通知》，将原标准有(yǒu)效期继续延長(cháng)5年；11月20日，发布《中國(guó)（上海）自由贸易试验區(qū)临港新(xīn)片區(qū)支持人才发展若干措施》，对临港自贸新(xīn)片區(qū)限購(gòu)政策进行了微调；12月1日，施行《上海市公有(yǒu)住房差价交换办法》，对上海户籍購(gòu)买使用(yòng)权房进行了限制。

（一）房地产有(yǒu)关政策

1、4月8日，发改委印发《2019年新(xīn)型城镇化建设重点任務(wù)》的通知。通知共六条：一、总體(tǐ)要求。……。二、加快农业转移人口市民(mín)化。……。（一）积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。继续加大户籍制度改革力度，在此前城區(qū)常住人口100万以下的中小(xiǎo)城市和小(xiǎo)城镇已陆续取消落户限制的基础上，城區(qū)常住人口100至300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城區(qū)常住人口300至500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群體(tǐ)落户限制。超大特大城市要调整完善积分(fēn)落户政策，大幅增加落户规模、精简积分(fēn)项目，确保社保缴纳年限和居住年限分(fēn)数占主要比例。城市政府要探索采取差别化精准化落户政策，积极推进建档立卡农村贫困人口落户。允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。……。（二）推进常住人口基本公共服務(wù)全覆盖。……。持续深化利用(yòng)集體(tǐ)建设用(yòng)地建设租赁住房试点，扩大公租房和住房公积金制度向常住人口覆盖范围。……。三、优化城镇化布局形态。……。（五）培育发展现代化都市圈。……。在符合土地用(yòng)途管制前提下，允许都市圈内城乡建设用(yòng)地增减挂钩节余指标跨地區(qū)调剂。健全都市圈商(shāng)品房供应體(tǐ)系，强化城市间房地产市场调控政策协同。……。（六）推动大中小(xiǎo)城市协调发展。超大特大城市要立足城市功能(néng)定位、防止无序蔓延，合理(lǐ)疏解中心城區(qū)非核心功能(néng)，推动产业和人口向一小(xiǎo)时交通圈地區(qū)扩散。……。四、推动城市高质量发展。……。五、加快推进城乡融合发展。……。六、组织实施。……。

2、5月7日，住房和城乡建设部、國(guó)家发展改革委、财政部、自然资源部四部门印发《关于进一步规范发展公租房的意见》（建保〔2019〕55号）。《意见》共六条：一、总體(tǐ)要求和基本原则。二、继续做好城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭的保障工作。……。（三）多(duō)渠道筹集房源。有(yǒu)新(xīn)增公租房实物(wù)供给需求的，可(kě)立足当地实际，制定在商(shāng)品住房项目中配建公租房的政策，明确配建比例。利用(yòng)集體(tǐ)建设用(yòng)地建设租赁住房的试点城市，可(kě)将集體(tǐ)建设用(yòng)地建设的租赁住房長(cháng)期租赁作為(wèi)公租房，租赁期限一般不低于5年。鼓励政府将持有(yǒu)的存量住房用(yòng)作公租房。……。三、加大对新(xīn)就业无房职工、城镇稳定就业外来務(wù)工人员的保障力度。……。（二）保障方式和标准。实物(wù)保障以配租集體(tǐ)宿舍為(wèi)主，以小(xiǎo)户型住宅為(wèi)辅。新(xīn)就业无房职工和外来務(wù)工人员较為(wèi)集中的开发區(qū)和产业园區(qū)，根据用(yòng)工数量，在产业园區(qū)配套建设行政办公及生活服務(wù)设施的用(yòng)地中，可(kě)通过集中建设或長(cháng)期租赁、配建等方式，增加集體(tǐ)宿舍形式的公租房供应，面向用(yòng)工单位或园區(qū)就业人员出租。按照國(guó)務(wù)院规定开展试点的城市，企业（单位）依法取得使用(yòng)权的土地，在符合规划、权属不变的前提下，可(kě)建设公租房，面向本单位职工出租，促进职住平衡。……。四、加强公租房建设运营管理(lǐ)。五、落实各项支持政策。（一）确保用(yòng)地供应。新(xīn)建公租房的地方，要依据公租房发展规划和年度建设计划，科(kē)學(xué)编制土地供应计划，公租房用(yòng)地应保尽保。储备土地和收回使用(yòng)权的國(guó)有(yǒu)土地，优先安排保障性住房建设。（二）加强资金保障。各地要根据财政承受能(néng)力，合理(lǐ)制定公租房建设规划，统筹各项资金用(yòng)于公租房房源筹集、租赁补贴发放。……。（三）落实税费减免政策。对公租房建设筹集、经营管理(lǐ)所涉及的土地使用(yòng)税、印花(huā)税、契税、土地增值税、房产税、增值税、个人所得税等，以及城市基础设施配套费等政府性基金、行政事业性收费，继续按规定落实优惠政策。六、加强组织领导。……。

3、6月13日，财政部、税務(wù)总局联合印发《关于个人取得有(yǒu)关收入适用(yòng)个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税務(wù)总局公告2019年第74号），公告共五条，其中第二条明确房屋产权所有(yǒu)人将房屋产权无偿赠与他(tā)人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部 國(guó)家税務(wù)总局关于个人无偿受赠房屋有(yǒu)关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有(yǒu)人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟(dì)姐妹；（二）房屋产权所有(yǒu)人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义務(wù)的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有(yǒu)人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部 國(guó)家税務(wù)总局关于个人无偿受赠房屋有(yǒu)关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第四条规定计算。

4、8月26日，中國(guó)人民(mín)银行发布公告〔2019〕第16号。為(wèi)坚决贯彻落实“房子是用(yòng)来住的，不是用(yòng)来炒的”定位和房地产市场長(cháng)效管理(lǐ)机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保區(qū)域差别化住房信贷政策有(yǒu)效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新(xīn)发放商(shāng)业性个人住房贷款利率有(yǒu)关事宜公告如下：一、自2019年10月8日起，新(xīn)发放商(shāng)业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率為(wèi)定价基准加点形成。……。二、借款人申请商(shāng)业性个人住房贷款时，可(kě)与银行业金融机构协商(shāng)约定利率重定价周期。……。三、首套商(shāng)业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商(shāng)业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。四、……。五、……。六、……。七、2019年10月8日前，已发放的商(shāng)业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商(shāng)业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。八、商(shāng)业用(yòng)房購(gòu)房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

5、8月26日，人大审议通过了《中华人民(mín)共和國(guó)土地管理(lǐ)法》修正案，自2020年1月1日起施行。集體(tǐ)经营性建设用(yòng)地入市是这次土地管理(lǐ)法修改的最大的亮点。新(xīn)修订的土地管理(lǐ)法特别新(xīn)增了规定：集體(tǐ)经营性建设用(yòng)地入市应当与國(guó)有(yǒu)建设用(yòng)地统筹安排，并纳入地方人民(mín)政府土地利用(yòng)年度计划管理(lǐ)，对此作出合理(lǐ)安排。集體(tǐ)经营性建设用(yòng)地入市，土地所有(yǒu)权人可(kě)以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用(yòng)，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用(yòng)期限、土地用(yòng)途、规划条件和双方其他(tā)权利义務(wù)。其出让、出租等应当经本集體(tǐ)经济组织成员的村民(mín)会议三分(fēn)之二以上成员或者三分(fēn)之二以上村民(mín)代表的同意。通过出让等方式取得的集體(tǐ)经营性建设用(yòng)地使用(yòng)权可(kě)以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有(yǒu)规定或土地所有(yǒu)权人、土地使用(yòng)权人签订书面合同另有(yǒu)约定的除外。

6、12月25日，中共中央办公厅 國(guó)務(wù)院办公厅印发《关于促进劳动力和人才社会性流动體(tǐ)制机制改革的意见》。共六条：一、总體(tǐ)要求。……。二、推动经济高质量发展，筑牢社会性流动基础。……。三、畅通有(yǒu)序流动渠道，激发社会性流动活力。……。（四）以户籍制度和公共服務(wù)牵引區(qū)域流动。全面取消城區(qū)常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城區(qū)常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城區(qū)常住人口500万以上的超大特大城市积分(fēn)落户政策，精简积分(fēn)项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分(fēn)数占主要比例。……。四、完善评价激励机制，拓展社会性流动空间。……。五、健全兜底保障机制，阻断贫困代际传递。……。六、组织实施。……。

7、1月19日，上海市人民(mín)政府发布《关于调整本市房产税房产原值减除比例的通知》（沪府规〔2019〕5号）。根据《中华人民(mín)共和國(guó)房产税暂行条例》等的规定，自2019年1月1日起，本市按照房产余值计算缴纳房产税的纳税人，房产原值减除比例调整為(wèi)百分(fēn)之三十。為(wèi)深入贯彻习近平总书记关于民(mín)营经济发展重要指示精神和党中央决策部署，全力支持本市民(mín)营经济发展，按照市委、市政府《关于全面提升民(mín)营经济活力大力促进民(mín)营经济健康发展的若干意见》有(yǒu)关要求，经市政府批准，自2019年1月1日起，将本市房产税原值减除比例由20%提高至30%，从而进一步降低企业用(yòng)地成本，实质性减轻企业负担。

8、10月8日，上海市人民(mín)政府关于印发《上海市公有(yǒu)住房差价交换办法》的通知（沪府发〔2019〕19号），主要内容有(yǒu)三条：一、本市户籍家庭拥有(yǒu)2户（套）及以上住房（包括公有(yǒu)住房承租权和住房产权）的，不得再通过差价换房方式，取得公有(yǒu)住房承租权；二、本市户籍单身且年满18周岁个人拥有(yǒu)1户（套）及以上住房（包括公有(yǒu)住房承租权和住房产权）的，不得再通过差价换房方式，取得公有(yǒu)住房承租权；三、本市非同一户籍家庭成员的2名及以上个人，不得通过差价换房取得同一户公有(yǒu)住房承租权。

9、11月20日，上海市临港新(xīn)片區(qū)管委会发布《中國(guó)（上海）自由贸易试验區(qū)临港新(xīn)片區(qū)支持人才发展若干措施》：一是临港新(xīn)片區(qū)将按區(qū)域发展和产业导向，对符合一定条件的非本市户籍人才，購(gòu)房资格由居民(mín)家庭调整為(wèi)个人，可(kě)購(gòu)买新(xīn)片區(qū)商(shāng)品房一套。二是新(xīn)片區(qū)将缩短非本市户籍人才在新(xīn)片區(qū)購(gòu)房缴纳个人所得税或社会保险金的年線(xiàn)，将自購(gòu)房之日前连续缴纳满5年及以上，调整為(wèi)连续缴纳满3年及以上。三是新(xīn)片區(qū)将缩短“居转户”年限。已在新(xīn)片區(qū)工作不少于3年的，“居转户”年限由7年缩短為(wèi)5年，符合新(xīn)片區(qū)重点产业布局、经新(xīn)片區(qū)管委会推荐的用(yòng)人单位的核心人才，且已在新(xīn)片區(qū)工作不少于2年的，“居转户”年限由7年缩短為(wèi)3年。

  （二）货币金融政策

1、实施稳健的财政政策和中性的货币政策

12月末，广义货币(M2)余额198.65万亿元,同比增長(cháng)8.7%，增速分(fēn)别比上月末和上年同期高0.5个和0.6个百分(fēn)点；狭义货币(M1)余额57.6万亿元,同比增長(cháng)4.4%，增速分(fēn)别比上月末和上年同期高0.9个和2.9个百分(fēn)点；流通中货币(M0)余额7.72万亿元,同比增長(cháng)5.4%。全年净投放现金3981亿元。

12月末，本外币贷款余额158.6万亿元，同比增長(cháng)11.9%。月末人民(mín)币贷款余额153.11万亿元，同比增長(cháng)12.3%，增速分(fēn)别比上月末和上年同期低0.1个和1.2个百分(fēn)点。全年人民(mín)币贷款增加16.81万亿元，同比多(duō)增6439亿元。分(fēn)部门看，住户部门贷款增加7.43万亿元，其中，短期贷款增加1.98万亿元，中長(cháng)期贷款增加5.45万亿元。

2、降低存款准备金率三次

為(wèi)进一步支持实體(tǐ)经济发展，优化流动性结构，降低融资成本，央行决定下调金融机构存款准备金率1个百分(fēn)点，其中，2019年1月15日和1月25日分(fēn)别下调0.5个百分(fēn)点。同时，2019年一季度到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。

為(wèi)贯彻落实國(guó)務(wù)院常務(wù)会议要求，建立对中小(xiǎo)银行实行较低存款准备金率的政策框架，促进降低小(xiǎo)微企业融资成本，央行决定从2019年5月15日开始，对聚焦当地、服務(wù)县域的中小(xiǎo)银行，实行较低的优惠存款准备金率。对仅在本县级行政區(qū)域内经营，或在其他(tā)县级行政區(qū)域设有(yǒu)分(fēn)支机构但资产规模小(xiǎo)于100亿元的农村商(shāng)业银行，执行与农村信用(yòng)社相同档次的存款准备金率，该档次目前為(wèi)8%。约有(yǒu)1000家县域农商(shāng)行可(kě)以享受该项优惠政策，释放長(cháng)期资金约2800亿元，全部用(yòng)于发放民(mín)营和小(xiǎo)微企业贷款。

為(wèi)支持实體(tǐ)经济发展，降低社会融资实际成本，中國(guó)人民(mín)银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分(fēn)点。在此之外，為(wèi)促进加大对小(xiǎo)微、民(mín)营企业的支持力度，再额外对仅在省级行政區(qū)域内经营的城市商(shāng)业银行定向下调存款准备金率1个百分(fēn)点，于10月15日和11月15日分(fēn)两次实施到位，每次下调0.5个百分(fēn)点。

3、房企融资政策环境持续收紧

5月份以来，房企融资环境持续收紧，重点涉及信托、外债、开发贷等多(duō)个领域。5月，银保监会发布“23号文(wén)”，明确要求商(shāng)业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资；7月，发改委完善房地产企业发行外债备案登记管理(lǐ)，严令房企发行外债只能(néng)用(yòng)于置换未来一年内到期的中長(cháng)期境外债券；8月，银保监会下发“64号文(wén)”，督促信托机构去通道、控地产、优化机构，坚决遏制信托无规模无序扩张，并对银行进行整治约谈，对开发贷等多(duō)种融资方式进行进一步限制。

4、央行调整房贷利率定价机制

自10月8日起，央行调整房贷利率定价机制，按揭贷款的锚变為(wèi)贷款市场报价利率（LPR），定价方式调整為(wèi)“LPR加基点”。首套商(shāng)业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率；二套商(shāng)业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。在“房住不炒”的大背景下，各银行不能(néng)逐利而為(wèi)，11月份LPR利率下调5个基点，但首套和二套房贷平均利率环比仍增加了0.01个百分(fēn)点。

三、2019年市场形势分(fēn)析与2020年市场走势预测

2019年，上海房地产市场呈现“量升价稳”的态势。土地出让面积同比增加，住宅用(yòng)地供应增加明显，价格保持稳定；住房销售面积同比微涨，住房价格指数同比上涨；二手住房成交同比大幅上升，价格指数同比上涨。

展望2020年，从宏观经济面看，受到三期叠加影响持续深化的影响，经济下行压力仍然存在。主要来源于外部國(guó)际贸易摩擦的压力，以及内部经济持续下行的压力。猪肉涨价导致CPI不断攀升，货币政策可(kě)操作空间变小(xiǎo)，经济运行充满了不确定性。从资金面看，货币政策将松紧适度，结构性宽松可(kě)期，但房地产仍是 “防风险，降杠杆”的重点领域。因此，房企融资虽然有(yǒu)望边际改善，但整體(tǐ)融资环境仍将偏紧。从政策面看，全國(guó)政策仍将延续“房住不炒，稳字当头”的主基调，“不把房地产作為(wèi)短期刺激经济的手段”之新(xīn)提法决定了即使经济出现波动，房地产领域总體(tǐ)的政策面不会放松。各地会根据自身情况，“因城施策，有(yǒu)收有(yǒu)放”，提高政策的针对性及有(yǒu)效性。

上海将继续严格执行已有(yǒu)调控措施，保持政策的连续性和稳定性。部分(fēn)區(qū)域受到國(guó)家战略（長(cháng)三角一體(tǐ)化、自贸區(qū)示范區(qū)）的影响，会在人才落户、購(gòu)房资格方面有(yǒu)政策优惠，但并不会影响整體(tǐ)大局。从上海房地产市场供求关系看：供应方面，房企受制于资金链和业绩压力等影响，预计2020年仍会增加新(xīn)房供应。但受到前两年土地供应总量的限制，开工量和竣工量有(yǒu)限，供应很(hěn)难超过2019年。需求方面，随着预期的稳定，購(gòu)房者越加理(lǐ)性，加上2019年市场已经消化了近两年累计的部分(fēn)需求，同时信贷政策并无明显放松，需求可(kě)能(néng)会略有(yǒu)减少。由于房企為(wèi)了回笼资金，将在价格、装修等方面做出一定让步，这可(kě)能(néng)会吸引一些需求入市，预计2020年成交量将基本持平。综上所述，预计2020年上海房地产市场将继续平稳运行的格局，土地市场量稳价平；房地产开发投资保持低位增長(cháng)，施工和新(xīn)开工面积与上年略有(yǒu)上升；商(shāng)品住房成交面积基本持平，住房价格将保持平稳。

以下侧重从供地、投资、销售、房价等方面对上海房地产市场运行和走势进行分(fēn)析。

（一）土地供应总量有(yǒu)所增加，住宅用(yòng)地供应明显增加，价格有(yǒu)所回落

2019年，土地供应总量比上年有(yǒu)所增加，全市共计出让國(guó)有(yǒu)建设用(yòng)地使用(yòng)权1363公顷，比上年增加13.1%。

2019年住宅用(yòng)地供应729公顷，比上年增加33.7%。其中，三类用(yòng)地522.6公顷（动迁安置房312.7公顷、中小(xiǎo)套型商(shāng)品房209.9公顷），占全市住房用(yòng)地供应71.6%，除中小(xiǎo)套型以外的商(shāng)品住房用(yòng)地供应206.8公顷，占全市住房用(yòng)地供应28.4%，比上年增加41.6%。

根据民(mín)间研究机构数据显示，2019年上海土地市场共出让60幅纯宅地、另成交4幅商(shāng)业加住宅的混合用(yòng)地。纯宅地总计出让面积316.16万平方米，总计出让金额923.49亿元，总计供应套数下限43104套。未来，上海将新(xīn)增至少46146套商(shāng)品住宅。

2019年商(shāng)品住宅平均成交楼面地价18953元/平方米，比上年下降16.7%；商(shāng)服平均成交楼面地价14783元/平方米，比上年下降7.8%；工业平均成交楼面地价2605元/平方米，上升71%。住宅、商(shāng)服用(yòng)地楼板价出现小(xiǎo)幅回落，工业楼板价大幅上升。（见表1）

表1：上海招拍挂土地出让成交面积和成交楼板地价比较

	土地出让成交（公顷）				土地出让成交楼板地价（元/平方米）
	2016年	2017年	2018年	2019年	2016年	2017年	2018年	2019年
商(shāng)品 住宅	303	130	159	315	29400	18272	22747	18953
商(shāng)服	146	121	172	122	11973	15721	14783	13629
工业	314	263	488	512	1502	1280	1523	2605

2019年上海土地市场总體(tǐ)运行平稳，供应有(yǒu)所增加，宅地增加明显，成交土地多(duō)以低溢价為(wèi)主，多(duō)数宅地均以底价成交，成交均价比去年有(yǒu)所回落。值得一提的是2019年总价、单价、溢价率最高的地块均為(wèi)商(shāng)办地块。1月24日，华润、北盛和万得联合體(tǐ)以总价58.02亿元摘得静安區(qū)南西社區(qū)C050401单元115-12地块，地块出让面积9375平方米，成交楼板价65216元/平方米，溢价率23.1%。这是全年单价最高的地块。5月27日，上海春秋置业有(yǒu)限公司（春秋航空）以70552万元竞得長(cháng)宁區(qū)程家桥街(jiē)道249街(jiē)坊5/1丘IV-R-07地块，地块出让面积12447.2平米，成交楼板价31489元/平方米，溢价率109.65%。这是全年溢价率最高的地块。9月5日，上海东翌置业有(yǒu)限公司（陆家嘴集团）以底价91.08亿元竞得浦东新(xīn)區(qū)张江中區(qū)商(shāng)住地，地块出让面积89927.4平方米，成交楼面价17829元/平方米。这是全年总价最高的地块。

2019年，租赁用(yòng)地共成交35幅。相比去年上海地产集团一家独大的情况，今年租赁用(yòng)地的竞买者来源更广。有(yǒu)些企业并不是房地产开发企业，一些知名企业也获得了自己的租赁用(yòng)地。例如：宝钢、吉列、网易、纺织集团、良友等，其中绝大部分(fēn)租赁用(yòng)地都会被建成这些企业自用(yòng)的员工宿舍。

分(fēn)析2019年上海土地市场成交“量升价稳”的原因：一是随着棚改政策退潮，三四線(xiàn)城市需求大幅减少，成交量明显下降。很(hěn)多(duō)大型开发企业重新(xīn)将拿(ná)地目标对准了一二線(xiàn)城市，加大了拿(ná)地力度。二是2019年上海土地供应量有(yǒu)所增加，宅地更是增加了三分(fēn)之一，而且土地供应方位更加均衡，推出了近年罕见的的优质稀缺的地块。比如，長(cháng)宁區(qū)的宅地和南京西路的商(shāng)办用(yòng)地，这在一定程度上提升了市场热度（南京西路商(shāng)办用(yòng)地经过526轮的竞拍才成交）。三是受到融资监管趋紧的影响，开发商(shāng)融资困难，资金紧张，再加上上海土地市场对拿(ná)地企业的自有(yǒu)资金要求和积分(fēn)管理(lǐ)非常严，企业拿(ná)地仍然保持理(lǐ)性，大部分(fēn)地块都以低溢价成交。

2020年土地市场走势分(fēn)析：一是继续坚持“房住不炒”定位，稳地价、稳预期。从住房市场體(tǐ)系和住房保障體(tǐ)系两个方面协同推动建立多(duō)主體(tǐ)供应、多(duō)渠道保障、租購(gòu)并举的住房制度。二是从价格趋势来看，中心區(qū)域土地和郊區(qū)土地将分(fēn)化加大，前者由于稀缺性地价会保持坚挺，后者受到遠(yuǎn)郊市场滞销影响则会出现一定回调。三是由于房企近年来销售回落、资金监管趋紧的因素，企业拿(ná)地仍会理(lǐ)性慎重。土地价格将保持稳定，但不排除部分(fēn)稀缺优质地块可(kě)能(néng)引起房企激烈争夺。四是随着大型企业回归一線(xiàn)的战略和近年来地价的合理(lǐ)回归，部分(fēn)资金宽裕的大型房企迎来抄底拿(ná)地的窗口期，央企、國(guó)企等资金实力强的大企业仍将是土地市场的主角。总體(tǐ)上看， 2020年土地市场将继续延续“量稳价平”的态势。 

（二）房地产开发投资低位增長(cháng)，运行平稳

2019年，全市完成房地产开发投资4231亿元，比上年增長(cháng)4.9%，增幅上升0.4个百分(fēn)点；其中住宅投资2318.13亿元，比上年增長(cháng)4.1%，增幅上升0.7个百分(fēn)点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的52.8%，占比下降0.1个百分(fēn)点。

从房屋类型看，住宅投资在保障性住宅投资大幅增長(cháng)的带动下保持小(xiǎo)幅增長(cháng)，占比有(yǒu)所上升。2019年，上海住宅投资2318.13亿元，比上年增長(cháng)4.1％，占房地产开发投资的54.8％，占比回落0.4个百分(fēn)点；办公楼投资689.36亿元，下降0.5％，占16.3％；商(shāng)业用(yòng)房投资457.23亿元，下降0.9％，占10.8％。

从投资结构看，随着租赁住宅等保障性住宅项目的增加，土地購(gòu)置费增速回落。2019年，上海房地产开发投资中的土地購(gòu)置费1963.51亿元，比上年增長(cháng)6.4％，增速同比回落14.8个百分(fēn)点。土地購(gòu)置费占全部房地产开发投资的46.4％，占比提高0.6个百分(fēn)点；建安工程投资2021.19亿元，增長(cháng)2.5％，占47.8％。

（三）市场化商(shāng)品住房销售量同比上升，价格指数同比微升

2019年全市商(shāng)品住房市场“量升价稳”，成交面积上升近两成，住房价格指数同比微涨，市场化新(xīn)建商(shāng)品住房去化周期有(yǒu)所增加。

2019年，全市商(shāng)品房批准预售1204.39万平方米，比上年减少23.29%；其中商(shāng)品住房批准预售1046.92万平方米，比上年减少10.39%。全市商(shāng)品房销售1696.34万平方米，同比减少4%；其中商(shāng)品住房销售1353.7万平方米，同比上升1.5%。

2019年1至12月，上海新(xīn)建商(shāng)品住房价格指数同比上涨。1月份涨0.1%、2月份涨0.3%，3月份跌0.1%，4月份涨0.3%、5月份跌0.1%，6月份涨0.3%、7月份跌0.1%、8月份涨0.3%、9月份涨0.5%、10月份涨0.4%、11月份涨0.4%、12月份涨0.3%，12月份同比上涨2.2%。

从全國(guó)70城市新(xīn)建商(shāng)品住房价格指数看：2019年，在“因城施策”的方针下全國(guó)整體(tǐ)房价增速收敛，趋于稳定，各能(néng)级城市房价指数同比涨幅收窄，环比波动趋平。一線(xiàn)城市房价保持稳定，房价同比稳中微升。二線(xiàn)城市房价小(xiǎo)有(yǒu)上升，但涨幅明显收窄。三四線(xiàn)城市分(fēn)化加大，涨跌互现。一線(xiàn)城市整體(tǐ)成交均价波动不大，北京、上海、深圳同比分(fēn)别上涨4.8%、2.3%、3.6%；二線(xiàn)城市房价受到人才引进政策影响，購(gòu)买力充沛，市场出现了普遍上涨，部分(fēn)内陆二線(xiàn)城市涨幅明显，如武汉、南宁同比上涨11.8%和12.7%；三四線(xiàn)城市在棚改政策退出后进入分(fēn)化调整期，经济发展较好的地區(qū)在轮动效应下出现了明显上涨，如大理(lǐ)、洛阳、烟台同比上涨了15.4%、14%、10%，经济实力较弱的城市房价走势较弱，如岳阳和泸州全年房价同比下跌了2.2%和0.9%。

据房地产交易中心网上数据（见图2）显示：2019年，市场化商(shāng)品住房（不包括保障性住房）销售面积706.36万平方米，同比增長(cháng)19.9%；销售均价44854元/平方米，同比上升1.1%。从走势上看，全年运行较為(wèi)平稳，上下半年表现基本持平。开年前两月本是传统营销淡季，但企业推盘量并未明显减少，成交也相对可(kě)观。1月、2月分(fēn)别成交57.15万平方米和31.77万平方米。3月，二手房热销提升了市场的信心，“卖旧买新(xīn)”的置换型客户开始入市，市场出现“小(xiǎo)阳春”，单月成交62.47万平方米，4月延续上月的热度，成交进一步放大，成交69.99万平方米。5、6两月，市场成交有(yǒu)所回落，但仍然维持在一定高度，分(fēn)别成交65.47万平方米、66.57万平方米。7月成交进一步大幅减少，回落至55.4万平方米。8、9两月受临港政策利好，自贸區(qū)范围项目拉动全市成交量上升，成交量升至全年最高点，分(fēn)别成交72.22万平方米和74.97万平方米。进入四季度，随着市场需求释放告一段落，成交量出现明显下降，10月和11月分(fēn)别成交了52.46万平方米、56.81万平方米。12月，房企年终抢收，大幅增加推盘量，但市场反应不佳，成交低迷，单月仅成交41.07万平方米。

图2：2019年1-12月上海市场化商(shāng)品住房成交情况

 

2019年上海商(shāng)品住房市场总體(tǐ)热度不高。整體(tǐ)开盘去化率為(wèi)40%，同比去年继续下滑。未进行摇号的项目占比高达28%，客户購(gòu)买意愿明显下滑。相较于2018年中心區(qū)域高价盘开盘火爆、遠(yuǎn)郊地區(qū)低价盘滞销的分(fēn)化局面，2019年遠(yuǎn)郊低价盘依然低迷。高端项目也出现了分(fēn)化，受板块规划利好影响的區(qū)域，一房难求局面仍然存在。多(duō)盘认筹持续火爆，比如前滩板块的晶萃名邸，认筹率达到了314%，而不符合客户需求的项目则陷入低迷，去化率不及预期。

分(fēn)析2019年上海商(shāng)品住房量升价稳的原因主要有(yǒu)三点：一是受融资渠道收紧影响，房企资金压力加重，加速推盘入市。同时，限价政策仍然严格执行，新(xīn)盘价格基本维持稳定。二是二手房市场成交量明显上升，有(yǒu)效提升了一手房市场的信心。同时，二手房市场的回暖也带动了部分(fēn)改善型需求“卖掉旧房买新(xīn)房”的置换链条，部分(fēn)改善型需求入市。三是受長(cháng)三角一體(tǐ)化青浦示范區(qū)和临港自贸區(qū)新(xīn)片區(qū)成立的政策利好影响，青浦區(qū)和临港地區(qū)成交量短期出现脉冲式增長(cháng)，拉高了全市成交量。

根据世邦魏理(lǐ)仕公布的数据显示，2019年全年累计录得68筆(bǐ)交易，同时总金额累计达847.2亿元人民(mín)币，同比下降了33.8%。纵观全年大宗交易的活跃度呈现了开高低走的趋势。首先，企业买家积极購(gòu)置自用(yòng)型写字楼。2019全年写字楼交易中企业購(gòu)置占比40%，其中以银行、生物(wù)医药及TMT产业表现得最為(wèi)活跃，并且高达88%布局于新(xīn)兴市场。在自用(yòng)型企业表现积极的助力下，2019年写字楼相关交易仍為(wèi)成交的主流并占整體(tǐ)成交的66%。从外资的净投资金额成長(cháng)可(kě)看出，外资对上海商(shāng)业地产的中長(cháng)期发展仍充满信心，相比2016至2018年连续11个季度的负净投资额，近5个季度的外资净投资金额转正。

2020年，上海仍将继续贯彻各项调控政策。强调“以稳為(wèi)主”，市场总體(tǐ)上仍会延续2019年的走势，保持稳定发展的态势。局部區(qū)域在國(guó)家战略（自贸區(qū)新(xīn)片區(qū)，長(cháng)三角一體(tǐ)化）的政策利好下可(kě)能(néng)会有(yǒu)所表现，但这并不会影响整體(tǐ)市场的稳定。受到融资约束的影响，开发商(shāng)為(wèi)加快回笼现金流，仍会加快出货速度，并可(kě)能(néng)在价格上做出一定的妥协。积压的需求在2019年释放之后，新(xīn)的需求需要时间来累积，大多(duō)数项目的转化率都在下降，预计成交量将会与2019年持平。房价受制于“稳房价”的主基调，仍将继续严格执行限价政策，价格仍将保持平稳。综合各种因素判断：2020年上海商(shāng)品住房供应量和成交量都将持平，住房价格保持平稳。

（四）二手住房市场成交量大幅上升，价格指数同比止跌回升

2019年上海存量房（二手房）登记面积2099万平方米，同比上升27.5%。其中存量住宅（二手住房）登记面积1769.75万平方米，同比上升35.9%；成交均价38188元/平方米，比上年下跌2.18%。

2019年1至2月，上海二手住房价格指数同比止跌回升：1月份持平、2月份跌0.1%、3月份涨0.3%、4月涨0.5%、5月份涨0.1%、6月份跌0.1%、7月份涨0.4%、8月份持平、9月份涨0.6%、10月份跌0.2%、11月份跌0.2%、12月份持平，2019年12月比上年同期上涨0.3%。2019年上海二手房市场量升价稳的主要原因是，全市旧改提速，全年中心城區(qū)二级旧里以下房屋改造完成约55万平方米、受益居民(mín)2.96万户，而且受到近年上海房地产市场日趋稳定的影响，今年旧改居民(mín)中约有(yǒu)90%选择了货币化安置，这部分(fēn)需求大多(duō)选择購(gòu)买了征收房屋周边地區(qū)的二手住房，推升了成交量的上升。

图3： 2019年1-12月上海二手住房成交情况

总體(tǐ)上看，据房地产交易中心网上数据（见图3），2019年二手住房呈现出“量升价稳”的趋势。1月份延续去年第四季度的反弹走势，成交18782套，2月份在节假因素影响下降明显，单月成交9794套。3月份在社保满年限及首套客、置换客等多(duō)方需求升温下成交大幅上升，单月成交25298套。4月份延续小(xiǎo)阳春行情，需求结构产生变化，改善需求明显放大，成交量维持在高位，成交24537套。经过了3、4两月需求的集中释放后，市场热度有(yǒu)所减退，5月至7月，成交量逐月下滑，分(fēn)别成交了22467套、21379套、19873套、19319套，9月成交量略有(yǒu)回升，达20803套。四季度后，在需求集中释放后，买卖双方再次进入平衡状态，市场观望情绪浓厚，挂牌房源数量有(yǒu)所减少，成交明显下滑，10月、11月、12月分(fēn)别成交15809套、17597套、14463套。

2020年二手房市场分(fēn)析：2020年上海市场仍会坚持执行调控政策，一手房市场仍将延续平稳的走势，受此影响二手房市场也会继续平稳运行。但由于2020年上海旧改计划改造数量将与2019年持平，市中心區(qū)域仍然会有(yǒu)大量拆迁需求进入二手房市场，交易量仍将保持在一定高度。市场仍然处于买方市场，挂牌房源有(yǒu)议价空间，价格仍将保持稳定。预计2020年，二手房市场将延续2019年的走势，交易量基本持平，房价保持稳定。

 

四、对当前上海房地产市场的看法和建议 

  

2020年是决胜全面建成小(xiǎo)康社会和“十三五”规划收官之年。中央经济工作会议对经济的判断是三期叠加影响持续深化，经济下行压力加大，“稳中求进”将是经济工作的总基调。房地产行业作為(wèi)中國(guó)经济的稳定剂和压舱石，仍要继续保持平稳健康发展，将继续维持“稳地价、稳房价、稳预期”的格局。上海房地产市场经过三年时间的调控取得了非常好的效果，投资、交易量、房价都已保持稳定，市场需求基本以自住需求為(wèi)主。上海应珍惜这来之不易的市场环境，继续维持市场的稳定，同时完善相关政策，加快研究建立市场長(cháng)效机制，构建“租售并举”的房地产市场。企业应理(lǐ)性认识市场形势，积极优化资产结构、创新(xīn)经营模式，提升企业長(cháng)期生存能(néng)力，同时也要加强企业综合竞争力，保持行业健康稳定发展。

（一）维持房地产市场平稳发展的格局，巩固和培育 “租購(gòu)并举”的房地产市场

此轮调控已经历时三年，上海房地产市场也已基本回归平稳态势。地价、房价、成交量都维持在一个平稳的状态，投资投机性需求基本离场，市场以自住需求為(wèi)主，调控效果非常明显。在市场保持平稳的态势下，下一步上海在继续贯彻调控政策的基础上，针对上海市场所呈现的的一些结构性问题“因區(qū)施策”，完善和优化现有(yǒu)政策，。

1、保持政策总體(tǐ)稳定和连续性，探索“因區(qū)施策”应对市场结构性问题

这轮调控取得了明显的成效。开发投资保持了较低水平的增長(cháng)，交易量比高峰时期降幅明显，房价小(xiǎo)幅波动。但目前处于调控的关键期，供需双向调控仍然不能(néng)放松，依然要坚持“稳房价、稳地价、稳预期”。 首先从宏观经济大势来看，经济仍然有(yǒu)较大的下行压力，房地产行业體(tǐ)量重，影响大，必须发挥经济的“压舱石”的作用(yòng)。其次，经历了房价的快速上涨后，房价总體(tǐ)来看仍处高位，仍需时间来消化。前两年的过度上涨透支了未来的涨幅，还是需要时间去消化这个涨幅，在这个点位继续保持稳定，才能(néng)保证國(guó)家、企业和購(gòu)房者三方的利益。

在维持市场基本稳定的同时，也应对当前市场展现出来的一些结构性问题做好政策储备。近年来，随着市场预期的改变，市场活力有(yǒu)所下降，具體(tǐ)表现為(wèi)，客户基数在减少，各项目访量明显下滑，项目去化率同比去年有(yǒu)下降趋势。市场以自住需求為(wèi)主，購(gòu)房更加理(lǐ)性，成交周期明显拉長(cháng)。同时市场“冷热分(fēn)化”的情况有(yǒu)所加剧，部分(fēn)遠(yuǎn)郊區(qū)域项目开盘当日去化率不足10%，滞销情况严重。从全國(guó)来看，随着“因城施策”的贯彻，各地已对自身市场情况做出了相应的调整，未来上海也可(kě)在特定區(qū)域“因區(qū)施策”，在人才政策、購(gòu)房税收，对部分(fēn)存在明显下降趋势的區(qū)域给予一定的政策优惠。

2、适时优化管理(lǐ)政策，增强市场发展活力

重视完善自持住房比例政策。如何开发经营自持项目是房企所遇到的难点问题。目前，这些项目大多(duō)处于待开发和正在开发的状态，未投入实际运营。但从企业的反馈来看，普遍对这部分(fēn)产品缺乏营运的信心。企业反映，在所有(yǒu)出让项目中均加入自持项目与实际要求脱节。对于那些區(qū)位优势明显，有(yǒu)充足租房需求的地块，企业的自持住房既能(néng)转化為(wèi)有(yǒu)效的租赁住房供应，还能(néng)帮助企业打造租赁品牌，实现双赢。但对于那些既没有(yǒu)轨交又(yòu)没有(yǒu)配套的外郊环區(qū)域，租赁住房是没有(yǒu)需求的，企业营运大概率会面临亏损的境遇。据了解，有(yǒu)些企业并不准备开发这部分(fēn)产品，而是转做金融包直接抵押给银行，这与政策的初衷就不一致了，希望政府能(néng)对这个政策科(kē)學(xué)调整，按出让土地的特点和租赁需求灵活设置自持比例，让政策更有(yǒu)可(kě)操作性。

加快调整普通商(shāng)品住宅标准。上海目前实行的普通商(shāng)品住宅标准是2014年制定，以目前的本市商(shāng)品住宅的均价来看，上海已经基本没有(yǒu)符合普通商(shāng)品住宅条件的新(xīn)建及二手住宅。该标准与居民(mín)合理(lǐ)住房需求日益不匹配，加重了普通居民(mín)家庭刚需購(gòu)买住房的负担。对于改善型客户来说，交易成本也将越来越高。在市场整體(tǐ)较為(wèi)低迷的状态时，由于普通商(shāng)品住宅标准并未扩大，这也意味着商(shāng)品住宅的置换将需付出更多(duō)的交易成本和缴税成本。在交易成本增加的情况下，置换需求会阶段性地受到影响，市场交易活跃度将有(yǒu)所下降。建议能(néng)对该标准做适当调整，以总价认定改為(wèi)面积认定，这样更符合当前市场的实际情况。

关注限价政策对住房建设品质的影响。在当前的限价环境下，所有(yǒu)企业项目的利润空间都被限制住了，售价减去土地成本、建安成本、财務(wù)成本和税费后，利润空间非常小(xiǎo)，在这样的环境下，优质的产品也无法取得合理(lǐ)溢价，企业也没有(yǒu)做产品创新(xīn)的动力，為(wèi)了保持盈利只能(néng)对产品减配降标、降低装修标准、降低产品的品质水平，形成了恶性竞争，市场上的产品同质化现象也越来越严重，这与“人民(mín)对美好生活的需求”是不匹配的，也不利于上海住宅建设整體(tǐ)水平的发展。建议能(néng)对那些应用(yòng)新(xīn)技术、新(xīn)工艺、新(xīn)材料、新(xīn)产品及清洁能(néng)源的项目给予一定的政策倾斜。

（二）把握租赁市场政策红利，积极参与租赁市场构建

2019年中央继续大范围、全方位地支持住房租赁市场发展，并从财政、法规等方面给予政策支持。7月，财政部、住建部确认了北京、上海等16个城市入选中央财政支持住房租赁市场发展试点名单，直辖市每年可(kě)以获得10亿元的奖补资金支持。同时，新(xīn)修订土地管理(lǐ)法的正式实施，以后将為(wèi)租赁住房增加有(yǒu)效的供应渠道。此外，政策也进一步支持租赁住房市场金融创新(xīn)，明确要推动公募REITS试点，加快发展住房租赁REITS，并针对公寓“爆雷”频发的现象加大监管力度，防止过度“金融化”。从上海的租赁市场的实际情况来看，人才吸引力和优质的工作机会為(wèi)上海带来了接近千万體(tǐ)量的外来人口，这為(wèi)上海提供了强劲的租赁市场需求，基本面支撑良好。同时，上海较强的支付能(néng)力，也提升了租金的空间，保证了需求的多(duō)样性。综合政策和市场表现来看，租赁市场未来发展潜力巨大，是新(xīn)形势下房企未来发展的重要领域，企业可(kě)以往“轻资产”方向发展，通过自持土地打造租赁品牌，挖掘“蓝领公寓”市场潜力。

1、转型轻资产发展模式，优化盈利模式

在当前整體(tǐ)融资环境趋紧，長(cháng)租公寓行业遇冷的大环境下，对于部分(fēn)资金不够充足的企业，轻资产营运模式无疑是进入租赁领域更好的切入点。轻资产模式可(kě)以帮助投资方快速建立起品牌、产品标准、规范化运营等。以“管理(lǐ)输出”為(wèi)主的模式成本可(kě)控，企业可(kě)以保持较快的规模增長(cháng)。未来，随着租赁用(yòng)地的不断入市，國(guó)企这类重资产持有(yǒu)主體(tǐ)在長(cháng)租公寓市场中占比逐渐提高，品牌运营商(shāng)可(kě)以通过产品规划和品牌效益，帮助这些企业管理(lǐ)租赁物(wù)业，提升物(wù)业产品水平和品牌附加值，帮助重资产持有(yǒu)方提升资产含金量，形成双赢。比如旭辉领寓就受委托管理(lǐ)张江高科(kē)集团简称的智慧型租赁社區(qū)，體(tǐ)量达到了近一千套。

2、挖掘自持项目潜力，打造企业租赁品牌

从 2016 年出让首幅含自持比例土地至今，全市共出让自持住宅面积约159万平方米，其中大部分(fēn)地块自持比例為(wèi) 15%。这部分(fēn)土地目前大多(duō)还处于施工阶段，市场上可(kě)借鉴的实践案例相对较少，也未形成成熟的运营及盈利模式。企业应加大对这部分(fēn)自持项目的研究，对于一些具有(yǒu)區(qū)位优势，同时周边又(yòu)有(yǒu)租赁需求的项目做好开发经营，把自持项目嫁接公寓、物(wù)业、金融等资源，形成長(cháng)租公寓资产管理(lǐ)全链条能(néng)力。同时，逐渐打造系统化的品牌输出能(néng)力，以优质的公寓产品实现空间价值，形成自身差异化的竞争力。以2019年8月份开业的中海友里上海小(xiǎo)昆山(shān)项目為(wèi)例，这是2017年中海松江區(qū)小(xiǎo)昆山(shān)镇拿(ná)地中的自持部分(fēn)，项目与周边企业合作，积极拓展企业客户。开业一个月出租率就达到了 70%左右。此外项目还与同地块内中海九峯里住宅项目联动，共享物(wù)业及社區(qū)服務(wù)。这是目前较具代表性的依托自持住宅建成的公寓项目，值得企业借鉴。

3、挖掘“蓝领公寓”市场潜力，对接市场有(yǒu)效需求

在租售并举政策利好下，房企纷纷布局長(cháng)租公寓业務(wù)，但聚焦的主要阵地还是白领公寓，涉足蓝领公寓的企业较少。但实际上这部分(fēn)潜在需求很(hěn)大。以上海為(wèi)例，根据市统计局抽样调查数据，外来人口中租房居住的比例约85%，且大部分(fēn)是外来務(wù)工群體(tǐ)。这部分(fēn)人群对租金的承担能(néng)力弱，很(hěn)多(duō)只能(néng)群租或住在农民(mín)住房中，居住环境差、租约不稳定，当前满足这部分(fēn)需求的产品还不多(duō)。未来在需求群體(tǐ)不断扩大，市场供应有(yǒu)限的局面下，面对蓝领群體(tǐ)的低租金型蓝领公寓市场有(yǒu)望被激活。从商(shāng)业模式来看，蓝领公寓具备一定的成本优势，运行效率更高，收入更稳定。随着租赁企业的规模化发展，蓝领公寓的业務(wù)涵盖范围也将不断扩大，如由企业员工宿舍拓展到政府人才公寓、校园學(xué)生宿舍的托管等。在具备了相当體(tǐ)量的客户后，企业还有(yǒu)布局该类人群生态的可(kě)能(néng)性，从住宿需求拓展到提供多(duō)元化服務(wù)，从而进一步提升值服務(wù)价值，提高盈利能(néng)力。

（三）防风险、重质量，增强可(kě)持续发展动力

2020年，房地产领域的“降杠杆、防风险”仍将持续，市场政策调控难有(yǒu)实质性松动，房企还将面临严峻的考验。在这样的市场形势下，房企第一要務(wù)仍是要防风险，通过降负债，促销售来增强企业生存能(néng)力。同时也要提质增量，增强企业可(kě)持续发展力。将重心转移到提升产品力，加强拿(ná)地能(néng)力上，為(wèi)今后的发展做好准备。

1、降负债、促销售，增强企业抗风险能(néng)力

降低企业负债水平，保证财務(wù)状况安全可(kě)控。2019年，房企融资再度收紧，且呈现更加严峻的趋势。随着境内外融资政策的持续收紧，信托贷款、银行贷款、公司债、海外债等传统渠道受到的限制越来越多(duō)，而且绝大多(duō)数企业的融资成本都在上升。房企11月融资的平均成本已经超过了7%，由于融资环境的收紧，不少企业都出现了资金链困难的现象。据不完全统计，2019年共有(yǒu)525家房企破产倒闭，同比上升了14.6%。面对这个严峻的形势，企业还是要将资金安全放在首位，可(kě)以利用(yòng)出售项目、减少投资、回笼现金来降低短期负债。同时也可(kě)以关注资产证券化产品和ABS这两个渠道来获取资金，目前政府对于这两个产品出台的限制措施较少，反而都有(yǒu)支持的表态，房企可(kě)在这两方面挖掘融资的突破口。

积极营销，加快流转。2019年，上海继续维持调控力度，購(gòu)房者趋于理(lǐ)性。整體(tǐ)市场热度有(yǒu)所降低，具體(tǐ)表现在红盘减少，“日光盘”难现，去化率逐步降低。在限价的环境下，同一區(qū)域的产品很(hěn)难有(yǒu)明显的优势，同质化竞争非常激烈，市场进入了白热化的“拼刺刀(dāo)”阶段。面对竞争加剧的市场环境，企业还是要积极营销，促销出货。除了运用(yòng)特价房、联动营销、老带新(xīn)和实物(wù)赠送等传统常规营销方式為(wèi)主之外，也可(kě)以采用(yòng)全民(mín)营销的方式，鼓励调动员工、会员、业主甚至社區(qū)伙伴进行宣传，积累有(yǒu)效客户，促成交易；也可(kě)以采取“電(diàn)商(shāng)+房地产”的方式，在“双十一”等特殊时期造节营销，依托電(diàn)商(shāng)的巨大流量加快项目的销售；销售状况欠佳的外围區(qū)域则可(kě)尝试与中介渠道商(shāng)展开一二手联动营销，借助渠道加快项目销售，发挥双方优势，形成双赢。但也要注意，企业对渠道依赖要适度，否则过高的渠道返点反而会吞噬利润。

加快“地王”项目去化速度。2019年，当年的 “地王”项目陆续入市，目前这些项目处境堪忧，限价状态下，不少项目都处于“割肉”入市的状态。即使如此，除少数项目开盘热销，取得不错的销售成绩外，大多(duō)数项目表现差强人意，项目整體(tǐ)去化率不及预期。从市场表现看这部分(fēn)产品去化压力很(hěn)大，而且企业有(yǒu)很(hěn)大的亏损风险，要想快速去化，必须要具备區(qū)位优势、交通便利、产品质量上乘的特点。如位于嘉定新(xīn)城的西郊金茂府项目，实际楼板价达到3.76万元/平方米，2019年入市后，销售均价仅在45000元左右，遠(yuǎn)低于外界预测。同时，作為(wèi)金茂最高产品规格的“府系”产品線(xiàn)，保留了12大科(kē)技系统，并且在许多(duō)居住细节做了优化，提升了住户的居住體(tǐ)验，性价比都很(hěn)高，开盘当天就去化了97%。

2、提质增量，夯实企业持续发展基础

进入“楼市下半场”后，企业已经不能(néng)一味地追求规模扩张，增長(cháng)速度将趋缓。企业的发展重点应逐步由规模扩张转向提质增量，未来市场的比拼将集中在产品质量和拿(ná)地能(néng)力上，这也将决定企业未来的可(kě)持续发展力。

提升产品质量，打造企业核心竞争力。在“房住不炒”，“美好生活”的政策大背景下，客户对产品的认知不再仅仅关注价格，自住需求将对产品本身的质量、品牌、性能(néng)、社區(qū)环境等要素更為(wèi)关注。在这种新(xīn)的市场需求下，“产品力”未来将成為(wèi)企业的核心竞争力，企业要回归居住本质，以高质量产品满足客户需求。首先，产品要根据客户需求的变化不断进行创新(xīn)。随着二胎政策的实施、三代同堂家庭的增多(duō)和90后逐渐走上購(gòu)房舞台，原来那种“几套户型走天下”的产品设计将逐渐被挑剔的客户所淘汰，未来住宅产品将走定制化和精细化的发展趋势，以此满足不同家庭结构、不同消费阶段的購(gòu)房者需求。其次，企业要重视产品品质的打造，积极实施绿色建筑成套技术和产品的创新(xīn)与应用(yòng)，应用(yòng)新(xīn)技术、新(xīn)工艺、新(xīn)材料、新(xīn)产品及清洁能(néng)源。此外，未来購(gòu)房者对社區(qū)空间建设和运营也会有(yǒu)更高的要求，企业要加强对社區(qū)空间建设和运营，从原来简单的空间设计升级為(wèi)服務(wù)升级，以优质的居住體(tǐ)验增强项目吸引力，同时也可(kě)以提高项目的附加值。

探索适合企业自身发展的发展路径，积极获取土地储备。近三年，上海充分(fēn)落实“稳地价”的政策导向，土地供应逐年增加，土地价格保持稳定，大部分(fēn)土地都以低溢价成交。对于手上有(yǒu)资金的企业来说目前正是在上海拿(ná)地补货的窗口期。当然随着行业集中度的提高，未来上海土拍市场仍将是大型國(guó)企的舞台，这些企业除了从招拍挂市场拿(ná)地外，还能(néng)以收并購(gòu)等其他(tā)方式来拿(ná)地。部分(fēn)有(yǒu)资源的房企可(kě)以增加X+地产的能(néng)力，从勾地市场拿(ná)地降低拿(ná)地成本，企业可(kě)以通过与政府的产业导入合作，引入政府想发展的产业就能(néng)降低拿(ná)地成本，比如产业勾地，文(wén)旅勾地，教育勾地等形式。对于本土企业来说，则可(kě)以发挥自己長(cháng)期的深耕上海的优势，积极投入到“城中村”改造和城市更新(xīn)中去，以此获取土地储备，比如今年上海土地市场拿(ná)地最多(duō)的企业就是深耕宝山(shān)的大华集团， 一共取得了7幅土地，均為(wèi)城中村项目；瑞安也发挥其善于开发旧改项目的优势拿(ná)下青浦的旧改项目，收获4宗宅地。

（四）把握長(cháng)三角一體(tǐ)化发展机遇，拓展企业发展空间

2019年，國(guó)家印发了《長(cháng)江三角洲區(qū)域一體(tǐ)化发展规划纲要》，确立了上海市、江苏省、浙江省、安徽省三省一市协同优势，共建发展，互联互通。未来長(cháng)三角一體(tǐ)化将围绕七个重点领域展开，以达到區(qū)域行政、经济、生活的一體(tǐ)化发展新(xīn)目标。長(cháng)三角城市群具有(yǒu)经济基础好、人口流动性好、产业基础扎实、交通便利等优势，随着全國(guó)全面取消常住人口300万以下城市落户限制，區(qū)域内部分(fēn)三四線(xiàn)城市会有(yǒu)很(hěn)大的开发潜力。当然除了住宅的投资机会外，企业也可(kě)聚焦以下三类产品的发展机遇。

1、开发适应區(qū)域一體(tǐ)化产品

如度假产品。長(cháng)三角區(qū)域度假市场起步早，发展相对比较成熟。近年呈现出“由核心城市向周边城市扩散、单體(tǐ)项目占地规模扩大”的趋势。度假产品具有(yǒu)超脱區(qū)域溢价的可(kě)能(néng)，符合未来客户消费趋势。度假产品完全可(kě)以超脱城市的价格，企业做好的产品可(kě)能(néng)会有(yǒu)更好的收益。企业重点关注都市圈的运营型度假产品，现金流和资产运营兼备。好的运营能(néng)力和符合消费者的特点的产品溢价率高。当然企业做度假产品也要注意几点，一是要有(yǒu)自己的酒店(diàn)體(tǐ)系，要离城市近；二是要有(yǒu)景區(qū)支撑，周边要有(yǒu)景点，这样会带来人群，可(kě)以经营；三是要有(yǒu)大规模的IP投资。以无锡的拈花(huā)湾為(wèi)例。该项目的位置很(hěn)好，距离无锡市中心大概70公里。这个项目销售时无锡的均价才7000元，但它就卖到了15000元。总价60至105万元的产品為(wèi)当年畅销产品。出售型物(wù)业使得开发商(shāng)资产快速变现，资金回笼。2017年运营商(shāng)想5万元/平方米收回，统一经营管理(lǐ)，但无人售卖，因為(wèi)买这个产品的客户每年可(kě)以有(yǒu)稳定3至5万元的回报。这个度假产品以持有(yǒu)经营為(wèi)主，辅助销售性住房為(wèi)辅的运营模式，借助最大限度整合文(wén)旅资源，与旅行社、网路媒體(tǐ)建立良好的合作关系，引入途家、同程等资源。盈利形式分(fēn)為(wèi)短期销售性收益和長(cháng)期经营性收益，以文(wén)旅商(shāng)板块顶级资源引入，提升土地价值、物(wù)业价值、旅游消费和住宅销售同步进行的文(wén)化+地产+旅游的综合盈利模式。公司的赢利点摆脱传统门票收入，使观光游变為(wèi)度假游，大大增加过夜率和客单价。

2、利用(yòng)交通一體(tǐ)化模式

公共交通為(wèi)导向的发展模式（以下简称TOD，Transit-Oriented Development）。这是一种在城市轨道交通站点周围居住用(yòng)地开发和强化的实践。在長(cháng)三角一體(tǐ)化下，TOD会成為(wèi)未来非常重要的一个节点，因為(wèi)越是交通越便利的地方越容易产生价值。比如说轨道交通的TOD，高铁的TOD，甚至高速路网休息站的TOD。像日本东京，1969年整个都市圈的发展都是以东京為(wèi)核心的，到了今天则都是以TOD所展开都市圈為(wèi)核心的节点的开发，包括小(xiǎo)镇、度假、产业等高密度的城市经济區(qū)。2018年1月1日至2019提6月20日，发改委批复城市轨道交通规划（2019-2025）；10个城市、55条線(xiàn)路、777个站点，車(chē)辆基地面积约為(wèi)30至50万平方米。获批10城的商(shāng)品房均价15900元/平方米，根据这个计算，整个TOD市场空间达到万亿级别。当然TOD开发也存在着一些问题：一是开发规划不同步，滞后轨道線(xiàn)路规划，上盖综合开发方案的稳定和落实基本在三年以后。二是前期资金缺乏，缺少有(yǒu)效的融资渠道。三是与區(qū)政府沟通成本高，缺乏顶层设计。综合这些问题，所以TOD的开发量还是很(hěn)少的，仅有(yǒu)万科(kē)的天空之城这一案例。

3、重视區(qū)域一體(tǐ)化资产运营

资产运营。过去企业主要围绕开发端赚钱，没有(yǒu)过多(duō)关注资产端的管理(lǐ)。但今天资产端会带来很(hěn)多(duō)的机会，未来持有(yǒu)资产加运营制造现金流才是企业的核心。这需要资产和运营的结合，通过运营来实现资产的增值和开发的可(kě)能(néng)。未来長(cháng)三角资产的价值还有(yǒu)待开发。比如南京是中國(guó)商(shāng)业地产非常发达的地區(qū)，新(xīn)街(jiē)口一个區(qū)域有(yǒu)四家商(shāng)业物(wù)业年经营收入超过五十亿元。但南京资产价值估值并不高，基本在15倍左右，南京的水游城项目一年营业额在12亿元左右，现在基本估值也就在2万元/平方米，同样的物(wù)业放到上海至少要翻几番。上海淮海路一个物(wù)业一万平方米要价就高达21亿元。之所以差距这么大主要还是因為(wèi)上海资产循环的频率很(hěn)高，每次资产换手就会造成估值的上升。長(cháng)三角还有(yǒu)大量像南京这样资产被低估的城市。未来随着長(cháng)三角一體(tǐ)化的加快，这些城市的资产价值具有(yǒu)很(hěn)大的上升潜力。