房地产市场调研是上海市房协為(wèi)会员企业服務(wù)、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海市房协邀请市房管局、市统计局等行政有(yǒu)关部门和高校研究机构的专家组成调研组，定期研究分(fēn)析房地产市场。 

本次调研以分(fēn)析2020年上半年上海房地产市场运行情况為(wèi)基础，提出对于2020年上半年市场形势的看法和下半年市场走势的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理(lǐ)部门参考。

 

一、2020年上半年上海房地产市场的基本情况

（一）土地供应

2020年上半年，全市共出让國(guó)有(yǒu)建设用(yòng)地使用(yòng)权873.2公顷，比上年同期（以下简称同比）增加2.5%。其中居住用(yòng)地306公顷，同比增加8.6%；商(shāng)服用(yòng)地163.3公顷，同比增加63.3%；工业用(yòng)地403.9公顷，同比增加195.5%。

（二）房地产开发投资

2020年上半年，全市完成房地产开发投资2014.54亿元，同比增長(cháng)7%（全國(guó)房地产开发投资62780.21亿元，同比增長(cháng)1.9%），增幅回升3.4个百分(fēn)点；其中住宅投资1037.99亿元，同比减少0.1%，增幅回落4.2个百分(fēn)点。

 

（三）房地产开发建设

2020年上半年，全市商(shāng)品房施工面积13693.21万平方米，同比增加6.9%；其中住宅施工面积為(wèi)6808.72万平方米，同比增加6.3%。新(xīn)开工面积1707.54万平方米，同比增加27.5%；其中住宅新(xīn)开工面积879.19万平方米，同比增加32.7%。

2020年上半年，全市商(shāng)品房竣工面积1187.52万平方米，同比增加4.2%，增幅回升32.5个百分(fēn)点；其中住宅竣工面积674.07万平方米，同比增加4.4%，增幅回升31.6个百分(fēn)点。

（四）商(shāng)品房销售

2020年上半年，全市商(shāng)品房销售（包括现房销售和期房销售）644.43万平方米，同比下降12.6%（全國(guó)商(shāng)品房销售面积69403.68万平方米,同比下降8.4%），增幅回落13个百分(fēn)点。其中商(shāng)品住房销售543.19万平方米，同比下降7.7%，增幅回落9.6个百分(fēn)点。

2020年上半年，全市存量房（二手房）成交面积為(wèi)898.95万平方米，同比下降12.4%，增幅回落29.5个百分(fēn)点。其中住宅成交764.02万平方米，同比下降11.9%，增幅回落50个百分(fēn)点。

（五）住房价格

2020年上半年，全市商(shāng)品住房平均销售价格36486元/平方米，同比上升8.9%，其中市场化商(shāng)品住房平均销售价格59364元/平方米，同比上升7.8%。二手住房平均成交价格38761元/平方米，同比上升0.8%。

（六）房地产金融

2020年6月末，全市中资商(shāng)业银行自营性人民(mín)币房地产贷款余额22994.19亿元，同比增長(cháng)7.3%，增幅回落1.1个百分(fēn)点。其中

人民(mín)币个人住房贷款余额14540.95亿元，同比增長(cháng)6.79%；人民(mín)币房地产开发贷款余额6808.76亿元，同比增長(cháng)8.68%。

 

二、2020年上半年上海房地产市场的政策环境

2020年上半年，中央政策层面仍然延续了“房住不炒，因城施策”的主基调，一方面“房住不炒”已成長(cháng)期國(guó)策，上半年國(guó)務(wù)院、银保监会、中國(guó)人民(mín)银行等政府及相关职能(néng)部门发文(wén)十余次，强调“房住不炒”的主基调。另一方面“因城施策”则给地方政府留下了操作空间，各地政府可(kě)以根据实际情况针对性地调整政策走向，更好地落实“稳地价、稳房价、稳预期”的長(cháng)期调控目标。受新(xīn)冠疫情影响，為(wèi)缓解企业和市场的压力，中央和地方政府政策多(duō)管齐下助力纾困。央行释放流动性，帮助企业缓解资金压力。三次降准，累计释放長(cháng)期资金约1.75万亿元；两次下调LPR，五年期以上LPR累计下降15个基点。住建部发文(wén)推动企业复工复产。各地政府则在土地交易和商(shāng)品房市场交易政策方面為(wèi)企业减压，土地政策方面主要是取消限制性规定、增加优质土地供应、延期或分(fēn)期缴纳土地款和延長(cháng)竣工期限等措施。上海、苏州取消了土地出让中的一些限制性措施，提升企业开发收益；西安、南昌、江门等地降低了土地竞买保证金，减轻企业资金压力。房地产交易方面主要是放宽预售标准、适度放松限价、購(gòu)房及契税补贴、公积金政策调整等措施。苏州、无锡等地市房地产项目降低了申请预售的标准；宝鸡、南宁、乐山(shān)等地调整了公积金的提取政策。但这些纾困政策强调托底而非刺激，对出台降低首付比例、放松限購(gòu)、取消限售等刺激需求端政策的城市仍然保持高压。广州、济南、荆州等11个城市出现放松调控政策“一日游”。

（一）房地产有(yǒu)关政策

1、2月26日，住房城乡建设部印发《关于加强新(xīn)冠肺炎疫情防控有(yǒu)序推动企业开复工工作》的通知（建办市〔2020〕5号）。通知共四条：一、牢固树立大局意识，有(yǒu)序推动企业开复工。（一）分(fēn)區(qū)分(fēn)级推动企业和项目开复工。……。根据本地疫情防控要求，开展企业经营和工程项目建设整體(tǐ)情况摸排，加强分(fēn)类指导，以县（市、區(qū)、旗）為(wèi)单位，有(yǒu)序推动企业和项目开复工。……。（二）切实落实防疫管控要求。……。（三）加强施工现场质量安全管理(lǐ)。……。二、加大扶持力度，解决企业实际困难。（四）严格落实稳增長(cháng)政策。地方各级住房和城乡建设主管部门要会同有(yǒu)关部门建立企业应对疫情专项帮扶机制，认真贯彻落实國(guó)家有(yǒu)关财税、金融、社保等支持政策，指导企业用(yòng)足用(yòng)好延期缴纳或减免税款、阶段性缓缴或适当返还社会保险费、减免房屋租金、加大职工技能(néng)培训补贴 等优惠政策。……。（五）加强合同履约变更管理(lǐ)。疫情防控导致工期延误，属于合同约定的不可(kě)抗力情形。地方各级住房和城乡建设主管部门要引导企业加强合同工期管理(lǐ)，根据实际情况依法与建设单位协商(shāng)合理(lǐ)顺延合同工期。……。（六）加大用(yòng)工用(yòng)料保障力度。……。（七）切实减轻企业资金负担。加快清理(lǐ)政府部门和國(guó)有(yǒu)企业拖欠民(mín)营企业账款，建立和完善防范拖欠長(cháng)效机制，严禁政府和國(guó)有(yǒu)投资工程以各种方式要求企业带资承包，建设单位要按照合同约定按时足额支付工程款，避免形成新(xīn)的拖欠。……。三、加快推进产业转型，提升行业治理(lǐ)能(néng)力。……。四、加强组织领导，落实监管责任。……。

2、3月12日，國(guó)務(wù)院印发《关于授权和委托用(yòng)地审批权的决定》（國(guó)发〔2020〕4号）。《决定》共三条：一、将國(guó)務(wù)院可(kě)以授权的永久基本农田以外的农用(yòng)地转為(wèi)建设用(yòng)地审批事项授权各省、自治區(qū)、直辖市人民(mín)政府批准。自本决定发布之日起，按照《中华人民(mín)共和國(guó)土地管理(lǐ)法》第四十四条第三款规定，对國(guó)務(wù)院批准土地利用(yòng)总體(tǐ)规划的城市在建设用(yòng)地规模范围内，按土地利用(yòng)年度计划分(fēn)批次将永久基本农田以外的农用(yòng)地转為(wèi)建设用(yòng)地的，國(guó)務(wù)院授权各省、自治區(qū)、直辖市人民(mín)政府批准；按照《中华人民(mín)共和國(guó)土地管理(lǐ)法》第四十四条第四款规定，对在土地利用(yòng)总體(tǐ)规划确定的城市和村庄、集镇建设用(yòng)地规模范围外，将永久基本农田以外的农用(yòng)地转為(wèi)建设用(yòng)地的，國(guó)務(wù)院授权各省、自治區(qū)、直辖市人民(mín)政府批准。二、试点将永久基本农田转為(wèi)建设用(yòng)地和國(guó)務(wù)院批准土地征收审批事项委托部分(fēn)省、自治區(qū)、直辖市人民(mín)政府批准。自本决定发布之日起，对《中华人民(mín)共和國(guó)土地管理(lǐ)法》第四十四条第二款规定的永久基本农田转為(wèi)建设用(yòng)地审批事项，以及第四十六条第一款规定的永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他(tā)土地超过七十公顷的土地征收审批事项，國(guó)務(wù)院委托部分(fēn)试点省、自治區(qū)、直辖市人民(mín)政府批准。首批试点省份為(wèi)北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年，具體(tǐ)实施方案由试点省份人民(mín)政府制订并报自然资源部备案。國(guó)務(wù)院将建立健全省级人民(mín)政府用(yòng)地审批工作评价机制，根据各省、自治區(qū)、直辖市的土地管理(lǐ)水平综合评估结果，对试点省份进行动态调整，对连续排名靠后或考核不合格的试点省份，國(guó)務(wù)院将收回委托。三、有(yǒu)关要求。各省、自治區(qū)、直辖市人民(mín)政府要按照法律、行政法规和有(yǒu)关政策规定，严格审查把关，特别要严格审查涉及占用(yòng)永久基本农田、生态保护红線(xiàn)、自然保护區(qū)的用(yòng)地，切实保护耕地，节约集约用(yòng)地，盘活存量土地，维护被征地农民(mín)合法权益，确保相关用(yòng)地审批权“放得下、接得住、管得好”。各省、自治區(qū)、直辖市人民(mín)政府不得将承接的用(yòng)地审批权进一步授权或委托。……。

3、4月9日，中共中央、國(guó)務(wù)院印发《关于构建更加完善的要素市场化配置體(tǐ)制机制的意见》。《意见》提出推动超大、特大城市调整完善积分(fēn)落户政策；深化國(guó)有(yǒu)企业工资决定机制改革；建立健全城乡统一的建设用(yòng)地市场等。《意见》还指出，要引导市场主體(tǐ)依法合理(lǐ)行使要素定价自主权，推动政府定价机制由制定具體(tǐ)价格水平向制定定价规则转变。

4、5月22日，全國(guó)两会在北京召开。《政府工作报告》中与房地产有(yǒu)关的内容主要有(yǒu)三点：一、稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用(yòng)降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。创新(xīn)直达实體(tǐ)经济的货币政策工具，務(wù)必推动企业便利获得贷款，推动利率持续下行。二、深入推进新(xīn)型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用(yòng)，培育产业、增加就业。坚持房子是用(yòng)来住的、不是用(yòng)来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民(mín)设施，让城市更宜业宜居。三、新(xīn)开工改造城镇老旧小(xiǎo)區(qū) 3.9 万个，支持加装電(diàn)梯，发展用(yòng)餐、保洁等多(duō)样社區(qū)服務(wù)。

5、1月10日，上海市人民(mín)政府发布关于修改《上海市共有(yǒu)产权保障住房管理(lǐ)办法》的决定（沪府令26号）。《办法》规定，非本市户籍家庭同时符合居住证持证和积分(fēn)、住房、婚姻、缴纳社会保险、缴纳个人所得税、收入和财产等条件的，可(kě)以申请購(gòu)买共有(yǒu)产权保障住房。 同时，新(xīn)修订的办法规定，取得不动产权证未满 5 年，有(yǒu)下列情形之一的，应当腾退共有(yǒu)产权保障住房：購(gòu)房人或者同住人購(gòu)买商(shāng)品住房，不再符合住房困难条件的；購(gòu)房人和同住人的户口全部迁离本市或者全部出國(guó)定居的；非本市户籍購(gòu)房人和同住人的居住证全部被注销，但因户口迁入本市导致的除外；購(gòu)房人和同住人均死亡的以及市人民(mín)政府规定的其他(tā)情形。根据办法，非本市户籍家庭需要同时符合下列条件的才可(kě)申请本市共有(yǒu)产权保障住房，包括持有(yǒu)《上海市居住证》且积分(fēn)达到标准分(fēn)值（120 分(fēn)）；在本市无住房，且在提出申请前五年内在本市无住房出售或赠与行為(wèi)；已婚；现工作单位应当在提出申请所在地注册连续满一年，且在实际缴纳社会保险或个人所得税的单位连续工作满一年。但在同一个區(qū)内两个及以上实际缴纳社会保险或个人所得税的单位工作，且累计工作满一年的，可(kě)以提出申请；在本市连续缴纳社会保险或者个人所得税满 5 年；3 人及以上家庭人均年可(kě)支配收入低于 7.2 万元（含 7.2 万元）、人均财产低于 18 万元（含 18 万元）；2 人家庭人均年可(kě)支配收入和人均财产标准按前述标准上浮20%，即人均年可(kě)支配收入低于 8.64 万元（含 8.64 万元）、人均财产低于 21.6 万元（含 21.6 万元）。

6、2月13日，上海市规划和自然资源局印发《关于全力应对疫情支持服務(wù)企业发展的若干土地利用(yòng)政策》（沪规划资源用(yòng)〔2020〕42号）。《政策》共三条：一、保持土地市场交易平稳有(yǒu)序。……。二、消除疫情对合同履约的影响。1.调整土地价款缴付方式和期限。受疫情影响，未能(néng)按土地出让合同约定缴付土地价款和交付土地的，不作為(wèi)违约行為(wèi)，不计滞纳金和违约金，受让人可(kě)以向出让人申请延期缴付或分(fēn)期缴付，疫情解除后签订补充出让合同调整土地价款缴付方式和期限，交地时间相应顺延。2.顺延开竣工和投达产履约时间。土地出让合同关于开竣工、投达产的履约时间要求根据疫情自动顺延，可(kě)在疫情解除后通过签订补充出让合同调整履约时间，也可(kě)以在竣工验收时直接按顺延后的履约时间予以核验。3.履约监管时充分(fēn)考虑疫情影响。在全生命周期履约监管时，对因疫情影响造成产业绩效等指标不达标的情形，应予充分(fēn)考虑，免除相应违约责任。疫情期间暂不开展实地履约巡查。三、支持企业恢复生产和发展产业。1.免除疫情期间的用(yòng)地费用(yòng)。企业以租赁方式（含先租后让）从政府或國(guó)有(yǒu)企业取得的产业用(yòng)地，免除疫情期间的土地租赁费用(yòng)，各區(qū)可(kě)以根据疫情具體(tǐ)确定免租期。2.降低产业用(yòng)地成本。产业用(yòng)地地价实行底線(xiàn)管理(lǐ)原则，工业用(yòng)地出让起始价不低于全國(guó)工业用(yòng)地出让最低价，研发用(yòng)地出让起始价不低于本市研发用(yòng)地基准地价。3.鼓励企业盘活存量资源投资兴业。存量工业用(yòng)地经批准提高容积率和增加地下空间的，不再增收土地价款。支持利用(yòng)划拨土地上的存量房产发展各类線(xiàn)上运营的新(xīn)业态新(xīn)模式，土地用(yòng)途和权利人、权利类型暂不变更。4.加强服務(wù)推进政策落地。……。

7、4 月 22 日，上海市人民(mín)政府办公厅印发《上海市扩大有(yǒu)效投资稳定经济发展的若干政策措施》的通知（沪府办规〔2020〕3号）。共四条：一、推进重大项目开复工（一）加快在建项目有(yǒu)序复工。对具备复工条件的项目做到应复尽复。……。二、扩大政府有(yǒu)效投资。……。（六）加快土地出让收入安排和使用(yòng)。疫情防控期间，对急需用(yòng)款的旧改项目先行预拨100亿元资金。加快启动市、區(qū)联手土地储备项目和新(xīn)一轮市、區(qū)联合旧區(qū)改造项目。……。三、激发社会投资活力。（九）保持土地市场交易平稳有(yǒu)序。……。（十）加快经营性用(yòng)地出让节奏。夯实土地供应计划，适当增加年度土地供应量，按月动态细化。实施差别化土地交易管理(lǐ)，针对不同出让方式，采取差别化入市管理(lǐ)，有(yǒu)序高效推进。（十一）加快推进城市更新(xīn)。存量工业用(yòng)地经批准提高容积率和增加地下空间的，不再增收土地价款。坚持公共交通导向发展模式和區(qū)域总量平衡，研究优化住宅和商(shāng)办地块容积率，提升投资强度。支持利用(yòng)划拨土地上的存量房产发展新(xīn)业态、新(xīn)模式，土地用(yòng)途和权利人、权利类型在5年过渡期内可(kě)暂不变更。（十二）减轻房企入市成本压力。2020年开工建设的住宅项目应缴纳的城市基础设施配套费，可(kě)在首次取得建筑工程施工许可(kě)证后三个月内缴纳。允许符合条件的房地产开发企业延期申报、缴纳土地增值税。优化经营性用(yòng)地土地出让价款缴付时间和方式要求。……。四、不断优化投资环境。……。

  （二）货币金融政策

1、实施稳健的财政政策和中性的货币政策

6月末，广义货币(M2)余额213.49万亿元,同比增長(cháng)11.1%，增速与上月末持平，比上年同期高2.6个百分(fēn)点；狭义货币(M1)余额60.43万亿元，同比增長(cháng)6.5%，增速比上月末低0.3个百分(fēn)点，比上年同期高2.1个百分(fēn)点；流通中货币(M0)余额7.95万亿元,同比增長(cháng)9.5%。上半年净投放现金2270亿元。

6月末，本外币贷款余额171.32万亿元，同比增長(cháng)13%。月末人民(mín)币贷款余额165.2万亿元，同比增長(cháng)13.2%，增速与上月末持平，比上年同期高0.2个百分(fēn)点。上半年人民(mín)币贷款增加12.09万亿元，同比多(duō)增2.42万亿元。分(fēn)部门看，住户部门贷款增加3.56万亿元。

2、降低存款准备金率三次

為(wèi)支持实體(tǐ)经济发展，降低社会融资实际成本，中國(guó)人民(mín)银行决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分(fēn)点（不含财務(wù)公司、金融租赁公司和汽車(chē)金融公司）。

為(wèi)支持实體(tǐ)经济发展，降低社会融资实际成本，中國(guó)人民(mín)银行决定于2020年3月16日实施普惠金融定向降准，对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分(fēn)点。在此之外，对符合条件的股份制商(shāng)业银行再额外定向降准1个百分(fēn)点，支持发放普惠金融领域贷款。以上定向降准共释放長(cháng)期资金5500亿元。

為(wèi)支持实體(tǐ)经济发展，促进加大对中小(xiǎo)微企业的支持力度，降低社会融资实际成本，中國(guó)人民(mín)银行决定对农村信用(yòng)社、农村商(shāng)业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政區(qū)域内经营的城市商(shāng)业银行定向下调存款准备金率1个百分(fēn)点，于4月15日和5月15日分(fēn)两次实施到位，每次下调0.5个百分(fēn)点，共释放長(cháng)期资金约4000亿元。

3、LPR 利率两度下降，5 年期以上 LPR 累计降幅达15 个基点

2 月 20 日，一年期 LPR 环比下降 10 个基点至 4.05%，五年期以上 LPR 环比下降 5 个基点至 4.75%。

4 月 20 日，一年期 LPR 再降 20 个基点至 3.85%，五年期以上 LPR 再降 10 个基点至 4.65%，创 LPR 改革以来最大降幅。

 

三、2020年上半年市场形势分(fēn)析与下半年市场走势预测

2020年上半年上海房地产市场受到新(xīn)冠疫情的影响，呈现出“前低后高”的走势：土地市场出让面积同比增長(cháng)2.5%，地价保持平稳；商(shāng)品住房销售面积同比下降9%，价格指数同比上升；二手住房成交同比下降11.9%，价格指数同比上升。以下分(fēn)别从供地、投资、销售、房价等方面对上海房地产市场运行和走势进行分(fēn)析。

（一）土地市场供应量增加，土地价格保持平稳

2020年上半年，土地市场供应总量有(yǒu)所增加。全市共计出让國(guó)有(yǒu)建设用(yòng)地使用(yòng)权873.2公顷，同比增長(cháng)2.5%。其中居住用(yòng)地306公顷，同比增長(cháng)8.6%。  

2020年上半年，全市实际供应住宅用(yòng)地306公顷，同比增長(cháng)15.6%。其中，配建保障房用(yòng)地8.4公顷，保障房（动迁用(yòng)房）用(yòng)地91.1公顷，中小(xiǎo)套型商(shāng)品房用(yòng)地110.6公顷，合计210.1公顷，保障性用(yòng)地、棚改用(yòng)地和中小(xiǎo)套型商(shāng)品房三类用(yòng)地占供地总量的68.6%。中小(xiǎo)套型以外的商(shāng)品住房用(yòng)地96公顷。

根据网上公开数据统计，2020年上半年上海土地市场共计成交111幅经营性用(yòng)地，总出让面积469.3万平方米，总成交金额1262.3亿元。从地块性质来看，上海纯宅地共计成交34幅，总出让面积130.4万平方米，总成交价488.3亿元，成交楼板价均价20899元/平方米。租赁用(yòng)房地块成交5幅，总出让面积51.9万平方米，总成交价29.1亿元，成交楼板价均价2955元/平方米。

表1：上海招拍挂土地出让成交面积和成交楼板地价比较

	土地出让成交面积（公顷）			土地出让成交楼板地价（元/平方米）
	2019年 上半年	2020年 上半年	同比 增長(cháng)	2019年 上半年	2020年 上半年	同比 增長(cháng)
住宅	142	217	52.8%	17556	15022	-14.4%
商(shāng)办	22	109	395.4%	21578	18573	-13.9%
工业	292	394	34.9%	1456	2340	60.7%

注：1、住宅指纯住地块和含住地块，不包含征收安置房和租赁用(yòng)地

    2、工业用(yòng)地地价為(wèi)土地出让成交均价

2020年上半年成交楼板价涨跌不一。住宅用(yòng)地楼板价為(wèi)15022元/平方米，同比下降14.4%；商(shāng)服用(yòng)地楼板价為(wèi)18573元/平方米，同比下降13.9%；工业用(yòng)地平均楼板价23405元/平方米，同比上升60.7%。（见表1）

总體(tǐ)上看，2020年上半年土地市场热度有(yǒu)所回升，市场呈现出三大特点：一是含宅用(yòng)地供应大幅增加。自疫情稳定后，上海加快供地节奏，上半年共成交含宅土地47幅，同比增加52.8%，且已超过2017年和2018年分(fēn)别两年的全年成交幅数。二是宅地溢价率有(yǒu)所上升。与前两年大多(duō)零溢价成交不同，今年含宅用(yòng)地溢价率有(yǒu)所上升，上半年47宗涉宅地，溢价率超过3%地块18宗，溢价率超过10%有(yǒu)14宗，最高溢价率為(wèi)53%。三是土地市场参与企业增加，市场竞争度有(yǒu)所提升。受土拍政策调整的影响，企业迎来布局上海最佳窗口期，市场参与度明显提高，部分(fēn)中小(xiǎo)企业表现积极。据统计，上半年所有(yǒu)拿(ná)地的企业中有(yǒu)15家过去三年从未在上海拿(ná)地。

上半年土地市场之最：2月20日，香港置地联合體(tǐ)以310.5亿元竞得徐汇滨江西岸的金融港地块，成交楼板价為(wèi)28564元/平方米，溢价率為(wèi)0.09%，这是上半年总价最高的地块，同时也刷新(xīn)了上海公开出让土地总价纪录。6月11日，金地以29.02亿竞得青浦區(qū)西虹桥联涞路北侧09-15地块，成交楼板价36123元/平方米，溢价率22.04%，这是上半年单价最高的地块。6月11日，万达地产集团有(yǒu)限公司以12.4亿元竞得临港NHC10101单元06-01地块，成交楼板价為(wèi)17636元/平方米，溢价率為(wèi)53.1%，这是上半年溢价率最高的地块。

2020年上半年上海土地市场热度有(yǒu)所提升的主要原因：一是受新(xīn)冠疫情冲击和全球经济的不确定性加大，企业拿(ná)地更注重避险效应和营商(shāng)环境，上海作為(wèi)一線(xiàn)城市房价稳定，安全边际高，吸引了大量企业前来布局。二是土拍规则有(yǒu)所调整，降低了准入门槛。今年土拍政策有(yǒu)所放松，部分(fēn)地块取消了宅地15%自持比例要求，且放宽了竞拍人数，缩短企业资金冻结周期。这些举措让更多(duō)企业有(yǒu)了参与的机会，市场热度有(yǒu)所提升。三是宽松的货币政策增加了企业拿(ná)地的底气。上半年中央出台多(duō)项金融救市措施，这增加了市场流动性，房企融资环境大為(wèi)改善，融资成本下降，这為(wèi)房企拿(ná)地提供了充足的资金。

2020年下半年土地市场走势分(fēn)析：一是仍将坚持“房住不炒”的定位，稳地价、稳预期，继续供应租赁住房用(yòng)地，完善租購(gòu)并举的住房制度。二是随着疫情防控局面进一步好转，下半年供地仍将维持一定的量，预计7-9月仍将迎来供地高峰，二季度房地产市场的快速回暖也会促使企业在回笼资金后拿(ná)地补仓，土地市场回暖的态势头将进一步延续。三是随着上海拿(ná)地门槛的降低，大量企业会把握这个布局上海的良机，部分(fēn)區(qū)位优势明显的地块竞争将更加激烈。总體(tǐ)上看， 2020年下半年土地市场将继续延续“量升价稳”的态势。

（二）房地产开发投资增速创近四年新(xīn)高，新(xīn)开工面积快速回升

上半年，本市房地产开发投资2014.54亿元，比去年同期增長(cháng)7.0%，扭转了一季度下降8.2%的局面。二季度以来，随着全市复工复产的全面推进和促开工力度的持续加码，本市房地产开发投资在1-5月同比由降转增后，上半年增速继续回升，创近四年同期新(xīn)高。

从投资构成看，一方面随着疫情防控稳定向好，房地产项目复工稳步推进，开发投资中的建安工程投资降幅明显收窄。上半年，本市建安工程投资831.43亿元，比去年同期下降8.1％，降幅比一季度收窄13.1个百分(fēn)点。另一方面，随着本市促开工力度加大，新(xīn)开工项目大幅增加带动土地購(gòu)置费较快增長(cháng)。土地購(gòu)置费1056.36亿元，增長(cháng)22.8％，占全部房地产开发投资的52.4％，比重同比提高6.8个百分(fēn)点。

从房屋类型看，住宅投资同比微降，商(shāng)办投资较快增長(cháng)。上半年，本市住宅投资1037.99亿元，比去年同期下降0.1%，降幅比一季度收窄14.1个百分(fēn)点。商(shāng)办投资则较快增長(cháng)，完成投资601.02亿元，增長(cháng)16.5%。其中，办公楼投资356.46亿元，增長(cháng)13.1%，增速比一季度上升12.9个百分(fēn)点；商(shāng)业营业用(yòng)房投资244.57亿元，增長(cháng)21.7%，而一季度為(wèi)下降1.1%。

為(wèi)对冲疫情影响，今年本市稳增長(cháng)、促开工的力度持续加强，新(xīn)开工项目个数逐月增加，由3月当月的9个上升至6月的43个，带动本市房屋新(xīn)开工面积快速回升。上半年，本市房屋新(xīn)开工面积1707.54万平方米，比去年同期增長(cháng)27.5%，而一季度為(wèi)下降44.3%。其中，住宅新(xīn)开工面积897.19万平方米，增長(cháng)32.7%；商(shāng)办新(xīn)开工面积375.22万平方米，增長(cháng)20.8%。

上半年，本市房屋竣工面积1187.52万平方米，比去年同期增長(cháng)4.2%。其中，住宅竣工面积674.07万平方米，增長(cháng)4.4%；商(shāng)办竣工面积232.70万平方米，下降1.6%。

（三）商(shāng)品住房成量快速回升，价格指数小(xiǎo)幅增長(cháng)

2020年上半年，上海商(shāng)品房市场总體(tǐ)上呈现“前低后高，快速回升”的态势。全市商(shāng)品房批准预售409.65万平方米，同比减少22.47%；其中商(shāng)品住房批准预售316.77万平方米，同比减少31.66%。全市商(shāng)品房销售（包括现房销售和期房销售）644.43万平方米，同比减少12.6%；其中商(shāng)品住房销售543.19万平方米，同比减少7.7%。

2020年1-6月上海新(xīn)建商(shāng)品住房价格指数同比上升。1月份涨0.5%、2月份持平，3月份涨0.1%，4月份涨0.6%、5月份涨0.8%，6月份涨0.5%，6月份同比上升3.7%。

从全國(guó)70城市新(xīn)建商(shāng)品住房价格指数看：全國(guó)市场整體(tǐ)贯彻“房住不炒”的主基调，整體(tǐ)房价增速收敛，趋于稳定，各能(néng)级城市房价指数同比涨幅收窄。受困于新(xīn)冠疫情冲击，一季度新(xīn)房市场交易惨淡，各能(néng)级城市环比皆呈现先抑后扬的“V”字型走势，至6月底，大部分(fēn)城市房价都出现上涨，新(xīn)房价格环比上涨城市数量上涨至61个。具體(tǐ)而言一線(xiàn)城市虽然供应回调，但由于中高端改善需求的平稳释放，整體(tǐ)市场韧性较强，房价同比走势平稳，北、上、广6月份同比分(fēn)别上涨3.6%、3.7%、0.5%；二線(xiàn)城市供求稳定，市场整體(tǐ)复苏较快，部分(fēn)强二線(xiàn)城市由于人口基数较大，“虹吸”效应显著，房价上涨明显，如成都、杭州等城市均出现买房“万人摇”现象；三四線(xiàn)城市分(fēn)化持续，强市补涨，如银川、呼和浩特、西宁6月同比涨幅达到15.7%、14.4%和12%，而经济弱市房价逐渐失去支撑，房价同比下跌。

图2：2019年1月-2020年6月上海市场化商(shāng)品住房销售情况

2020年上半年，市场化商(shāng)品住房（不包括保障性住房）销售面积321万平方米，同比减少9%；销售均价59364元/平方米，同比上升7.8%。从走势上看，据房地产交易中心网上数据（见图2），上半年楼市呈现一季度“急冻停摆”，二季度快速修复增長(cháng)的走势：1月份受传统假期影响，当月成交51.62万平方米。2月份受到疫情影响，企业关闭售楼处，市场交易“急冻”，成交量断崖式下跌，单月仅成交9.67万平方米。3月份，随着疫情得到控制，市场逐渐复苏，销售情况好转，成交量稳步回升，成交42.41万平方米。二季度，开发企业复工之后集中拿(ná)证，集中开盘，市场供应量猛增，4月份单月的供应量就突破一万平方米，创下近年来新(xīn)高，同时被疫情延缓入市的需求也开始集中释放，供求两端的同时发力让市场快速回升，4、5、6三个月的成交量逐月上升，分(fēn)别达到62.4万平方米、76.35万平方米、79.12万平方米。

2020年上半年，受疫情影响，在建和新(xīn)开工项目进度放缓，商(shāng)品住房供应量下降，二季度需求的集中释放造成了市场出现阶段性的供不应求现象，库存量有(yǒu)所下降，去化周期缩短。同时，由于上半年市场销售出现结构性分(fēn)化，外环外库存约為(wèi)550万平方米，占到全市库存总量的76%，库存较大。截至6月30日，全市市场化新(xīn)建商(shāng)品住房网上供应面积為(wèi)717.94万平方米，同比下降7.1 %。其中普通商(shāng)品住房可(kě)售量為(wèi)113.13万平方米，比去年同期下降8.6%。另外，动迁安置住房可(kě)售量2185.43万平方米，比去年同期下降20.7%。去化周期约為(wèi)12个月。

2020年上海市场的分(fēn)化明显，外环内的改善项目销售情况良好，多(duō)个项目还出现超额认購(gòu)的现象，但是刚需项目去化率普遍不如改善型需求，部分(fēn)项目开盘去化率低迷。这主要有(yǒu)两个原因：一是上半年受到疫情影响，经济下行压力加大，為(wèi)了稳住房地产市场预期，提振市场信心，政府部门加快了高价盘预售证审批，部分(fēn)项目新(xīn)批预售价格突破所在區(qū)域的限价上限。这在一定程度上提振了房企推盘的积极性，大量像翠湖(hú)天地、滨江凯旋门、绿地海铂外滩这样的高端项目加速入市节奏。二是受经济下行以及货币超发的双重影响，改善型需求和刚性需求呈现出截然不同的市场表现，加剧了分(fēn)化，高净值人群為(wèi)了抵抗资产缩水，有(yǒu)资产配置的需求，加快了入市的节奏，中心區(qū)域的优质资产受到热捧。刚需则因经济下行，收入下降的预期延缓置业计划，观望情绪加重，这导致刚需盘去化不及预期，特别是地处偏遠(yuǎn)，周边配套环境差的项目，去化率更不尽如人意。

分(fēn)析上半年商(shāng)品住房“量跌价升”的原因：“量跌”的主要原因是受到疫情和超長(cháng)梅雨季的双重影响，上半年企业工程进度受到影响，商(shāng)品住房供应量下降，同时一季度防控疫情导致开发商(shāng)关闭售楼处，市场交易一度中断。上半年交易量同比下跌了9%。“价升”的主要原因是上半年政府部门加快了高价盘预售证审批，同时高净值人群出于资产配置的原因加快入市节奏，外环内高端项目热销，而外坏外刚需楼盘销售情况则相对低迷，这拉升了上半年的成交均价。

2020年下半年商(shāng)品房市场分(fēn)析，市场将逐渐回归常态，成交基本将处于平稳态势，交易量将会略高于上半年，价格则会保持平稳。一是从政策面来看，“房住不炒”已经成為(wèi)長(cháng)期國(guó)策，政策依然维持“托而不举”的状态，不会有(yǒu)严厉的调控政策出台，但限購(gòu)、限售等行业政策也不会放松，对短期市场过热的城市仍会有(yǒu)调控措施出台。二是从供求面看，供应方面下半年房企仍会保持积极入市的态度，各个企业加快因疫情延期的在建、新(xīn)建项目的施工进度，预计下半年入市的项目会有(yǒu)所增加；需求方面随着疫情延缓的購(gòu)房需求已逐步释放，三、四季度需求将回归往年同期水平。但疫情对经济、消费严重拖累，外需下滑、失业增加、薪资减少后居民(mín)整體(tǐ)财富及購(gòu)买力水平的降低的影响程度尚不明朗，预计全年整體(tǐ)成交将低于去年。三是从金融信贷面来看，房地产信贷政策整體(tǐ)中性偏积极，总體(tǐ)上房企资金压力会有(yǒu)所缓解，但房企融资环境或将分(fēn)类放松，品牌房企、國(guó)企、央企以及头部房企更具融资优势，融资成本有(yǒu)望下移；高杠杆、高负债经营的房企仍将处于有(yǒu)序去杠杆或者稳杠杆的阶段。

（四）二手住房市场成交量同比下降，价格指数同比上升

2020年上半年上海存量房（二手房）登记成交面积898.95万平方米，同比下降12.4%。其中存量住宅成交面积764.02万平方米，同比下降11.9%；住宅成交均价38761元/平方米，同比上升0.8%。

2020年1-6月上海二手住房价格指数：1月份涨0.2，2月份涨0.2%，3月份涨0.3%，4月涨1.2%，5月份涨0.6%，6月份涨0.4%,，6月同比上涨3.3%。

据房地产交易中心网上数据（见图3），2020年上半年二手住房市场走势与一手房市场基本相同，呈现出“前低后高”的走势。1、2月份受到传统淡季及疫情影响（出于疫情防控需要，住宅小(xiǎo)區(qū)一度对中介看房进行限制），上海二手房成交出现“断崖式”下跌，分(fēn)别成交13407套、 4053套。3月份随着疫情得到控制，市场开始复苏，成交17802套。二季度，被疫情压抑的需求开始集中释放，再加上一手房市场的回暖带动了二手房市场的联动交易，市场迎来“小(xiǎo)阳春”，成交量逐月放大，6月份成交套数达到近年来的新(xīn)高，分(fēn)别成交23858套、25115套、28137套。

图3：2019年1月-2020年6月上海二手住房成交情况

2020年下半年二手房市场将的走势将呈现量稳价平的特点。二季度以来二手房市场的“小(xiǎo)阳春”让被疫情积压的需求得到了基本释放，市场需要时间来重新(xīn)积累需求，预计成交将逐步回落到近年来的平均水平。但成交结构会出现分(fēn)化，中高端小(xiǎo)區(qū)的改善性需求会供不应求，刚性需求為(wèi)主的老旧小(xiǎo)區(qū)则会较為(wèi)“平稳”。价格方面则将继续保持平稳，不会出现大的波动。

 

四、对当前上海房地产市场的看法和建议

2020年上半年，受限于全球疫情和经贸形势不确定性增大，國(guó)内经济下行压力加大。今年全國(guó)两会报告未提全年经济增速具體(tǐ)目标，“六保”、“六稳” 成為(wèi)主要任務(wù)。尽管宏观经济仍处下行态势中，但國(guó)内“不以房地产刺激经济”的决心并没有(yǒu)动摇。未来，房地产调控整體(tǐ)仍会坚持“房住不炒”总基调。短期内随着國(guó)内疫情得到控制，各行业各业也已先后复工复产，國(guó)内经济在二季度快速回升，房地产市场也已迎来了一波“小(xiǎo)阳春”行情。但从長(cháng)期来看，全球疫情仍在蔓延，全球产业链断裂和去全球化趋势对我國(guó)经济的影响将超过预期，房地产行业也将面临比较大的调整。“内忧外困”下，今年行业的核心关注点还是要聚焦“维稳”。政府部门应维持房地产市场的稳定发展，精细化调控，让行业能(néng)更好的為(wèi)國(guó)民(mín)经济服務(wù)。房地产企业则应积极应对调控和疫情的双重考验，加快去化速度，快速回笼资金，同时合理(lǐ)布局，练好内功，為(wèi)后疫情时代的发展做好准备。

（一）维持房地产市场平稳发展，助力落实“六保”、“六稳”

新(xīn)冠疫情对全球经济产生了巨大的冲击，其产生的负面影响与2008年金融危机不相上下。虽然國(guó)内疫情得到初步控制，但是在全球经济一體(tǐ)化背景下，中國(guó)很(hěn)难“独善其身”，尤其是出口规模势必大幅收缩，國(guó)内经济下行压力依旧巨大。下一步要维持房地产市场的稳定发展，发挥“压舱石”作用(yòng)，助力实现“六保”、“六稳”的目标。

1、发挥行业“压舱石”作用(yòng)，聚焦保就业，稳投资

发挥房地产行业经济“压舱石”作用(yòng)，迅速回暖支撑经济增長(cháng)。相对于其他(tā)行业，此次疫情对房地产行业造成的冲击并不是很(hěn)大。因為(wèi)疫情对房地产市场的影响主要在需求侧，疫情期间需求都暂时停止了，对企业的影响主要是销售停摆、工程停工等方面。随着疫情得到控制，4月，所有(yǒu)房企都已复工复产。由于房地产消费需求是可(kě)以延迟的，它不像電(diàn)影院和餐饮等第服務(wù)业的消费，需求没了就无法挽回，延后的需求在二季度快速释放，市场迅速出现修复性增長(cháng)。房地产投资的韧性體(tǐ)现的也非常明显，1、2月份，全國(guó)房地产投资下降幅度还很(hěn)大，达到了-16.3%。但到6月份，投资已经由负转正。二季度國(guó)内GDP从-6.0%转正為(wèi)3.2%，这其中房地产功不可(kě)没。

房地产行业的平稳发展将对“稳就业”、“稳投资”和“稳财政”发挥重要作用(yòng)。房地产在某种程度上也是第二产业，它所带动的相关建筑行业几乎占据了整个中國(guó)目前制造业就业人口的40%，只要房地产行业“稳”，建筑业也能(néng)稳住，就业亦然。此外房地产行业对 “稳财政”也至关重要，这主要分(fēn)成两块来看，一是土地出让收入，上半年，一線(xiàn)城市加大了优质土地供应力度，多(duō)宗稀缺土地入市，土地成交量和成交金额同比均大幅上涨。二是房地产直接税收。若按销售金额10%去粗略估算房地产税收，去年约16万亿的房地产销售额，约有(yǒu)1.6万亿的税收。这两方面的收入对各地的财政产生支撑作用(yòng)。因此，房地产市场能(néng)够平稳健康发展便能(néng)保就业、保基本民(mín)生、保市场主體(tǐ)，完全符合政府工作报告所提到的“六稳”、“六保”的要求。

2、借“机”优化政策，健全行业長(cháng)效发展机制

当前，上海“一城一策”長(cháng)效机制建设取得了明显成效，但仍存在一些制约行业发展的问题，可(kě)适当借应对疫情之机，解决困扰行业長(cháng)期发展的问题，并培育行业新(xīn)的增長(cháng)点，使房地产业更好地服務(wù)民(mín)生和经济增長(cháng)。

一是适时调整普通商(shāng)品住房标准。我市普通商(shāng)品住房标准上次调整為(wèi)2014年，房价上升后，外环内基本已无“符合”标准的普通商(shāng)品住房，明显抑制了合理(lǐ)的自住性住房需求。

二是减少土地出让条件中自持物(wù)业比例，提高居住质量。在土地出让中增加自持物(wù)业比例，主要考虑增加租赁住房供应和控地价，但实践中自持的租赁住房供需區(qū)位不匹配，未形成有(yǒu)效供应。而多(duō)数企业将成本转嫁到销售住宅中，并通过降低住宅建设品质实现，不利于長(cháng)期居住质量的提高。

三是激发改善性住房需求，培育行业持续增長(cháng)动力。疫情间的長(cháng)期居家生活，将会激发市民(mín)进一步改善居住空间的需求。但高税收和交易成本、认房认贷的首套房政策已明显抑制了我市置换改善性住房需求，也是近年市场交易下降的原因。可(kě)适当调整相关政策，“活化”住房交易市场，促进二三级市场联动，使行业持续增長(cháng)。

（二）房地产企业应化危為(wèi)机，积极布局后疫情阶段发展战略

上半年，疫情对房企整體(tǐ)的销售、交付、结算等各方面的经营节奏都造成了较大的影响，近半数房企业绩完成度不到四成。下半年，预计房企总體(tǐ)去化压力仍然较大，企业要抓住当前的销售窗口期，做好“促销售、抓回款”工作。同时，随着流动性增加、房企融资环境预期向好，企业也可(kě)适时拿(ná)地布局，為(wèi)未来的发展打下基础。

1、现金流管理(lǐ)依旧是重中之重，积极拓展稳健融资渠道

二季度市场的快速回暖更多(duō)是因為(wèi)积压需求的短期内快速释放。刚性需求受预期收入降低的影响，可(kě)能(néng)会延缓購(gòu)房的计划，因此下半年的市场情况可(kě)能(néng)并不乐观，预计全年的销售额同比会有(yǒu)所减少。企业对此要有(yǒu)清醒的认识做好两手准备：一方面要加快推盘节奏，快速回笼资金。房企应当抓紧当前的销售窗口期，加快供货节奏，抓紧时间回款；另一方面，面对市场的不确定性，房企既要积极做好國(guó)内融资申请工作，关注市场动态，做好融资准备；同时也要打通多(duō)元化融资渠道，提升自身的融资能(néng)力。

2、把握土地“窗口期”，优化區(qū)域布局

為(wèi)稳定土地市场，一線(xiàn)城市在二季度加大了优质土地供应力度，多(duō)宗稀缺土地入市。同时今年土拍政策有(yǒu)所放松，比如上海就取消了部分(fēn)地块自持比例要求，且放宽了竞拍人数，降低准入门槛，缩短企业资金冻结周期。这些举措让今年成為(wèi)了企业布局一線(xiàn)城市土地最好的时机。从上海上半年土拍市场的情况来看，大批前几年受限制无法进入上海市场的企业都积极入市，据统计上半年中标的企业中，有(yǒu)15家企业过去三年从未在上海拿(ná)地，14家企业去年没有(yǒu)在上海拿(ná)地。但在扩张的同时也要注意市场的不确定性，保持审慎的投资态度，谨慎拿(ná)地。城市布局上，建议还是要以一二線(xiàn)城市為(wèi)核心，部分(fēn)地理(lǐ)位置突出、人口快速集聚的强三線(xiàn)城市也存在较好的机会。

3、参与城市“补短板”，拓宽企业发展空间

这次疫情暴露了很(hěn)多(duō)城市建设和管理(lǐ)方面的短板，今后企业可(kě)以关注物(wù)业管理(lǐ)、城市更新(xīn)、老旧小(xiǎo)區(qū)改造、社區(qū)商(shāng)业等方面的机会，谋求更大的发展空间。比如物(wù)业管理(lǐ)就是一个重要的战略方向。随着房地产行业进入存量时代，物(wù)业管理(lǐ)业務(wù)价值凸显出来，今年在疫情影响下，物(wù)业管理(lǐ)得到社会的进一步重视。受资本市场的认可(kě)，房企物(wù)业管理(lǐ)板块分(fēn)拆上市已经成為(wèi)趋势，房企在这一方面仍大有(yǒu)可(kě)為(wèi)。再如老旧小(xiǎo)區(qū)的更新(xīn)改造也会有(yǒu)很(hěn)大的发展空间。老旧小(xiǎo)區(qū)改造内容包含管网改造，支持加装電(diàn)梯，健全生活服務(wù)设施等。据测算，目前全國(guó)城镇2000 年以前住房建筑面积大于 90 亿平方米，需改造老旧小(xiǎo)區(qū)建筑面积大于 50亿平方米，所需总投资额大于 6 万亿元，市场空间大。近年来，中央密集出台针对老旧小(xiǎo)區(qū)改造的推进部署及财政支持政策。老旧小(xiǎo)區(qū)改造对开发商(shāng)的城市运营和资产管理(lǐ)能(néng)力提出更高要求，参与改造可(kě)助力房企在存量住宅时代的持续发展。

4、注重品质增長(cháng)，强化企业“内功”

今年的新(xīn)冠疫情对企业本身的运营能(néng)力提出了更高的要求，企业要不断强化自身的产品力和成本管控能(néng)力，才能(néng)在激烈的竞争中脱颖而出。在经历了此次疫情后，消费者对住房的居住环境、社區(qū)治理(lǐ)、公共服務(wù)配套等方面有(yǒu)了更高的要求，这也给未来的企业产品提出了更高的要求，比如在家居住久了，就会发现原来的空间布局不够人性化，原来不需要的书房，现在变成每天居家办公的必需品；家里的储藏空间也还不够；小(xiǎo)區(qū)物(wù)业管理(lǐ)品质的高低也将是消费者未来置业重点考量的环节。要努力消减成本：一是要利用(yòng)好价值成本、减少浪费成本、降低无效成本、杜绝腐败成本；二是压负债降利息，减少财務(wù)成本；三是降低管理(lǐ)费用(yòng)，精简优化组织，优化人才结构；四是降低营销费用(yòng)，降低无效的推广费用(yòng)，降低来访成本，提高转化率。