房地产市场调研是上海市房协為(wèi)会员企业服務(wù)、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海市房协邀请市房管局、市统计局等行政有(yǒu)关部门和高校研究机构的专家组成调研组，定期研究分(fēn)析房地产市场。 

本次调研以分(fēn)析2020年上海房地产市场运行情况為(wèi)基础，提出对于2020年市场形势的看法和2021年市场走势的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理(lǐ)部门参考。

 

一、2020年上海房地产市场的基本情况

（一）土地供应

2020年，全市共出让國(guó)有(yǒu)建设用(yòng)地使用(yòng)权1752.3公顷，比上年增長(cháng)28.5%。其中，居住用(yòng)地653.3公顷，下降10.4%；商(shāng)服用(yòng)地283.6公顷，增長(cháng)133.2%；工业用(yòng)地815.4公顷，增長(cháng)59.2%。

（二）房地产开发投资

2020年，全市完成房地产开发投资4698.75亿元，比上年增長(cháng)11%（全國(guó)完成房地产开发投资141443亿元，比上年增長(cháng)7.0%），增幅上升6.1个百分(fēn)点；其中住宅投资2418.79亿元，比上年增長(cháng)4.3%，增幅上升0.2个百分(fēn)点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的53.2%，占比增長(cháng)0.4个百分(fēn)点。

（三）房地产开发建设

2020年，全市商(shāng)品房施工面积15740.34万平方米，比上年增長(cháng)6.3%，增幅上升5.4个百分(fēn)点；其中住宅施工面积為(wèi)7712.25万平方米，增長(cháng)3.6%。在施工面积中，新(xīn)开工面积3440.62万平方米，增長(cháng)12.3%（全國(guó)為(wèi)下降1.2%）；其中住宅新(xīn)开工面积1756.37万平方米，增長(cháng)11.7%（全國(guó)為(wèi)下降1.9%）。

2020年，全市商(shāng)品房竣工面积2877.78万平方米，比上年增長(cháng)7.8%，增幅上升22.5个百分(fēn)点；其中住宅竣工面积1627.61万平方米，增長(cháng)12%，增幅上升28个百分(fēn)点。

（四）房地产交易

2020年，全市商(shāng)品房销售（包括现房销售和期房销售）1789.16万平方米，比上年增長(cháng)5.5%，增幅上升9.5个百分(fēn)点。其中商(shāng)品住房（包括市场化商(shāng)品住房、销售型保障住房）销售1434.07万平方米，增長(cháng)5.9%，增幅上升4.4个百分(fēn)点。

2020年，全市存量房（二手房）成交登记面积為(wèi)2495.44万平方米，比上年增長(cháng)18.9%，增幅回落8.6个百分(fēn)点，其中住宅成交登记2246.23万平方米，增長(cháng)26.9%，增幅回落9个百分(fēn)点。

（五）住房价格

全市新(xīn)建商(shāng)品住房价格指数：1月份涨0.5%、2月份持平，3月份涨0.1%，4月份涨0.6%、5月份涨0.8%，6月份涨0.5%、7月份涨0.5%、8月份涨0.6%、9月份涨0.6%、10月份涨0.3%、11月份持平、12月份涨0.2%，12月份同比上涨4.2%。二手住房价格指数：1月份涨0.2%、2月份涨0.2%、3月份涨0.3%、4月涨1.2%、5月份涨0.6%、6月份涨0.4%、7月份涨0.4%、8月份涨0.8%、9月份涨0.8%、10月份涨0.5%、11月份涨0.3%、12月份上涨0.6%，12月比上年同期上涨6.3%。

2020年，全市商(shāng)品住房平均销售价格（含销售型保障房）33798元/平方米，比上年上涨10.2%。二手住房平均成交价格40267元/平方米，比上年上涨5.4%。

（六）房地产金融

2020年，全市中资商(shāng)业银行自营性人民(mín)币房地产贷款余额23759.4亿元，同比增長(cháng)7.2%，增幅同比回落1.8个百分(fēn)点。其中个人住房贷款余额15160.73亿元，同比增長(cháng)7.4%；人民(mín)币房地产开发贷款余额6551.74亿元,增長(cháng)7%。

二、2020年上海房地产市场的政策环境

 

2020年，中央政策层面仍然延续了“房住不炒，因城施策”的主基调，落实城市主體(tǐ)责任，落实稳地价、稳房价、稳预期的長(cháng)期目标，政策层面呈现出前松后紧的特点。上半年，為(wèi)应对新(xīn)冠疫情的冲击，中央和地方政府合力纾困，政策面边际宽松，缓解企业和市场的压力。央行三次降准释放流动性，并两度下调LPR利率中枢，缓解企业的资金压力。各地政府在供给端和需求端出台诸多(duō)政策稳定市场运行，减轻企业负担。在土地交易环节采取了取消限制性规定、增加优质土地供应、延期或分(fēn)期缴纳土地款和延長(cháng)竣工期限等措施為(wèi)市场减压；在房地产交易环节采取了放宽预售标准、放松限价、購(gòu)房及契税补贴、公积金政策调整等措施助力市场复苏。下半年，疫后热点城市房地产市场持续回暖，部分(fēn)城市出现了“过热”现象，对此中央和地方收紧了调控政策。住建部两次召开座谈会，直指部分(fēn)城市市场过热问题；央行先后设置“三道红線(xiàn)”分(fēn)档设定房企有(yǒu)息负债的增速阈值，“五档上限”限制银行开发贷和房贷额度管理(lǐ)，并压降融资类信托规模，倒逼房企去杠杆、降负债。热点城市也纷纷升级调控政策，深圳、杭州、西安、宁波等19个城市先后加码了调控政策，主要涉及升级限贷、升级限价、升级限售以及增加房地产交易税费等内容。

上海维持原有(yǒu)的调控措施不放松，继续严格执行各项调控政策。上半年出台政策缓解房企压力，稳定市场走向。2月，出台《关于全力应对疫情支持服務(wù)企业发展的若干土地利用(yòng)政策》，4 月，印发《上海市扩大有(yǒu)效投资稳定经济发展的若干政策措施》的通知，从供需两端助力楼市复苏；下半年则在人才政策方面有(yǒu)所微调。9月起陆续出台人才落户新(xīn)政，降低落户门槛。

• 房地产有(yǒu)关政策

全國(guó)政策：

1、2月26日，住房城乡建设部印发《关于加强新(xīn)冠肺炎疫情防控有(yǒu)序推动企业开复工工作》的通知（建办市〔2020〕5号）。通知共四条：一、牢固树立大局意识，有(yǒu)序推动企业开复工。（一）分(fēn)區(qū)分(fēn)级推动企业和项目开复工。……。根据本地疫情防控要求，开展企业经营和工程项目建设整體(tǐ)情况摸排，加强分(fēn)类指导，以县（市、區(qū)、旗）為(wèi)单位，有(yǒu)序推动企业和项目开复工。……。（二）切实落实防疫管控要求。……。（三）加强施工现场质量安全管理(lǐ)。……。二、加大扶持力度，解决企业实际困难。（四）严格落实稳增長(cháng)政策。地方各级住房和城乡建设主管部门要会同有(yǒu)关部门建立企业应对疫情专项帮扶机制，认真贯彻落实國(guó)家有(yǒu)关财税、金融、社保等支持政策，指导企业用(yòng)足用(yòng)好延期缴纳或减免税款、阶段性缓缴或适当返还社会保险费、减免房屋租金、加大职工技能(néng)培训补贴 等优惠政策。……。（五）加强合同履约变更管理(lǐ)。疫情防控导致工期延误，属于合同约定的不可(kě)抗力情形。地方各级住房和城乡建设主管部门要引导企业加强合同工期管理(lǐ)，根据实际情况依法与建设单位协商(shāng)合理(lǐ)顺延合同工期。……。（六）加大用(yòng)工用(yòng)料保障力度。……。（七）切实减轻企业资金负担。加快清理(lǐ)政府部门和國(guó)有(yǒu)企业拖欠民(mín)营企业账款，建立和完善防范拖欠長(cháng)效机制，严禁政府和國(guó)有(yǒu)投资工程以各种方式要求企业带资承包，建设单位要按照合同约定按时足额支付工程款，避免形成新(xīn)的拖欠。……。三、加快推进产业转型，提升行业治理(lǐ)能(néng)力。……。四、加强组织领导，落实监管责任。……。

2、3月12日，國(guó)務(wù)院印发《关于授权和委托用(yòng)地审批权的决定》（國(guó)发〔2020〕4号）。《决定》共三条：一、将國(guó)務(wù)院可(kě)以授权的永久基本农田以外的农用(yòng)地转為(wèi)建设用(yòng)地审批事项授权各省、自治區(qū)、直辖市人民(mín)政府批准。自本决定发布之日起，按照《中华人民(mín)共和國(guó)土地管理(lǐ)法》第四十四条第三款规定，对國(guó)務(wù)院批准土地利用(yòng)总體(tǐ)规划的城市在建设用(yòng)地规模范围内，按土地利用(yòng)年度计划分(fēn)批次将永久基本农田以外的农用(yòng)地转為(wèi)建设用(yòng)地的，國(guó)務(wù)院授权各省、自治區(qū)、直辖市人民(mín)政府批准；按照《中华人民(mín)共和國(guó)土地管理(lǐ)法》第四十四条第四款规定，对在土地利用(yòng)总體(tǐ)规划确定的城市和村庄、集镇建设用(yòng)地规模范围外，将永久基本农田以外的农用(yòng)地转為(wèi)建设用(yòng)地的，國(guó)務(wù)院授权各省、自治區(qū)、直辖市人民(mín)政府批准。二、试点将永久基本农田转為(wèi)建设用(yòng)地和國(guó)務(wù)院批准土地征收审批事项委托部分(fēn)省、自治區(qū)、直辖市人民(mín)政府批准。自本决定发布之日起，对《中华人民(mín)共和國(guó)土地管理(lǐ)法》第四十四条第二款规定的永久基本农田转為(wèi)建设用(yòng)地审批事项，以及第四十六条第一款规定的永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他(tā)土地超过七十公顷的土地征收审批事项，國(guó)務(wù)院委托部分(fēn)试点省、自治區(qū)、直辖市人民(mín)政府批准。首批试点省份為(wèi)北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年，具體(tǐ)实施方案由试点省份人民(mín)政府制订并报自然资源部备案。國(guó)務(wù)院将建立健全省级人民(mín)政府用(yòng)地审批工作评价机制，根据各省、自治區(qū)、直辖市的土地管理(lǐ)水平综合评估结果，对试点省份进行动态调整，对连续排名靠后或考核不合格的试点省份，國(guó)務(wù)院将收回委托。三、有(yǒu)关要求。各省、自治區(qū)、直辖市人民(mín)政府要按照法律、行政法规和有(yǒu)关政策规定，严格审查把关，特别要严格审查涉及占用(yòng)永久基本农田、生态保护红線(xiàn)、自然保护區(qū)的用(yòng)地，切实保护耕地，节约集约用(yòng)地，盘活存量土地，维护被征地农民(mín)合法权益，确保相关用(yòng)地审批权“放得下、接得住、管得好”。各省、自治區(qū)、直辖市人民(mín)政府不得将承接的用(yòng)地审批权进一步授权或委托。……。

3、4月9日，中共中央、國(guó)務(wù)院印发《关于构建更加完善的要素市场化配置體(tǐ)制机制的意见》。《意见》提出推动超大、特大城市调整完善积分(fēn)落户政策；深化國(guó)有(yǒu)企业工资决定机制改革；建立健全城乡统一的建设用(yòng)地市场等。《意见》还指出，要引导市场主體(tǐ)依法合理(lǐ)行使要素定价自主权，推动政府定价机制由制定具體(tǐ)价格水平向制定定价规则转变。

4、5月22日，全國(guó)两会在北京召开。《政府工作报告》中与房地产有(yǒu)关的内容主要有(yǒu)三点：一、稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用(yòng)降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。创新(xīn)直达实體(tǐ)经济的货币政策工具，務(wù)必推动企业便利获得贷款，推动利率持续下行。二、深入推进新(xīn)型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用(yòng)，培育产业、增加就业。坚持房子是用(yòng)来住的、不是用(yòng)来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民(mín)设施，让城市更宜业宜居。三、新(xīn)开工改造城镇老旧小(xiǎo)區(qū) 3.9 万个，支持加装電(diàn)梯，发展用(yòng)餐、保洁等多(duō)样社區(qū)服務(wù)。

5、7月22日，國(guó)務(wù)院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小(xiǎo)區(qū)改造工作的指导意见》（國(guó)办发〔2020〕23号）。共六条：一、总體(tǐ)要求……。（三）工作目标。2020年新(xīn)开工改造城镇老旧小(xiǎo)區(qū)3.9万个，涉及居民(mín)近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小(xiǎo)區(qū)改造制度框架、政策體(tǐ)系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小(xiǎo)區(qū)改造任務(wù)。二、明确改造任務(wù)……。三、建立健全组织实施机制……。四、建立改造资金政府与居民(mín)、社会力量合理(lǐ)共担机制……。（二）加大政府支持力度。……。支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。（三）持续提升金融服務(wù)力度和质效。支持城镇老旧小(xiǎo)區(qū)改造规模化实施运营主體(tǐ)采取市场化方式，运用(yòng)公司信用(yòng)类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能(néng)，杜绝新(xīn)增地方政府隐性债務(wù)。……。五、完善配套政策……。六、强化组织保障……。

6、12月18日，中央经济工作会议在北京召开，总结2020年经济工作，分(fēn)析当前经济形势，部署2021年经济工作。……。会议指出，2021年宏观政策要保持连续性、稳定性、可(kě)持续性。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度，政策操作上要更加精准有(yǒu)效，不急转弯，把握好政策时度效。……。积极的财政政策要提质增效、更可(kě)持续，保持适度支出强度，……。稳健的货币政策要灵活精准、合理(lǐ)适度，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，……。会议确定，2021年要抓好以下重点任務(wù)。……。七是解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民(mín)生福祉。要坚持房子是用(yòng)来住的、不是用(yòng)来炒的定位，因地制宜、多(duō)策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善長(cháng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有(yǒu)同等权利，规范发展長(cháng)租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用(yòng)地计划，探索利用(yòng)集體(tǐ)建设用(yòng)地和企事业单位自有(yǒu)闲置土地建设租赁住房，國(guó)有(yǒu)和民(mín)营企业都要发挥功能(néng)作用(yòng)。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行為(wèi)，对租金水平进行合理(lǐ)调控。

上海政策：

7、1月10日，上海市人民(mín)政府发布关于修改《上海市共有(yǒu)产权保障住房管理(lǐ)办法》的决定（沪府令26号）。《办法》规定，非本市户籍家庭同时符合居住证持证和积分(fēn)、住房、婚姻、缴纳社会保险、缴纳个人所得税、收入和财产等条件的，可(kě)以申请購(gòu)买共有(yǒu)产权保障住房。 同时，新(xīn)修订的办法规定，取得不动产权证未满 5 年，有(yǒu)下列情形之一的，应当腾退共有(yǒu)产权保障住房：購(gòu)房人或者同住人購(gòu)买商(shāng)品住房，不再符合住房困难条件的；購(gòu)房人和同住人的户口全部迁离本市或者全部出國(guó)定居的；非本市户籍購(gòu)房人和同住人的居住证全部被注销，但因户口迁入本市导致的除外；購(gòu)房人和同住人均死亡的以及市人民(mín)政府规定的其他(tā)情形。根据办法，非本市户籍家庭需要同时符合下列条件的才可(kě)申请本市共有(yǒu)产权保障住房，包括持有(yǒu)《上海市居住证》且积分(fēn)达到标准分(fēn)值（120 分(fēn)）；在本市无住房，且在提出申请前五年内在本市无住房出售或赠与行為(wèi)；已婚；现工作单位应当在提出申请所在地注册连续满一年，且在实际缴纳社会保险或个人所得税的单位连续工作满一年。但在同一个區(qū)内两个及以上实际缴纳社会保险或个人所得税的单位工作，且累计工作满一年的，可(kě)以提出申请；在本市连续缴纳社会保险或者个人所得税满 5 年；3 人及以上家庭人均年可(kě)支配收入低于 7.2 万元（含 7.2 万元）、人均财产低于 18 万元（含 18 万元）；2 人家庭人均年可(kě)支配收入和人均财产标准按前述标准上浮20%，即人均年可(kě)支配收入低于 8.64 万元（含 8.64 万元）、人均财产低于 21.6 万元（含 21.6 万元）。

8、2月13日，上海市规划和自然资源局印发《关于全力应对疫情支持服務(wù)企业发展的若干土地利用(yòng)政策》（沪规划资源用(yòng)〔2020〕42号）。《政策》共三条：一、保持土地市场交易平稳有(yǒu)序。……。二、消除疫情对合同履约的影响。1.调整土地价款缴付方式和期限。受疫情影响，未能(néng)按土地出让合同约定缴付土地价款和交付土地的，不作為(wèi)违约行為(wèi)，不计滞纳金和违约金，受让人可(kě)以向出让人申请延期缴付或分(fēn)期缴付，疫情解除后签订补充出让合同调整土地价款缴付方式和期限，交地时间相应顺延。2.顺延开竣工和投达产履约时间。土地出让合同关于开竣工、投达产的履约时间要求根据疫情自动顺延，可(kě)在疫情解除后通过签订补充出让合同调整履约时间，也可(kě)以在竣工验收时直接按顺延后的履约时间予以核验。3.履约监管时充分(fēn)考虑疫情影响。在全生命周期履约监管时，对因疫情影响造成产业绩效等指标不达标的情形，应予充分(fēn)考虑，免除相应违约责任。疫情期间暂不开展实地履约巡查。三、支持企业恢复生产和发展产业。1.免除疫情期间的用(yòng)地费用(yòng)。企业以租赁方式（含先租后让）从政府或國(guó)有(yǒu)企业取得的产业用(yòng)地，免除疫情期间的土地租赁费用(yòng)，各區(qū)可(kě)以根据疫情具體(tǐ)确定免租期。2.降低产业用(yòng)地成本。产业用(yòng)地地价实行底線(xiàn)管理(lǐ)原则，工业用(yòng)地出让起始价不低于全國(guó)工业用(yòng)地出让最低价，研发用(yòng)地出让起始价不低于本市研发用(yòng)地基准地价。3.鼓励企业盘活存量资源投资兴业。存量工业用(yòng)地经批准提高容积率和增加地下空间的，不再增收土地价款。支持利用(yòng)划拨土地上的存量房产发展各类線(xiàn)上运营的新(xīn)业态新(xīn)模式，土地用(yòng)途和权利人、权利类型暂不变更。4.加强服務(wù)推进政策落地。……。

9、4 月 22 日，上海市人民(mín)政府办公厅印发《上海市扩大有(yǒu)效投资稳定经济发展的若干政策措施》的通知（沪府办规〔2020〕3号）。共四条：一、推进重大项目开复工（一）加快在建项目有(yǒu)序复工。对具备复工条件的项目做到应复尽复。……。二、扩大政府有(yǒu)效投资。……。（六）加快土地出让收入安排和使用(yòng)。疫情防控期间，对急需用(yòng)款的旧改项目先行预拨100亿元资金。加快启动市、區(qū)联手土地储备项目和新(xīn)一轮市、區(qū)联合旧區(qū)改造项目。……。三、激发社会投资活力。（九）保持土地市场交易平稳有(yǒu)序。……。（十）加快经营性用(yòng)地出让节奏。夯实土地供应计划，适当增加年度土地供应量，按月动态细化。实施差别化土地交易管理(lǐ)，针对不同出让方式，采取差别化入市管理(lǐ)，有(yǒu)序高效推进。（十一）加快推进城市更新(xīn)。存量工业用(yòng)地经批准提高容积率和增加地下空间的，不再增收土地价款。坚持公共交通导向发展模式和區(qū)域总量平衡，研究优化住宅和商(shāng)办地块容积率，提升投资强度。支持利用(yòng)划拨土地上的存量房产发展新(xīn)业态、新(xīn)模式，土地用(yòng)途和权利人、权利类型在5年过渡期内可(kě)暂不变更。（十二）减轻房企入市成本压力。2020年开工建设的住宅项目应缴纳的城市基础设施配套费，可(kě)在首次取得建筑工程施工许可(kě)证后三个月内缴纳。允许符合条件的房地产开发企业延期申报、缴纳土地增值税。优化经营性用(yòng)地土地出让价款缴付时间和方式要求。……。四、不断优化投资环境。……。

10、9月23日，上海學(xué)生就业创业服務(wù)网、上海市高校招生和就业工作联席会议共同讨论制定的《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分(fēn)办法》（以下简称《办法》）正式发布。《办法》规定，“世界一流大學(xué)建设高校” 应届硕士毕业生、“世界一流學(xué)科(kē)建设高校”建设學(xué)科(kē)应届硕士毕业生，符合基本申报条件即可(kě)落户。《办法》还明确提出，将之前“以北京大學(xué)、清华大學(xué)為(wèi)试点，探索建立对本科(kē)阶段為(wèi)國(guó)内高水平大學(xué)的应届毕业生，符合基本申报条件可(kě)直接落户”的政策，范围扩大至在沪“世界一流大學(xué)建设高校”。在沪“世界一流大學(xué)建设高校”包括上海交通大學(xué)、复旦大學(xué)、同济大學(xué)、华东师范大學(xué)，因此四校应届本科(kē)毕业生符合基本申报条件即可(kě)落户。

  （二）货币金融政策

1、保持稳健的货币政策

12月末，广义货币(M2)余额218.68万亿元，同比增長(cháng)10.1%，增速比上月末低0.6个百分(fēn)点，比上年同期高1.4个百分(fēn)点；狭义货币(M1)余额62.56万亿元，同比增長(cháng)8.6%，增速比上月末低1.4个百分(fēn)点，比上年同期高4.2个百分(fēn)点；流通中货币(M0)余额8.43万亿元,同比增長(cháng)9.2%。全年净投放现金7125亿元。

12月末，本外币贷款余额178.4万亿元，同比增長(cháng)12.5%。月末人民(mín)币贷款余额172.75万亿元，同比增長(cháng)12.8%，增速与上月末持平，比上年同期高0.5个百分(fēn)点。全年人民(mín)币贷款增加19.63万亿元，同比多(duō)增2.82万亿元。分(fēn)部门看，住户贷款增加7.87万亿元，其中，短期贷款增加1.92万亿元，中長(cháng)期贷款增加5.95万亿元。

2、降低存款准备金率三次

為(wèi)支持实體(tǐ)经济发展，降低社会融资实际成本，中國(guó)人民(mín)银行决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分(fēn)点（不含财務(wù)公司、金融租赁公司和汽車(chē)金融公司）。

為(wèi)支持实體(tǐ)经济发展，降低社会融资实际成本，中國(guó)人民(mín)银行决定于2020年3月16日实施普惠金融定向降准，对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分(fēn)点。在此之外，对符合条件的股份制商(shāng)业银行再额外定向降准1个百分(fēn)点，支持发放普惠金融领域贷款。以上定向降准共释放長(cháng)期资金5500亿元。

為(wèi)支持实體(tǐ)经济发展，促进加大对中小(xiǎo)微企业的支持力度，降低社会融资实际成本，中國(guó)人民(mín)银行决定对农村信用(yòng)社、农村商(shāng)业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政區(qū)域内经营的城市商(shāng)业银行定向下调存款准备金率1个百分(fēn)点，于4月15日和5月15日分(fēn)两次实施到位，每次下调0.5个百分(fēn)点，共释放長(cháng)期资金约4000亿元。

3、LPR 利率两度下降，全國(guó)房贷利率同比下降

2 月 20 日，一年期 LPR 环比下降 10 个基点至 4.05%，五年期以上 LPR 环比下降 5 个基点至 4.75%。

4 月 20 日，一年期 LPR 再降 20 个基点至 3.85%，五年期以上 LPR 再降 10 个基点至 4.65%，创 LPR 改革以来最大降幅。

受惠于信贷资金整體(tǐ)充裕，叠加LPR利率下调，2020年全國(guó)房贷利率同比下降。截止12月底，2020年12月，全國(guó)首套房贷款平均利率為(wèi)5.23%，二套房贷款平均利率為(wèi)5.54%。与2019年相比，2020年全國(guó)首、二套房的贷款利率均同比下降了31基点，降幅為(wèi)5年期LPR降幅（15基点）的两倍有(yǒu)余。

4、央行先后出台房企“三道红線(xiàn)”融资管控和房贷“五档上限”额度管控

8月20日，住建部、人民(mín)银行联合召开房地产企业座谈会，制定了重点房地产企业资金监测和融资管理(lǐ)规则，也就是“三道红線(xiàn)”：一是房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；二是房企的净负债率不得大于100%；三是房企的“现金短债比”小(xiǎo)于1 。通过这“三道红線(xiàn)”，房企将被划分(fēn)為(wèi)四个档次，分(fēn)别是红-橙-黄-绿。红色档，“三線(xiàn)”均超出阈值，有(yǒu)息负债规模以2019年6月底為(wèi)上限，有(yǒu)息负债规模不得增加；橙色档：“二線(xiàn)”均超出阈值，有(yǒu)息负债规模年增速不得超过5%；黄色档：“一線(xiàn)”超出阈值，有(yǒu)息负债规模年增速不得超过10%；绿色档：“三線(xiàn)”均未超出阈值，有(yǒu)息负债规模年增速不得超过15%。

12月31日，中國(guó)人民(mín)银行、中國(guó)银行保险监督管理(lǐ)委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理(lǐ)制度的通知》（银发〔2020〕322号）。建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理(lǐ)制度，分(fēn)五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限。房地产贷款集中度管理(lǐ)制度是指，在我國(guó)境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民(mín)银行、银保监会确定的管理(lǐ)要求，即不得高于人民(mín)银行、银保监会确定的相应上限。具體(tǐ)来看，银行业机构分(fēn)為(wèi)中资大型银行、中资中型银行、中资小(xiǎo)型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行五档，房地产贷款占比上限分(fēn)别為(wèi)40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款占比上限则分(fēn)别為(wèi)32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

三、2020年市场形势分(fēn)析与2021年市场走势预测

2020年，上海房地产市场呈现“量价齐升”的态势。土地出让面积增幅明显，住宅用(yòng)地供应显著增加，溢价率有(yǒu)所上升；新(xīn)建住房销售面积同比上涨，价格稳中有(yǒu)升；二手住房成交同比大幅上升，价格指数同比上涨。

展望2021年，从宏观经济面看，受新(xīn)冠疫情的持续影响，外部环境还有(yǒu)很(hěn)大的不确定性，随着疫苗的投入使用(yòng)，预计疫情将逐步得到控制，全球经济将处于探底回升的过程中，作為(wèi)抗击疫情的“优等生”我國(guó)经济将会继续保持稳定复苏的态势，并且逐渐向常态化回归，运行在合理(lǐ)區(qū)间，预计全年经济增速会创下近年新(xīn)高。从资金面看，随着國(guó)内经济的持续复苏，货币政策将会有(yǒu)所收紧，信贷收缩转向助力消费“内循环”，房地产行业仍将继续“去杠杆”，随着“三道红線(xiàn)”和“五档上限”的全面实行，房企融资环境将持续收紧。从政策面看，仍将以稳為(wèi)主，“房住不炒，因城施策”的定位将長(cháng)期坚持，强化并落实“三稳”的调控目标。各地政策将会“有(yǒu)收有(yǒu)放”，部分(fēn)热点城市房地产政策将收紧，政策稳中偏紧。

上海将坚定不移的落实“房住不炒”，严格执行已有(yǒu)调控措施，保持政策的连续性和稳定性。2020年年末楼市已出现过热苗头，预计政府根据市场变化继续出台和优化政策。从上海房地产市场供求关系看：供应方面，2020年上海土地成交量同比大幅增長(cháng)，按照拿(ná)地后一年入市的开发周期来测算，2021年入市项目供应充足。需求方面，改善型需求、人才落户需求和旧改需求这三大需求将会持续释放，市场的需求不会有(yǒu)明显减少。预计2021年政府有(yǒu)决心维护市场稳定，市场成交量会基本保持平稳，价格会保持稳定。综上所述，预计2021年上海房地产市场将继续保持稳中有(yǒu)升的格局，土地市场量稳价平；房地产开发投资保持低位增長(cháng)，施工和新(xīn)开工面积比上年有(yǒu)所上升；商(shāng)品住房成交面积会保持平稳，住房价格将保持平稳。

以下侧重从供地、投资、销售、房价等方面对2020年上海房地产市场运行和2021年走势进行分(fēn)析。

（一）经营性用(yòng)地供应总量增加，供应结构分(fēn)化；溢价率上升明显

2020年，土地供应总量比上年明显增加，全市共计出让國(guó)有(yǒu)建设用(yòng)地使用(yòng)权1752.3公顷，比上年增長(cháng)28.5%。

2020年住宅用(yòng)地供应653.3公顷，比上年减少10.4%。其中，三类用(yòng)地474.9公顷（经济适用(yòng)房17.9公顷、动迁安置房222.9公顷、中小(xiǎo)套型商(shāng)品房234.1公顷），占全市住房用(yòng)地供应72.7%，除中小(xiǎo)套型以外的商(shāng)品住房用(yòng)地供应178.4公顷。

2020年商(shāng)品住宅平均成交楼面地价21645元/平方米，比上年上涨 14.2%；商(shāng)服平均成交楼面地价15695元/平方米，比上年上涨15.2%；工业平均成交楼面地价1991元/平方米，比上年下跌23.6%。（见表1）

表1：上海招拍挂土地出让成交面积和成交楼板地价比较

	土地出让成交（公顷）				土地出让成交楼板地价（元/平方米）
	2017年	2018年	2019年	2019年	2017年	2018年	2019年	2020年
商(shāng)品 住宅	130	159	315	329	18272	22747	18953	21645
商(shāng)服	121	172	122	284	15721	14783	13629	15695
工业	263	488	512	815	1280	1523	2605	1991

2020年上海土地市场热度上升，呈现出“量价齐升”的态势，根据研究机构数据显示，2020年经营性用(yòng)地供应大幅增加，达到1570万平方米，同比上升103%；成交1356万平方米，同比上升95%；总出让金额2569亿元，同比上升59%。2020年总价、单价、溢价率最高的地块分(fēn)别是：2月20日，香港置地联合體(tǐ)以310.5亿元竞得徐汇滨江西岸的金融港地块，成交楼板价為(wèi)28564元/平方米，溢价率為(wèi)0.1%，这是上半年总价最高的地块，同时也刷新(xīn)了上海公开出让土地总价纪录。7月31日，金隅地产以总价69.2亿元竞得杨浦區(qū)江浦社區(qū)R-09地块（大桥街(jiē)道115街(jiē)坊），地块出让面积34045平方米，成交楼板价85763元/平方米，溢价率38.3%。这是全年单价最高的地块。9月1日，同润以14.18亿元竞得浦东新(xīn)區(qū)新(xīn)场镇古镇东单元（PDXC-02）09A-03地块，地块出让面积24364平方米，成交楼板价29100元/平方米，溢价率60.8%。这是全年溢价率最高的地块。

自2017年土地市场采取招挂复合的出让方式后，本市土地市场成交地块一直保持着低溢价状态，特别是宅地，基本都以零溢价成交。2020年多(duō)幅优质地块的推出和土拍规则适应性调整点燃了市场，溢价率从4月起持续走高，到9月平均溢价率达到了27.3%的高点。三季度后，随着“三道红線(xiàn)”政策的出台，房企融资渠道明显收紧，同时，政府调整了供地结构和起拍价，溢价率走低。据统计，2020年上海总计出让92幅含宅用(yòng)地，溢价率超过10%的為(wèi)39幅，溢价率超过30%的為(wèi)16幅，最高溢价率為(wèi)60.8%

分(fēn)析2020年上海土地市场成交“量价齐升”的原因：一是為(wèi)缓解疫情对经济发展的负面影响，上海加大了供地力度，特别是优质宅地供应数量明显增加，如在杨浦、虹口、静安等内环内區(qū)域供应了多(duō)宗稀缺地块，高价地成交比例上升推升了土地价格上升。二是土拍规则有(yǒu)所调整，准入门槛降低，大部分(fēn)涉宅用(yòng)地取消了15%的自持要求，放宽了竞拍人数，缩短企业资金冻结周期，这吸引了更多(duō)企业参与拿(ná)地，市场热度明显提升。三是上半年融资环境较為(wèi)宽松，企业拿(ná)地积极性明显提升，下半年房地产市场销售火热促使企业加大补货力度，同时三四線(xiàn)城市的疲软也让企业拿(ná)地更聚焦一二線(xiàn)城市，不少房企不计成本要进入上海市场，这让市场的竞争更加激烈。

2021年土地市场走势分(fēn)析：一是继续坚持“房住不炒”定位，稳地价、稳预期。会根据社会经济发展、城市规划需要、市场供给侧情况控制供应节奏和供应结构，维持市场的平稳健康发展。二是与市场需求相匹配的供应规模，是稳定楼市的“压舱石”，考虑到2020年第四季度楼价上涨的压力，增加住宅供应量，扩大和稳定住宅的供应规模应该是政府的优先选项。三是随着“三道红線(xiàn)”的正式实行，房企融资环境明显收紧，房企拿(ná)地将会更加审慎，市场热度会有(yǒu)所下降。总體(tǐ)上看，2021年土地市场将保持平稳运行，供应端会保持基本平衡，注重供应结构和布局，土地价格保持平稳，不会再出现高溢价现象。 

（二）房地产开发投资同比上升，开发建设明显提速

2020年全社会固定资产投资比上年增長(cháng)10.3%；2020年房地产开发投资4698.75亿元，比上年增長(cháng)11.0%。2020年房地产开发投资中保障性住房投资758亿元，比上年下降1.5%，占房地产开发投资的比重16.1%。

从房屋类型看，住宅投资同比微增，商(shāng)办投资较快增長(cháng)。2020年，上海住宅投资2418.79亿元，比上年增長(cháng)4.3％，占房地产开发投资的51.5％，占比下降3.3个百分(fēn)点。商(shāng)办投资经历了连续2年的下降后，2020年开始低位回升。其中，办公楼投资833.08亿元，增長(cháng)20.8％，占投资总额的17.7％；商(shāng)业用(yòng)房投资559.85亿元，增長(cháng)22.4％，占投资总额的11.9％。

从投资结构看，土地購(gòu)置费仍是支撑房地产开发投资增長(cháng)的主要因素。2020年，上海房地产开发投资中的土地購(gòu)置费2325.53亿元，比上年增長(cháng)18.4％，增速同比上升3.6个百分(fēn)点。土地購(gòu)置费占全部房地产开发投资的49.5％，占比提高3.1个百分(fēn)点；建安工程投资2053.41亿元，增長(cháng)1.6％，占43.7％。

从投资主體(tǐ)看，除港澳台企业投资下降外，其他(tā)类型企业投资均较快增長(cháng)。2020年，上海國(guó)有(yǒu)房地产企业投资678.31亿元，比上年增長(cháng)13.9％；非國(guó)有(yǒu)投资4020.44亿元，增長(cháng)10.6％。在非國(guó)有(yǒu)房地产企业中，股份制企业投资2610.91亿元，增長(cháng)19.4％；外商(shāng)企业投资161.26亿元，增長(cháng)22.5％；私营企业投资905.96亿元，增長(cháng)0.6％；港澳台企业投资337.69亿元，下降18.8％。

2020年，随着上海促开工、稳增長(cháng)力度持续加大，上海新(xīn)开工房屋项目数量明显增長(cháng)、开工面积快速回升，带动房屋在建规模有(yǒu)所扩大，上海房屋施工面积15740.34万平方米，比上年增長(cháng)6.3％。其中，住宅7712.25万平方米，增長(cháng)3.6％。

随着各项稳增長(cháng)政策措施持续显效发力，上海住宅新(xīn)开工止跌后快速回升，带动全部房屋新(xīn)开工面积较快增長(cháng)。2020年，上海房屋新(xīn)开工面积3440.62万平方米，比上年增長(cháng)12.3％。其中，住宅新(xīn)开工面积1756.37万平方米，同比增長(cháng)11.7％，增速同比提高4.9个百分(fēn)点。住宅项目中市场化住宅增長(cháng)更為(wèi)明显，新(xīn)开工861.86万平方米，增長(cháng)24.5％，占全部住宅新(xīn)开工面积的49.1％，比重提高5.1个百分(fēn)点；保障性住宅新(xīn)开工面积894.52万平方米，增長(cháng)1.6％。商(shāng)办新(xīn)开工面积752.79万平方米，增長(cháng)11.4%。

2020年，上海房屋竣工面积2877.78万平方米，比上年增長(cháng)7.8％。其中，住宅1627.61万平方米，增長(cháng)12.0％。从结构看，保障性住宅竣工面积972.81万平方米，增長(cháng)33.8％，占全部住宅竣工面积的59.8％；市场化住宅竣工面积654.80万平方米，下降27.1％。

（三）商(shāng)品住房成交面积同比上升，价格指数同比上升

2020年全市商(shāng)品住房市场“稳中有(yǒu)升”，成交面积上升，住房价格指数同比上涨，市场化新(xīn)建商(shāng)品住房去化周期缩短。

2020年，全市商(shāng)品房批准预售1156万平方米，比上年下降4.0%；其中商(shāng)品住房批准预售896万平方米，比上年下降14.4%。全市商(shāng)品房销售1789.16万平方米，同比增長(cháng)5.5%；其中商(shāng)品住房销售1434.07万平方米，同比增長(cháng)5.9%。

2020年，全國(guó)商(shāng)品住宅成交规模创新(xīn)高，市场运行“一波三折”，总體(tǐ)呈现出低迷-上升-趋稳的走势。开年受新(xīn)冠疫情影响，售楼处关闭，1、2月份楼市“停摆”，3月份以来随着國(guó)内疫情基本得到控制，市场快速回升，6月份成交面积达到年内新(xīn)高，之后由于因疫情累计的購(gòu)房逐渐释放，外加热点城市升级调控措施，居民(mín)購(gòu)房预期转為(wèi)理(lǐ)性，成交动力逐渐转弱，成交量趋于平稳。从全國(guó)70城市新(xīn)建商(shāng)品住房价格指数看，2020年，全國(guó)房价的平均同比增速水平稳步下降，各能(néng)级城市房价指数同比涨幅收窄，环比波动趋平。各線(xiàn)城市分(fēn)化明显：一線(xiàn)城市房价在限价政策的调控下，整體(tǐ)房价同比稳中微升，北京、上海、深圳分(fēn)别上涨2.3%、4.2%、4.1%；热点二線(xiàn)城市由于購(gòu)房者購(gòu)买力充沛，叠加人才利好政策，房价上升明显，成都、杭州、西安等城市由于一二手房价格倒挂，甚至出现“万人摇”现象；三四線(xiàn)城市分(fēn)化严重，部分(fēn)经济发达的城市房价出现补涨，比如银川、唐山(shān)同比分(fēn)别上涨14.2%和11.2%，而另一些城市由于经济面不佳，叠加疫情冲击，房价出现下跌。

据房地产交易中心网上数据（见图2）显示：2020年，市场化商(shāng)品住房（不包括保障性住房）销售面积806.41万平方米，同比增長(cháng)14.2%；销售均价47074元/平方米，同比上涨4.9%。从走势上看，全年运行态势“一波三折”。开年两个月，受疫情影响，售楼处关闭，楼市“急冻停摆”，成交量出现断崖式下跌，2月份单月仅成交9.67万平方米。3月份，随着疫情得到控制，市场逐渐复苏，同时，部分(fēn)项目新(xīn)批预售价格突破所在區(qū)域的限价上限。这在一定程度上提振了市场信心，市场成交快速回升，当月成交42.41万平方米。在市场信心提振的背景下，二季度开发企业加快了推盘入市的节奏，市场供应量猛增，同时被疫情延缓入市的需求也集中释放，供求两端的同时发力让市场快速回升，成交量逐月上升，4、5、6月成交量分(fēn)别达到62.4万平方米、76.35万平方米、79.12万平方米。三季度，市场继续呈现供销两旺的格局，成交量逐月上升，7、8、9三月分(fēn)别成交86.01万平方米、93.04万平方米、107.59万平方米。四季度受上海疫情反复的影响，市场成交出现回落，但12月，随着疫情警报解除，房企年底冲刺业绩，共有(yǒu)45盘入市，供应创下全年新(xīn)高，成交量也随之翘尾（由于网签备案有(yǒu)滞后影响，12月数据有(yǒu)出入，根据克尔瑞统计数据，12月成交123万平方米），三个月分(fēn)别成交84.88万平方米、62.22、万平方米、51.1万平方米。

2020年，受疫情影响，上半年在建和新(xīn)开工项目进度放缓，商(shāng)品住房供应量略有(yǒu)减少，二季度开始随着市场需求的集中释放造成了市场出现阶段性的供不应求现象，库存量下降，去化周期下降。截至12月底，全市市场化新(xīn)建商(shāng)品住房网上供应面积為(wèi)699.13万平方米，同比下降11.9%。其中普通商(shāng)品住房可(kě)售量為(wèi)114.22万平方米。另外，动迁安置住房可(kě)售量2493.76万平方米。总體(tǐ)去化周期约為(wèi)7.1个月。同时，由于市场销售出现结构性分(fēn)化，外环外库存约為(wèi)507万平方米，占到全市库存总量的73%。

图2：2020年1-12月上海市场化商(shāng)品住房成交情况

2020年，上海市场高端项目销售火热。据研究机构统计，单价10万以上楼盘的成交了5800多(duō)套，同比增加了2800套；总价1000万以上的项目成交了11000多(duō)套，同比增加了3300多(duō)套。这主要是因為(wèi)上半年受疫情影响，為(wèi)了稳定市场预期，政府部门加快了高价盘预售证审批，大量像翠湖(hú)天地、滨江凯旋门、绿地海铂外滩这样的高端项目加速入市。同时，受经济下行以及货币超发的双重影响，高净值人群為(wèi)了抵抗资产缩水，有(yǒu)资产配置的需求，中心區(qū)域优质项目的大量推出正好满足了这部分(fēn)需求，造成了高端市场成交井喷。值得注意的是，高端项目热销的标杆效应起到了放大作用(yòng)，热点板块的持续热销逐渐把热度传导到了其他(tā)板块上。热销主要體(tǐ)现在各个项目认筹率的攀升，据统计，2020年上海共有(yǒu)181个项目入市233次推盘，推盘数与上年大體(tǐ)一致。其中185次推盘参与公证摇号，认筹组数达71975组，整體(tǐ)认筹率达到120%，而上年整體(tǐ)认筹率不足四成，不少上年认筹率较低的项目再推后认筹率均有(yǒu)明显提升。其中，外环内项目平均认筹率超过200%，热点板块如前滩板块更是超过700%，徐汇汇成南街(jiē)里项目更是创下1200%的认筹新(xīn)纪录。 

分(fēn)析2020年上海商(shāng)品住房市场稳中有(yǒu)升的原因主要有(yǒu)四点：一是市场运行已经进入稳定发展期。自从2016年上海调控之后，市场已经调整了三年，从周期角度看已经到了需求集中释放的节点，上半年受疫情影响货币宽松，部分(fēn)项目放松限价，这让市场预期出现变化，原先观望的購(gòu)房者开始积极入市。二是核心區(qū)域的大量供应触发了改善型需求的集中释放。為(wèi)了提振受疫情影响的市场信心，2020年入市了大量核心區(qū)域的高品质项目，全年外环以内的供应占比超过三成，这些产品无论从户型、配套、装修、材料方面都是升级迭代的。在限購(gòu)的条件下，改善型需求為(wèi)了最大程度的用(yòng)好“房票”，通过“卖小(xiǎo)换大”积极入市，市场活跃度大幅提升。三是人才落户新(xīn)政改变市场预期。9月份后陆续出台的人才落户新(xīn)政，降低落户门槛对需求层面产生了边际宽松的影响，这部分(fēn)需求虽然短期内增長(cháng)有(yǒu)限，但从長(cháng)期改变了市场预期。四是土地市场热度传导至新(xīn)房市场。2020年土拍市场“量价齐升”，土地溢价率上升明显，多(duō)个板块的成交楼板价创下新(xīn)高，在“面粉”上涨的情况下，市场对“面包”未来的价格自然看涨，同时由于“限价”政策，新(xīn)房市场存在着“买到即赚到”的现象，这进一步加强了市场热度。

根据戴德梁行公布的数据显示，2020年上海市场共录得722亿的房地产大宗交易，成交总额同比下降13%。值得注意的是，今年上海总成交仍占据全國(guó)35%的市场份额，继续位列第一。投资者出于对市场不确定性及租赁风险的考虑，将对投资回报的预期进一步上调。今年各类资产成交的资本化率均轻微上升，核心办公楼资本化率上升至4.1%。今年内资买家成交金额显著超越外资，占比高达84%，创近年新(xīn)高，这主要是因為(wèi)全球新(xīn)冠疫情导致的境外投资人投资放缓。相比投资性的房地产基金的谨慎保守态度，自用(yòng)买家的市场相对表现活跃。 据统计，今年企业自用(yòng)交易占全年交易总额超五成，同比去年增長(cháng)超三倍。受益于自用(yòng)买家旺盛的收購(gòu)需求，办公类资产持续成為(wèi)上海交易金额最高的物(wù)业资产类别。

2021年，上海仍将坚持“房住不炒”的定位，继续贯彻落实各项调控政策，并会根据市场情况调整和优化政策，总體(tǐ)上强调“以稳為(wèi)主”。从市场走势上看，年底的这波翘尾行情让市场在短期内供求关系偏紧张。从供应上看，上海住宅用(yòng)地成交规模大幅增長(cháng)，為(wèi)明年市场提供了稳定的供应量。从需求上看改善型需求仍需要时间来消化、旧改需求也将持续释放、此外对特定人群落户放松也為(wèi)上海未来住房需求形成持续的补充。房价则受制于限价政策，价格仍将保持总體(tǐ)可(kě)控的状态。综合各种因素判断：2021年上海商(shāng)品住房市场成交仍将维持在高位，住房价格则继续保持平稳。

（四）二手住房市场成交量大幅上升，价格指数同比上升

2020年上海存量房（二手房）登记面积2498.44万平方米，同比上升18.9%。其中存量住宅（二手住房）登记面积2246.23万平方米，同比上升26.9%；成交均价40267元/平方米，比上年上涨5.4%。

总體(tǐ)上看，据房地产交易中心网上数据（见图3），2020年二手住房市场走势基本与新(xīn)房市场相似，呈现出“量升价稳”的趋势。一季度受到疫情影响，二手房成交跌至冰点，2月份仅成交4053套，创下近年来新(xīn)低。二季度，随着疫情得到控制，市场快速升温，成交量逐月提升，4、5、6三个月分(fēn)别成交23858套、25115套、28137套。三季度，随着“學(xué)區(qū)房”的热销以及旧改需求的集中释放，二手房市场热度持续上升，9月成交达到全年最高点，分(fēn)别成交29108套、28801套、30153套。随着二、三季度市场的持续热销，四季度市场二手房挂牌量急剧减少，市场供应趋紧，因此四季度成交量略有(yǒu)下滑，但市场热度不减，分(fēn)别成交26079套、23830套、24343套。

图3： 2020年1-12月上海二手住房成交情况

2020年上海二手房市场“量升价稳”的主要原因：一是随着新(xīn)房市场复苏，新(xīn)房与二手房市场产生联动效应，改善型需求“卖旧买新(xīn)”，二手房挂牌量充足，為(wèi)市场交易奠定了基础。二是旧改户数超3万户，而且货币化安置比例高，这些家庭大部分(fēn)都会买周边區(qū)域的中小(xiǎo)户型的二手房，这為(wèi)市场增加了很(hěn)多(duō)需求。三是學(xué)區(qū)房的热销加剧市场热度，2020年公民(mín)同招的政策变化引发了學(xué)區(qū)房快速上涨。新(xīn)建公办一贯制學(xué)校对口的小(xiǎo)區(qū)房价涨幅明显，最高超过56%。比如张江板块的小(xiǎo)區(qū)，房价全年的平均涨幅接近60%。

2021年二手房市场分(fēn)析：从需求来看，上海还将加大旧改力度，这将继续释放購(gòu)房需求进入二手房市场，此外落户新(xīn)政交易也会带来一部分(fēn)刚性需求，总體(tǐ)上，市场需求仍将保持在一定高度。从供应上看，随着2020年二手房市场热销，网上挂牌房源数量持续下降，可(kě)售房源比较紧张，市场进入卖方市场，供应紧张。预计2021年，二手房市场将仍然维持交易热度，由于供应量下降，交易量可(kě)能(néng)略有(yǒu)下降，房价将保持小(xiǎo)幅上升的态势。

 

四、对当前上海房地产市场的看法和建议 

  

2021年是“十四五”的开局之年，也是我國(guó)全面建设现代化新(xīn)征程的开启之年。面对错综复杂的外部环境，我们将保持战略定力，构建國(guó)内國(guó)际双循环互相促进的新(xīn)发展格局。“十四五”规划定调房地产事关民(mín)生消费和投资发展，助力经济内循环。為(wèi)此，在未来很(hěn)長(cháng)的一段时间内，房地产市场都会以“稳”為(wèi)主，继续坚持“房住不炒，因城施策”的政策主基调，继续落实“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。上海房地产市场经过三年调整后逐步进入了稳定发展期，改善型需求的集中释放让市场短期内出现了阶段性的供不应求，土地交易量、房屋成交量和房价也有(yǒu)一定程度的上升，但这只是行业周期性的波动，需求也以自住性需求為(wèi)主，整體(tǐ)市场仍然处于正常、可(kě)控状态。未来，上海仍将坚定不移的贯彻“房住不炒”定位，继续维持市场的稳定发展，同时完善相关政策，平抑市场波动。此外，仍将继续构建和完善“租售并举”的房地产市场體(tǐ)系，以此缓解大城市住房矛盾。企业应认真學(xué)习“十四五”规划，及早制定未来五年的发展战略。适时调整经营策略，积极应对融资政策剧变所带来的影响。同时也要积极探索多(duō)元化转型，寻找未来发展“新(xīn)赛道”。

（一）學(xué)习“十四五”房地产业发展要求，探索未来发展新(xīn)机遇

1、深刻领会“十四五”对行业发展的具體(tǐ)要求

推动房地产同实體(tǐ)经济均衡发展。“十四五”房地产业不是不发展，也不是少发展，只是不能(néng)“一业独大”发展，是与其他(tā)产业的“均衡”、“协调”、“健康”发展。其一是要继续发展，其二是发展水平与规模整體(tǐ)國(guó)民(mín)经济发展相适应，其三是房地产要注重对实體(tǐ)经济的服務(wù)功能(néng)。

房地产业“十四五”的发展定位不变，住房市场的稳定政策不变，租購(gòu)并举的長(cháng)期发展政策不变。企业一定的充分(fēn)认识到这三个“不变”，不变实际是对部分(fēn)企业希望回到过去，回到再次放松调控的可(kě)能(néng)否定，这是房地产业的中長(cháng)期发展外部环境的“重大变化”。过去无论是“压房价”的调控还是“去库存”的调控，都是全國(guó)“一刀(dāo)切”，现在变了，明确提出“因城施策”。城市可(kě)以根据自己的房地产市场的具體(tǐ)特征，住房发展状况等采取有(yǒu)效的市场调控政策，更精准地实施调控措施。调控的目标不变，是中長(cháng)期的“房地产市场平稳”，未来房地产市场大幅波动的可(kě)能(néng)性相对较小(xiǎo)。

有(yǒu)效增加保障性住房供给。这是本次规划中首次提到的，企业应关注两大影响，一是增加保障性住房供给，说明政策对房地产市场化供应有(yǒu)充分(fēn)的“补位”，将有(yǒu)更多(duō)的中低收入家庭通过保障渠道获得住房。二是保障性住房建设供应也是房地产业的重要部分(fēn)，房地产开发经营企业需要更加重视保障性住房建设和经营。

完善長(cháng)租房政策。租赁住房继续增加是“十四五”房地产业发展的一个重要内容。未来继续发展租赁市场，各类租赁住房供应是确定的，也是符合城市新(xīn)市民(mín)的多(duō)样化住房需求的。租赁住房建设和经营也将成為(wèi)房地产业的重要领域，但这个领域如何稳健发展，如果实现可(kě)持续盈利发展，仍是需要企业“精耕细作”，并不是一个天然的“蓝海”，是需要行业创新(xīn)的领域。

发展绿色建筑。加快住宅建设科(kē)技创新(xīn)应用(yòng)，扩大绿色生态城區(qū)试点，推进新(xīn)一代绿色住宅建设是房地产业必须重视，也是必须抓住的机遇。适应推进新(xīn)型基础设施建设要求，加快推进智慧社區(qū)、智慧住宅、智慧家居应用(yòng)和示范，推动智慧城市建设。未来的产品设计如何體(tǐ)现和应用(yòng)绿色和智能(néng)化要求，提升产品性价比，是企业增强竞争力的重点。

2、积极创新(xīn)，谋求企业“十四五”期间可(kě)持续健康发展

“十四五”将是房地产企业转型创新(xīn)发展的关键时期，广大企业应结合时代要求，深入學(xué)习、创新(xīn)思维、通于开拓，求稳更求进，谋求企业可(kě)持续健康发展的方略。

一是要定位创新(xīn)，实施再出发战略。房地产业的发展需要“坚持以人民(mín)為(wèi)中心”更好地服務(wù)人民(mín)居住水平不断提高的要求。企业发展定位需要从传统的开发模式、发展路径中及时转型，调整发展战略，调整发展目标、运营模式、企业构架等。

二是要技术创新(xīn)，重视品质发展战略。“十四五”的市场竞争将会更加激烈，但房地产企业的核心竞争力仍是产品品质，由产品品质带的品牌竞争。产品品质的提升和差异化发展将是企业的重要发展基础，而这需要企业及早加大技术创新(xīn)，从规划设计、到材料使用(yòng)、建筑科(kē)技等考虑技术创新(xīn)。

三是要经营创新(xīn)，实施服務(wù)发展战略。房地产业作為(wèi)服務(wù)业的特征在“十四五”期间将会更加突出。从“服務(wù)”经营模式中盈利需要成為(wèi)企业的重要发展内容。房地产业产业链从以前“前重后轻”，将转為(wèi)“前后均衡”。

四是要金融创新(xīn)，转变以前财務(wù)仅是记账的思想，将财務(wù)分(fēn)析不仅运用(yòng)到项目分(fēn)析中，更要运用(yòng)于企业的中長(cháng)期发展中，保持现金流安全，拓展安全融资渠道，增强可(kě)持续盈利能(néng)力是重中之重。

（二）调整经营策略，积极应对融资政策约束所带来的影响

1、降杠杆，去风险，积极应对“三道红線(xiàn)”挑战

房地产行业就有(yǒu)很(hěn)强的金融属性，房企的资金来源除了传统的自有(yǒu)资金和银行贷款以外，还包含了股权融资、发债融资、资产证券化等，几乎渗透了整个金融體(tǐ)系。据有(yǒu)关部门统计，仅从ABS、信贷、发债这三个路径来测算，2019年房地产融资规模就达到了75万亿元，占到了全社会融资规模的三分(fēn)之一。同时由于本身的行业属性，房企普遍杠杆过高。这让房地产行业成為(wèi)了金融风险的聚集地，正如银监会主席郭树清所言，“房地产是现阶段我國(guó)金融风险方面最大的‘灰犀牛’，要坚决抑制房地产泡沫”，“三道红線(xiàn)”的核心就是去杠杆、降负债、减风险。通过合理(lǐ)控制信贷规模，引导资金流向实體(tǐ)经济，降低金融系统杠杆。

未来三道红線(xiàn)对企业可(kě)能(néng)会有(yǒu)四方面的影响：一是房地产行业格局可(kě)能(néng)固化，大型企业由于资金面宽裕，未来的发展前景会更好，中小(xiǎo)型企业依靠高资金杠杆率来“弯道超車(chē)”将越来越艰难；二是新(xīn)房供应周期可(kě)能(néng)会缩短，由于资金的压力，开发商(shāng)可(kě)能(néng)会缩短开发周期，加上资金要回笼，可(kě)能(néng)会加快项目上市的节奏；三是土地市场将进一步分(fēn)化，红線(xiàn)管理(lǐ)后，开发商(shāng)资金就会更加紧张，未来拿(ná)地的目标都会更聚焦优质的土地；四是以资产证券化為(wèi)代表的表外融资或将持续增多(duō)，企业通过表外融资来解决资金的困难。

对于企业来讲，三道红線(xiàn)预示着地产经营模式彻底改变、行业高质量增長(cháng)时代的来临。房企的当務(wù)之急还是要积极降杠杆，促回款，努力达标。对于负债紧张的中小(xiǎo)房企要做好风险评估，积极引入“外援”，维持企业的生存。比如泰禾引入万科(kē)、华夏幸福引入中國(guó)平安。高负债的大型房企则要通过以价换量和分(fēn)拆上市等手段来增加股东权益，降低企业负债。低负债的优质企业则可(kě)借机扩张，可(kě)以通过并購(gòu)中小(xiǎo)房企，承接其土地资源，為(wèi)未来的发展打开了空间。

2、积极调整经营策略，加快去化促回款，提升品质塑品牌

把握销售窗口期，加快去化速度。从市场走势来看，目前上海房地产市场正处于销售窗口期，改善型需求、动拆迁需求、五年社保到期需求等多(duō)项需求的集中释放，為(wèi)市场短期带来了很(hěn)大的需求，2020年下半年市场就进入了供不应求的紧张局面，这些需求需要时间去释放。房企应抓住当前的机会，加大推盘力度，提高项目去化速度。以此来快速回笼资金，应对“三道红線(xiàn)”对房企财務(wù)的影响。

关注需求端变化趋势，努力提升产品品质。在“房住不炒”的政策环境下，满足自住需求和改善性需求将成為(wèi)未来房地产行业的主要任務(wù)，住房在很(hěn)長(cháng)一段时间内仍会是居民(mín)消费的重点。但需要注意的是随着消费的不断升级，住房消费的结构和层次也会发生深刻的变化，居民(mín)的需求将逐渐从“有(yǒu)的住”向“住得好”升级，改善型需求将成為(wèi)上海市场未来的主要需求，而这部分(fēn)需求是最看重产品品质和品牌效应的。房企要回归初心，专注本业，苦炼内功，以“咬定青山(shān)不放松”的精神做好产品，从普通的“生产者”进阶成為(wèi)“手艺人”，提升产品力，精工细作打造出高质量的产品，让产品具有(yǒu)更大的溢价空间，从而提升企业的利润率。

3、积极探索多(duō)元化转型，寻找未来发展“新(xīn)赛道”

2020年，我國(guó)城市化率已经超过60%，住房需求的增長(cháng)已经逐渐放缓，住宅开发為(wèi)主的行业规模也已基本见顶，房企单纯依靠房地产开发获取的盈利将大幅下滑。此外，在三条红線(xiàn)压力下，房企过去利用(yòng)金融杠杆实现规模提升的发展模式也将难以為(wèi)继。未来企业要把发展目标从原来的规模增長(cháng)转变為(wèi)有(yǒu)质量的增長(cháng)，同时需要向空间广阔，适合深耕，且利润较好的“新(xīn)赛道”转型发展。

布局房地产开发产业链的上下游行业。围绕主业上下游布局是房企转型发展中最稳健的战略路径，而且可(kě)以通过完整的产业链条降低开发成本，目前建筑工程、物(wù)业管理(lǐ)、养老地产、产业地产等均是房企布局的主流领域，各种资源的融合让房企的开发产品趋向复合型业态，也為(wèi)物(wù)业增加了更多(duō)附加值，满足購(gòu)房者对环境和品质的要求。比如，物(wù)业板块就是多(duō)数房企最成功的转型方向， 2020年，大量房企拆分(fēn)物(wù)业管理(lǐ)板块，已有(yǒu)15家物(wù)业管理(lǐ)企业上市，上市数量创新(xīn)高，现金流稳定、集中度低、成長(cháng)空间大让物(wù)业板块获得了资本市场的广泛认可(kě)。

头部房企可(kě)尝试跨界经营。新(xīn)赛道的市场空间和发展潜力巨大，而前景广阔的领域往往需要更高的成本与更長(cháng)的周期，因此资源充裕、容错能(néng)力强的头部房企跨界经营的积极性更高。比如，碧桂园积极投身机器人领域，研发中的50款建筑机器人中已有(yǒu)35款投放测试；恒大也积极投身新(xīn)能(néng)源車(chē)领域，发布首期6款車(chē)型，并尝试量产。当然，跨界经营不确定性风险也很(hěn)大，房企对陌生领域的布局，往往会占用(yòng)大量资金，而布局的进度和回报都较為(wèi)缓慢，房企应改变投资模式，通过创投基金、并購(gòu)基金等渠道投资入股，分(fēn)散投资风险。

（三）构建健康有(yǒu)序发展的租赁住房市场，从租赁住房市场寻找发展新(xīn)机遇

1、发展住房租赁市场是解决大城市住房矛盾的重要途径

2020年的中央经济工作会议把“解决好大城市住房突出问题”作為(wèi)一项重要工作来强调，國(guó)家把发展住房租赁市场作為(wèi)解决这一问题的重要途径。具體(tǐ)到上海来看，随着老龄化程度的不断提高，人口红利消散，人才已经成為(wèi)了上海未来发展的重要资源，近期人才落户政策的逐渐放松已经體(tǐ)现了上海对人才引入的迫切性。然而上海房价高企，初来的人才通过买房解决住房困难的难度较大，只有(yǒu)完善的租赁住房市场才能(néng)够较好的缓解这部分(fēn)人的居住压力，让人才能(néng)“引进来，留得下”。因此，未来上海将继续推动住房租赁市场的健康稳定发展，在土地供应、税费、权益保障等方面推出相应的政策支持。

发挥國(guó)有(yǒu)企业在租赁市场中的“基石”作用(yòng)。上海作為(wèi)践行國(guó)家租購(gòu)并举制度的标杆城市，近年来大力推进纯租赁用(yòng)地的出让，从增量端增加租赁房源的供给。其中多(duō)数地块竞得主體(tǐ)為(wèi)國(guó)有(yǒu)企业。这些國(guó)有(yǒu)企业将是未来上海住房租赁市场的主力军。目前来看國(guó)有(yǒu)企业介入租赁市场有(yǒu)两个方式，获得大量租赁用(yòng)地的企业，為(wèi)了保证未来大量入市租赁房源的品质，通常会选择以自主经营為(wèi)主导模式，建立自主長(cháng)租公寓品牌，成立专业化运营团队，更好的把控经营自主权和经营质量。另一方面，為(wèi)了快速切入市场，提升运营效率。部分(fēn)企业会选择以合作经营為(wèi)主导模式，借助专业化运营商(shāng)的运营经验，成立合作長(cháng)租公寓品牌。此外，在房企融资保持收紧的大环境下，住房租赁领域的融资以及REITs的发展反而可(kě)能(néng)会加速，将有(yǒu)可(kě)能(néng)成為(wèi)房企融资的一个窗口。

 

2、规范長(cháng)租公寓市场

2020年長(cháng)租公寓，各地多(duō)家長(cháng)租公寓企业出现暴雷和跑路事件。这主要是因為(wèi)“高进低处”、“長(cháng)收短付”的经营模式让金融风险大幅增加，叠加今年上半疫情影响，長(cháng)租公寓空置率大幅上升，企业资金链断裂。行业的洗牌重塑意味着長(cháng)租公寓跑马圈地，依靠资本扩张，追求规模增長(cháng)的阶段已经过去，未来長(cháng)租公寓将进入精细化管理(lǐ)阶段，更加重视经营和利润。从发达國(guó)家的数据来看，品牌公寓占比约為(wèi)25-30%，而我國(guó)品牌公寓市场份额尚不足4%，未来发展空间巨大。未来長(cháng)租公寓参与方能(néng)更理(lǐ)性审视企业发展模式和市场的发展方向，向轻重两端发展，重资产和轻资产模式各自的赛道也将更加清晰，房企系公寓依托产品打造的优势，结合存量资源打造重资产类项目，通过品质提升强化品牌的竞争力。而运营能(néng)力卓越的公寓品牌，则通过不断强化轻资产运营能(néng)力，摆脱对重资本投入的以来，轻装上阵抢占市场份额。