上海房科(kē)院房地产经济研究所所長(cháng)  江莉

 

2020年上海房地产市场情况盘点

今天和大家分(fēn)享一下我们团队对今年市场的盘点和明年市场的展望。今年房地产市场可(kě)以说是一波三折，年初受到疫情影响，1-4月房地产市场基本处于一个停滞的状态，但从5月份开始市场逐渐复苏。从年底的数据来看，今年新(xīn)房和二手房的成交量已经超过了去年的总體(tǐ)水平，市场还是比较火爆的。以下从政策层面、房地产市场情况、住房租赁市场发展情况这三个层面盘点下2020年上海房地产市场情况。

政策环境

國(guó)家层面，从十九大习主席提出“房住不炒”之后，近几年我们政策面的大方向就是坚持“房住不炒”的定位，促进房地产市场平稳健康发展。所以这几年國(guó)家层面的政策都是基于这个基本定位的。从具體(tǐ)政策来看：

《中共中央关于制定國(guó)民(mín)经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年遠(yuǎn)景目标的建议》（11月3日发布）中对房地产的表述是，坚持房子是用(yòng)来住的、不是用(yòng)来炒的定位，租購(gòu)并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有(yǒu)效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分(fēn)配机制，探索支持利用(yòng)集體(tǐ)建设用(yòng)地按照规划建设租赁住房，完善長(cháng)租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

今年的中央经济工作会议提出，解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民(mín)生福祉。要坚持房子是用(yòng)来住的、不是用(yòng)来炒的定位，因地制宜、多(duō)策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善長(cháng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有(yǒu)同等权利，规范发展長(cháng)租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用(yòng)地计划，探索利用(yòng)集體(tǐ)建设用(yòng)地和企事业单位自有(yǒu)闲置土地建设租赁住房，國(guó)有(yǒu)和民(mín)营企业都要发挥功能(néng)作用(yòng)。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行為(wèi)，对租金水平进行合理(lǐ)调控。

全國(guó)住房和城乡建设工作会议（12月21日）提出，稳妥实施房地产長(cháng)效机制方案，因城施策、分(fēn)类调控，加强金融土地政策联动，规范发展住房租赁市场。在各方面共同努力下，房地产市场保持平稳运行，基本实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

上海从2011年实行限購(gòu)政策以来，对房地产市场调控一直是趋严的，特别是在2016年3月和10月分(fēn)别出台了两次调控政策，当时被称為(wèi)是史上最严的调控政策，至此上海一直严格执行“限購(gòu)”、“差别化信贷”等各项调控政策。2020年一个很(hěn)大的变化是落户政策有(yǒu)所改变。9月23日，由上海市高校招生和就业工作联席会议（以下简称“联席会议”）制定的《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分(fēn)办法》，明确提出：“在以北京大學(xué)、清华大學(xué)為(wèi)试点，探索对本科(kē)阶段為(wèi)國(guó)内高水平大學(xué)的应届毕业生，符合基本申报条件可(kě)直接落户的基础上，将试点范围扩大至在沪‘世界一流大學(xué)建设高校’。根据这个政策，上海交通大學(xué)、复旦大學(xué)、同济大學(xué)、华东师范大學(xué)这四所高校的普通毕业生只要符合条件就可(kě)以落户，这个政策引起了社会较大的反响。

房地产市场情况

房地产开发投资情况：住宅投资额同比在6月份之前还处于负值状态，从7月后开始逐渐企稳回复；房地产开发投资额同比恢复比住宅还快，4月份就由负转正。投资的恢复对我们房地产市场建立信心起到了很(hěn)大的作用(yòng)。

图1：2020年1-11月上海房地产投资情况

商(shāng)品住宅供应情况：施工面积基本保持平稳，维持正增長(cháng)，新(xīn)开工和竣工面积在5月份之前，受到疫情影响同比去年都是负的，但5月份之后就快速转正，供应迅速恢复到正常水平。

 

 

 

 

图2：2020年1-11月上海房地产商(shāng)品住房建设情况

市场交易情况：2020年每个月的新(xīn)房销售面积基本都大于供应面积，市场处于一种供不应求的局面。二手房市场在经历了疫情的停摆之后，市场快速回升，超过去年同期的成交水平。从价格来看，新(xīn)房受到备案审批价的限制影响，基本上处于可(kě)控平稳的态势。二手房价格由于更能(néng)體(tǐ)现市场供求的影响，价格随着成交量逐步上升。

 

图3：2019年1-2020年11月上海市场销售情况

住房租赁市场发展情况

2020年1月到10月，住房租赁市场呈现“N”字型走势，受疫情影响，市场波动性较大，但总體(tǐ)看来稳中有(yǒu)升。

1月到4月受疫情影响，但由于节后需求释放，复工情况较好的产业包括電(diàn)子行业、信息传输软件、金融业等技术密集型行业，从业人员學(xué)历及收入水平较高，租金支付能(néng)力较强，从而导致租金价格有(yǒu)所上涨，而且随着疫情逐步控制，租赁需求逐步释放。

5月到7月，疫情后，经济形势不景气和毕业季延期，影响了外来務(wù)工人员和应届毕业生返沪，租赁市场活跃度较弱，郊區(qū)租赁需求减少，从而导致租赁市场较為(wèi)冷淡。

8月份以后，随着经济逐步复苏，并受住房买卖市场热度较高影响，住房租赁市场呈现上升态势。

2021年房地产市场发展形势分(fēn)析

我们判断2021年本市房地产市场处于上升周期。根据我们对2005年1月份至今國(guó)家统计局的新(xīn)建住宅价格指数和二手住宅价格指数进行的分(fēn)析，我们可(kě)以清晰的发现房地产市场存在一个明显的周期性特征。现在初步判断明年上半年市场仍然将处于一个上涨的周期中，政府的调控压力也会增大。以下从政策、供给、预期三个层面来分(fēn)析。

政策层面影响

國(guó)家层面仍然坚持“房住不炒”的定位，促进房地产市场平稳健康发展。我个人认為(wèi)平稳健康发展并不是一潭死水，而是要有(yǒu)稳步发展，从近期國(guó)家层面的会议精神来看，也是支持市场健康平稳发展，这也是房企后期开发过程中首先要遵循的原则。从上海的政策来看，9月份新(xīn)的落户政策出台后可(kě)能(néng)会对需求层面产生边际宽松的影响。同时由于前段时间杭州、宁波、南京、无锡、常州、苏州等本市周边城市陆续出台了一些调控政策，这一紧一松的变化可(kě)能(néng)会增加消费者对上海房地产市场的需求，也会让部分(fēn)需求流入到上海。

供给侧的影响

从土地市场来看，3月份之前土地市场，住宅用(yòng)地基本处于0溢价率的状态。从4月份开始，溢价率开始逐渐攀升，最高的一块地达到了30%。土地价格在房价中占50%，随着溢价率的增長(cháng)，会对后期住房供应价格有(yǒu)推动的作用(yòng)；从商(shāng)品住房供应面积来看， 2018年开始，新(xīn)建商(shāng)品房供应面积呈现出逐年下降的态势，按照这个趋势，明年住房供应面积可(kě)能(néng)还会下降，供应减少也会对房价带来上涨的压力。从供应结构来看，近年来，中心城區(qū)供应占比有(yǒu)增加趋势，近郊區(qū)供应占比有(yǒu)减少趋势，遠(yuǎn)郊區(qū)供应占比较為(wèi)稳定。今年中心城區(qū)供应占比创下近五年来最高，达到了19.4%。这会对整體(tǐ)价格上涨带来一定的压力；从二手房来看，近五年来网上挂牌面积出现了一个明显的下降趋势，但成交面积则呈现一个上升的趋势，特别是今年4月份后上升速度有(yǒu)加快的趋势，这也会对二手房市场的价格带来上涨的压力。

需求侧影响

需求侧主要有(yǒu)旧改需求较高、改善性需求显著增加、增量需求短期内增長(cháng)有(yǒu)限这三方面影响。

旧改需求较高。2020年我们对杨浦、黄浦两區(qū)的三个旧改基地进行了调研，从调研结果来看，我们发现旧改基地的货币化安置比例高达90%，这些家庭他(tā)们拿(ná)了安置款之后都会用(yòng)于买房，他(tā)们买房的目标就是中小(xiǎo)户型的二手房。这个调研结果和市局的数据也是不谋而合的，基于这个调研基础，我们对2021年旧改可(kě)能(néng)会释放的需求进行了一个测算，2021年旧改家庭基本在3.4万户左右，按照货币化安置80%，購(gòu)房家庭比例80%，購(gòu)房套数為(wèi)1套来计算，如果購(gòu)房面积在户均70平方米左右，2021年旧改将会有(yǒu)152万平方米的購(gòu)房需求（80平方米為(wèi)174万平方米，90平方米為(wèi)196万平方米），这其中有(yǒu)80%左右选择二手房，这会对二手房市场带来137-176万平方米的需求，大概占整个二手房市场总量的7-10%。

改善性需求显著增加。从2019年1月至2020年9月的二手房成交情况来看，套均面积和套均总价都呈现逐步增加，整體(tǐ)向上的格局，进一步细分(fēn)后，以90平方米為(wèi)界，二手房成交套数90平方米以下占比从73.12%下降至68.48%；90平方米以上占比从26.88%上升至31.52%。从价格上来看，以500万元/套為(wèi)界，500万元以下成交占比从88.53%下降到82.78%，500万元以上成交占比从11.47%上升至17.22%。从二手房市场成交结构的变化趋势来看，改善型需求已经逐渐成為(wèi)市场重要的力量，特别是今年疫情让大家隔离在家中，这让大家对大房子的需求进一步激发。所以疫情过后，改善型需求得到了充分(fēn)的释放。

增量需求短期内增長(cháng)有(yǒu)限。根据上海统计局、上海人社局及上海积分(fēn)网等数据来源测算，受到人才新(xīn)政的影响，2021年可(kě)能(néng)会增加7000人左右的需求增長(cháng)，相对来讲这个增量并不是很(hěn)大，而且这些人是应届毕业生，購(gòu)买能(néng)力不足，短期内所带来的需求增長(cháng)是有(yǒu)限的。

金融环境

从國(guó)家对货币政策的表态来看，2021年总體(tǐ)金融环境还将延续2018年下半年以来延续的边际宽松状态。疫情期间為(wèi)了复工复产，出台了很(hěn)多(duō)金融支持政策，随着疫情的可(kě)控，这些特殊措施会更加稳健精准，随着房地产金融宏观政策的不断完善，房企融资环境将进一步分(fēn)化，杠杆率偏高的中小(xiǎo)企业融资渠道会继续收窄、融资条件更加苛刻、融资利率持续上升，房企也会出现分(fēn)化，大型的资金稳健型企业会走的更好，杠杆率高的中小(xiǎo)企业就会更加困难。央行的三条红線(xiàn)四档管理(lǐ)掐住了房企的命脉。我们对本市房企的三線(xiàn)合规情况进行了梳理(lǐ)，处于红線(xiàn)的企业不多(duō)，大部分(fēn)企业处于绿色區(qū)间。國(guó)企由于國(guó)资对资金有(yǒu)要求，所以大部分(fēn)國(guó)企的资金状况还是比较健康的，相对的民(mín)企由于杠杆率比较高，受影响较大。

我们总结三道红線(xiàn)对企业可(kě)能(néng)会有(yǒu)四方面的影响：一是房地产行业格局可(kě)能(néng)固化，大型企业由于资金面宽裕，未来的发展前景会更好，资金杠杆率比较高的企业未来的发展则会越来越艰难；新(xīn)房供应周期可(kě)能(néng)会缩短，由于资金的压力，开发商(shāng)可(kě)能(néng)会缩短开发周期，加上资金要回笼，可(kě)能(néng)会加快项目上市的节奏；土地市场将进一步分(fēn)化，红線(xiàn)管理(lǐ)后，开发商(shāng)资金就会更加紧张，未来拿(ná)地的目标都会更聚焦优质的土地，區(qū)位位置不佳，没有(yǒu)遠(yuǎn)期规划的土地吸引力则会降低；以资产证券化為(wèi)代表的表外融资或将持续增多(duō)，截止到上半年全國(guó)房地产企业资金支持证券共计发行711亿元，同比增長(cháng)了29%，企业通过表外融资来解决资金的困难。

根据近期央行对货币政策的表态，预计明年房地产金融环境整體(tǐ)将延续2018年下半年以来的边际放松趋势，但相比疫情期间的特殊纾困措施，货币供应将更加稳健、精准。随着房地产金融宏观审慎管理(lǐ)的不断完善，房企融资环境将进一步分(fēn)化，部分(fēn)房企开始转变经营策略。对于杠杆率偏高的中小(xiǎo)企业，融资渠道的继续收窄，融资条件越发苛刻，融资利率持续上升。