疫情对中國(guó)宏观经济的冲击与影响

在今年一月份的时候谁也没想到疫情会发展的这么迅速，影响范围会这么广。疫情发展至今，全球感染人数已经有(yǒu)突破1000万人，中國(guó)虽然控制的很(hěn)好，但全國(guó)也有(yǒu)近8万人感染。疫情发生后，世界上很(hěn)多(duō)大思想家都在考虑这次疫情对人类会带来什么影响。纽约时报就提出人类文(wén)明历史可(kě)能(néng)要按照疫情前和疫情后来划分(fēn)。很(hěn)多(duō)经济學(xué)家认為(wèi)这次疫情造成的冲击会比2008年國(guó)际金融危机还要严重，唯一能(néng)比的是1929年大萧条。这个观点學(xué)界赞同的人很(hěn)多(duō)，伦敦经济政治學(xué)教授金刻羽在4月份就认為(wèi)全球大萧条已成定局，全世界经济需要很(hěn)長(cháng)时间的爬坡才能(néng)恢复。

到了现在，我们回过来看当时的判断到底是不是正确。我对本次疫情思考的切入点主要有(yǒu)两个：本次疫情对宏观经济影响的特点是什么？它与以前的经济危机有(yǒu)什么區(qū)别？之前经济危机本质是资产泡沫，这带来了大量的坏账，它的根子在供给侧，生产过剩，恢复起来慢。本次新(xīn)冠疫情，只是一个突发事件，像自然灾害，影响在需求侧，恐慌造成了人们不敢去消费，企业不敢去投资，消费的停滞也影响到了出口。但只要疫情警报消除，内需就会恢复。中國(guó)目前的局面已经稳定下来，内需也逐渐恢复了。现在比较难的是外需难恢复，这也不完全是疫情带来了，而是長(cháng)久以来國(guó)际贸易的不平衡所带来的贸易争端，疫情只是引爆了这个矛盾。

疫情到底是怎么影响消费的，我把他(tā)细分(fēn)為(wèi)四种。管道效应，这种情况是人们有(yǒu)消费意愿，但是收到疫情影响没有(yǒu)办法去消费，这种情况只要疫情控制住了，消费就会恢复。收入效应，这是因為(wèi)受到疫情一部分(fēn)人没有(yǒu)了工作，或是收入大幅下降这就影响到了消费。财富效应，这是指房产和有(yǒu)价证券收到影响价值缩水，影响了消费意愿。预期效应，是对未来的经济不乐观，老百姓就会加大存款比例，减少消费。这次新(xīn)冠最大的难点在于，传染性太强，很(hěn)多(duō)國(guó)家一直没法放开，影响了全球供应链，始终有(yǒu)一部分(fēn)人不能(néng)充分(fēn)效应，这就会从收入效应反映到需求，需求不足翻过来很(hěn)多(duō)工厂就开工不足，形成一个恶性循环。政府现在就要防止供给侧冲击传导到需求侧，形成自增强效应，比如因為(wèi)工厂和商(shāng)店(diàn)倒闭，失业或不充分(fēn)就业，收入下降，预期悲观，带来消费下降。现在我國(guó)的制造业已经基本都复工，服務(wù)业受创最大，这个原因既是供给下降，又(yòu)是需求下降，所以首先要救助服務(wù)业，國(guó)内很(hěn)多(duō)地方都要求免租。

雪(xuě)上加霜的是國(guó)际贸易，这不是我们一个國(guó)家可(kě)以控制的。现在全球产业链出现了断裂，中美也在加速脱钩，世界也出现了去全球化的趋势，这是比疫情更严重的问题。

再来看一下各项数据，中國(guó)现在是全球唯一制造业pmi指数在50之上的國(guó)家，5月份达到了50.7；服務(wù)业pmi指数在2月份出现了断崖式下降，之后随着疫情的控制逐渐回升，到了5月份达到了55；进口受到产业链断链的影响，还没有(yǒu)恢复，4月份為(wèi)-13.75%；出口收到全球采購(gòu)防疫物(wù)资的影响，恢复的还不错4月份达到3.51%。把这些数据综合起来，世界主要國(guó)际组织预测2020年主要國(guó)家会出现很(hěn)大的衰退，衰退率都要超过10%，这就意味着今年外需是很(hěn)难拉动经济了。世界银行的预测更為(wèi)長(cháng)遠(yuǎn)，他(tā)们预测今年全球经济会出现5%的衰退，明年全球经济经济能(néng)增長(cháng)4.2%，但这并不能(néng)收复今年的衰退。对中國(guó)的预判则较為(wèi)乐观，认為(wèi)中國(guó)经济有(yǒu)望在下半年出现反弹，有(yǒu)望消除负增長(cháng)，全年经济能(néng)实现正增長(cháng)。中國(guó)仍然是全球经济最靓丽的风景線(xiàn)，这对房地产行业就是最好的消息。

疫情对中國(guó)房地产市场的冲击与影响

疫情对房地产市场的冲击主要关注供给侧，因為(wèi)疫情期间需求都暂时停止了，对企业的影响主要是全面停工，疫情后复工优先性居后。到了4月份基本所有(yǒu)企业已经都复工复产。最近我也去调研了一些房地产企业，做开发的企业都信心很(hěn)足，因為(wèi)房地产消费是可(kě)以延迟的，疫情期间买不了房，疫情被控制了这些需求还是要释放的，这种不想電(diàn)影院和餐饮的消费，这些消费是直接消失的。此外政府部门对房地产行业给予了很(hěn)多(duō)支持，比如缓交土地出让金，顺延了开工时间等措施，在各方努力之下疫情对房地产行业没有(yǒu)较大的直接冲击。疫情中，住房租赁全行业都受到很(hěn)大冲击。疫情限制人员流动，导致租房需求的大幅度下降，疫情高峰时，一些地方禁止或限制租赁业務(wù)开展。疫情防控下，租客无法入住现象频发，争端很(hěn)多(duō)。疫情推动失业或收入下降，退租和租金拖欠大幅度上升。产业链和就业本地化的冲击，更長(cháng)遠(yuǎn)。受到全民(mín)居家隔离的影响，商(shāng)业地产受影响也非常大。

从投资上看， 1-2月份，房地产投资下降幅度非常大，达到了-16.3%，但到了1-5月份投资已经由负转正了，其中住宅投资韧性较强，到五月份已经转正；办公和商(shāng)业地产影响比较大，仍然处于负增長(cháng)。从區(qū)域来看，西部率先反弹，1-5月投资增幅达到了5.6%；中部收到疫情重灾區(qū)的影响仍然负增長(cháng)，达到-6.8%；东部投资增幅下降幅度收窄，达到-0.1%。从土地購(gòu)置情况来看，1-2月份开发企业拿(ná)地意愿降到冰点，土地購(gòu)置面积同比下降了近30%，但之后就逐步回升。1-5月份土地市场購(gòu)置面积下降8.1%，購(gòu)置费上涨5.4%，这说明开发商(shāng)拿(ná)地趋于谨慎抗风险意识增强，拿(ná)的都是热点城市的优质地块。

从市场销售情况来看，短期由于受到疫情影响，購(gòu)房者无法出行，售楼处关闭，这对销售产生了较大冲击，但購(gòu)房需求可(kě)以延后，所以从3月份开始市场出现回升，估计到六月份基本就会恢复到疫情前的水平。疫情的直接影响已经结束，市场前景取决于对市场预期，目前来看市场预期还较稳定，但也需关注居民(mín)财富缩水和经济减速可(kě)能(néng)带来第二轮冲击，長(cháng)期次生影响。虽然政府救市政策及利率下降等可(kě)能(néng)带来缓冲作用(yòng)，但难以完全抵消宏观经济面下行和对未来预期悲观的负面影响。

后疫情时期中國(guó)宏观经济展望

此次疫情影响的主要是需求侧，國(guó)内需求恢复比较容易，随着疫情的控制需求已经在慢慢恢复，但國(guó)外的需求这次下降的会比较深，什么时候能(néng)恢复还是个未知数。中央对疫情高度关注，多(duō)次召开专题会议研究部署，逐步的理(lǐ)出了一个思路。这次两会上习总书记就代表中央提出了新(xīn)的发展战略——“國(guó)内國(guó)际双循环”的发展新(xīn)思路，要以國(guó)内内需循环為(wèi)主體(tǐ)，國(guó)内國(guó)外双循环相互促进的发展战略。这是一个全新(xīn)的概念，在90年代的时候我们就提出的是要走向世界，要走入國(guó)际大循环。因為(wèi)当时國(guó)内的收入太低了，在这种情况下，國(guó)内的产品只能(néng)买到國(guó)外，所以当时就强调國(guó)际大循环，这也促成了中國(guó)十几年的高速成長(cháng)期。中國(guó)发展到目前这个阶段，中國(guó)GDP已经是世界第二了，占國(guó)际出口市场的比重也已经很(hěn)大了，外需的成長(cháng)空间已经很(hěn)小(xiǎo)，这就需要转变一个新(xīn)的发展思路，要强调國(guó)内大循环為(wèi)主，要振兴内需，最近几年國(guó)际上政治、经济上的摩擦不断加剧，更让我们感受到國(guó)际需求的不确定性和不稳定性，转到國(guó)内需求為(wèi)主势在必行。

这个战略如何去落实？我们已经看到中央有(yǒu)一系列铺垫，在十九届四中全会专门讨论了治理(lǐ)體(tǐ)系和治理(lǐ)能(néng)力现代化。我个人对治理(lǐ)这个提法很(hěn)感兴趣，他(tā)不同于管理(lǐ)，不是自上而下的强制要求，治理(lǐ)是相互平等的，政府放低姿态要和大家形成认同，产生合力，促进國(guó)内经济的循环，这是很(hěn)重要的铺垫。否则资本都不认同你，就会流出國(guó)内，人民(mín)对國(guó)内商(shāng)品没有(yǒu)自信，就会不利于國(guó)内的消费拉动。说到底國(guó)内循环就是要创造良好的环境保证人流、物(wù)流、资金流都要在國(guó)内循环。具體(tǐ)来看与我们房地产行业直接相关的就是以更高质量的新(xīn)型城镇化，城市要补短板，硬件上的投资会给我们带来很(hěn)多(duō)的投资机会。最近國(guó)務(wù)院发布了《关于授权和委托用(yòng)地审批权的决定》，这个文(wén)件特别值得我们关注，这个文(wén)件从短期看，优化新(xīn)增建设用(yòng)地指标配置和改进土地管理(lǐ)的审批流程，增强土地供给的灵活性，以此来提高土地资源配置效率，有(yǒu)效配合基建和经济振兴项目的快速落地。長(cháng)期来看，这是真正的重磅政策，利好大城市发展，有(yǒu)望為(wèi)大城市土地资源约束松绑，加快内循环。

去年八月份我们就注意到，區(qū)域发展的思路有(yǒu)所变化，以前區(qū)域房展的指导方针还是防止城市病，要控制城市规模过大，但去年系列政策和高层讲话表明，要增加优势區(qū)域的发展空间，要增加中心城市的承载力，要让中心城市和城市群将在新(xīn)时代的经济社会高质量发展进程中越来越成為(wèi)承载发展要素的主要空间形式。这是发展思路上的很(hěn)大转变。所谓城市综合承载能(néng)力，體(tǐ)现為(wèi)一定时期内區(qū)域资源能(néng)源、生态环境、基础设施、公共服務(wù)等对经济社会发展的承载和支撑能(néng)力，充足的土地供给是提高城市综合承载力的基本前提。顺应城市发展规律，将更多(duō)建设用(yòng)地指标向人口流动多(duō)、土地供给瓶颈约束大的中心城市倾斜。城市人口密度过大，不仅导致城市集聚红利难以释放，还带来人民(mín)生活质量和幸福感下降，且容易出现生态灾难、疫情灾难。土地管理(lǐ)制度的进一步改革，正在朝增强城市在用(yòng)地自主权的方向发展户籍制度改革与之相配套，共同提升大城市人口集聚红利。

后疫情时期中國(guó)宏观经济与房地产市场互动

房地产市场未来需求有(yǒu)支撑。房地产最终取决于宏观经济预期，在全球经济低迷的大环境下，中國(guó)经济已经率先复苏，“内外双轮驱动”思路稳定宏观预期，土地管理(lǐ)新(xīn)思路创造房地产开发投资新(xīn)空间，城市群作為(wèi)发展新(xīn)抓手整體(tǐ)提升城市房地产价值。城市更新(xīn)、老旧小(xiǎo)區(qū)改造、社區(qū)商(shāng)业，创造行业新(xīn)机遇。

当前我國(guó)的疫情已经逐步得到了控制，大家回顾了疫情中的种种问题后，对居住环境、社區(qū)治理(lǐ)、公共服務(wù)配套等等方面有(yǒu)了更高的要求，这给未来的房地产市场增加了很(hěn)多(duō)需求：一是租房者产生的購(gòu)房需求，根据链家统计的2019年样本城市数据，租房住的青年人群中合租占比高达78.2%、整租仅21.8%，这次疫情让一部分(fēn)租房需求转向購(gòu)房需求；二是住房消费升级需求提升，以前有(yǒu)些人特别是年轻人认為(wèi)住房只是一个睡觉的空间，这次疫情让人大量的时间都在室内度过，这会催生一部分(fēn)人住房消费升级的提前；三是購(gòu)买二套房、多(duō)套房需求增加；四是社區(qū)管理(lǐ)品质引发换房需求，这次疫情暴露出某些小(xiǎo)區(qū)物(wù)业管理(lǐ)品质差，无法满足业主的需求，这也会催生一部分(fēn)居民(mín)的置换需求；五是公共服務(wù)配套影响换房考虑；六是海外这次抗击疫情的应对措施让一些原本投资海外的人没有(yǒu)安全感，这会让部分(fēn)投资资金出于避险回归。

疫情中，住房租赁全行业都受到很(hěn)大冲击。后疫情时代的租赁市场与長(cháng)租公寓行业未来发展的前景还是好的，租赁住房仍将成為(wèi)投资热点，因為(wèi)租赁需求是高房价下一种替代性需求，而且租售并举是政府鼓励和引导的，仍然享有(yǒu)政策红利。从需求上看本质驱动是新(xīn)生代对租赁住房的消费升级，就业流动性、家庭小(xiǎo)型化、婚育年龄推迟都会推动租赁住房的需求，新(xīn)生代对安全、稳定、體(tǐ)面、有(yǒu)品质、有(yǒu)服務(wù)、有(yǒu)社交的新(xīn)型租赁住房需求很(hěn)大。目前，全國(guó)品牌公寓占住房租赁市场的比例目前仅有(yǒu)2%，行业仍然有(yǒu)很(hěn)大的发展空间。但租赁行业的发展模式需要转变，首先需要修复信心，其次行业本身的融资模式需要再创新(xīn)，盈利模式需要再开发，長(cháng)租公寓可(kě)助力人口管理(lǐ)与社區(qū)治理(lǐ)提升，优质公共服務(wù)配套和社區(qū)更显价值。预计行业加速整合，头部优势更加凸显。

未来老旧小(xiǎo)區(qū)的更新(xīn)改造也会有(yǒu)很(hěn)大的发展空间。老旧小(xiǎo)區(qū)指对缺乏配套设施的住宅小(xiǎo)區(qū)进行改造，主要是2000年前建成小(xiǎo)區(qū)，改造内容包含管网改造，支持加装電(diàn)梯，健全生活服務(wù)设施等。 据测算，目前全國(guó)城镇2000 年以前住房建筑面积大于 90 亿平方米，需改造老旧小(xiǎo)區(qū)建筑面积大于 50亿平方米，所需总投资额大于 6 万亿元，市场空间大。近年来，中央密集出台针对老旧小(xiǎo)區(qū)改造的推进部署及财政支持政策。4月3日，财政部明确，今年专项债不得用(yòng)于土地收储和房地产相关的项目，但将城镇老旧小(xiǎo)區(qū)改造纳入专项债的支持范围。4月4日，住建部電(diàn)话会议中提出鼓励房地产开发企业参与老旧小(xiǎo)區(qū)改造。老旧小(xiǎo)區(qū)改造对开发商(shāng)的城市运营和资产管理(lǐ)能(néng)力提出更高要求，参与改造可(kě)助力房企在存量住宅时代的持续发展