2019 年 10 月，國(guó)家最高领导人在主持學(xué)习讲话时明确提出：希望國(guó)内产业加快推动區(qū)块链技术和产业创新(xīn)发展。在此背景下，地产行业也开始重视对區(qū)块链产品技术的學(xué)习与探索。总體(tǐ)来说區(qū)块链对我们行业来说还是一个全新(xīn)的概念，仍处于萌芽状态。今天主要和大家交流简单易懂的區(qū)块链技术科(kē)普与产品可(kě)行性分(fēn)析方法论，从房地产角度出发，探讨「地产+區(qū)块链」未来发展的可(kě)能(néng)性。

何為(wèi)區(qū)块链？

區(qū)块链≠比特币。區(qū)块链技术的发展，最早可(kě)追溯到上世纪 90 年代末。诞生于 2009 年的比特币只是早期应用(yòng)了區(qū)块链技术的一个产品，经过長(cháng)时间的探索与突破，區(qū)块链技术目前已在全球孕育了数千个形式各异的应用(yòng)产品。但區(qū)块链技术的整體(tǐ)运用(yòng)范畴，以及區(qū)块链技术背后所蕴藏的技术价值绝不仅限于此。所谓區(qū)块链，是由哈希密码、时间戳、P2P 传输等技术创造性组合而成的产物(wù)。

區(qū)块链技术发展时间节点

 區(qū)块链≠“去中心”。在市场化的使用(yòng)案例中，有(yǒu)些信息并不需要全网公开，也不希望让所有(yǒu)人知道。為(wèi)了给这部分(fēn)使用(yòng)者提供更多(duō)的區(qū)块链管理(lǐ)运营模式选择，在區(qū)块链技术中，根据弱中心化程度的不同，分(fēn)别有(yǒu)公有(yǒu)链、联盟链与私有(yǒu)链三种模式，它们各自的产品特点如下：

注释：分(fēn)布式一致性算法是一种弱中心化的分(fēn)布式记账算法，由中心节点向子节点持续更新(xīn)、传输数据，且子节点对于中心节点数据拥有(yǒu)信任共识。

需要注意的是，市场在设计區(qū)块链产品时应在三类模式中合理(lǐ)选择。在削弱中心化管理(lǐ)时应保持理(lǐ)性，一味地强调「去中心」有(yǒu)时反而会带来一定风险。

區(qū)块链的核心技术及价值

1. 區(qū)块链的「去中心化」特性主要来源于分(fēn)布式账本计法

下图以不动产使用(yòng)权变更登记為(wèi)例，简单诠释了分(fēn)布式账本实现数据储存去中心化的流程。

通过上图可(kě)以看出， 在分(fēn)布式账本的计法下，买卖双方无需第三方背书能(néng)够直接达成交易。但需要注意的是，点对点的交易撮合需要直面诸多(duō)信任问题，如果离开了第三方机构的担保，想要在陌生的交易双方之间建立信任是十分(fēn)困难的。

2. 在分(fēn)布式账本技术外，區(qū)块链还结合了多(duō)种技术以强化数据运维及传输能(néng)力

為(wèi)进一步解决去中心化数据库市场的信任问题，在分(fēn)布式账本数据库之上，區(qū)块链还结合了包括智能(néng)合约、P2P 网络、数字加密等多(duō)类型的数字技术，最终形成了完整的區(qū)块链数据库技术——一种可(kě)以通过技术手段建立点对点可(kě)信传输，并实现防篡改、可(kě)追溯的数据存储服務(wù)的分(fēn)布式账本数据库。其中，智能(néng)合约和 P2P 网络技术的核心价值在于建立了可(kě)信任的点对点传输；时间戳、数字签名和哈希函数的核心价值在于保障了数据存储内容是防篡改的、可(kě)長(cháng)效留存且可(kě)追溯。

3. 共识协议保障了弱中化后平台公信力不会减弱，而激励机制将有(yǒu)效提高用(yòng)户参与积极性

• 共识协议

共识协议是指基于不同标准，在所有(yǒu)區(qū)块链参与者中持续甄选出公信力最强的节点授予记账权，该节点的数据将获得所有(yǒu)参与节点的「共识」。市场中较常见的共识协议有(yǒu)以下三类：

• 工作量证明（ POW ）
• 权益证明（ POS ）
• 股份授权证明机制（ DPOS ）

 

在區(qū)块链的分(fēn)布式账本中有(yǒu)若干个记录文(wén)档，个别文(wén)档难免出现信息错录、漏录甚至作弊等问题。而作為(wèi)一个去中心化的平台，區(qū)块链中又(yòu)缺乏权威的中央机构对内容进行认证。这时，共识协议则可(kě)通过绝对公平、公允的方式，来不断变换并甄选出全节点中值得认可(kě)的节点予以记账权，并最终引导链中各节点对正确的區(qū)块内容达成共识。

• 激励机制

 

激励机制是指通过设定，对链上的部分(fēn)参与者提供奖励或惩罚的机制。这一方面可(kě)以奖励链上的优秀参与者；另一方面还能(néng)鼓励并督促全节点积极、规范得参与到链上活动。值得注意的是在「激励机制」中不仅可(kě)以设计奖励机制，同样可(kě)以设计不同的惩罚机制用(yòng)以惩罚链上各类违规行為(wèi)。4. 什么样的市场需要區(qū)块链？本文(wén)归纳出了用(yòng)以判断區(qū)块链技术是否适用(yòng)于市场的四大需求特征。当一个市场对以下四个方向的需求越强烈，则该领域与區(qū)块链技术的契合度就越高，反之亦然。这四大需求為(wèi)：削弱中心化、优化信任关系、数据安防与溯源、完善市场价值體(tǐ)系

 

「地产+區(qū)块链」市场现状

2019 年起，中央政府开始全力支持區(qū)块链技术发展。2019 年以前，政府对于區(qū)块链技术的政策导向尚不明朗。但為(wèi)了控制虚拟货币的隐忧，政府曾频繁出条政策对使用(yòng)了區(qū)块链技术的虚拟货币予以管控，这最终导致了市场对无币區(qū)块链行业同样持有(yǒu)了偏负面的情绪。直到 2019 年 10 月，最高领导人在中央政治局第十八次集體(tǐ)學(xué)习中强调把區(qū)块链作為(wèi)核心技术自主创新(xīn)的重要突破口。使區(qū)块链在中國(guó)的发展迈出了至关重要的一步，真正走上了快車(chē)道。

 多(duō)个地方政府积极推动區(qū)块链发展，中央号召加速政策出台。与中央政府不同的是，多(duō)个地區(qū)政府早在 2016 年底便开始鼓励市场对无币區(qū)块链技术进行探索与应用(yòng)。但政策试探性较强，实际价值普遍不大。在中央政治局开展第十八次集體(tǐ)學(xué)习后，為(wèi)响应中央号召，短短 1 个多(duō)月的时间便有(yǒu) 12 座城市出台了更详细、更实际的鼓励政策，越来越多(duō)的地方政府开始挖掘區(qū)块链技术潜在价值并推动其尽早落地。

中國(guó)地产區(qū)块链投融资市场分(fēn)析。近年，中國(guó)地产區(qū)块链投融资市场正处于增長(cháng)阶段：2018 年地产相关區(qū)块链市场共产生投融资案例 11 起，累计融资额达 17.2 亿元。相较于 2017 年，均有(yǒu)明显增長(cháng)。但 2018 年全國(guó)地产區(qū)块链投融资案例数仅占整體(tǐ)區(qū)块链投融资案例的 2.7%，市场整體(tǐ)投入力度仍有(yǒu)提升空间。未来，随着我國(guó)政府在 2019 年出台了对于无币區(qū)块链技术的扶持条例，市场有(yǒu)理(lǐ)由相信地产相关區(qū)块链市场仍拥有(yǒu)着较大的成長(cháng)空间。

“地产+區(qū)块链”未来发展的三种模式

目前，地产企业所使用(yòng)的區(qū)块链产品按运用(yòng)领域可(kě)分(fēn)為(wèi)两个方向：多(duō)行业通用(yòng)类产品与地产垂直类产品。

而当前市场在多(duō)行业通用(yòng)领域的发展已较成熟。且在这一领域，地产企业往往不具备竞争优势，已较难介入研发市场。而在地产垂直类區(qū)块链产品的开发上，地产企业有(yǒu)望占据主导地位。这一方面，是因為(wèi)地产+區(qū)块链市场的发展仍属初期，行业待发展空间较大；另一方面，地产企业在地产领域多(duō)年所积累的经营经验，是其不可(kě)替代的竞争力。根据市场现有(yǒu)案例来看，短期内地产企业在區(qū)块链产品的研发上将主要运用(yòng)以下三种模式：

模式一：基于既有(yǒu)成熟应用(yòng)的衍生发展。基于成熟區(qū)块链产品概念的衍生微创新(xīn)，将有(yǒu)望在近几年中成為(wèi)助力區(qū)块链技术在地产领域获得成功的一大突破口。在供应链金融、合同 & 权证管理(lǐ)及物(wù)联网等启动较早的通用(yòng)类应用(yòng)领域，區(qū)块链技术已经经历了多(duō)轮产品迭代，发展趋于成熟。在此基础上，地产企业可(kě)以尝试通过对一些成熟产品的微创新(xīn)，来将这些成熟的區(qū)块链理(lǐ)念嫁接到类似的泛地产应用(yòng)场景，以提高产品容错率。目前，已经有(yǒu)个别泛地产企业在该领域实现了突破：如易居集团在區(qū)块链金融资管产品的启发下，正尝试帮助泛地产企业实现存量资产上链，以此实现更高效、更可(kě)信的地产存量资产流通交易。

模式二：基于泛地产热点的创新(xīn)拓展。泛地产领域内存在着一些高度垂直的市场热点，较难被外部市场所发掘。每一个泛地产特有(yǒu)的市场热点，都有(yǒu)孵化出创新(xīn)區(qū)块链产品概念的潜质。2018 年，多(duō)家物(wù)业企业的成功上市在地产领域带动了一波物(wù)业管理(lǐ)热潮。乘此风口，腾讯海纳联合微众银行尝试利用(yòng)區(qū)块链技术，解决物(wù)管领域有(yǒu)效管理(lǐ)难、信息不对称等市场痛点。产品概念广受市场关注，是一例泛地产热点创新(xīn)拓展的典型案例。

模式三：為(wèi)企业提供定制化服務(wù)支持的孵化平台目前地产區(qū)块链市场仍处于较初级的发展阶段，在这一阶段，一些研发团队难免在业務(wù)推进过程中遇到诸如研发技术遇瓶颈、专业人才储备不足、缺乏业内资源嫁接等困难。為(wèi)解决这些市场痛点，以克而瑞科(kē)创區(qū)块链孵化平台為(wèi)代表的第三方區(qū)块链孵化平台孕育而生。此类平台多(duō)由资深區(qū)块链从业人员组成，因此孵化平台能(néng)够凭借团队的技术优势、圈内资源积累优势，為(wèi)初创团队提供技术输出、资源嫁接等多(duō)维度的定制化服務(wù)，能(néng)够很(hěn)好地起到市场助推器、粘合剂的作用(yòng)。

在行业发展初期，區(qū)块链孵化平台将有(yǒu)望成為(wèi)行业中极具竞争力的发展模式之一。