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来源：admin 发布日期： 2021-07-22
“上海房地产开发企业50强研究”（以下简称50强研究）是行业协会長(cháng)期实施的公益性研究项目，始于2003年，每两年一次，至2019年已经十六年。十六年来，50强研究本着促进上海房地产业与國(guó)民(mín)经济健康发展、服務(wù)本市房地产开发企业的宗旨，密切关注上海房地产开发企业的发展，深入分(fēn)析上海房地产业发展的问题。此研究在行业内产生了广泛的影响，具有(yǒu)较强的公信力，也被社会各界及政府部门的关注和认可(kě)。研究成果已成為(wèi)研判上海房地产开发企业综合实力、體(tǐ)现行业地位的重要标准之一，也成為(wèi)项目招投标、银行贷款的重要参考依据之一。
為(wèi)了解这两年市场的运行特点和企业的经营情况，根据市房协九届三次常務(wù)理(lǐ)事会议通过的2020年工作建议要点，决定继续开展2018-2019年上海房地产开发企业50强研究工作。本届50强研究自2020年9月启动以来，得到各会员单位和社会各界的大力支持，但受疫情影响，数据收集与调研仍受到限制。本届50强研究由企业（企业集团）自愿报名参加，其中有(yǒu)相当一部分(fēn)企业率本市和外地的房地产项目公司以企业集团名义参加研究。课题组对参研企业及其项目公司申报的数据（本次数据均由参研企业提供）按评价指标體(tǐ)系（具體(tǐ)指标请详见附件）逐项进行审核，部分(fēn)关键数据还与统计部门进行核对，然后将核实的数据录入50强研究综合评价指标體(tǐ)系，由计算机自动评分(fēn)排序，并据此撰写50强研究报告。经过3个多(duō)月的努力，完成本届50强研究工作。
课题组特别感謝(xiè)上海市住建委、上海市统计局、上海市房屋管理(lǐ)局等行政主管部门的具體(tǐ)指导。感謝(xiè)所有(yǒu)参研企业和会员单位的踊跃参研。
2018-2019年，全國(guó)房地产调控政策继续坚持“房住不炒”的定位。房地产市场运行的政策环境整體(tǐ)稳定，强调“以稳為(wèi)主，因城施策”，中央层面保持调控定力，首提“不将房地产作為(wèi)短期刺激经济的手段”。重点聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性。各城市则根据自身不同的情况“因城施策”，紧盯市场变化，持续优化政策措施，保持房地产市场稳定。货币信贷端则保持中性偏积极的基调，总量宽松，两年内，央行共七次降准，但房地产领域资金定向监管保持从紧状态，住建部、银保监会等多(duō)部门协同合作聚焦房地产金融风险，构建房地产市场风险防范机制。在此大背景下，全國(guó)整體(tǐ)房价增速收敛，趋于稳定，各能(néng)级城市走势出现分(fēn)化：一線(xiàn)城市整體(tǐ)呈现盘整的走势；二線(xiàn)城市房价受到人才引进政策、棚改货币化安置等政策的影响，市场出现了阶段性房价上涨；三四線(xiàn)城市分(fēn)化明显，经济发展较好的地區(qū)涨幅明显，经济实力较弱的城市则走势较弱。上海房地产市场经过两年时间的调控取得了成效明显，投资、交易量、房价都持续稳定。
这两年内，上海房地产开发企业密切关注宏观经济形势和房地产政策的双重变化，积极贯彻“去杠杆、降风险”的政策导向，理(lǐ)性判断市场走势，积极优化资产结构、创新(xīn)经营模式，提升企业長(cháng)期生存能(néng)力，保持了销售业绩的稳步增長(cháng)。从本次50强企业来看，上海万科(kē)、光明地产、碧桂园集团和大华集团等企业针对市场需求精准定位，发挥企业品牌优势，辅以有(yǒu)效的营销手段，取得了优异的企业业绩。以下从销售业绩、物(wù)业经营、竞争情况、发展后劲和社会保障五个方面对2018-2019年上海房地产开发企业50强情况作总體(tǐ)分(fēn)析。
2018年，中央继续严格执行“房住不炒”，各地逐步贯彻落实“因城施政、分(fēn)类调控”的政策。不同城市的市场格局发生了明显变化，一線(xiàn)、二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市分(fēn)化愈加显著。上海继续执行房地产市场调控，整顿规范房地产市场秩序，严格实施相关的“限購(gòu)”、“限贷”措施。供应端加快了对预售证的审批速度，市场供应同比去年翻倍。价格依然保持平稳。需求端由于预期发生了变化，大量改善型需求延缓了入市速度。上海房地产市场销售量有(yǒu)所上升，企业销售金额平稳上升。2018年50强企业总销售面积為(wèi)2015万平方米，总销售金额為(wèi)3747亿元。
2019年，全國(guó)房地产调控政策继续坚持“房住不炒”的定位。房地产市场运行的政策环境整體(tǐ)偏紧，重点聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性。受融资渠道收紧影响，房企资金压力加重，加速推盘入市。同时，限价政策仍然严格执行，新(xīn)盘价格基本维持稳定。上海商(shāng)品住房呈现出量升价稳的走势。2019年50强企业总销售面积為(wèi)2193万平方米，总销售金额為(wèi)4026亿元。
近年来，上海房地产行业集中度不断提高，市场进入调整期后，这种趋势更加明显。随着房企融资渠道总體(tǐ)收紧，融资成本居高不下，融资难度也越来越高，房企资金压力加剧，不少小(xiǎo)型企业难以持续，纷纷退出了房地产领域。大型企业则凭借其品牌、资金和销售渠道的优势，加快扩张速度，“大鱼吃小(xiǎo)鱼”，兼并重组了不少中小(xiǎo)型企业，进一步发展壮大。
从2018-2019年上海房地产开发企业50强榜单来看，入榜企业出现了很(hěn)大的变动，大部分(fēn)企业名次均出现了变化，大量实力雄厚的央企、私企和外资企业取代了原有(yǒu)的一些本土开发企业。随着竞争的不断加剧，企业之间的差距也被进一步拉大。
房产行业集中度主要表现在销售面积和金额。2018-2019年50强销售面积前10位占总销售面积的91.8%和93.3%；2018-2019年50强销售金额前10位占总销售金额的87.8%和88.3%。
2018-2019年,随着本轮房地产调控持续深入，房地产市场逐渐回归平稳，商(shāng)品房销售未及预期，房企对后市的预期日益理(lǐ)性，拿(ná)地决策也更加理(lǐ)性。同时，随着房地产行业金融监管趋严，企业资金压力日益趋紧，资金紧张。再加上2017年以来土地市场竞拍规则日趋严格，资金要求、自持要求、配建要求和招拍复合等政策层层加码，土地市场参与者锐减，热度有(yǒu)所降低。2018-2019年，50强企业拿(ná)地更趋理(lǐ)性，开发后劲略有(yǒu)减少。其中，待开发土地面积下降，分(fēn)别為(wèi)2961万平方米、2904万平方米；新(xīn)开工面积有(yǒu)所下降，分(fēn)别為(wèi)3684万平方米、2923万平方米；在建面积有(yǒu)所增長(cháng)，分(fēn)别為(wèi)7221万平方米、8376万平方米。
2018-2019年，中央继续大范围、全方位地支持住房租赁市场发展，并从财政、法规等方面给予政策支持。上海方面积极响应租購(gòu)并举政策，两年内共计出让70幅纯租赁用(yòng)地，并在大部分(fēn)出让土地中加入了自持比例要求。50强企业则积极适应政策导向，大幅增加了持有(yǒu)物(wù)业的数量。从2018-2019年50强企业出租总面积以及出租收入情况看，总出租面积和租金收入水平稳步逐年度提高。其中，出租总面积分(fēn)别為(wèi)1257万平方米和1708万平方米，租金收入分(fēn)别為(wèi)923亿元和1171亿元。
2018-2019年，50强企业继续大力配合全市保障性住房建设，體(tǐ)现了房地产企业履行社会责任的义務(wù)。由于缺乏在土地市场拿(ná)地的能(néng)力，保障性住房建设已经成為(wèi)部分(fēn)上海本地國(guó)有(yǒu)房地产企业获取开发量的一个重要途径，而且与往年不同的是不少民(mín)营企业和外资企业如碧桂园、宝华、禹州等也加入了保障性住房建设的队伍。根据数据分(fēn)析，2018-2019年50强企业中有(yǒu)25家参与了保障房建设，两年分(fēn)别投入保障性住房建设资金352亿元和382亿元，新(xīn)开工面积341万平方米和374万平方米，竣工面积497万平方米和417万平方米。
二、上海房地产开发企业50强分(fēn)项分(fēn)析
此次研究还对企业集团房地产住宅开发总量、商(shāng)业用(yòng)房开发总量、绿色地产和企业形象及社会贡献这四个方面进行了细分(fēn)研究，以下将从这四个方面对50强企业经营状况进行分(fēn)析。
1、50强企业开发总量分(fēn)析
2018-2019年，上海房地产市场进入调整期，整个上海房地产市场总體(tǐ)走势體(tǐ)现了一个“稳”字：开发投资低位增長(cháng)，运行平稳；土地出让面积稳步增加，地价稳定；住房销售面积温和增長(cháng)，住房价格保持平稳。本市房地产开发企业在这一市场环境下积极调整经营策略、加快销售节奏回笼资金、努力尝试创新(xīn)转型，取得了经营业绩的稳定增長(cháng)。
表1：2018-2019年上海开发企业50强房地产开发总量前十位
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排序 |
企业名称 |
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1 |
上海万科(kē)企业有(yǒu)限公司 |
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2 |
光明房地产集团股份有(yǒu)限公司 |
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3 |
碧桂园集团沪苏區(qū)域 |
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4 |
大华（集团）有(yǒu)限公司 |
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5 |
上海陆家嘴（集团）有(yǒu)限公司 |
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6 |
上海建工房产有(yǒu)限公司 |
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7 |
上海城投置地（集团）有(yǒu)限公司 |
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8 |
上海城建置业发展有(yǒu)限公司 |
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9 |
上海实业城市开发集团有(yǒu)限公司 |
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10 |
中华企业股份有(yǒu)限公司 |
2018-2019年，50强企业住宅经营业绩呈现稳步增長(cháng)的态势，销售面积分(fēn)别為(wèi)1555万平方米和1738万平方米，销售金额分(fēn)别為(wèi)3086万平方米和3518万平方米。投资总额分(fēn)别為(wèi)2569亿元和2981亿元。
从开工建设情况来看，新(xīn)开工面积、施工面积和竣工面积则呈现涨跌互现的情况。其中，新(xīn)开工面积下降，分(fēn)别為(wèi)2799万平方米和2149万平方米；施工面积上升，分(fēn)别為(wèi)6013万平方米和7521万平方米；竣工面积下降，分(fēn)别為(wèi)2732万平方米和2147万平方米。
表2：2018-2019年上海开发企业50强住宅开发总量前十位
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排序 |
企业名称 |
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1 |
上海万科(kē)企业有(yǒu)限公司 |
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2 |
光明房地产集团股份有(yǒu)限公司 |
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3 |
上海禹洲房地产开发有(yǒu)限公司 |
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4 |
大华（集团）有(yǒu)限公司 |
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5 |
上海建工房产有(yǒu)限公司 |
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6 |
上海中建申拓投资发展有(yǒu)限公司 |
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7 |
上海永业企业（集团）有(yǒu)限公司 |
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8 |
上海宝华企业集团有(yǒu)限公司 |
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9 |
中华企业股份有(yǒu)限公司 |
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10 |
上海浦东新(xīn)區(qū)房地产（集团）有(yǒu)限公司 |
2018-2019年，50强企业商(shāng)办经营也保持平稳，商(shāng)业、办公楼、酒店(diàn)三类销售和出租都呈现平稳上升的态势，商(shāng)业两年销售加出租面积分(fēn)别為(wèi)455万平方米和554万平方米，销售和出租金额分(fēn)别為(wèi)124亿元和128亿元；办公楼两年销售加出租面积分(fēn)别為(wèi)406万平方米和416万平方米，销售和出租金额分(fēn)别為(wèi)154亿元和182亿元；酒店(diàn)两年销售和出租金额分(fēn)别為(wèi)76万平方米和77万平方米，销售和出租金额分(fēn)别為(wèi)9亿元和12亿元。
从建设施工情况来看，商(shāng)办出现明显分(fēn)化，受到近年来商(shāng)业过剩的影响，50强企业减少了商(shāng)业的开发，各项指标都出现了下降的趋势。办公楼则呈现上升趋势，各项指标都稳步增長(cháng)。商(shāng)业新(xīn)开工面积下降，分(fēn)别為(wèi)177万平方米和84万平方米，施工面积下降，分(fēn)别為(wèi)503万平方米和338万平方米；办公楼新(xīn)开工面积上升，分(fēn)别為(wèi)127万平方米和176万平方米，施工面积上升，分(fēn)别為(wèi)391万平方米和427万平方米。
表3：2018-2019年上海开发企业50强商(shāng)业用(yòng)房开发总量前十位
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排序 |
企业名称 |
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1 |
上海陆家嘴（集团）有(yǒu)限公司 |
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2 |
瑞安管理(lǐ)（上海）有(yǒu)限公司 |
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3 |
上海实业城市开发集团有(yǒu)限公司 |
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4 |
大华（集团）有(yǒu)限公司 |
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5 |
上海东航投资有(yǒu)限公司 |
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6 |
上海外高桥集团股份有(yǒu)限公司 |
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7 |
上海新(xīn)長(cháng)宁（集团）有(yǒu)限公司 |
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8 |
上海中环投资开发（集团）有(yǒu)限公司 |
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9 |
上海静安置业（集团）有(yǒu)限公司 |
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10 |
上海月星环球家饰博览中心有(yǒu)限公司 |
2018-2019年间所开发的项目积极践行绿色发展理(lǐ)念，较好地应用(yòng)了产业化及绿色环保节能(néng)产品和方案。两年内，50强企业建设装配式住宅面积达407万平方米，全装修住宅面积达128万平方米，采用(yòng)四节一环保技术共154项。
表4：2018-2019年上海开发企业50强绿色地产前十位
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排序 |
企业名称 |
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1 |
上海万科(kē)房地产有(yǒu)限公司 |
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2 |
三湘印象股份有(yǒu)限公司 |
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3 |
上海宝华企业集团有(yǒu)限公司 |
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4 |
上海中环投资开发（集团）有(yǒu)限公司 |
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5 |
上海汇成房产经营有(yǒu)限公司 |
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6 |
上海莘松房地产有(yǒu)限公司 |
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7 |
上海安居房地产开发有(yǒu)限责任公司 |
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8 |
上海同济房地产有(yǒu)限公司 |
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9 |
上海鹏欣房地产（集团）有(yǒu)限公司 |
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10 |
上海申能(néng)能(néng)创能(néng)源发展有(yǒu)限公司 |
上海房地产市场经过多(duō)年的发展，市场已经日趋成熟。在激烈的市场竞争过程中，房企的品牌意识逐年提高，无论是大型房企还是中小(xiǎo)房企都对品牌竞争力都有(yǒu)着深刻的认识，50强企业都非常重视品牌管理(lǐ)的建设，企业之间品牌得分(fēn)差距并不明显。同时，50强企业积极参与社会公益，通过捐赠等方式回报社会，充分(fēn)體(tǐ)现了房企的社会责任感。通过对参研企业在纳税、房地产开发企业诚信承诺活动、优秀住宅评选、建设工程白玉兰奖、著名商(shāng)标、银行资信等级、合同信用(yòng)等级、社会捐赠等综合分(fēn)析和评估研究，前十位名单如下：
表5：2018-2019年上海开发企业50强企业形象及社会贡献前十位
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排序 |
企业名称 |
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1 |
上海万科(kē)企业有(yǒu)限公司 |
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2 |
上海城建置业发展有(yǒu)限公司 |
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3 |
上海建工房产有(yǒu)限公司 |
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4 |
三湘印象股份有(yǒu)限公司 |
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5 |
上海市漕河泾新(xīn)兴技术开发區(qū)发展总公司 |
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6 |
上海地产住房发展有(yǒu)限公司 |
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7 |
上海闵行置业发展有(yǒu)限公司 |
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8 |
上海顾村房地产开发（集团）有(yǒu)限公司 |
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9 |
上海金外滩（集团）发展有(yǒu)限公司 |
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10 |
上海西部企业（集团）有(yǒu)限公司 |
展望未来，房地产业已进入转型发展时期，开发企业应密切关注中央对房地产行业发展方向的定位，主动调整经营策略，适应市场发展的新(xīn)形势。通过对50强企业参研数据的分(fēn)析研究，结合当前市场发展的态势，课题组提出以下相关建议，仅供上海房地产开发企业参考。
（一）防风险、重质量，增强企业可(kě)持续发展动力
房地产领域的“降杠杆、防风险”仍将持续，市场政策调控难有(yǒu)实质性松动，房企需要長(cháng)期适应这一环境。在这样的市场形势下，房企第一要務(wù)仍是要防风险，通过降负债，促销售来增强企业生存能(néng)力。同时也要提质增量，增强企业可(kě)持续发展力。将重心转移到提升产品力，加强拿(ná)地能(néng)力上，為(wèi)今后的发展做好准备。
1、降负债、促销售，增强企业抗风险能(néng)力
保证资金流安全仍是首位，防止资金链断裂。在“去杠杆”的背景下，房企的“融资难”在近两年體(tǐ)现得更為(wèi)明显。“三道红線(xiàn)”监管要求的提出，进一步对房企的有(yǒu)息负债规模进行了精细化管控，对房企的融资能(néng)力提出了很(hěn)高的要求。面对这个严峻的形势，企业还是要将资金安全放在首位，可(kě)以利用(yòng)出售项目、减少投资、回笼现金来降低短期负债。
积极营销，加快流转。此轮调控，國(guó)家层面保持了很(hěn)强的调控定力，多(duō)次强调调控不放松，并首提“不将房地产作為(wèi)短期刺激经济的手段”。同时随着调控的深入，購(gòu)房者也日趋理(lǐ)性。在限价的环境下，同一區(qū)域的产品很(hěn)难有(yǒu)明显的优势，同质化竞争非常激烈，市场进入了白热化的“拼刺刀(dāo)”阶段。面对竞争加剧的市场环境，企业还是要积极营销，促销出货。
2、提质增量，夯实企业持续发展基础
进入“楼市下半场”后，企业已经不能(néng)一味地追求规模扩张，增長(cháng)速度将趋缓。未来市场的比拼将集中在产品质量和拿(ná)地能(néng)力上，这也将决定企业未来的可(kě)持续发展力。
提升产品质量，打造企业核心竞争力。在新(xīn)的市场需求下，“产品力”未来将成為(wèi)企业的核心竞争力，企业要回归居住本质，以高质量产品满足客户需求。首先，产品要根据客户需求的变化不断进行创新(xīn)。其次，企业要重视产品品质的打造，积极实施绿色建筑成套技术和产品的创新(xīn)与应用(yòng)。此外，企业要加强对社區(qū)空间建设和运营，从原来简单的空间设计升级為(wèi)服務(wù)升级，以优质的居住體(tǐ)验增强项目吸引力，同时也可(kě)以提高项目的附加值。
探索适合企业自身发展的发展路径，积极获取土地储备。随着行业集中度的提高，未来上海土拍市场仍将是大型國(guó)企的舞台，这些企业除了从招拍挂市场拿(ná)地外，还能(néng)以收并購(gòu)等其他(tā)方式来拿(ná)地。部分(fēn)有(yǒu)资源的房企可(kě)以增加X+地产的能(néng)力，从勾地市场拿(ná)地降低拿(ná)地成本，比如产业勾地，文(wén)旅勾地，教育勾地等形式。对于本土企业来说，则可(kě)以发挥自己長(cháng)期的深耕上海的优势，积极投入到“城中村”改造和城市更新(xīn)中去，以此获取土地储备。
3、强化内部管控，為(wèi)企业发展蓄力
在市场调整期中，房企应把握时机，苦练内功，围绕“运营机制与组织管控”全面提升自身的综合能(néng)力。通过强化内部管控，包括投资管控、融资管控、人才管控等方面，严格把控项目的盈利空间，保证利润率水平，并為(wèi)未来进入新(xīn)周期后的增長(cháng)打下基础。
做好投资管控。在目前市场回归理(lǐ)性、房企投资节奏普遍放缓的背景下，房企要做好重点关注區(qū)域、城市的发展研究。通过加强投资模型建设、构建投资标准體(tǐ)系的方式来提高投资效率和专业度，控制投资风险。
做好融资管控。未来，在政府大力推动租赁住房发展和资产证券化的背景下，资产证券化和住房租赁相关专项债券将是企业融资的突破口。部分(fēn)优势房企可(kě)以通过发行企业债券增加现金流。此外，在表内融资收紧的情况下，房企可(kě)以加强与各类金融机构的合作，以拓展企业的融资渠道。
做好人才管控。当前房地产行业正处于一个颠覆传统的发展阶段，企业的竞争归根结底是创新(xīn)型人才的竞争。未来企业转型和创新(xīn)，需要更加灵活、更加具有(yǒu)张力、更具有(yǒu)成長(cháng)潜力的年轻一代来实现，比如按照营销、非营销两类人才进行基础人才储备与培养等。同时，要注重企业内部人才力量的自我孵化。
（二）把握租赁市场政策红利，积极参与租赁市场构建
近年来，中央大范围、全方位地支持住房租赁市场发展，并从财政、法规等方面给予政策支持。综合政策和市场表现来看，租赁市场未来发展潜力巨大，是新(xīn)形势下房企未来发展的重要领域，企业可(kě)以往“轻资产”方向发展，通过自持土地打造租赁品牌，挖掘“蓝领公寓”市场潜力。
1、转型轻资产发展模式，优化盈利模式
在当前整體(tǐ)融资环境趋紧，長(cháng)租公寓行业遇冷的大环境下，对于部分(fēn)资金不够充足的企业，轻资产营运模式无疑是进入租赁领域更好的切入点。轻资产模式可(kě)以帮助投资方快速建立起品牌、产品标准、规范化运营等。以“管理(lǐ)输出”為(wèi)主的模式成本可(kě)控，企业可(kě)以保持较快的规模增長(cháng)。
2、挖掘自持项目潜力，打造企业租赁品牌
企业应加大对自持项目的研究，对于一些具有(yǒu)區(qū)位优势，同时周边又(yòu)有(yǒu)租赁需求的项目做好开发经营，把自持项目嫁接公寓、物(wù)业、金融等资源，形成長(cháng)租公寓资产管理(lǐ)全链条能(néng)力。同时，逐渐打造系统化的品牌输出能(néng)力，以优质的公寓产品实现空间价值，形成自身差异化的竞争力。
3、挖掘“蓝领公寓”市场潜力，对接市场有(yǒu)效需求
聚未来在需求群體(tǐ)不断扩大，市场供应有(yǒu)限的局面下，面对蓝领群體(tǐ)的低租金型蓝领公寓市场有(yǒu)望被激活。从商(shāng)业模式来看，蓝领公寓具备一定的成本优势，运行效率更高，收入更稳定。随着租赁企业的规模化发展，蓝领公寓的业務(wù)涵盖范围也将不断扩大，如由企业员工宿舍拓展到政府人才公寓、校园學(xué)生宿舍的托管等。
附件：2018-2019年上海房地产开发企业50强研究提纲
2018-2019年上海房地产开发企业50强研究提纲
為(wèi)提升企业品牌形象，引导市场消费，促进行业健康持续发展，上海市房地产开发企业50强研究自2003年开始，已经举办了8届，具有(yǒu)良好的企业声誉和社会价值。根据市房协九届三次常務(wù)理(lǐ)事会议通过的2020年工作要点，现决定即日起开展2018-2019年上海市房地产开发企业50强研究。本次研究将贴合当下房地产行业的发展形势和社会热点，继续维护和发掘优秀房地产企业群體(tǐ)，為(wèi)政府、消费者和相关企事业机构提供参考依据。
一、50强研究的对象和条件
基本条件：（1）在本市注册登记的；（2）具有(yǒu)房地产开发资质的；（3）无重大安全质量事故和严重违法违规行為(wèi)的房地产开发经营企业与企业集团。
参研企业集团在上海注册登记的，可(kě)直接以企业集团的名义参加；企业集团未在上海注册登记的，可(kě)将其上海區(qū)域公司主导投资的房地产项目以“XX企业集团（上海地區(qū)）”的名义参加研究。
二、研究办法
此次研究分(fēn)企业集团房地产开发总量、住宅开发总量、商(shāng)业用(yòng)房开发总量、绿色地产和企业形象及社会贡献五个方面开展，各取前10名，共计50名。
研究项目取样标准和权重比例依据下述办法进行。
1、房地产开发总量
房地产开发总量指参研企业集团在2018-2019年间开发建设和销售、出租的房地产项目总量。具體(tǐ)指标如下：
（1）销售面积和金额：指参研企业集团在房地产项目（包括住宅和商(shāng)业用(yòng)房）中产生的实际销售面积和金额，销售面积=现房+期房销售面积，销售金额=现房+期房销售金额；
（2）出租面积和金额：指参研企业集团在房地产项目（包括住宅和商(shāng)业用(yòng)房）中持有(yǒu)未售并出租的面积总和及金额总额；
（3）投资总额：指参研企业集团在房地产项目（包括住宅和商(shāng)业用(yòng)房）开发建设领域中的总投资额；
（4）新(xīn)开工面积：指参研企业集团在2018-2019年间新(xīn)开工的房地产项目的面积总和，包括住宅和商(shāng)业用(yòng)房；
（5）施工面积：指参研企业集团在2018-2019年间实际进行施工的面积总和，包括住宅和商(shāng)业用(yòng)房；
（6）年末在建面积：指参研企业集团结转至下一年的施工面积，即当年施工面积-竣工面积；
（7）竣工面积：指参研企业集团在2018-2019年间实际竣工完成的项目面积总和，包括住宅和商(shāng)业用(yòng)房；
（8）待开发土地面积：指参研企业集团已取得使用(yòng)权但尚未开发的土地面积；
数据内容由企业集团合并下属项目公司数据后统一填写。数据应依据上报统计部门的房地产开发经营企业统计年报分(fēn)年度填写；数据应為(wèi)参研企业集团的权益数据。
各项内容比重如下：
|
项目 |
权重 |
项目 |
权重 |
|
销售面积+出租面积 |
0.45 |
销售金额+出租金额 |
0.26 |
|
投资总额 |
0.15 |
新(xīn)开工面积 |
0.03 |
|
施工面积 |
0.04 |
年末在建面积 |
0.02 |
|
竣工面积 |
0.02 |
待开发土地面积 |
0.03 |
住宅开发总量指参研企业集团在2018-2019年间住宅（包含商(shāng)品住房和保障性住房）的开发销售总量。指标分(fēn)為(wèi)：销售面积、销售金额、投资总额、新(xīn)开工面积、施工面积、竣工面积6项（各指标内容参照“房地产开发总量”中的指标定义）。
数据内容由企业集团合并下属项目公司数据后统一填写。数据应依据上报统计部门的房地产开发经营企业统计年报分(fēn)年度填写；数据应為(wèi)参研企业集团的权益数据。
权重比例如下：
|
项目 |
权重 |
项目 |
权重 |
|
销售面积 |
0.48 |
销售金额 |
0.27 |
|
投资总额 |
0.16 |
新(xīn)开工面积 |
0.03 |
|
施工面积 |
0.04 |
竣工面积 |
0.02 |
3、商(shāng)业用(yòng)房开发总量
商(shāng)业用(yòng)房开发总量指参研企业集团在2018-2019年间商(shāng)业用(yòng)房（包含商(shāng)业综合體(tǐ)、写字楼、酒店(diàn)）的开发销售总量。具體(tǐ)指标分(fēn)為(wèi)：出售面积+出租面积、出售金额+出租金额、投资总额、新(xīn)开工面积、施工面积、竣工面积6项（各指标内容参照“房地产开发总量”中的指标定义）。
数据内容由企业集团合并下属项目公司数据后统一填写。数据应依据上报统计部门的房地产开发经营企业统计年报分(fēn)年度填写；数据应為(wèi)参研企业集团的权益数据。
权重比例如下：
|
项目 |
权重 |
项目 |
权重 |
|
出售面积+出租面积 |
0.48 |
出售金额+出租金额 |
0.27 |
|
投资总额 |
0.16 |
新(xīn)开工面积 |
0.03 |
|
施工面积 |
0.04 |
竣工面积 |
0.02 |
4、绿色地产
绿色地产指参研企业集团在2018-2019年间所开发的项目较好地应用(yòng)了产业化及绿色环保节能(néng)产品和方案。企业集团申报的开发项目不超过三个，可(kě)以根据以下三个方面提供材料：
（1）文(wén)字资料：项目产业化及绿色环保节能(néng)相关内容依照参研表格（表五）所列应用(yòng)情况填写；
（2）反映绿色环保技术应用(yòng)的照片；
（3）有(yǒu)关鉴定情况的证明复印件和数据说明。
权重比例如下：
|
项目 |
权重 |
项目 |
权重 |
|
装配式 |
0.15 |
节水 |
0.05 |
|
全装修 |
0.2 |
节材 |
0.05 |
|
智能(néng)化 |
0.15 |
节地 |
0.05 |
|
节能(néng) |
0.2 |
环保 |
0.15 |
5、企业形象及社会贡献
企业形象指社会公众和企业职工对企业整體(tǐ)的印象和评价，社会贡献指
企业為(wèi)國(guó)家或社会创造或支付的价值，包括慈善捐赠、救助捐赠以及社会公益等各类捐赠和房地产税收。
（1）企业形象及品牌管理(lǐ)依照参研表格（表六）内容填写。
（2）慈善捐赠、救助捐赠以及社会公益等捐赠，依据捐赠的证书或收据分(fēn)年度填写。
（3）其他(tā)物(wù)资捐赠或租金减免可(kě)以另行附情况说明，并给出参考金额。
权重比例如下：
|
项目 |
权重 |
项目 |
权重 |
|
企业形象及品牌管理(lǐ) |
0.4 |
房地产所得税 |
0.3 |
|
慈善救助公益捐赠 |
0.3 |
|
|
数据内容由企业集团合并下属项目公司数据后统一填写。
三、研究程序
本次“上海市房地产开发企业50强研究”由上海市房地产行业协会组织并发起，上海市房地产开发企业可(kě)以自愿报名参与研究，参研企业根据企业自身优势项目选择对应研究项目申报表填写提交。相关研究指标和研究办法以客观数据為(wèi)唯一依据，参研企业应如实填报相关数据，并对数据的真实性负责。市房协可(kě)根据研究需要，要求参研企业进一步提供统计报表、财務(wù)报表及相关证书和凭证进行核对。市房协可(kě)通过统计局、市交易中心等相关单位核实数据的准确性，对于无效数据和不可(kě)信数据不予采用(yòng)。
在各年度数据收集和核实完毕后，市房协邀请专家组成课题组，依据本次参研数据撰写《2018-2019年上海房地产开发企业50强研究报告》，作為(wèi)研究成果对外发布。对各项排名前10位的企业颁发研究成果证书和牌匾。