最近这段时间里，房地产受社会关注的程度在加大，尤其是在资本市场表现疲软的情况下。当前市场政策频频打压，说明政策应对市场变化是有(yǒu)点被动的。现在的市场我认為(wèi)只要理(lǐ)解这两句话就可(kě)以了：2021-2022年供需剪刀(dāo)差急剧放大，解决大城市住房问题将持续。供需剪刀(dāo)差指的是購(gòu)房、贷款、读书等方面的需求要大幅超过供给，最近的住房政策主要也是聚焦在大城市，小(xiǎo)城市政策层面反而比较平静。

市场指标分(fēn)析

当前楼市是冷是热？处于什么阶段？房地产市场运行受周期、區(qū)域等影响较大，要剔除各类噪音，才能(néng)真正对市场基本面有(yǒu)清晰和客观的判断。

我们先来看看市场的各项指标。从投资来看，房地产开发投资占固定投资的68%，全國(guó)一季度房地产开发投资增速约8%，处于安全區(qū)域（低于5%市场偏冷，高于10%市场过热，超过这个范围國(guó)家相关部门要出政策调控）；全國(guó)一季度土地交易下跌约5%，这主要是受到三道红線(xiàn)的制约，但各地分(fēn)化较大，冷热不均；剔除疫情影响，我个人估计全國(guó)一季度商(shāng)品房成交面积相较于正常年份增長(cháng)约10%，需求强劲；全國(guó)一季度房价指数同比涨幅在4%左右，房价上涨风险可(kě)控。

再来看一系列核心指标70城房价指数、全國(guó)新(xīn)建商(shāng)品房销售面积、全國(guó)新(xīn)建商(shāng)品房销售价格、全國(guó)新(xīn)建商(shāng)品房竣工面积的情况。

70城房价指数

根据70个大中城市房价指数同比涨幅数据，当前楼市处于安全期，但要防范价格抬头。

全國(guó)新(xīn)建商(shāng)品房销售面积同比增速

潜在購(gòu)房需求旺盛，各类購(gòu)房需求释放；供应节奏不如成交，供求剪刀(dāo)差在变大；新(xīn)房交易热度开始传导到二手房市场；限价政策下钻政策漏洞的在增加。

 

全國(guó)新(xīn)建商(shāng)品房销售价格年初累计同比增速

当前涨幅受去年基期值影响比较大，出现异动。但就绝对值来看，已经明显攀升。过去几年的高地价项目正入市，尤其是三四線(xiàn)城市2018年以来的地王项目。

全國(guó)新(xīn)建商(shāng)品房竣工面积年初累计同比增速

竣工数据在经历了降温后，继续反弹，对于家居装修等产业来说，意味着较大的市场机会。这种趋势预计会延续。不过需要警惕房企心态变化，在三道红線(xiàn)下，预售阶段后施工的意愿可(kě)能(néng)会削弱。

当前的市场环境下还出现了许多(duō)新(xīn)问题、新(xīn)情况：一是新(xīn)房压力开始传导至二手房市场，二手房市场供应也出现了短缺，热点城市成交屡屡创新(xīn)高；二是豪宅热背后的購(gòu)房需求：大城市購(gòu)房需求升温，资金无处可(kě)去加快抢房，房企强势婉拒客户入市；三是非住宅类项目休整：租赁市场已有(yǒu)抬头苗头、写字楼市场待观察；四是人口流动和结构变化：新(xīn)型城镇化下購(gòu)房需求更為(wèi)复杂，購(gòu)房能(néng)力和購(gòu)房动机更加多(duō)元化；五是资金变化：隐匿的资金走向较多(duō)，二套首付款的支付能(néng)力明显增强。

    政策环境分(fēn)析

住房问题既是经济问题，也是社会问题。要关注三个重要文(wén)件对房地产市场的定调和发展规划内容。

两会政策：解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有(yǒu)产权住房供给，规范发展長(cháng)租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新(xīn)市民(mín)、青年人等缓解住房困难。

十四五和2035年规划：1、推进房地产税立法，健全地方税體(tǐ)系，逐步扩大地方税政管理(lǐ)权；2、改革土地计划管理(lǐ)方式，赋予省级政府更大用(yòng)地自主权，探索建立全國(guó)性的建设用(yòng)地、补充耕地指标跨區(qū)域交易机制；3、鼓励有(yǒu)条件的都市圈建立统一的规划委员会，实现规划统一编制、统一实施，探索推进土地、人口等统一管理(lǐ)。

今年的房地产调控主要是围绕“解决大城市住房问题”而展开的，从调控思路来看，主要有(yǒu)三大方向：一是稳投资大于稳就业，國(guó)家和地方层面对待投资和就业的看重点是不同的，就地方政府来看，投资更為(wèi)重要性，各地如果投资数据比较弱，房地产供给端依然面临很(hěn)多(duō)机遇。二是对调控惰性抽鞭子，房价出现反弹必打压，从当前住建部的思路看，预计后续对于大城市约谈的可(kě)能(néng)性依然是比较大的，各地调控主动性明显增强。三是淡化热点事件，加强对预期的管理(lǐ)，降低热点事件的炒作、积极引导市场预期，成為(wèi)调控新(xīn)内容。尤其是在涉及二手房市场方面更是如此。

从政策工具箱来看，目前的政策主要可(kě)以归纳為(wèi)四方面：一是限購(gòu)堵漏，严管离异、人才、企业三类群體(tǐ)；二是信贷收紧，严查违规贷款、信贷集中度；三是加大对二手房市场监管，管房源、管价格、管秩序；四是防风险，防止房价风险、按揭风险、租赁风险。

土地方面集中供地是今年的新(xīn)政策，土地供应和推盘之间有(yǒu)一个比较明显的时间差关系。一般从各地的楼市情况看，大约有(yǒu)8-12个月的时滞，据此可(kě)以分(fēn)析未来的推盘节奏和供应数据。房企营销部门所需要关注集中供地政策后的市场动向和问题。就目前市场情况来看，集中供应土地后出现了很(hěn)多(duō)反常的现象。除長(cháng)春市场被认為(wèi)土地市场较冷以外，其他(tā)城市都出现了抢地现象。尤其是重庆、无锡和广州等地价性价比高的城市。其引起了三个现象。第一、央企和头部房企拿(ná)地项目多(duō)，未来供应的来源形成了变化。第二、土地项目总體(tǐ)处于限价状态。第三、类似土地市场表现，直接导致百强县的土地市场火爆。

未来政策展望：學(xué)區(qū)方面，划片入學(xué)、公民(mín)同招、民(mín)办摇号、高招分(fēn)配等政策将持续，租赁住房學(xué)區(qū)政策有(yǒu)望迎来突破；户籍方面，数据、医疗和科(kē)技人才的户籍政策总體(tǐ)宽松，其他(tā)领域的人才政策需要防范收紧；購(gòu)房方面，短期看放松可(kě)能(néng)性不大，不过主要集中在一二線(xiàn)城市和部分(fēn)三四線(xiàn)城市，市场占比30%；用(yòng)地，租赁住房和集體(tǐ)经营性建设用(yòng)地的土地优惠政策预计会继续放开，尤其是涉及城市近郊區(qū)。

區(qū)域市场规划

    上海的區(qū)域市场需要重点关注長(cháng)三角一體(tǐ)化和五大新(xīn)城概念。根据十四五规划，上海未来區(qū)域空间发展有(yǒu)以下几个特点，总體(tǐ)區(qū)域发展将形成中心辐射、两翼齐飞、新(xīn)城发力、南北转型的格局。一江一河：围绕黄浦江和苏州河，形成外滩-陆家嘴-北外滩、世博-前滩-徐汇滨江、杨浦滨江、苏河水岸带的发展。两翼齐飞：自贸试验區(qū)临港新(xīn)片區(qū)、長(cháng)三角生态绿色一體(tǐ)化示范區(qū)、虹桥商(shāng)務(wù)區(qū)。新(xīn)城发力：加快嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五大新(xīn)城的建设。南北转型：宝山(shān)（南大、吴淞）钢铁厂转型，金山(shān)（金山(shān)产业带）化工厂的转型。

板块分(fēn)析关注相关影响变量，企业应重点关注區(qū)域规划、交通改善、高端聚集、市场周期等参考指标，建议根据重要性做决策。这里為(wèi)大家介绍三个板块，一是高端板块，最近高端板块崛起，这主要聚集在前滩、董家渡、大连路。比如说大连路板块，这就是一个后发优势，成為(wèi)新(xīn)金融、新(xīn)科(kē)技的聚集带。二是區(qū)位改善板块，主要是淀山(shān)湖(hú)大道、長(cháng)兴岛、松江南站，这些地區(qū)随着交通设施等建设，将形成更好机会，比如長(cháng)兴岛，我去调研的时候就发现長(cháng)兴岛上有(yǒu)很(hěn)多(duō)造船厂，这些厂的员工是很(hěn)多(duō)的，未来这个板块如果通地铁后，这些员工就是潜在的購(gòu)房需求，未来发展潜力就很(hěn)大。三是受市场周期影响的板块，比如美兰湖(hú)、顾村、南翔等區(qū)域，这些區(qū)域过去曾经炒作过，平静几年容易反弹。

最核心的规划：長(cháng)三角一體(tǐ)化。企业可(kě)以关注長(cháng)三角一體(tǐ)化所带来的的市场机会，需要关注交通一體(tǐ)化、户籍一體(tǐ)化、社会保障一體(tǐ)化等内容。近期需要关注17号線(xiàn)延伸和沪苏湖(hú)高铁概念。長(cháng)三角生态绿色一體(tǐ)化发展示范區(qū)正在建设。关注長(cháng)三角一體(tǐ)化六镇，尤其是汾湖(hú)、朱家角和西塘。关注都市圈政策和市域铁路规划政策。关注环沪概念：启东、海门、太仓、花(huā)桥、汾湖(hú)、嘉善、平湖(hú)等概念，比如说枫泾规划。

产品投资策略

产品。70/90政策虽一直提，但实际上中小(xiǎo)套型交易并非上海市场的主流，全装修和精装修基本覆盖全市，除金山(shān)和崇明有(yǒu)特殊性。未来两年房产供应大户包括万科(kē)大华金地融创等企业。将来上海市场的主流产品还是120平方米的住宅，交易占比中，120平米左右的住宅物(wù)业相对占比大，更符合上海市场特征。尤其是車(chē)位和學(xué)區(qū)好的小(xiǎo)區(qū)。这里要特别提一下酒店(diàn)式公寓，当前有(yǒu)很(hěn)多(duō)購(gòu)房者或投资者咨询是否能(néng)投资此类物(wù)业。目前上海的政策是：1、未开发的需整改。2、已开发的不允许附加住宅功能(néng)。3、二手房不限制

長(cháng)租公寓。租赁市场改革方向，第一、确保用(yòng)地用(yòng)房来源充足，包括土地变性、房源更改用(yòng)途、资源整合等。第二、新(xīn)租赁概念提出，在解决住房空间的同时，更会关注租客其他(tā)需求。第三、租購(gòu)并举和租售同权将持续推进。第四、轨交沿線(xiàn)站点将配置更多(duō)此类房源。第五、先租后买等模式在创新(xīn)和探索

老旧小(xiǎo)區(qū)改造。从老旧小(xiǎo)區(qū)改造的内容来看，重点在于外墙改造、電(diàn)梯改造、停車(chē)位改造等领域，以電(diàn)梯改造為(wèi)核心。预计上海房龄在20年左右的物(wù)业改造可(kě)能(néng)性最大，将带来租赁市场、物(wù)业管理(lǐ)、智慧社區(qū)等方面的发展机会

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

城市投资逻辑归纳起来主要可(kě)以关注五个方面：一是城镇化率，城镇化进入3.0版本，即县域城镇化，关注百强县和脱贫县；二是流动人口变化情况，人口流动总量、结构和方向出现了变化，00后开始逐步步入社会；三是高铁建设，高铁往往是各地城建发展的重要引擎，也将成為(wèi)各地新(xīn)區(qū)的重要发展支撑；四是城市周期，每个城市也有(yǒu)成長(cháng)和没落的大周期，不同城市转型的效果也不同；五是城市差异，各地限購(gòu)等購(gòu)房政策的不同，无形中使得不同城市的市场吸引力差距很(hěn)大。

城市投资方面，涉及各类要素，对此类要素可(kě)以进行排序，其中规划是最重要的