房地产市场调研是上海市房协為(wèi)会员企业服務(wù)、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海市房协邀请市房管局、市统计局等行政有(yǒu)关部门和高校研究机构的专家组成调研组，定期研究分(fēn)析房地产市场。 

本次调研以分(fēn)析2021年上半年上海房地产市场运行情况為(wèi)基础，提出对于2021年上半年市场形势的看法和下半年市场走势的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理(lǐ)部门参考。

 

一、2021年上半年上海房地产市场的基本情况

（一）土地供应

2021年上半年，全市实际供应各类用(yòng)地163宗共725.88万平方。其中，住宅用(yòng)地61宗共317.25万平方米；商(shāng)服用(yòng)地19宗共58.49万平方米；工业用(yòng)地72宗共309.1万平方米；其他(tā)用(yòng)地11宗共41.04万平方米。

（二）房地产开发投资

2021年上半年，全市完成房地产开发投资2245.45亿元，同比增長(cháng)11.5%（全國(guó)房地产开发投资72179.07亿元，同比增長(cháng)15%），增幅回升4.5个百分(fēn)点；其中住宅投资1166.28亿元，同比增長(cháng)12.4%，增幅回升12.5个百分(fēn)点。

 

（三）房地产开发建设

2021年上半年，全市商(shāng)品房施工面积13879.31万平方米，同比增長(cháng)1.4%；其中住宅施工面积為(wèi)6398.28万平方米，同比减少6.0%。新(xīn)开工面积1708.97万平方米，同比增長(cháng)0.1%；其中住宅新(xīn)开工面积745.99万平方米，同比减少16.9%。

2021年上半年，全市商(shāng)品房竣工面积1354.45万平方米，同比增長(cháng)14.1%，增幅回升9.9个百分(fēn)点；其中住宅竣工面积749.55万平方米，同比增長(cháng)11.2%，增幅回升6.8个百分(fēn)点。

（四）商(shāng)品房销售

2021年上半年，全市商(shāng)品房销售（包括现房销售和期房销售）832.83万平方米，同比增長(cháng)29.2%（全國(guó)商(shāng)品房销售面积88635.35万平方米,同比增長(cháng)27.7%），增幅回升41.8个百分(fēn)点。其中商(shāng)品住房销售667.94万平方米，同比增長(cháng)23.0%，增幅回升30.7个百分(fēn)点。

2021年上半年，全市存量房（二手房）成交面积為(wèi)1560.72万平方米，同比上升73.62%，增幅回升86.02个百分(fēn)点。其中住宅成交1419.45万平方米，同比上升85.79%，增幅回升97.6个百分(fēn)点。

（五）住房价格

2021年上半年，全市市场化商(shāng)品住房平均销售价格54456元/平方米，同比下降8.3%。二手住房平均成交价格40792元/平方米，同比上升5.2%。

（六）房地产金融

2021年6月末，全市中资商(shāng)业银行自营性人民(mín)币房地产贷款余额24351亿元，同比增長(cháng)6.51%，增幅回落0.8个百分(fēn)点。其中

人民(mín)币个人住房贷款余额15773亿元，同比增長(cháng)8.47%；人民(mín)币房地产开发贷款余额7284亿元，同比增長(cháng)6.98%。

 

二、2021年上半年上海房地产市场的政策环境

2021年上半年，政策面继续坚持“房住不炒，因城施策”的主基调。中央层面多(duō)策并举，对市场过热的城市进行调控，进一步落实调控長(cháng)效机制。中央各部门密集发声，多(duō)次强调“房住不炒”定位。住建部联合多(duō)部门积极行动，对市场过热的城市进行调研、预警、约谈，要求落实地方主體(tǐ)责任，采取针对性调控措施，确保“三稳”目标落实到位。同时，中央加快调控長(cháng)效措施出台，稳定市场预期：22城集中供地以期平抑地价；土地出让金划转税務(wù)部门征收以控制地方政府杠杆率；对住房租赁企业发布减税政策鼓励租赁住房市场健康发展。热点城市则因城施策，升级调控新(xīn)措施，促进市场健康发展。上海、深圳、杭州、西安、合肥等30多(duō)个热点城市相继出台调控新(xīn)政，累计调控次数超百次，内容包括升级“四限”、增加交易税费、建立房地联动机制、设立二手房参考价格、新(xīn)房积分(fēn)摇号等。房地产金融监管持续强化。银保监会、住建部和央行三部委加强经营贷监管，严防经营贷违规流入楼市，各地开展个人住房信贷管理(lǐ)自查。房地产贷款集中度管理(lǐ)制度效果显现，房贷利率上行，放款时间拉長(cháng)，部分(fēn)城市二手房停贷。上海严格落实调控“一城一策”的要求，先后出台“沪十条”、“新(xīn)沪七条”楼市新(xīn)政，对现有(yǒu)的调控政策堵漏洞、打补丁，规范市场行為(wèi)。调控政策主要包括打击“假离婚”、信贷资金监管、“计分(fēn)”认筹、增加土地供应、限价竞价、住房限售、土地管理(lǐ)、中介管理(lǐ)等方面。

（一）房地产有(yǒu)关政策

1、2月18日，住建部发布“土地市场动态监测与监管系统”通知，要求北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、長(cháng)沙、沈阳、宁波、長(cháng)春、天津、无锡这22个重点城市实施供地“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年发布住宅用(yòng)地公告不能(néng)超过三次。

2、3月26日，银保监会、建设部、中國(guó)人民(mín)银行发布《关于防止经营用(yòng)途贷款违规流入房地产领域的通知》，《通知》共九条：一、加强借款人资质核查。……。二、加强信贷需求审核。……。三、加强贷款期限管理(lǐ)。……。四、加强贷款抵押物(wù)管理(lǐ)。……。五、加强贷中贷后管理(lǐ)……。明确一旦发现贷款被挪用(yòng)于房地产领域的将立刻收回贷款。……。六、加强银行内部管理(lǐ)。……。七、加强中介机构管理(lǐ)。……。八、继续支持好实體(tǐ)经济发展。……。九、强化协同监督检查。……。

3、4月30日，中央政治局召开会议。会议强调，要坚持房子是用(yòng)来住的、不是用(yòng)来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有(yǒu)产权住房供给，防止以學(xué)區(qū)房等名义炒作房价。

4、6月4日，财政部印发《关于将國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用(yòng)金、无居民(mín)海岛使用(yòng)金四项政府非税收入划转税務(wù)部门征收有(yǒu)关问题的通知》（财综〔2021〕19号），《通知》明确，原本由自然资源部门负责征收的國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)权出让收入等四项政府非税收入，全部划转给税務(wù)部门负责征收。自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治區(qū)、直辖市、计划单列市）以省（區(qū)、市）為(wèi)单位开展征管职责划转试点，探索完善征缴流程、职责分(fēn)工等，為(wèi)全面推开划转工作积累经验。暂未开展征管划转试点地區(qū)要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作，自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

5、1月21日，市住建委、市房管局、市规土局等八部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联[2021]48号），简称 “沪十条”。意见共十条：一、进一步发挥好联席会议作用(yòng)。……。二、完善土地市场管理(lǐ)。优化土地供应结构，增加商(shāng)品住房用(yòng)地供应，特别是在郊區(qū)轨道交通站点周边、五大新(xīn)城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新(xīn)城）加大供应力度。……。三、严格执行住房限購(gòu)政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内購(gòu)买商(shāng)品住房的，其拥有(yǒu)住房套数按离异前家庭总套数计算。四、调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。五、严格执行差别化住房信贷政策。……。六、严格商(shāng)品住房销售管理(lǐ)。……。完善新(xīn)建商(shāng)品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住購(gòu)房需求。……。七、严格规范房地产市场经营秩序。……。八、坚持租購(gòu)并举。……。九、加快推进旧區(qū)改造、“城中村”改造等城市更新(xīn)改造项目。……。十、加强政策宣传。……。

6、2月6日，上海新(xīn)房认購(gòu)采用(yòng)计分(fēn)摇号制度。认購(gòu)规则中明确， 楼盘上市认購(gòu)组数超过可(kě)售房源套数一定比例时，将采取计分(fēn)排序的方法，选取进入公证摇号选房的購(gòu)房人。计分(fēn)办法综合購(gòu)房人拥有(yǒu)的住房状况、5年内在沪購(gòu)房记录、家庭、户籍以及在沪缴纳社保等情况进行计算。按计分(fēn)高低排序选取进入公证摇号选房的人员名单后，其余认購(gòu)人不再进入公证摇号选房环节。其中，家庭、户籍、購(gòu)房人拥有(yǒu)的住房状况、5年内在沪購(gòu)房记录4大因素各自拥有(yǒu)基本分(fēn)。如果購(gòu)房者全部满足四大因素，也就是本市户籍、家庭、无房、5年内无交易，那么最高可(kě)以得60分(fēn)。而在沪缴纳社保则从2003年1月开始计算，每缴纳一个月社保加0.1-0.24分(fēn)。

7、3月3日，市住建委、市规划局、市房管局三部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联 〔2021〕 129号），简称“新(xīn)沪七条”。共七条： 一、强化住宅用(yòng)地供应管理(lǐ)。……。二、深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上，商(shāng)品住宅用(yòng)地出让实行限价竞价。……。三、严格新(xīn)建商(shāng)品住房价格备案管理(lǐ)。……。四、强化商(shāng)品住房交易管理(lǐ)。……。五、进一步加强房地产中介管理(lǐ)。……。六、严格规范企业購(gòu)买商(shāng)品住房。……。七、实施住房限售。对按照优先購(gòu)房政策購(gòu)买的新(xīn)建商(shāng)品住房，在購(gòu)房合同网签备案满5年后方可(kě)转让。

8、3月12日，市房管局表示，今年上海将主要采取集中批量入市的方式供应新(xīn)建商(shāng)品住房，从而加大供应力度，稳定市场预期，方便購(gòu)房人选房，优先满足无房家庭自住需求。房源将严格执行“沪十条”“沪七条”等各项楼市调控政策措施，对按照优先購(gòu)房政策購(gòu)买的商(shāng)品住房，网签备案满5年方可(kě)转让。

9、5月28日，上海市房地产交易中心发布消息，从即日起，已取得房产证、已网签备案、已取得一手入围获得认購(gòu)资格等三种情况，在購(gòu)房者进行名下房产套数查询时，均认定為(wèi)購(gòu)房套数。

  （二）货币金融政策

1、实施稳健的财政政策和中性的货币政策

6月末，广义货币(M2)余额231.78万亿元，同比增長(cháng)8.6%，增速比上月末高0.3个百分(fēn)点，比上年同期低2.5个百分(fēn)点；狭义货币(M1)余额63.75万亿元，同比增長(cháng)5.5%，增速分(fēn)别比上月末和上年同期低0.6个和1个百分(fēn)点；流通中货币(M0)余额8.43万亿元，同比增長(cháng)6.2%。上半年净投放现金32亿元。

6月末，本外币贷款余额191.62万亿元，同比增長(cháng)11.9%。月末人民(mín)币贷款余额185.5万亿元，同比增長(cháng)12.3%，增速比上月末高0.1个百分(fēn)点，比上年同期低0.9个百分(fēn)点。上半年人民(mín)币贷款增加12.76万亿元，同比多(duō)增6677亿元。分(fēn)部门看，住户贷款增加4.58万亿元。

2、全國(guó)房贷利率趋势性上升

据融360数据显示，2021年2月，全國(guó)房贷利率率先止跌回升，随后数月呈趋势性上移。截至5月，全國(guó)首套房平均房贷利率5.33%，较年内低点上涨11BP，二套房贷款平均利率5.61%，较年内低点上涨8BP。

 

三、2021年上半年市场形势分(fēn)析与下半年市场走势预测

2021年上半年上海土地和商(shāng)品住房均采用(yòng)集中供应的方式，交易比较活跃。為(wèi)此政府部门升级了调控，多(duō)策并举稳定市场预期，调控效果逐步显现，市场热度逐渐下降，呈现出“前高后稳，回归常态”的走势：土地市场出让面积同比上升，地价保持平稳；商(shāng)品住房销售面积同比上升23%，价格指数同比上升4.6%；二手住房成交同比上升58.6%，价格指数同比上升10.1%。以下分(fēn)别从供地、投资、销售、房价等方面对上海房地产市场运行和走势进行分(fēn)析。

（一）土地市场成交面积同比上升，土地价格保持平稳 

2021年上半年，全市实际成交住宅用(yòng)地221宗共986.86万平方米，楼板价7941元/平方米。其中，住宅用(yòng)地107宗共513.24万平方米，楼板价13346元/平方米；商(shāng)服用(yòng)地27宗共80.75万平方米，楼板价8793元/平方米；工业用(yòng)地71宗共333.81万平方米，楼板价770 元/平方米；其他(tā)用(yòng)地11宗共59.06万平方米，楼板价2117元/平方米。

住宅用(yòng)地中，普通商(shāng)品住房成交57宗共327.2万平方米；商(shāng)住成交6宗共54.6万平方米；保障性住房23宗共91.5万平方米；租赁住房22宗共52.4万平方米。

2021年上半年，土地供应发生巨变。受供地“两集中”政策的影响，上海的土地出让节奏大调整，上半年多(duō)个月份含宅土地零供应，土地市场成交规模也较去年同期有(yǒu)所收缩。6月25日，上海首批集中供地全部出让完成。共计出让土地56幅，总成交金额856.82亿元，包括31幅含住宅地块、17幅动迁安置房地块和8幅租赁住房地块。其中31幅涉宅用(yòng)地共393.82万平方米，总金额773.68亿元，平均楼面价為(wèi)19645元/平方米，平均溢价率為(wèi)5.79%。此次集中供地呈现出三大特点：一是中心區(qū)域冷五大新(xīn)城區(qū)热。本次市中心由于供应地块较少，而且出让条件较高，入围的企业并不多(duō)，竞争并不激烈。而受到加大五大新(xīn)城土地供应力度的政策指引，在本次31宗含宅地块中，五大新(xīn)城土地出让了273万平方米，占总量的七成，房企的竞争焦点也主要集中在新(xīn)城區(qū)域，比如青浦地块就吸引了12家房企参与竞拍。二是地价保持平稳，平均溢价率仅為(wèi)5%。本次土拍设置中止价、最高报价和一次性书面报价，绝大多(duō)数地块设置的溢价率封顶為(wèi)10%，这让土拍市场不再是“价高者得”，而是“近均价者得”，这从源头上杜绝了高溢价的可(kě)能(néng)性，最终成交的楼板价大约是房地联动价的40%-50%之间。三是中小(xiǎo)型企业也有(yǒu)了拿(ná)地机会。此土拍规则有(yǒu)相应的调整，杜绝房企利用(yòng)多(duō)个“马甲”拍地，“防围标”限制也持续升级，这让竞拍更為(wèi)公平，也降低了头部房企包揽土地的机会，这次共有(yǒu)23家房企竞得土地，其中，鹏瑞、京东首次在上海拿(ná)地，雅居乐、卓越、大名城、光明地产等近几年没在上海公开市场拿(ná)地的企业这次也都有(yǒu)所斩获。

上半年土地市场之最：6月18日，保利以105.13亿元竞得静安灵石社區(qū)地块，成交楼板价為(wèi)51707元/平方米，溢价率為(wèi)8.39%，这是上半年总价最高的地块。6月18日，上海杨浦城市建设投资(集团)有(yǒu)限公司以14.02亿竞得杨浦區(qū)定海社區(qū)B3-1地块（大桥街(jiē)道118街(jiē)坊），成交楼板价64039元/平方米，溢价率為(wèi)9.21 %，这是上半年单价最高的地块。6月22日，建发以总价6.26亿元竞得崇明區(qū)陈家镇CMS15-0305单元14A-01(实验生态社區(qū)18号)地块，成交楼板价14418元/平方米，溢价率12.89%。这是上半年溢价率最高的地块。

2021年下半年土地市场走势分(fēn)析：一是结合上海全年土地供应计划来看，住房用(yòng)地计划供应量将增加，下半年仍还会有(yǒu)两次集中供地，土地供应规模预计会增加。二是上海多(duō)策并举将地价控制在一个平稳的状态，同时也為(wèi)房企保留一定的利润空间，这会让上海土地更有(yǒu)吸引力，预计下半年会有(yǒu)更多(duō)的房企会参与到土拍市场，一些热点地块或将竞争激烈。三是在上海土拍新(xīn)规多(duō)维度、高精度的调控，以及房地联动机制的作用(yòng)下，土地价格将继续保持稳定，溢价率将得到有(yǒu)效控制。总體(tǐ)上看， 2021年下半年土地市场将呈现“量升价稳”的态势。 土地供应量会有(yǒu)增加，土地价格保持平稳。

 

 

（二）房地产开发投资保持增長(cháng)，新(xīn)开工面积同比微增

上半年，全市巩固拓展疫情防控和经济社会发展成果，持续发挥有(yǒu)效投资的关键作用(yòng)，本市房地产开发投资保持增長(cháng)，完成投资2245.45亿元，比去年同期增長(cháng)11.5%，比2019年上半年增長(cháng)19.2%，两年平均增長(cháng)9.2%。上半年，随着本年新(xīn)开工面积增速回落以及去年同期投资基数走高，本市房地产开发投资增速持续回落，但仍保持两位数增長(cháng)。

从投资构成看，随着开发建设持续稳定恢复，本市建安投资稳步增長(cháng)。上半年房地产开发投资中的建安工程投资993.12亿元，比去年同期增長(cháng)19.4％，两年平均增長(cháng)4.8%。土地購(gòu)置费则随着新(xīn)开工增速的回落保持小(xiǎo)幅增長(cháng)，完成1098.37亿元，增長(cháng)4.0％，占全部房地产开发投资的48.9％，比重同比回落3.5个百分(fēn)点。

从房屋类型看，住宅投资较快增長(cháng)，商(shāng)办投资同比微增。上半年，本市住宅投资1166.28亿元，比去年同期增長(cháng)12.4%，两年平均增長(cháng)6.0%。商(shāng)办投资602.37亿元，增長(cháng)0.2%，两年平均增長(cháng)8.0%。其中，办公楼投资356.98亿元，同比增長(cháng)0.1%；商(shāng)业营业用(yòng)房投资245.40亿元，增長(cháng)0.3%。

上半年，本市房屋新(xīn)开工面积1708.97万平方米，比去年同期增長(cháng)0.1%，增速比一季度回落92.2个百分(fēn)点；两年平均增長(cháng)13.0%。今年本市房屋开工建设有(yǒu)序推进，各月新(xīn)开工项目数稳定在30个左右，进度较為(wèi)平稳，但由于去年疫情后促开工政策推进、带动开工规模逐月增加，因此上半年全市新(xīn)开工面积增速较一季度大幅回落。分(fēn)类型看，住宅新(xīn)开工面积745.99万平方米，同比下降16.9%；商(shāng)办新(xīn)开工面积452.25万平方米，增長(cháng)20.5%。

上半年，本市房屋竣工面积1354.45万平方米，比去年同期增長(cháng)14.1%，两年平均增長(cháng)9.0%。其中，住宅竣工面积749.55万平方米，同比增長(cháng)11.2%；商(shāng)办竣工面积276.66万平方米，增長(cháng)18.9%。

 

（三）市场化住房成交面积大幅增長(cháng)，价格指数基本稳定

2021年上半年，上海商(shāng)品房市场总體(tǐ)上呈现“前高后稳”的态势。全市商(shāng)品房批准预售574.35万平方米，同比增長(cháng)33.61%；其中商(shāng)品住房批准预售493.32万平方米，同比增長(cháng)55.73 %。全市商(shāng)品房销售（包括现房销售和期房销售）832.83万平方米，同比增長(cháng)29.2%；其中商(shāng)品住房销售667.94万平方米，同比增長(cháng)23.0%。

2021年1-6月上海新(xīn)建商(shāng)品住房价格指数同比上升。从环比看，1月份涨0.6%、2月份涨0.5%，3月份涨0.3%，4月份涨0.3%、5月份涨0.4%，6月份涨0.5%。从同比看，6月份同比上升4.6%。

2021年上半年，市场化商(shāng)品住房（不包括保障性住房）销售面积548万平方米，同比上升70.7%；销售均价54456元/平方米，同比下降8.3%。但这主要是因為(wèi)去年上半年受到疫情影响，市场成交量较低，且高价楼盘成交过多(duō)所致。从走势上看，据房地产交易中心网上数据（见图2）显示，上半年楼市呈现前高后稳，逐渐回归常态的走势：1月份，市场成交延续去年年底的上升态势，市场成交热度继续上升，此外部分(fēn)2020年成交的项目集中在当月网签，这双重因素导致了单月成交量创下2017年以来新(xīn)高，成交140.08万平方米，针对市场的热度不断上升，1月21日，政府出台“沪十条”，调控市场。2月份，上海推出新(xīn)房认筹积分(fēn)制，政策更加精细化，精准打击假离婚及炒房客，同时又(yòu)恰逢春节，当月市场无新(xīn)增供应，市场成交量快速回落至62.48万平方米，但对比往常春节月份，成交仍处于高位。3月份，调控再次加码，“新(xīn)沪七条”出台，而且受商(shāng)品房集中供应影响，当月仅有(yǒu)三个项目共12万平方米的供应入市，市场供应出现“断档”现象。但市场需求仍然旺盛，特别是部分(fēn)購(gòu)房者担心后续还会有(yǒu)更严格调控政策出台，加快入市节奏，市场出现“末班車(chē)效应”，同时受到市场升温影响，一部分(fēn)积分(fēn)达标但原本并无入市意愿的購(gòu)房者也提前入市，市场的供不应求导致成交量再次回升，成交105.77万平方米。二季度，调控效果渐渐显现，市场热度有(yǒu)所下降，商(shāng)品房集中供应稳定了市场预期，需求稳步释放，市场走势逐渐回归常态，4、5两月分(fēn)别成交78.36万平方米和65.55万平方米。6月，第二批新(xīn)房集中供应入市，新(xīn)推36个项目入市，新(xīn)增供应量创下半年来新(xīn)高，市场成交量也随之回升，当月成交95.86万平方米。

图2：2020年1月-2021年6月上海市场化商(shāng)品住房销售情况

上半年，上海持续收紧楼市调控政策，先后出台“沪十条”、“新(xīn)沪七条”，对现有(yǒu)的调控政策堵漏洞、打补丁，规范市场行為(wèi)。此次政策组合拳直接针对了上海房屋认筹过热、房价上涨过快的现象。政策内容非常全面，涉及土地、限購(gòu)、信贷、税费等内容，體(tǐ)现了上海稳定房价、稳定预期的导向。具體(tǐ)来看此次调控主要有(yǒu)以下几点内容：升级限購(gòu)，将法拍房也纳入限購(gòu)；推出新(xīn)房认筹计分(fēn)制，计分(fēn)制下，认購(gòu)比最高為(wèi)1.3：1，政策向无房刚需客倾向，减少认筹过热现象出现，稳定了購(gòu)房者情绪，避免恐慌入市；增加限售，按照优先購(gòu)房政策購(gòu)买的商(shāng)品房限售5年；精准打击楼市炒作行為(wèi)，新(xīn)政计入5年内購(gòu)房记录，离婚3年内按离婚前家庭套数计算，精准打击“假离婚”及炒房客。  

根据研究机构数据显示，上半年上海共148个楼盘认購(gòu)，累计开盘109次，供应房源4.7万套。其中92个楼盘进行了公证摇号，参与摇号的认購(gòu)人数近4.6万组。认筹率高的楼盘主要集中在市中心區(qū)域内性价比较高的项目，积分(fēn)门槛也特别高，比如黄浦區(qū)的复兴珑御项目，认購(gòu)客户的入围积分(fēn)达到了112.8分(fēn)，这是上海首个最接近满分(fēn)的楼盘项目。“积分(fēn)制”新(xīn)政出台后，买房人通过各种方式来增加积分(fēn)，有(yǒu)的卖掉多(duō)套房子打新(xīn)，有(yǒu)的将自己名下房产全部过户给父母打新(xīn)。新(xīn)房市场的火爆主要原因是“一二手房倒挂”，部分(fēn)中心區(qū)域的新(xīn)房存在着明显的套利空间。受到限价政策的影响，二手房价格遠(yuǎn)高于新(xīn)房价格，購(gòu)房者“买到即赚到”。还是以复兴珑御项目為(wèi)例，该项目在售的新(xīn)房均价為(wèi)13.58万元/平方米，而一期的二手房挂牌价格已经超过20万元/平方米，该项目主力户型為(wèi)200平方米，購(gòu)房者买入资产就直接升值千万，在巨大的利益趋势下，中心區(qū)域内的明星楼盘认筹率居高不下。

2021年上半年，全市新(xīn)建商(shāng)品房去化周期缩短，动迁安置房存量上升。受到上半年市场成交放量影响，全市新(xīn)房存量快速下降，去化周期维持在5个月左右。中心區(qū)域如虹口、長(cháng)宁、杨浦基本已无库存；金山(shān)、奉贤等去年销售不畅的外围區(qū)域库存也明显下降。截至6月30日，全市市场化新(xīn)建商(shāng)品住房网上供应面积為(wèi)642.25万平方米，同比下降10.5%。其中普通商(shāng)品住房可(kě)售量為(wèi)97.98万平方米，比去年同期下降13.4%。另外，由于近年来，征收安置居民(mín)以货币安置為(wèi)主，动迁安置住房存量有(yǒu)所上升，可(kě)售量為(wèi)2441.55万平方米，比去年同期上升11.7%。

2021年下半年商(shāng)品房市场分(fēn)析，从政策面来看，中央将继续坚持“房住不炒”基调不变，上海将“因城施策”运用(yòng)各种措施，不断细化和完善调控“工具箱”，精准施测，形成合力，着力稳定市场预期，巩固现有(yǒu)调控成果。从供求面看，调控政策将进一步显效，交易活跃度或有(yǒu)回落。供应方面，由于去年住宅用(yòng)地供应量较大，土地成交面积增長(cháng)明显，后续会有(yǒu)大量新(xīn)房等待上市。但商(shāng)品住房集中供应后，市场供应速度将得到有(yǒu)效控制，整體(tǐ)供应节奏会平稳有(yǒu)序；需求方面，随着政策效应显现和房贷持续收紧的影响，購(gòu)房者心态将从焦虑逐步回归平静，成交周期也会拉長(cháng)，结合供需两方面判断下半年成交面积可(kě)能(néng)会略低于上半年。从金融信贷面来看，下半年货币金融政策会有(yǒu)所放松，但房地产信贷政策仍将严控。综上所述下半年市场将逐渐降温，单月平均成交量将回归常态，交易量将会略低于上半年，价格则会保持平稳。

（四）二手住房市场成交量大幅上升，价格指数两位数上升

2021年上半年上海存量房（二手房）登记成交面积1560.72万平方米，同比上升55.5%。其中存量住宅成交面积1419.45万平方米，同比上升58.6%；住宅成交均价40792元/平方米，同比上升5.2%。

2021年1-6月上海二手住房价格指数：1月份涨1.3%，2月份涨1.3%，3月份涨1.1%，4月涨0.9%，5月份涨0.7%，6月份涨1.0%,，6月同比上涨10.1%。

图3：2020年1月-2021年6月上海二手住房成交情况

 

 

 

 

 

 

据房地产交易中心网上数据（见图3），2021年上半年二手住房市场，呈现出“量价齐升”的走势。1月，延续去年年底的成交热度，二手房成交创下2016年以来的新(xīn)高，达到43681套。2月，“沪十条”出台，加上恰逢春节，成交量回落至18695套。3月，随着一手房市场回暖，以及积分(fēn)制造成部分(fēn)購(gòu)房需求外溢，二手房市场也快速回暖，单月成交38051套。二季度，随着调控效应逐渐显现，成交量有(yǒu)所回落，但相较往年仍处高位，二手房市场供需两旺，成交量和价格逐月上升。4月、5月、6月分(fēn)别成交23093套、24092套和26627套。上半年二手房市场维持高位主要有(yǒu)三方面原因：一是上海现有(yǒu)的限价、限贷、摇号等调控政策大多(duō)都是针对新(xīn)房市场的调控，二手房市场受调控影响较小(xiǎo)，市场一直维持着高热度。二是积分(fēn)制后，上海新(xīn)房市场有(yǒu)所降温，部分(fēn)积分(fēn)不满足要求的購(gòu)房者溢出至二手房市场，同时也有(yǒu)部分(fēn)客户為(wèi)了“筹积分(fēn)”，卖掉多(duō)套房子“打新(xīn)”，这也让市场供应有(yǒu)所增加。三是旧改需求持续释放。2021年，本市旧改力度仍然很(hěn)大，全年计划改造70万平方米、受益居民(mín)3.4万户，上半年仅黄浦區(qū)就启动6个项目，涉及征收总量1万余户，而且近年来，征收居民(mín)多(duō)以货币补偿為(wèi)主，大量的刚性需求入市也推动了二手房市场的热度。

2021年下半年二手房市场将的走势呈现量价趋稳的特点。这主要有(yǒu)三个原因：一是随着二手房挂牌价格核验政策的推出，虚高炒作房源、随意涨价的行為(wèi)将得到有(yǒu)效限制，不符合市场价格标准的二手房将下架，市场供应会急剧减少。以深圳為(wèi)例，深圳在推出二手房指导价后，二手房成交“暴跌”，6月仅成交2820套，同比下降超七成。二是受到贷款集中度政策的影响，各大银行收紧了对二手房的房贷额度和放款速度，目前银行放款周期延長(cháng)至近100天（去年同期為(wèi)40天左右），这将拉長(cháng)成交周期。三是随着调控政策的不断发酵，二手房市场的热度会明显下降，房东的挂牌价将明显下降，購(gòu)房者的心态也将归于稳定，市场将进入新(xīn)一阶段的价格博弈。

 

 

 

四、对当前上海房地产市场的看法和建议

2021年上半年，上海严格贯彻中央“房住不炒”精神，落实调控“一城一策”的要求，先后出台“沪十条”、“新(xīn)沪七条”等楼市新(xīn)政，进一步加强房地产市场调控。下半年上海会更加坚定地做好房地产市场调控工作，规范市场秩序。从当前的市场情况来看，2020年年中以来的这轮上涨大概率已到高点，市场后期将保持稳中趋降的态势。调控成效虽然显现，但市场的高位发展仍可(kě)能(néng)引发新(xīn)的调控政策出台，特别对阶段性的需要“打补丁”的政策可(kě)能(néng)会不断出台。从長(cháng)期来看上海市场供需仍然偏紧，部分(fēn)新(xīn)房项目仍然维持着一定的热度，市场反弹基础犹存。下一步，政府仍然要巩固现有(yǒu)调控成果，坚持综合施策，不断完善和健全调控政策，促进房地产市场健康稳定发展。从企业的角度来看，近两年来调控新(xīn)政的陆续出台已经改变了市场大环境：“三道红線(xiàn)”改变了企业的融资环境、集中供地改变了企业的投资节奏、商(shāng)品房集中供应改变了企业的销售节奏，房地产开发企业要主动适应环境变化，改变经营、投资、销售策略，逐渐摸索出一条新(xīn)的发展之路。

（一）巩固调控成果，多(duō)策并举促进市场平稳健康发展

在一系列调控政策作用(yòng)下，上海房地产市场热度有(yǒu)所降温，新(xīn)房市场交易量回归常态，房价保持平稳。但从長(cháng)期来看供需平衡偏紧，市场再次反弹基础犹存。政府部门要继续研究储备相关调控政策，确保房地产市场平稳运行。

1、强化预期管理(lǐ)，规范市场有(yǒu)序发展环境

要把预期管理(lǐ)作為(wèi)房价调控的重要任務(wù)。预期既会影响需求释放节奏，还会催生新(xīn)的需求，甚至会影响价格的上涨。“迷信房价一直涨”的市场预期就是楼市泡沫的重要催化剂。政府部门要在政策宣讲、风险警示、舆情管控等方面做好相应工作，稳定市场预期。通过各种方式向市场传递坚定的调控信号，加强政策协调与衔接。同时要关注市场舆情变化，特别要对微博、公众号等新(xīn)媒體(tǐ)加强管理(lǐ)，对释放投机炒作信号的行為(wèi)依法及时处置。

加大整治规范房地产市场秩序力度，及时关注市场上出现的新(xīn)情况、新(xīn)问题，特别是人民(mín)群众反映强烈、社会关注度高的突出问题，以及相关舆情热点问题，及时出对策、出措施，如新(xīn)房销售环节公平的摇号、选房实施，打击“茶水费”等违规现象，二手房强化中介行為(wèi)管理(lǐ)，特别是捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序行為(wèi)等，使市场保持在良性的发展状态。

2、增加有(yǒu)效供应，关注市场中長(cháng)期供求平衡

做好住房供需两端管理(lǐ)。住房供给端要增加住房的有(yǒu)效供给，适度调整住宅与非住宅用(yòng)地比例。在五个新(xīn)城等重点區(qū)域、产业发展较快區(qū)域，加大住宅用(yòng)地供应比例和力度。加快租赁住房建设速度，早日形成市场供给，将一部分(fēn)需求转移到租赁住房市场。住房需求端要继续通过差异化信贷、税收、认筹等措施进一步抑制投资投机需求，严查購(gòu)房资金来源，防止经营贷、消费贷等资金违规进入楼市。同时要加强对二手房市场管理(lǐ)，限制虚高炒作房源、随意涨价的行為(wèi)，缓解“一二手房”倒挂现象，防止二手房市场的“虚火”传导至整个市场。同时，也要保护合理(lǐ)住房需求，引导需求有(yǒu)序释放。

3、加快保障性租赁建设供应，有(yǒu)效满足租赁需求

发展租赁住房是解决好大城市住房突出问题的一个重要途径。加大租赁住房市场建设力度，特别是保障性住房建设供应，快速形成有(yǒu)效的供应，使更多(duō)新(xīn)市民(mín)、青年家庭通过租赁居住解决住房问题。政府要在土地、金融、税收等方面对租赁住房市场发展给予支持。增加租赁住房的土地供应，加快探索利用(yòng)集體(tǐ)用(yòng)地和企事业单位自有(yǒu)土地建设租赁住房；完善租赁住房居住证办理(lǐ)、公共服務(wù)享受等政策，使租赁居住具有(yǒu)長(cháng)期性和稳定性。稳健发展租赁住房投资基金，配套租赁住房信贷政策，引导社会资金長(cháng)期投资租赁住房市场；降低租赁住房税费负担，特别是对租赁住房的开发运营企业予以倾斜，在建设阶段、运营阶段给予一定的税收优惠。

4、优化政策关注企业经营中所遇到的问题 

企业拿(ná)到土地后都是从成本控制和快速开发的角度来做项目，最后呈现出的产品的品质是不会很(hěn)高的，市中心的土地这样稀缺的资源最后就浪费了，这对上海整體(tǐ)的住宅品质提升是不利的，政府能(néng)否对环内环外，老城新(xīn)城的房地联动做一些差异化？用(yòng)一些奖励政策引导企业在一些稀缺地段上造精品项目。

根据需求变化调整户型配比。在当前的市场环境下，客户置换的时间成本、资金的成本、房票成本非常高。部分(fēn)客户出现了首置改善化的情况，即第一次購(gòu)房就直接解决改善问题，解决未来10年左右的住房需求。现在的土拍政策中户型配比要求已经无法满足需求，政府能(néng)否提高改善户型的配比，适应需求的改变。

旧改项目规划方面是否能(néng)有(yǒu)所突破。现在旧改项目收储成本很(hěn)高，最后做出来的产品价格也很(hěn)高，针对的群體(tǐ)是高收入人群，这部分(fēn)客户对产品的要求是很(hěn)高的，但现在的旧改政策中对风貌保护的建筑基底的要求非常严格，按照这个政策，现在改造做出来的产品密度非常高，有(yǒu)些地块容积率都达到了1.1，这明显不符合高端客户的需求。

（二）积极调整经营策略，适应行业发展新(xīn)趋势

经过这两年的调控，房企的生存环境已经发生了巨变：“三道红線(xiàn)”改变了企业的融资环境、集中供地改变了企业的投资节奏、商(shāng)品房集中供应改变了企业的销售节奏，房地产开发企业要在经营、投资、销售等方面主动适应新(xīn)政策、新(xīn)环境，积极改变经营策略，建立适合企业的可(kě)持续发展模式。

1、密切关注企业资金链安全，拓宽融资渠道

近年来，房地产的融资环境全面收紧，三道红線(xiàn)和贷款集中度政策出台后，房企融资渠道明显收紧，再加上金融系统持续压降信托规模，房地产融资规模已经明显下降。据不完全统计，2021年上半年100家典型房企的融资额為(wèi)6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。同时，房贷集中度管理(lǐ)影响银行内部决策，银行收紧涉房贷款额度，信贷额度紧张，叠加按揭放贷时间延長(cháng)以及房贷利率上调对房企回款带来很(hěn)大冲击。下半年，受國(guó)内经济下行、國(guó)际大宗商(shāng)品上涨和出口见顶等多(duō)重压力，货币金融政策预计会有(yǒu)所放松，但这主要还是為(wèi)了防止经济下滑，纾困实體(tǐ)经济，帮扶中小(xiǎo)微企业。房地产金融货币环境很(hěn)难有(yǒu)明显改善，尤其是热点城市，会继续强化信贷资金用(yòng)途管理(lǐ)，严防信贷资金违规流入房地产市场。预期房企“融资难”、“融资贵”的状态仍然不会有(yǒu)明显改观。

当前房企面临的最大考验就是如何应对融资渠道收紧和债務(wù)集中到期的双重压力，这将考验房企资金统筹能(néng)力。企业还是要从加大回款力度和创新(xīn)融资方式这两面下手。首先，继续加大销售回款力度，房企通过快周转来促进销售的空间其实相对有(yǒu)限，企业可(kě)以重新(xīn)调整项目运营管理(lǐ)流程来契合新(xīn)环境，如及时调整推盘节奏，狠抓回款考核，与银行签订前置文(wén)件锁定充足的按揭额度等。其次，要继续探索新(xīn)的融资方式，从依赖传统债務(wù)融资转向拓展项目股权融资、供应链金融、盘活底层资产证券化、引入险资和银行战投以及分(fēn)拆轻资产上市等方式。

2、调整经营策略，构建可(kě)持续发展模式

在行业增速放缓叠加“三道红線(xiàn)”的压力下，企业控负债、降杠杆压力增加。企业业绩增長(cháng)承压、目标增速趋缓。房地产企业需要谨慎经营、防范风险為(wèi)主，同时积极适应新(xīn)的政策与市场环境，调整投资、销售、融资等各方面的经营计划，构筑起可(kě)持续性发展模式。随着不同城市市场分(fēn)化加剧，企业需要对不同城市调整经营策略。一線(xiàn)和热点二線(xiàn)城市未来需求仍将持续增長(cháng)，且项目具有(yǒu)一定的利润空间，大型企业可(kě)以通过土拍拿(ná)地、股权收購(gòu)等方式增加土地储备，深耕发展。中小(xiǎo)型企业则可(kě)另辟蹊径，通过城市更新(xīn)、城中村改造等方式拿(ná)地开发；在需求不足、竞争激烈的低能(néng)级城市企业则需要深化销售渠道，加强营销和折扣力度，及时调整价格优惠抢占市场份额、加速现金回流。此外，在需求侧改革推行下，房地产企业也要转变发展思路，加速向买方市场转型。提升品牌力、强化产品力、提升服務(wù)力，多(duō)维度的提升自身综合实力，这样才能(néng)在日趋同质化的行业竞争中保持优势，进而助力项目去化、提升销售回款效率。

3、把握“集中供地”模式下的投资机会

集中供地制度对开发商(shāng)的综合能(néng)力提出了更高的要求，开发商(shāng)要在资金筹措、成本控制、标准化制定等方面不断提升，主动适应新(xīn)规带来的机遇和挑战。一是房企投资策略、流程、审核节点需要重新(xīn)调整。投研工作需要前置，注重对城市周期的研究，并在资金、参拍资格有(yǒu)限的情况下优化拿(ná)地策略，使效益最大化，同时也要根据城市供地节奏及时调整，提升资金的统筹能(néng)力；二是聚焦、深耕重点城市。广撒网的模式在集中供地制度下已不再适用(yòng)，企业要聚焦自身优势區(qū)域，區(qū)位上更偏向选择一二線(xiàn)和周边外溢城市，重点关注長(cháng)三角、粤港澳、川渝大都市圈等热点城市，这些城市在在人口、产业支撑下有(yǒu)较高的安全边界；三是加大企业之间的合作，“抱团取暖”，联合拿(ná)地。对于多(duō)数现金储备紧张的房企而言，还是要选择加大合作，联合拿(ná)地，分(fēn)散风险。而在一些限制参拍次数的城市，龙头房企也难一家独大，中小(xiǎo)房企可(kě)以适时出击，主动“捡漏”，当然中小(xiǎo)企业也可(kě)以“抱团取暖”，联合拿(ná)地；四是房企还要与产业资本“交朋友”，依托产业资本的优势提升拿(ná)地能(néng)力。比如此次上海土拍，卓越就依托和京东的良好关系以零溢价拿(ná)下了普陀西站的土地。