2022年上海房地产市场调研报告

房地产市场调研是上海市房协為(wèi)会员企业服務(wù)、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海市房协邀请市房管局、市统计局等行政有(yǒu)关部门和高校研究机构的专家组成调研组，定期研究分(fēn)析房地产市场。

本次调研以分(fēn)析2022年上海房地产市场运行情况為(wèi)基础，提出对于2022年市场形势的看法和2023年市场走势的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理(lǐ)部门参考。

一、2022年上海房地产市场的基本情况

（一）土地供应

2022年，全市新(xīn)增经营性用(yòng)地333宗共1425万平方米。其中住宅用(yòng)地116宗共851万平方米；商(shāng)服用(yòng)地38宗共70万平方米；工业用(yòng)地140宗共726万平方米；其他(tā)用(yòng)地39宗共79万平方米。

（二）房地产开发投资

2022年，全市完成房地产开发投资4979.54亿元，比上年下降1.1%（全國(guó)完成房地产开发投资132895亿元，比上年下降10%），增幅回落8.3个百分(fēn)点；其中住宅投资2771.8亿元，比上年增長(cháng)3.7%，增幅回落6.8个百分(fēn)点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的52.7%。

（三）房地产开发建设

2022年，全市商(shāng)品房施工面积16678.19万平方米，比上年增長(cháng)0.3%，增幅回落5.3个百分(fēn)点；其中住宅施工面积為(wèi)7759.31万平方米，上升2.1%。在施工面积中，新(xīn)开工面积2939.74万平方米，下降23.6%（全國(guó)為(wèi)下降39.4%）；其中住宅新(xīn)开工面积1602.02万平方米，下降4.8%（全國(guó)為(wèi)下降39.8%）。

2022年，全市商(shāng)品房竣工面积1676.4万平方米，比上年下降38.8%，增幅回落34个百分(fēn)点；其中住宅竣工面积934.69万平方米，下降34.2，增幅回落21.5个百分(fēn)点。

（四）房地产交易

2022年，全市商(shāng)品房销售（包括现房销售和期房销售）1852.88万平方米，比上年下降1.5%，增幅回落6.6个百分(fēn)点。其中商(shāng)品住房（包括市场化商(shāng)品住房、销售型保障住房）销售1561.51万平方米，增長(cháng)4.8%，增幅回升0.9个百分(fēn)点。

2022年，全市存量房（二手房）成交登记面积為(wèi)1426.93万平方米，比上年下降43.98%，增幅回落46.08个百分(fēn)点，其中住宅成交登记1271.82万平方米，下降44.47%，增幅回落46.47个百分(fēn)点。

（五）住房价格

全市新(xīn)建商(shāng)品住房价格指数：环比1月份涨0.6%、2月份涨0.5%，3月份涨0.3%，4月份持平、5月份持平、6月份涨0.5%、7月份涨0.5%、8月份涨0.6%、9月份涨0.2%、10月份涨0.3%、11月份涨0.3%、12月份涨0.4%。同比上年12月份上涨4.1%。二手住房价格指数：环比1月份涨0.6%，2月份涨0.9%、3月份涨0.4%、4月份持平、5月份持平、6月份涨0.2%,7月份涨0.8%、8月份涨0.6%、9月份涨0.5%、10月份跌0.4%、11月份跌0.5%、12月份跌0.5%。同比上年12月份同比上涨2.6%。

2022年，全市商(shāng)品住房平均销售价格（含销售型保障房）44430元/平方米，比上年上涨8.4%。二手住房平均成交价格39168元/平方米，比上年下跌2.2%。

（六）房地产金融

2022年，全市中资商(shāng)业银行自营性人民(mín)币房地产贷款余额26072.06亿元，同比增長(cháng)4.7%，增幅同比回落0.9个百分(fēn)点。其中个人住房贷款余额16594.26亿元，同比增長(cháng)0.9%；人民(mín)币房地产开发贷款余额8243.73亿元,增長(cháng)13.8%。

二、2022年房地产市场的政策环境

2022年，受宏观经济下行、行业周期调整、疫情反复等多(duō)重因素影响，政策面在“房住不炒”总基调的前提下适度宽松。國(guó)家相关部门频繁释放积极信号，多(duō)次从需求端到企业端出台利好政策。主要聚焦在重塑行业信心、降低購(gòu)房成本和保市场主體(tǐ)这三方面。首先，中央政治局、國(guó)務(wù)院、央行、银保监会、住建部等政府及相关职能(néng)部门多(duō)次发声，重提房地产是國(guó)民(mín)经济的支柱产业，要求确保房地产市场平稳发展，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，支持各地从当地实际出发完善房地产政策。这些表态意在稳定房地产市场预期，重塑行业信心。其次，多(duō)策并举為(wèi)需求端提供信贷支持，推动市场复苏。央行全年共三次降息两次降准，存款准备金率降至7.8%，5年期以上LPR共下调35个基点；央行、银保监会明确首套住房商(shāng)业性个人住房贷款利率下限调整為(wèi)不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；央行、银保监会对部分(fēn)城市阶段性放宽首套住房商(shāng)业性个人住房贷款利率下限；下调公积金贷款利率，5年以上公积金贷款利率降至3.1%。最后，房地产融资政策渐进松绑，為(wèi)企业纾困。比如明确并購(gòu)贷不再计入“三道红線(xiàn)”、保租房贷款不纳入房地产贷款集中度管理(lǐ)、银行新(xīn)增6000亿元房地产融资。11月后，监管对房企融资态度更為(wèi)积极，由原来“救项目”逐渐转向“救项目与保主體(tǐ)”并存。信贷、股权、债券“三支箭”先后落地：央行、银保监会出台“金融16条”；证监会发布“新(xīn)5条”支持房地产股权融资；交易商(shāng)协会表示将继续支持民(mín)营企业发债融资；三部委发文(wén)指导银行向优质房企开具保函抵顶预售资金。

地方则全力落实“因城施策”，根据各地市场情况逐步优化政策。特别在4月份政治局会议明确鼓励地方完善房地产政策之后，各地因城施策进入高峰期，出台政策节奏加快，政策力度加大，且从低能(néng)级城市向高能(néng)级城市扩围。据统计，全年约有(yǒu)295省市出台595次房地产松绑政策，内容主要涉及优化四限政策（杭州、南京等39城放松限購(gòu)；济南、厦门等111城放松限贷；广州、西安等7城放松限价；西安、成都等24城放松限售）、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放購(gòu)房补贴、降低限售年限、降低交易税费等。

今年上海受到疫情影响，市场经历了近3个月的静默，行业、企业均受到了前所未有(yǒu)的考验。為(wèi)此，上海加大了纾困力度，在信贷、税收、人才落户、城市更新(xīn)等方面出台一系列政策，帮助房地产行业尽快复工复产。4月，央行上海总部发布《关于进一步做好金融支持疫情防控和经济社会发展工作的指导意见》，要求稳妥执行上海市差别化住房信贷政策，重点加大对首套、小(xiǎo)户型、新(xīn)市民(mín)購(gòu)房信贷支持，合理(lǐ)安排个贷受理(lǐ)与投放。5月，发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，对房地产行业提出多(duō)方位支持，包括加大减税力度；全方位支持人才落户、購(gòu)房；加快旧改、城市更新(xīn)；加快商(shāng)品房供应等。6月，连续两次发布人才落户新(xīn)政，一流大學(xué)留學(xué)生放开落户限制、应届硕士毕业生可(kě)直接落户、对满足要求的应届本科(kē)毕业生开放落户限制。10月，上海临港进一步优化人才購(gòu)房条件。符合条件的非本市户籍人才，在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满1年及以上、且在本市无住房的，在新(xīn)片區(qū)限購(gòu)1套住房。

（一）房地产有(yǒu)关政策

1、1月30日，人民(mín)银行、银保监会印发《关于保障性租赁住房有(yǒu)关贷款不纳入房地产贷款集中度管理(lǐ)的通知》（银发〔2022〕30号）。《通知》共四条：一、自本通知印发之日起，银行业金融机构向持有(yǒu)保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有(yǒu)关贷款不纳入房地产贷款集中度管理(lǐ)。二、银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可(kě)控、商(shāng)业可(kě)持续的原则，提供金融产品和金融服務(wù)。三、……。四、……。

2、1月末，住房和城乡建设部、人民(mín)银行和银保监会联合印发了关于对商(shāng)品房预售资金监管的正式文(wén)件。文(wén)件规定，地方要采取招标形式确定预售资金监管的银行，在预售资金监管额度方面仍由各地的市县级城乡建设部门根据项目工程造价、项目情况等多(duō)方面进行核定。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可(kě)以由开发商(shāng)提取自由使用(yòng)。但涉及到具體(tǐ)拨付的节点时由各地的市县级城乡建设部门确定。另外，文(wén)件中还对房企提取预售监管资金的额度和提取条件进行了明确规定。

3、3月14日，财政部、住建部印发《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理(lǐ)办法》（财综〔2022〕37号），《办法》明确补助资金支持范围包括：1、租赁住房保障。主要用(yòng)于支持公租房、保障性租赁住房等租赁住房的筹集，向符合条件的在市场租赁住房的城镇住房保障对象发放租赁补贴等相关支出。2、城镇老旧小(xiǎo)區(qū)改造。主要用(yòng)于小(xiǎo)區(qū)内水電(diàn)路气等配套基础设施和公共服務(wù)设施建设改造，小(xiǎo)區(qū)内房屋公共區(qū)域修缮、建筑节能(néng)改造，支持有(yǒu)条件的加装電(diàn)梯等支出。3、城市棚户區(qū)改造。主要用(yòng)于城市棚户區(qū)改造项目中的征收补偿、安置房建设(購(gòu)买)和相关配套基础设施建设等支出，不得用(yòng)于城市棚户區(qū)改造中安置房之外的住房开发、配套建设的商(shāng)业和服務(wù)业等经营性设施建设支出。

4、3月16日，國(guó)家金融委召开专题会议指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有(yǒu)力有(yǒu)效的防范化解风险应对方案，提出向新(xīn)发展模式转型的配套措施。银保监会、央行、证监会和外汇局纷纷部署落实工作，要求防范化解房地产市场风险，促进房地产业良性循环和健康发展。财政部也表示，综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

5、4月29日，政治局会议强调，要坚持房子是用(yòng)来住的、不是用(yòng)来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商(shāng)品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

6、5月20日，住建部、财政部、人民(mín)银行印发了《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》（建金〔2022〕45号），《通知》共三条：一、受新(xīn)冠肺炎疫情影响的企业，可(kě)按规定申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴。在此期间，缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响。二、受新(xīn)冠肺炎疫情影响的缴存人，不能(néng)正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理(lǐ)，不作為(wèi)逾期记录报送征信部门。三、各地根据当地房租水平和合理(lǐ)租住面积，可(kě)提高住房公积金租房提取额度，支持缴存人按需提取，更好地满足缴存人支付房租的实际需要。

7、7月28日，中央政治局会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用(yòng)来住的、不是用(yòng)来炒的定位，因城施策用(yòng)足用(yòng)好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民(mín)生。

8、9月29日，央行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，《通知》共两条：一是对于2022年6~8月份新(xīn)建商(shāng)品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商(shāng)业性个人住房贷款利率下限。二套住房商(shāng)业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。二是按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可(kě)根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商(shāng)业性个人住房贷款利率下限，人民(mín)银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

9、9月30日，财政部、國(guó)税总局发布《关于支持居民(mín)换購(gòu)住房有(yǒu)关个人所得税政策的公告》（2022年第30号），《公告》共六条：一、自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有(yǒu)住房并在现住房出售后1年内在市场重新(xīn)購(gòu)买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。……。二、……。三、享受本公告规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：1.纳税人出售和重新(xīn)購(gòu)买的住房应在同一城市范围内。……。2.出售自有(yǒu)住房的纳税人与新(xīn)購(gòu)住房之间须直接相关，应為(wèi)新(xīn)購(gòu)住房产权人或产权人之一。四、……。五、……。六、……。

10、11月11日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发[2022]254号），《通知》六大点共十六条：1、稳定房地产开发贷款投放；2、支持个人住房贷款合理(lǐ)需求；3、稳定建筑企业信贷投放；4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理(lǐ)展期；5、保持债券融资基本稳定；6、保持信托等资管产品融资稳定；7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；8、鼓励金融机构提供配套融资支持；9、做好房地产项目并購(gòu)金融支持；10、积极探索市场化支持方式；11、鼓励依法自主协商(shāng)延期还本付息；12、切实保护延期贷款的个人征信权益；13、延長(cháng)房地产贷款集中度管理(lǐ)政策过渡期安排；14、阶段性优化房地产项目并購(gòu)融资政策；15、优化租房租赁信贷服務(wù)；16、拓宽租房租赁市场多(duō)元化融资渠道。

11、11月28日，证监会官网发文(wén)“证监会新(xīn)闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答(dá)记者问”，共5项措施，包括：一是恢复涉房上市公司并購(gòu)重组及配套融资；二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资；三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用(yòng)；五是积极发挥私募股权投资基金作用(yòng)。

12、12月15日，新(xīn)华社发布重要文(wén)章。國(guó)務(wù)院副总理(lǐ)刘鹤在文(wén)中指出对于明年中國(guó)经济实现整體(tǐ)性好转，我们极有(yǒu)信心。房地产是國(guó)民(mín)经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新(xīn)的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中國(guó)城镇化仍处于较快发展阶段，有(yǒu)足够需求空间為(wèi)房地产业稳定发展提供支撑。

13、12月15日至16日，中央经济工作会议在北京召开。会议指出，要有(yǒu)效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民(mín)生、保稳定各项工作，满足行业合理(lǐ)融资需求，推动行业重组并購(gòu)，有(yǒu)效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行為(wèi)。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新(xīn)市民(mín)、青年人等住房问题，探索長(cháng)租房市场建设。要坚持房子是用(yòng)来住的、不是用(yòng)来炒的定位，推动房地产业向新(xīn)发展模式平稳过渡。

上海政策：

14、4月29日，央行上海总部印发《关于进一步做好金融支持疫情防控和经济社会发展工作的指导意见》。《意见》共包括7个方面20条具體(tǐ)措施，其中与房地产行业有(yǒu)关：10、金融机构要准确把握和执行房地产金融审慎管理(lǐ)各项要求，稳妥执行本市差别化住房信贷政策，重点加大对首套、小(xiǎo)户型、新(xīn)市民(mín)購(gòu)房信贷支持，合理(lǐ)安排个贷受理(lǐ)与投放。11、區(qū)分(fēn)房企项目风险与企业集团风险，支持房地产开发企业、建筑施工企业合理(lǐ)融资需求；加大对保障性住房建设支持力度。对因疫情影响缓建停工、延期交房的部分(fēn)已售住宅项目，应综合项目实际、借款人意愿等，按照市场化、法治化原则妥善协商(shāng)处理(lǐ)，切实维护購(gòu)房人合法权益。

15、5月29日，上海人民(mín)政府发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》（沪府规〔2022〕5号）。《方案》共8个方面50条具體(tǐ)措施，其中与房地产行业有(yǒu)关内容：26、全力推动在建项目复工复产，指导建筑工地落实防疫措施，具备条件的项目做到“应复尽复”，保障在建项目连续施工。加大新(xīn)开工项目协调力度，优化政府投资项目审批程序，符合条件的政府投资项目合并编制审批项目建议书、可(kě)行性研究报告和初步设计，实行格式化审批、简化审批流程、分(fēn)期审批及供地等措施，促进新(xīn)项目开工建设。积极采取容缺后补等方式，加快推进重大产业项目开工建设。……。28、加强城市更新(xīn)规划编制、政策支持和要素保障。年内完成中心城區(qū)成片旧區(qū)改造，全面提速零星旧區(qū)改造，年内新(xīn)启动8个以上城中村改造项目。中心城區(qū)旧區(qū)改造联动政策推广至五个新(xīn)城，优化完善城中村改造政策。积极拓宽融资渠道，支持发行地方政府专项债券用(yòng)于城市更新(xīn)项目。健全住房租赁體(tǐ)系，推进保障性租赁住房建设筹措和供应。完善住房租赁法规政策，加强住房租赁管理(lǐ)和服務(wù)。29、促进房地产开发投资健康发展，建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新(xīn)一批次市场化新(xīn)建商(shāng)品住房项目上市供应，进一步缩短前期开发、拿(ná)地、开工、销售全流程时间。新(xīn)开工建设的住宅项目城市基础设施配套费可(kě)顺延3个月缴纳。完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。……。41、对公开招标拍卖挂牌方式出让的地块，加快建立線(xiàn)上交易机制。允许受让人申请延期缴付或分(fēn)期缴付土地出让价款。优化土地出让条件，合理(lǐ)确定住宅用(yòng)地起始价，降低商(shāng)业办公用(yòng)房自持比例。……。42、适当增加2022年度建设用(yòng)地计划，加大净增建设用(yòng)地指标，支持保障各區(qū)重点产业项目用(yòng)地需求。按照各區(qū)2022年低效建设用(yòng)地减量化任務(wù)提前下达建设用(yòng)地指标，加大周转指标暂借的支持力度。对于建设用(yòng)地指标确有(yǒu)缺口的區(qū)，可(kě)由市级指标采取“直供”方式解决。……。46、全面落实各类人才计划和政策，优化人才直接落户、居转户、購(gòu)房等条件，加大海外人才引进、服務(wù)和支持力度，……。

16、6月7日，市人社局发布《关于助力复工复产实施人才特殊支持举措的通知》（沪人社力〔2022〕103号），《通知》共十八条，其中第三条规定：加大世界名校留學(xué)人员引进力度。在符合留學(xué)人员落户基本条件的基础上，对于毕业于世界排名前50名院校的，取消社会保险费缴费基数和缴费时间要求，全职来本市工作后即可(kě)直接申办落户；对于毕业于世界排名51-100名的，全职来本市工作并缴纳社会保险费满6个月后可(kě)申办落户。

17、6月28日，市教委、市发改委、市人社局和市公安局发布《关于做好2022年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业工作的通知》。《通知》规定，在沪各研究所、各高校应届硕士毕业生、其他(tā)世界一流大學(xué)建设高校应届硕士毕业生、世界一流學(xué)科(kē)建设高校建设學(xué)科(kē)应届硕士毕业生，符合基本条件者，可(kě)直接落户；在沪“双一流”建设高校的应届本科(kē)毕业生，在五个新(xīn)城、南北地區(qū)重点转型地區(qū)用(yòng)人单位工作的，符合基本条件者，直接落户。

18、10月27日，上海临港官微发布文(wén)件，决定进一步优化人才購(gòu)房条件。定向优化人才購(gòu)房准入条件：同时符合单位条件之一、个人条件之一以及工作年限条件的非本市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满1年及以上、且在本市无住房的，在新(xīn)片區(qū)限購(gòu)1套住房，同时購(gòu)房资格由居民(mín)家庭调整為(wèi)个人。转让限制方面，适用(yòng)定向优化人才購(gòu)房政策的非本市户籍人才，在沪缴纳职工社会保险或个人所得税已满1年的，所購(gòu)新(xīn)建商(shāng)品住房自合同网签备案满7年后可(kě)转让；满2年的，6年后可(kě)转让；满3年未满5年的，5年后可(kě)转让。此次的实施范围為(wèi)临港新(xīn)片區(qū)产城融合區(qū)域，包括临港全境，外加蓝湾、四团镇以及四团镇下属平安镇。

（二）货币金融政策

1、实施积极的财政政策和稳健的货币政策

12月末，广义货币(M2)余额266.43万亿元，同比增長(cháng)11.8%，增速比上月末低0.6个百分(fēn)点，比上年同期高2.8个百分(fēn)点；狭义货币(M1)余额67.17万亿元，同比增長(cháng)3.7%，增速比上月末低0.9个百分(fēn)点，比上年同期高0.2个百分(fēn)点；流通中货币(M0)余额10.47万亿元，同比增長(cháng)15.3%。全年净投放现金1.39万亿元。

12月末，本外币贷款余额219.1万亿元，同比增長(cháng)10.4%。月末人民(mín)币贷款余额213.99万亿元，同比增長(cháng)11.1%，增速比上月末高0.1个百分(fēn)点，比上年同期低0.5个百分(fēn)点。全年人民(mín)币贷款增加21.31万亿元，同比多(duō)增1.36万亿元。分(fēn)部门看，住户贷款增加3.83万亿元，其

2、降低存款准备金率两次

為(wèi)支持实體(tǐ)经济发展，促进综合融资成本稳中有(yǒu)降，中國(guó)人民(mín)银行决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分(fēn)点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率為(wèi)8.1%。

為(wèi)保持流动性合理(lǐ)充裕，促进综合融资成本稳中有(yǒu)降，落实稳经济一揽子政策措施，巩固经济回稳向上基础，中國(guó)人民(mín)银行决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分(fēn)点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约為(wèi)7.8%。

3、三次调降LPR利率，5年期以上LPR共下调35个基点

1月20日，中國(guó)人民(mín)银行授权全國(guó)银行间同业拆借中心公布1年期LPR為(wèi)3.7%，5年期以上LPR為(wèi)4.6%。分(fēn)别下调10个基点和5个基点。

5月20日，中國(guó)人民(mín)银行授权全國(guó)银行间同业拆借中心公布1年期LPR持平，為(wèi)3.7%；5年期以上LPR為(wèi)4.45%，下调15个基点。

8月22日，中國(guó)人民(mín)银行授权全國(guó)银行间同业拆借中心公布1年期LPR為(wèi)3.65%，5年期以上LPR為(wèi)4.3%，分(fēn)别下调5个基点和15个基点。

4、人民(mín)币汇率波动加剧

在高通胀、紧货币的大环境下，全球货币市场经历了剧烈震荡的一年。美联储全年连续七次加息，加息幅度累计高达425个基点。受美联储加息影响，人民(mín)币汇率全年波动加剧，对美元汇率最高触及6.3048，最低下探至7.3280，最大波幅超过一万个基点。人民(mín)币对美元即期汇率最终收于6.9514，全年累计贬值超过9%。

三、2022年市场走势回顾与2023年市场形势分(fēn)析

2022年，在疫情影响和全國(guó)市场下行的不利局面下，上海房地产市场展现出了极大的韧性，总體(tǐ)呈平稳态势。全年住宅用(yòng)地成交显著增加；房地产投资先抑后扬；新(xīn)建商(shāng)品住房成交稳定；受预期、疫情等因素影响，二手住房成交有(yǒu)所下降。

展望2023年，从宏观经济面看，随着疫情防控措施的优化调整，全力“拼经济”将成為(wèi)2023年的主旋律。随着全球经济增長(cháng)预期放缓，发达经济體(tǐ)面临衰退压力，将对我國(guó)出口贸易造成较大冲击。拉动经济增長(cháng)将更多(duō)依靠國(guó)内大循环来实现，房地产行业既能(néng)拉动投资，又(yòu)能(néng)促进消费，将在“提振经济”中要扮演重要角色。同时，随着经济运行的复苏，居民(mín)收入水平有(yǒu)望提升，对未来的预期也将逐步改善，这将对房地产行业带来正向拉动。从资金面看，為(wèi)支持宏观经济发展，助力经济运行在合理(lǐ)區(qū)间，2023年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，市场将保持充足的流动性。预计随着各项金融利好政策的落实，房企融资环境将有(yǒu)所改善，企业资金压力或将得到缓解。居民(mín)需求端信贷支持力度有(yǒu)望进一步加强。从房地产政策面看，中央在2022年年底明确了要重点支持消费和扩大内需，并且确立了房地产的支柱产业地位。在坚持“房住不炒”基调不变的基础上，预计房地产行业供需两端政策均有(yǒu)继续优化的空间，政策力度有(yǒu)望进一步加强，在支持住房需求、化解债務(wù)危机、保交楼方面持续发力。

2023年，上海将继续稳妥实施“一城一策”，以“三稳”為(wèi)目标，更加注重供需双向精准调控，支持刚性和改善性住房需求有(yǒu)序释放，防范化解房企风险。预计上海房地产市场将总體(tǐ)将保持平稳发展的态势，土地市场量稳价平，土地溢价率维持低位；房地产开发投资保持增長(cháng)，施工和新(xīn)开工面积比上年有(yǒu)所上升；商(shāng)品住房成交稳中略升（包括新(xīn)建住房销售和二手房买卖），价格保持平稳。

（一）2022年住宅用(yòng)地量增价升，预计2023年量平价稳

2022年，全市实际成交经营性用(yòng)地344宗共1499万平方米，总成交金额為(wèi)3312亿元。其中，住宅用(yòng)地115宗共547.8万平方米；商(shāng)服用(yòng)地44宗共76万平方米；工业用(yòng)地146宗共792万平方米；其他(tā)用(yòng)地38宗共81万平方米。住宅用(yòng)地中，普通商(shāng)品住房成交92宗共413万平方米；商(shāng)住成交21宗共119万平方米；租赁住房2宗共18万平方米。

据研究机构数据显示，上海全年共四批次集中出让土地，共出让涉宅地块115宗（四批次分(fēn)别出让40宗、34宗、35宗、6宗），总出让面积达到547.8万平方米，同比增長(cháng)20.9%；总出让金额达到2839.5亿元，同比增長(cháng)64.7%。

首轮集中供地：受疫情影响中断，為(wèi)了提振房企的拿(ná)地积极性，优化了出让规则，降低了参拍门槛，并通过降低封冻资金比例来缓解房企参拍资金压力。这些举措吸引了多(duō)家央、國(guó)企参拍。首轮土拍整體(tǐ)表现平稳，36宗涉宅用(yòng)地全部成交，土地出让金共成交834.7亿元（加上此前成交的4宗城中村改造地块，40宗地块共成交879亿元），平均溢价率3.46%。其中超半数地块底价成交，达到19宗；进入一次报价环节地块13宗，占比36%。

第二批次集中供地：此轮供地质量明显提升，長(cháng)宁、静安、杨浦和普陀等核心城區(qū)均有(yǒu)地块出让。此外，遠(yuǎn)郊地區(qū)的地块房地联动价也有(yǒu)所提升，这提高了房企拿(ná)地的意愿，企业参拍积极性大增。因此本轮土拍市场热度较上轮有(yǒu)明显回升，近四成地块触及了中止价，总體(tǐ)溢价率也上升明显。第二批集中供地共计成交34宗含宅地块，成交总金额780亿元，平均溢价率4.49%。13宗触及中止价、以一次性报价成交，占比达到38%.

第三批次集中供地：此轮供地虽然也有(yǒu)中心城區(qū)稀缺土地的供应，但由于行业资金偏紧的局面没有(yǒu)明显改观，而且经过前两轮土拍的消耗，房企拿(ná)地预算大幅缩减，整體(tǐ)热度有(yǒu)所下降，大部分(fēn)地块以底价成交。第三批集中供地共计成交35宗含宅地块，成交总金额1054亿元，刷新(xīn)了上海历次集中供地的最高总价记录，平均溢价率為(wèi)2.27%。其中8宗地块触及中止价、以一次性报价成交，占比达到22.8%。

第四批次集中供地：四季度以来新(xīn)房市场有(yǒu)所降温，新(xīn)开盘项目去化率下降，土拍市场热度也随之下降，仅推出了6宗地块，大部分(fēn)土地以底价成交。但由于共富、赵巷两宗较大體(tǐ)量地块封顶成交，整體(tǐ)溢价率反而略有(yǒu)上升。第四批集中供地共计成交6宗含宅地块，成交总金额126.8亿元，平均溢价率為(wèi)3.69%。其中8宗地块触及中止价、以一次性报价成交，占比达到22.8%。其中2宗地块触及中止价、以一次性报价成交，占比达到33.3%。

2022年上海集中供地呈现出四大特点：一是土地出让量、价均创近年来新(xīn)高，出让土地质量明显提高。特别是上半年疫情之后，推地节奏明显加快。此外，供地质量也明显提高，稀缺的中心區(qū)域（静安、杨浦、徐汇和普陀等）出让了大量优质地块。二是优化调整土地竞拍规则，提高房企拿(ná)地积极性。受到疫情及房企“暴雷”等事件影响，上海持续优化土地竞拍规则：出让方式全部采用(yòng)挂牌，取消先前招挂复合打分(fēn)入围方式，企业申请即可(kě)参拍；降低竞拍资金监管额度，降低土拍缴纳的监管账户资金，从原来最高130%降至110%；调整一次竞价环节规则，增加随机值数量；提高部分(fēn)區(qū)域的房地联动价，提升项目盈利空间。这些措施有(yǒu)效提升了房企参拍热情，全年推出地块全部成交，无一流拍。三是市场冷热不均，房企拿(ná)地更為(wèi)谨慎。受到行业调整、融资受困等因素的影响，房企拿(ná)地更為(wèi)谨慎，项目的利润空间，去化速度成為(wèi)了企业拿(ná)地的重要参考依据。全年超过半数的土地只有(yǒu)1家企业报名参加，大部分(fēn)土地以底价成交。比如新(xīn)房存量巨大，人口导入困难的临港區(qū)域，首轮8宗地块全部底价成交，甚至市中心的稀缺地块，只要包含了商(shāng)业、办公、含有(yǒu)自持比例的土地，基本也是底价成交。區(qū)位优势良好、配套成熟、利润空间大、去化速度快的地块则吸引了众多(duō)企业参与竞拍，共有(yǒu)25%的土地有(yǒu)超过3家以上企业报名参拍，竞争激烈。比如第四批次中的青浦地块就吸引了8组企业参与，经过33轮的激烈争夺才被厦门國(guó)贸拿(ná)下。四是拿(ná)地企业以央、國(guó)企為(wèi)主，“联合體(tǐ)”拿(ná)地成為(wèi)常态。据统计，全年土拍中83%的地块被央國(guó)企拿(ná)下，这一比例是历年来最高，其中招商(shāng)、华发、保利等外来國(guó)企表现活跃，加快在上海的布局力度，积极补仓，全年以单独竞买人或联合體(tǐ)的形式累计拿(ná)地10幅、7幅和7幅，成為(wèi)拿(ná)地宗数前三甲。而民(mín)营房企由于融资环境没有(yǒu)出现实质性改观，资金压力较大，拿(ná)地更為(wèi)谨慎，参与土拍市场的意愿降低，仅有(yǒu)佳运置业、宝华、大华等企业拿(ná)地。此外，為(wèi)了降低项目风险和资金压力，房企以联合體(tǐ)形式拿(ná)地的情况有(yǒu)所增加。全年共有(yǒu)35宗地為(wèi)联合體(tǐ)竞得，占比达30%，参与联合拿(ná)地的开发商(shāng)多(duō)以國(guó)企、央企联合為(wèi)主。

2023年土地市场走势分(fēn)析：近年来，上海的土地市场展现出了较强的韧性，市场活跃度在全國(guó)名列前茅。而且房地联动价留给房企合理(lǐ)的利润空间。因此，上海土地市场将会对全國(guó)房企保持较高吸引力，市场将继续维持一定热度。随着信贷、股权、债权“三支箭”先后落地，央、國(guó)企等优质房企融资环境明显好转，仍将是未来拿(ná)地的主力。同时，优质民(mín)企在获得资金支持后有(yǒu)补仓的需求。总體(tǐ)上看， 2023年土地市场将呈现“量平价稳”的态势。土地供应、成交基本持平，土地价格保持平稳，市场维持一定的热度。

（二）2022年房地产开发投资先抑后扬

2022年，在疫情后全力发挥投资关键性作用(yòng)政策的引导下，全市房地产开发投资低位回升，投资增速呈“V”型走势。全年房地产开发投资4979.54亿元，比上年下降1.1%。其中，12月完成投资630.21亿元，同比增長(cháng)17.6%，环比增長(cháng)12.9%，创单月历史最高水平。

从房屋类型看，住宅投资年内“由降转增”，商(shāng)办投资持续下降。2022年，全市住宅投资2771.80亿元，比上年增長(cháng)3.7%，占全部房地产开发投资的55.7%，占比提高2.6个百分(fēn)点。商(shāng)办投资则恢复较慢、持续下降，全年商(shāng)办投资1111.98亿元，下降13.1%。

从投资结构看，土地購(gòu)置费是支撑房地产开发投资降幅收窄的重要因素。2022年，全市土地購(gòu)置费2462.18亿元，比上年增長(cháng)5.8%，占全部房地产开发投资的49.4%，占比提高3.2个百分(fēn)点。建安工程投资2044.09亿元，比上年下降10.4%。虽然疫情后建安工作量稳步回升，但由于上半年降幅超两成，全年建安投资恢复较為(wèi)缓慢。

图1：2022年上海房地产开发投资情况

房屋在建规模总體(tǐ)平稳，开工、竣工面积有(yǒu)所减少。2022年，全市房屋施工面积16678.19万平方米，比上年微增0.3%，房屋建设规模总體(tǐ)平稳。但受疫情影响，房地产项目开发建设进度明显放缓，当年开、竣工项目数量均明显减少。全年房屋新(xīn)开工面积2939.74万平方米，比上年下降23.6%；其中住宅新(xīn)开工面积1602.02万平方米，下降4.8%。2022年，全市房屋竣工面积1676.40万平方米，比上年下降38.8%。其中，住宅竣工面积934.69万平方米，下降34.2%。

（三）2022年新(xīn)建商(shāng)品住房量增价稳，预计2023年量价齐稳

2022年，上海商(shāng)品房市场在疫情影响和全國(guó)市场下行的不利局面下走出了独立行情。全市商(shāng)品房批准预售1303万平方米，同比增長(cháng)11.6%；其中商(shāng)品住房批准预售1132万平方米，同比增長(cháng)42%。据市统计局统计，全市商(shāng)品房销售（包括市场化商(shāng)品住房、非居住用(yòng)房、销售型保障性住房）1852.88万平方米，同比下降1.5%；其中商(shāng)品住房销售1561.51万平方米，同比增長(cháng)4.8%。

2022年，上海新(xīn)建商(shāng)品住房市场“量增价稳”。市场供应规模明显放量，全年总计供应8个批次，项目总数合计304个，供应93403套新(xīn)建商(shāng)品住宅，供应量创下近年来新(xīn)高。供应的放量带动了全年销售增加，据房地产交易中心网上数据（见图2）显示，市场化商(shāng)品住房（不包括保障性住房）销售面积1011.4万平方米（扣除疫情影响，全年有(yǒu)效交易时间实际只有(yǒu)10个月，按此推算，成交量同比增幅在20%左右）；新(xīn)建商(shāng)品住房价格指数同比上升4.1%，销售均价63900元/平方米，同比上升16.8%。

从全年运行情况看，市场走势“一波三折”，呈现出“W”形的走势。一季度，市场成交延续去年年底的回升态势，市场置业热情高涨，成交活跃。1月份，由于大部分(fēn)项目认筹顺延发生，带动了市场高开，当月成交128.1万平方米。2月份，受传统假期影响，成交量明显回落，成交79.8万平方米。3月份，第一批集中供应项目入市，市场稳步上行，下半月受疫情蔓延影响，多(duō)个项目延迟开盘，成交量迅速萎缩，当月成交量回落至55.4万平方米。4、5两月，受封控影响，市场交易暂停，成交量跌至谷底，两月仅成交9.7、10.7万平方米（其中部分(fēn)成交量都是疫情前的延期成交）。6月份逐步恢复常态，被疫情延缓入市的需求也开始逐步释放，第二批次项目也集中开盘，供求两端的同时发力让市场快速回暖，当月成交105.5万平方米。三季度，市场恢复正常节奏，在积压需求的持续释放和供应量大幅放量的双重作用(yòng)下，市场认購(gòu)热度上升，开盘去化维持较高热度，连续三个月成交都维持在100万平方米以上。7月-9月分(fēn)别成交118.3、115.7、126.8万平方米。四季度，市场供应充足，購(gòu)房者选择面增加，入市更為(wèi)理(lǐ)性，市场热度有(yǒu)所下降，连续三个月出现供应大于成交的情况。10月份，市场供应下降，当月仅供应73万平方米，成交量也随之大幅回落，成交56.8万平方米。11月份，受到房地产利好政策不断释放，同时，第七批次集中供应房源入市，市场成交量有(yǒu)所回升，达到104.9万平方米。12月份，市场供应持续放量，当月供应209万平方米，创下全年新(xīn)高，但受到第一波感染高峰来临的影响，市场成交低迷，回落至99.6万平方米。

从區(qū)域情况看，上海市场化商(shāng)品住房市场继续延续着區(qū)域分(fēn)化的特点，中心區(qū)域的高端产品和热门板块的改善性产品持续热销，比如东方悦澜、百汇园、御江庭、蟠龙天地等项目入围积分(fēn)都在90分(fēn)以上。其中单价超过10万的高端项目更是维持热销，比如仁恒海上源、新(xīn)湖(hú)青蓝國(guó)际等项目都出现了千人摇号的情况。而一些位置偏遠(yuǎn)、人口导入量少、周边配套滞后的的项目则去化困难，库存高企，如金山(shān)、奉贤部分(fēn)區(qū)域的项目，开盘去化率只有(yǒu)个位数。临港新(xīn)片區(qū)的新(xīn)房也因為(wèi)供应集中放量，購(gòu)房需求承接力不足，开盘项目去化呈下降态势。进入四季度，市场热度有(yǒu)所降低，主要表现在认購(gòu)率、触发积分(fēn)率双双走低，比如大虹桥板块，上半年蟠龙府入围积分(fēn)高达91.22分(fēn)，而年底开盘的虹桥璀璨时代入围分(fēn)仅40出头。

受到全年供应放量的影响，全市新(xīn)建商(shāng)品房库存有(yǒu)所上升，总體(tǐ)去化周期上升到7个月左右，同比上年增加了2个月。截至12月底，全市市场化新(xīn)建商(shāng)品住房网上供应面积為(wèi)673.92万平方米，同比上升19.1%。其中普通商(shāng)品住房可(kě)售量為(wèi)114.1万平方米，比去年同期上升15.1%。动迁安置住房存量可(kě)售量為(wèi)2309.37万平方米，比去年同期基本持平。

图2：2022年1-12月上海市场化商(shāng)品住房销售情况

从大宗交易情况看，根据戴德梁行公布的数据显示，2022年，上海大宗交易市场共录得774亿元成交，同比下降27%。从各物(wù)业类型来看，办公/研发办公以577.4亿元成交总额、75%的成交占比，稳居市场首位，其中以投资目的為(wèi)主的内资买家青睐上海核心办公资产，积极配置核心物(wù)业、抵抗通胀；工业/物(wù)流热度不减，依旧受市场追捧，成交占比约13%，同比上涨7%。买家方面，内资买家以66%的占比继续主导市场，但外资占比亦在缓步上升，从2021年的24%上升至34%。投资型买家超过自用(yòng)交易买家，成交金额比例上涨至66%；自用(yòng)买家行业分(fēn)布特征明显，主要以金融、TMT為(wèi)主，其中金融企业实力强劲，虽仅贡献3筆(bǐ)交易，却占自用(yòng)型买家交易总额的50%份额；而TMT企业成交金额相较上年缩水近一半。

2023年上海商(shāng)品房市场将维持平稳运行的态势，成交量基本稳定，价格保持平稳。从供应端看，过去三年，上海住宅用(yòng)地供应持续放量，预计2023年商(shāng)品住房仍然会保持充足的供应量。从國(guó)家信贷政策看，在房贷利率、首付比例、认房认贷等方面对支持刚需、改善型需求的政策存在调整空间，会继续加大支持力度。从需求端来看，随着防疫政策的优化调整，國(guó)民(mín)经济将逐渐复苏，居民(mín)收入和对未来的预期将会持续改善，市场预期逐步好转。五大新(xīn)城人才落户、人才購(gòu)房政策逐步落实，更多(duō)人才将在上海落户置业，这会持续為(wèi)市场带来新(xīn)的需求。

（四）2022年二手住房市场量跌价平，预计2023年量升价稳

2022年上海二手住房市场“量跌价平”，全年呈现“Λ”形走势。据房地产交易中心网上数据（见图3），全年共成交154422套，同比下降45%，成交均价39168元/平方米，与上年基本持平。1月份延续上年市场下行惯性低位起步，当月成交14736套。2月份受假期影响成交回落至12562套。3月份受到各區(qū)散发疫情影响，部分(fēn)住宅小(xiǎo)區(qū)对中介带看进行限制，成交量继续维持在低位，达到12588套。4，5月份受全域静态管理(lǐ)影响，市场成交基本暂停，两个月分(fēn)别成交142套和267套。6月随着全面复工复产，成交快速反弹，成交15329套。三季度受到疫情积压需求集中释放和“三价就低”政策出现松动的影响，市场成交量快速反弹，但新(xīn)房不断供应，分(fēn)流了大量需求，二手房市场动能(néng)明显不足，成交量逐月回落，三季度分(fēn)别成交19520套、18842套、17837套。四季度，市场继延续低位调整的走势，月度成交量甚至跌破了15000套的警戒線(xiàn)（据研究机构测算15000套/月是上海二手房市场的警戒線(xiàn)，一旦跌破该数字就意味市场无法支撑所有(yǒu)经纪企业，部分(fēn)业绩不好的企业将闭店(diàn)），年底随着第一波感染高峰来临，交易停滞，成交量探底。三个月分(fēn)别成交15804套、14829套、11966套。

2022年上海二手房市场成交量大幅下降的原因主要有(yǒu)三点：一是自2021年二手房市场出台一系列政策（二手房核验价、學(xué)區(qū)改革等）后，三价就低政策大幅削弱了二手市场整體(tǐ)購(gòu)买，學(xué)區(qū)改革让原本市场的成交主力“老破小(xiǎo)”學(xué)區(qū)房遇冷，二手房市场进入回落调整期。2022年，叠加疫情影响（3-5月份和12月份两波），市场延续低迷的走势。二是2022年新(xīn)房市场供应放量，新(xīn)房产品力更高、功能(néng)性更好、税费成本更低，部分(fēn)项目还存在价格倒挂，相较二手房市场优势明显。而且，随着新(xīn)房市场认購(gòu)率、触发积分(fēn)率的下降，購(gòu)房者有(yǒu)更大的机会买到心仪的新(xīn)房，这就分(fēn)流了大量二手房市场的需求去新(xīn)房市场“打新(xīn)”，二手房/新(xīn)房的成交套数比值从前五年的3-4，整體(tǐ)下降到了1.8。三是近三年，上海每年都有(yǒu)约3万套左右的旧改，其中很(hěn)多(duō)客户会流入二手房市场，尤其是就近的“老破小(xiǎo)”，而随着上海本轮旧改基本收尾，市场需求减少。

图3：2022年1-12月上海二手住房成交情况

2023年二手房市场分(fēn)析：随着疫情防控政策调整，國(guó)内经济运行的大环境将好转。同时，利好房地产市场发展的政策，尤其是金融、财税、人才等方面的政策不断推出也会提振二手房市场信心，市场有(yǒu)望探底回升。预计2023年，二手房市场将继续延续低位震荡的走势，交易量略有(yǒu)回升，房价将保持平稳。

四、对当前上海房地产市场的看法和建议

2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年。党的二十大报告规划了我國(guó)未来五年乃至更長(cháng)时期國(guó)家发展的目标任務(wù)和大政方针，明确了房地产未来的发展方向，要把學(xué)习二十大精神作為(wèi)首要任務(wù)，推动行业高质量发展。随着疫情管控的放开，我國(guó)经济将重回正轨，回暖复苏可(kě)期。中央高层重申“房地产是國(guó)民(mín)经济的支柱”，这意味着房地产行业将在经济复苏的过程中起到重要的作用(yòng)，随着政策效应的逐渐显现，房地产企业风险逐步化解，需求端信心逐渐恢复，房地产行业有(yǒu)望触底回升，发挥经济“压舱石”的作用(yòng)。上海房地产市场在极為(wèi)困难的情况下展现出了极强的韧性，对稳定上海经济发展做出了巨大的贡献。未来，政府部门应保持政策定力，维持市场平稳运行。同时，也要做好政策储备，支持刚需和改善型需求。房企则要转变经营模式，探索新(xīn)发展路径，适应房地产行业新(xīn)发展模式。 

（一）學(xué)习二十大精神，促进行业高质量发展

党的二十大对全面建设社会主义现代化國(guó)家、实现第二个百年奋斗目标、以中國(guó)式现代化全面推进中华民(mín)族伟大复兴作出了全面部署。党的二十大报告提出了很(hěn)多(duō)新(xīn)论断、新(xīn)思路、新(xīn)战略、新(xīn)举措，為(wèi)社会经济未来发展提供了强大的思想动力和理(lǐ)论依据，也為(wèi)未来房地产行业发展指明了方向。

房地产业发展作為(wèi)经济工作的重要组成部分(fēn)，必须围绕团结带领全國(guó)各族人民(mín)全面建成社会主义现代化强國(guó)这个党的中心任務(wù)开展。二十大对房地产业的定位更加清晰，更加确定，再次强调“坚持房子是用(yòng)来住的、不是用(yòng)来炒的定位，加快建立多(duō)主體(tǐ)供给、多(duō)渠道保障、租購(gòu)并举的住房制度”。未来房地产业作為(wèi)國(guó)民(mín)经济的重要行业，定位不变，但房地产业更加持续健康发展需要更好地贯彻这一定位，将房地产业与保民(mín)生、稳增長(cháng)、防风险紧紧结合起来，探索实践房地产高质量发展的新(xīn)发展模式。

高质量发展是全面建设社会主义现代化國(guó)家的首要任務(wù)，对房地产业更是如此。房地产业要坚持“房子是用(yòng)来住的”这个初心，通过建设更多(duō)优美的居住环境、更宜居的社區(qū)、更高质量的住房，不断满足人民(mín)对美好生活的向往。

一是房地产业要适应高水平社会主义市场经济體(tǐ)制建设要求。按坚持和完善社会主义基本经济制度，毫不动摇巩固和发展公有(yǒu)制经济，毫不动摇鼓励、支持、引导非公有(yǒu)制经济发展的总方针，深化國(guó)有(yǒu)房地产企业改革，做强做优做大，提升企业核心竞争力。民(mín)营房地产企业发展的信心要更加坚定，充分(fēn)发展企业家精神，促进民(mín)营经济发展壮大。

二是房地产业要适应现代化产业體(tǐ)系要求。房地产业作為(wèi)重要的实體(tǐ)经济内容，同样要坚持高端化、智能(néng)化、绿色化发展，将先进的管理(lǐ)理(lǐ)念，先进的科(kē)學(xué)技术运用(yòng)到产业发展中，将房地产业打造成现代化产业體(tǐ)系的重要内容。

三是房地产业要适应促进區(qū)域协调发展的要求。房地产业是城镇化发展的重要支撑产业，在推进以人為(wèi)核心的新(xīn)型城镇化过程中，贯彻坚持人民(mín)城市人民(mín)建、人民(mín)城市為(wèi)人民(mín)，提高城市规划、建设、治理(lǐ)水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新(xīn)行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。房地产业在城市发展中要更加重视城市更新(xīn)、宜居环境的建设，将产业发展与上海超大城市的发展紧密相联。

四是房地产业要适应租購(gòu)并举住房制度建设的要求。城镇化进程的快速推进使得流动人口规模迅速增長(cháng)，在人口净流入的大城市，目前适合新(xīn)市民(mín)、青年人等群體(tǐ)租住的房源较少。要大力发展保障性租赁住房為(wèi)主的多(duō)层次租赁住房供应體(tǐ)系，解决这部分(fēn)常住人口的住房问题，这也是未来房地产业发展的新(xīn)增長(cháng)点。

（二）充分(fēn)发挥行业“压舱石”作用(yòng)，优化政策促进住房消费

随着中央高层明确房地产是國(guó)民(mín)经济的支柱产业，房地产行业将在防化风险、提振需求的基础上积极发挥稳定宏观经济大盘的作用(yòng)。上海市场总體(tǐ)运行平稳，但也需关注近期所暴露出来的一些问题，希望政府部门能(néng)“对症下药”优化调整部分(fēn)限制性措施，更好激发市场活力。

1、防化风险，提振信心，发挥房地产行业“压舱石”的作用(yòng)

2022年中國(guó)房地产行业遭遇了非常严重的下行周期，目前房地产行业下行尚未见底，风险尚未完全释放。从行业各项指标来看，2022年全國(guó)房地产开发投资增速全年呈现下降趋势，同比下降10%；全國(guó)商(shāng)品房销售面积、销售额同比分(fēn)别下降26.8%和28.3%，且市场走势仍未出现明显好转；國(guó)房景气指数全年处于低景气區(qū)间，年末四个月更是跌至95以下的较低景气水平。上海市场虽然表现出了较强的韧性，但二手房市场表现低迷，市场成交连续六个月下降。而受到经济下行，居民(mín)消费能(néng)力下降；房企暴雷，项目烂尾，市场信心受挫；居民(mín)杠杆率增加，購(gòu)房者加杠杆空间不足这三重因素的影响，市场需求端在短期内也很(hěn)难有(yǒu)明显改观。

2023年，我國(guó)将把工作重心放到提振经济，促进消费上。房地产行业能(néng)够有(yǒu)力地推动建筑、建材、机械、装潢等60多(duō)个行业部门的发展，同时横跨生产、流通和消费三大领域，是支持工业化、加快城市化、扩大投资需求、带动消费需求、增强城市居民(mín)收入的重要抓手和关键产业。因此，房地产行业要发挥促进國(guó)民(mín)经济发展的“压舱石”作用(yòng)，这就需要有(yǒu)效防范化解头部房企风险，改善资产负债状况，促进房地产市场的平稳、健康发展。要加快落实金融三支箭政策的落地，扩大政策的受益面，防范化解企业风险。通过银行授信、股市融资向房企输血，缓解房企债務(wù)端的燃眉之急，降低企业沉重的财務(wù)压力，随着资产负债表的修复，现金流转正，房企就会重新(xīn)恢复正常的经营活动，带动房地产市场回稳。此外，也要采取有(yǒu)效措施促进住房需求复苏。需求端支持政策要破除各类障碍和阻力，持续发力，為(wèi)市场交易提供友好环境。比如取消认房认贷、降低首付比例、降低增存量房贷利率、调整普通住宅认定标准、降低交易税费等。

2、优化调整政策，促进本市住房消费合理(lǐ)释放

2022年，上海市场展现出了很(hěn)强的韧性，新(xīn)房市场表现优异。但也要看到，市场热度分(fēn)化明显，郊遠(yuǎn)项目去化压力增大、二手房市场处于低位调整期，四季度新(xīn)房市热度也有(yǒu)所下降。建议政府部门能(néng)做好政策储备，优化调整政策，促进住房需求合理(lǐ)释放，保持市场健康平稳发展，达到稳投资、稳销售、稳二手房交易的调控目标。

调整政策，提升二手房市场活跃度。2022年，二手房市场成交量同比大幅下降了40%。上海市场以改善性需求為(wèi)主，部分(fēn)改善性需求需要卖一买一，甚至卖二买一才能(néng)进行置换改善，二手房市场的長(cháng)期低迷不利于市场需求的有(yǒu)效释放，長(cháng)久以往会对整體(tǐ)市场产生影响。希望能(néng)对相关政策进行优化，提升二手房市场的活跃度，比如优化“认房认贷”政策，对部分(fēn)在老家贷款購(gòu)房的新(xīn)上海人群體(tǐ)中已结清首套房贷的居民(mín)，再买房执行首套房贷款政策，且降低首付比例。

优化限价政策。当前的限价政策让部分(fēn)一二手倒挂的项目存在着套利空间，某些热门项目一套房的差价可(kě)以达到数百万元，这在一定程度上也助長(cháng)了投资、投机性需求。部分(fēn)房企也利用(yòng)購(gòu)房者“买到即赚到”的心态，推出装修包、茶位费等附加费用(yòng)变相加价，扰乱正常的市场环境。目前中心區(qū)域热销的那些单价10万以上的项目与普通購(gòu)房者关系不大，已经属于高端消费的范畴，能(néng)否对这部分(fēn)高端产品适当放开限价，同时征收“奢侈税”用(yòng)来反哺保障性住房的建设发展。

分(fēn)區(qū)施策，缓解遠(yuǎn)郊地區(qū)库存压力。目前上海遠(yuǎn)郊地區(qū)库存高企，去化周期延長(cháng)，例如松江南、嘉定徐行、奉贤及金山(shān)的绝大多(duō)数區(qū)域的项目认購(gòu)率低，开盘去化率差，个别项目甚至只有(yǒu)个位数的认購(gòu)。这些项目周边没有(yǒu)地铁覆盖，商(shāng)业配套薄弱，仅靠本地需求很(hěn)难消化库存。政府部门能(néng)否根据实际情况“分(fēn)區(qū)施策”，在土地供应端就开始强化房地联动，根据區(qū)域的销售、去化情况确定供地规模。此外，要落实五大新(xīn)城的人才購(gòu)房政策，引导这部分(fēn)需求的合理(lǐ)释放。

（三）转变经营模式，探索新(xīn)发展路径，适应行业新(xīn)发展模式

随着人口红利、资金红利、开发红利的逐渐褪去，房地产行业正在向新(xīn)的发展模式过度，行业会由原来的的粗放式发展转為(wèi)精细化发展；由原来销售為(wèi)主转变為(wèi)租售并举；由原来增量市场转变為(wèi)存量市场；由原来的以量取胜转变為(wèi)以质取胜。房企要适应行业新(xīn)发展模式，积极调整经营策略，探索未来的新(xīn)机遇。

1、转变经营模式，保持企业健康、平稳发展

当前房地产市场正处于大幅调整后的恢复期，市场复苏“道阻且長(cháng)”。而且随着行业发展环境的改变，房企原先熟悉的那套“高周转、高杠杆、高负债”营运模式已经不再适应当前的形势，企业亟需转变经营模式，加强风险管理(lǐ)、提高产品质量、提升管理(lǐ)效能(néng)，保持企业健康平稳、发展。

重视风险，守住底線(xiàn)。2023年房企仍将迎来一波大规模偿债潮，到期债券总规模将达到5500亿元左右。如果房企融资难的问题没有(yǒu)得到实质性改变，行业仍将会出现房企“暴雷”现象，将对刚刚有(yǒu)所恢复的行业信心带来很(hěn)大的打击。当前房地产业仍在深度调整之中，许多(duō)企业的发展还有(yǒu)一定的不确定性。企业必须保持稳健的运营，有(yǒu)充分(fēn)应对各类风险的空间。更加重视潜在财務(wù)风险和经营风险等对企业生存的影响，必须有(yǒu)危机意识，做好应对内外不确定冲击的有(yǒu)效处置预案。長(cháng)期重视风险管理(lǐ)制度建设，持续关注生存能(néng)力建设，将生存安全放到企业管理(lǐ)的首位。房企要积极加强投资回收、销售去化回款，下更多(duō)力气确保资金回款“应收尽收、应清尽清”，确保资金安排、流动性安全；加强资金管理(lǐ)创新(xīn)，下更多(duō)力气降低资金使用(yòng)成本；深化银企合作，拓展非银融资渠道，抓好低成本融资替换工作；强化资金全局调度，做好项目税務(wù)筹划，降低税務(wù)支出，提高资金使用(yòng)效率。同时，房企应积极对标新(xīn)出台的金融“三支箭”政策，找到适合企业的融资途径，拓展融资渠道，比如有(yǒu)条件的上市企业可(kě)以利用(yòng)股权融资来获取资金，通过增发、配股等方式降低企业负债水平。

提升品质，赢得市场。随着“房住不炒”精神逐渐深入人心，以及人均住房保有(yǒu)量的提升，市场将由原先的卖方市场向买方市场转变。未来房地产开发企业的核心竞争力将是产品品质，以及由产品品质带来的品牌竞争。企业要摒弃过去同质化、拼成本的竞争模式，将产品品质的提升和差异化发展作為(wèi)企业的重要发展基础。加大产品的技术创新(xīn)，从规划设计到材料使用(yòng)、建筑科(kē)技等环节都要技术创新(xīn)。房企还要持续研究市场需求，為(wèi)不同层次的需求提供有(yǒu)效供应，赢得客户，赢得市场。要让产品做到供需匹配，一方面性价比要高，产品品质超出同等价位的竞品，物(wù)超所值；另一方面，要研究不同需求对产品的需要，根据各自不同的特点生产产品来匹配需求。

提升管理(lǐ)，降本增效。在房地产行业总规模下降的大环境下，企业很(hěn)难“开源”继续维持高速增長(cháng)的情况下，要做好“节流”，做好成本管控，向管理(lǐ)要效益，实现精益管理(lǐ)。  房企要增强“过紧日子”的观念，艰苦奋斗、艰辛创业、勤俭办企。从预算上省，抓好全面预算管理(lǐ)，勒紧裤带过日子，减少一切不必要的开支，严控预算外开支，严控非经营性开支；从使用(yòng)上省，加强项目成本核算，降低生产成本、管理(lǐ)费用(yòng)和人员费用(yòng)，杜绝一切显性隐性的浪费；从人员上省，强素质、提能(néng)力，优化人员结构，坚持做精总部、做强一線(xiàn)，控制职数、控制规模、控员增效，提高人均创效水平。

2、探索中创新(xīn)机，寻找行业新(xīn)机遇

随着行业进入新(xīn)发展模式，市场正在孕育新(xīn)的发展机遇。房地产开发要结合政策导向，扬長(cháng)避短，探索行业未来新(xīn)的增長(cháng)点，在探索中创新(xīn)机，与时俱进，在新(xīn)一轮发展中抢占先机。

参与保障性租赁住房建设。二十大再次强调租購(gòu)并举，表明租購(gòu)并举是我國(guó)推进住房制度改革、住房高质量发展的顶层设计。根据住建部数据，“十四五”期间（2021-2025年），全國(guó)40个重点城市计划筹集建设保障性租赁住房650万套（间），预计可(kě)解决近2000万新(xīn)市民(mín)、青年人的住房困难问题。2021年、2022年全國(guó)建设筹集330万套（间）保租房，未来保租房发展仍有(yǒu)望进一步提速。随着住房租赁需求的逐步扩大，住房租赁市场也将迎来快速发展期，这也為(wèi)开发企业、运营企业、装饰装修企业等提供了新(xīn)的发展机遇，相关企业可(kě)以抓住政策红利和市场发展期，积极拓展新(xīn)的市场空间。大型國(guó)企将成為(wèi)保租房建设的主力军，同时也要探索将存量资产更新(xīn)改造成為(wèi)保租房的资管商(shāng)业模式，担负起企业的社会责任。民(mín)营企业则可(kě)选择轻资产经营的方式入局，依靠其在运营、管理(lǐ)方面的优势，与资产持有(yǒu)方通过签订协议等方式进行合作，对保租房进行后期的运营管理(lǐ)。2022年8月，首批3支保租房公募REITs在沪深交易所上市，保租房公募REITs的落地，打通了“投融管退”闭环，有(yǒu)利于提高市场化企业的参与积极性，有(yǒu)助于增加保障性租赁住房供给量。

积极推广绿色、低碳建筑。二十大报告指出要推动绿色发展，积极稳妥推进碳达峰碳中和。目前中國(guó)房地产建筑业的碳排放规模位居全球第三，中國(guó)40%的碳排放主要来自房地产建筑业。建筑行业是碳排放大户，推进低碳建筑是双碳目标之下的当務(wù)之急。“加快发展方式绿色转型，实施全面节约战略”是各行各业的共同责任，房地产业向绿色低碳转型势在必行。根据住建部数据，全國(guó)新(xīn)建绿色建筑面积已经从2012年的400万平方米增長(cháng)到2021年的20多(duō)亿平方米，2021年城镇当年新(xīn)建绿色建筑面积占比达到了84%，2021年全國(guó)新(xīn)开工装配式建筑占新(xīn)建建筑面积的比例达到24.5%。绿色低碳有(yǒu)望从企业自选项转為(wèi)必选项，以绿色、健康和文(wén)化為(wèi)主导的高品质人居正在改变房地产市场格局。房企可(kě)以通过选择低碳建材、降低建筑隐含碳、发展装配式建造、提高建筑能(néng)效、降低建筑运行能(néng)耗、增加可(kě)再生能(néng)源占比等方式做出更好的绿色建筑产品，真正让住房产品满足当前的人居需求。这样做既有(yǒu)较好的经济价值，也有(yǒu)较好的社会效益，是房企在新(xīn)一轮竞争和改革中可(kě)以发力的方向。目前已有(yǒu)部分(fēn)房企积极尝试“绿色建筑”的推广，比如万科(kē)绿色建筑认证面积就达到6000万平方米。