（一）项目概况

海尚源深智慧天地位于上海市浦东新(xīn)區(qū)陆家嘴區(qū)域，商(shāng)城路源深路西北方向，被5条地铁線(xiàn)路环抱，距离地铁6号線(xiàn)源深體(tǐ)育中心仅400米，距离地铁14号線(xiàn)源深路站600米，距离地铁2、4、6、9号線(xiàn)世纪大道站仅800米，交通方便。

地块原本由學(xué)校、医院、市政交通三幅土地组成，均為(wèi)划拨用(yòng)地，共占地30743平方米，建筑面积18804平方米，為(wèi)企业内部使用(yòng)。随着剥离國(guó)有(yǒu)企业办社会职能(néng)成為(wèi)新(xīn)的要求，地块在培训和医疗方面的需求大大下降，地块的价值有(yǒu)待盘活。

图1：项目范围示意图、區(qū)位图

地块启动转型主要基于两大背景：一方面，上海城市发展已进入资源“紧约束”阶段，土地已成為(wèi)最大资源瓶颈。2015年、2016年，《上海市城市更新(xīn)实施办法》和《关于本市盘活存量工业用(yòng)地的实施办法》先后出台，存量盘活进入政策窗口期，特别是中心城區(qū)的存量盘活尤為(wèi)受到政府关注。

图2：项目改造前（左）和改造后（右）

另一方面，為(wèi)了提升中國(guó)航运产业的竞争力，2016年中國(guó)遠(yuǎn)洋运输（集团）总公司和中國(guó)海运（集团）总公司正式合并重组，成立中國(guó)遠(yuǎn)洋海运集团有(yǒu)限公司。新(xīn)集团总部落户上海，亟需解决新(xīn)集团成立后产业空间载體(tǐ)、企业高级管理(lǐ)人才的工作生活等需求问题。

基于以上两方面因素，中遠(yuǎn)海运集团对所持有(yǒu)的商(shāng)城路项目进行更新(xīn)，根据上海市促进城市更新(xīn)的政策引导，以及控制建设用(yòng)地“零增長(cháng)”的目标要求，以“转型”為(wèi)主要发展导向，完善城市公共服務(wù)功能(néng)，重点发展现代服務(wù)业，将地块打造成為(wèi)上海标志(zhì)性的航运金融商(shāng)務(wù)园區(qū)，推动发展船舶融资、航运保险、航运租赁、航运投资等多(duō)领域的航运金融服務(wù)。

（二）做法经验

中遠(yuǎn)海运资产公司通过对政策的深入研究、精细化梳理(lǐ)产权关系、创新(xīn)探索内部合作模式、基于全面服務(wù)主业赋能(néng)主业的目标对项目定位為(wèi)航运金融产业园區(qū)，同时，积极融入周边區(qū)域环境，秉承城市更新(xīn)理(lǐ)念，主动释放公共空间，弥补周边區(qū)域配套服務(wù)设施的不足，运营管理(lǐ)上，积极践行数字化战略，打造智慧园區(qū)。

1、精细化梳理(lǐ)产权，确定产权方与操盘方合作模式

实施主體(tǐ)对于存量盘活项目的成功实施具有(yǒu)关键性作用(yòng)，按照上海当时的政策要求，强调“原权利人”作為(wèi)实施主體(tǐ)。本项目原由三幅地块组成，土地权利人分(fēn)别為(wèi)上海海运技工學(xué)校、上海海运医院和上海海运海事技术有(yǒu)限公司，地上建筑有(yǒu)三家不同的单位正在经营，这就带来分(fēn)割和流转的问题。项目团队通过近三个月的采访和搜集档案工作，梳理(lǐ)50年代、70年代、90年初期、00年老集团建设后重组的相关资料，追溯和厘清了产权关系，明确了这三幅地块均隶属于上海海运（集团）公司。2016年随着中遠(yuǎn)海运集团成立，上海海运（集团）公司更名為(wèi)中遠(yuǎn)海运（上海）公司，随后并成立了全资子公司上海海璟置业有(yǒu)限公司，作為(wèi)土地转型和开发主體(tǐ)。项目具體(tǐ)开发工作由中遠(yuǎn)海运集团旗下资产经营管理(lǐ)公司牵头，中遠(yuǎn)海运资产经营管理(lǐ)有(yǒu)限公司是是中遠(yuǎn)海运集团旗下存量房地资源盘活及商(shāng)務(wù)不动产开发运营的专业化业務(wù)单位，成功打造过上海百年航运历史黄浦江沿岸老船坞地块的“中遠(yuǎn)海运大厦”项目、广州海珠區(qū)旧船厂改造的“海尚明珠智慧园”项目等，并拥有(yǒu)“海尚光华”品牌。这样确定产权方与操盘方合作的模式，為(wèi)央企存量盘活相关资源提供了可(kě)供借鉴的经验，既能(néng)够发挥中遠(yuǎn)海运集团的资源、资金和产业优势，又(yòu)能(néng)发挥旗下专业主體(tǐ)存量盘活的相关经验。

2、為(wèi)周边提供公共空间，打通园區(qū)与周边居民(mín)的界面

经过前期深入调研和充分(fēn)论证，项目按照零星工业用(yòng)地转型的方式进行城市更新(xīn)，由中遠(yuǎn)海运集团提供所持地块用(yòng)地面积的约10%用(yòng)作公益性设施建设。在市政府相关部门、浦东新(xīn)區(qū)政府的指导协调下，地块调规转型前期工作积极推进，于2017年3月14日得到上海市人民(mín)政府关于同意《浦东新(xīn)區(qū)梅园社區(qū)C000102单元10街(jiē)坊控制性详细规划局部调整（实施深化）》的批复，通过规划调整為(wèi)办公、四类住宅混合用(yòng)地，地块面积27212平方米，容积率2.0，限高50米。

三幅地块的具體(tǐ)调整过程為(wèi)：上海海运技工學(xué)校和上海海员医院所在地块合并為(wèi)一个地块，用(yòng)地编号10-01，用(yòng)地性质调整為(wèi)商(shāng)務(wù)办公和四类住宅组团混合用(yòng)地（C8Rr4），用(yòng)地面积為(wèi)27212平方米，现為(wèi)海尚源深智慧天地。上海海运海事技术有(yǒu)限公司所在地块作為(wèi)地块所在的单元區(qū)块的功能(néng)补充，用(yòng)地编号為(wèi)10-03，用(yòng)地性质调整為(wèi)社區(qū)文(wén)化用(yòng)地（Rc3），用(yòng)地面积為(wèi)1746平方米，现為(wèi)警蜀用(yòng)房。上海海员医院南侧部分(fēn)用(yòng)地与现状街(jiē)坊通道合并為(wèi)一个地块，用(yòng)地编号為(wèi)10-02，用(yòng)地性质调整為(wèi)交通广场用(yòng)地（S51），用(yòng)地面积為(wèi)3008平方米，现用(yòng)作街(jiē)坊通道，将24小(xiǎo)时為(wèi)周边區(qū)域服務(wù)。

图3：地块转型后范围示意图

除了中遠(yuǎn)海运集团无偿提供10%用(yòng)地面积外，还将项目内部的公共空间融入區(qū)域，為(wèi)周边居民(mín)服務(wù)。為(wèi)缓解周边老社區(qū)停車(chē)难问题，项目打开围墙并向周边社區(qū)提供200个公共停車(chē)位。即便规划限高50米，项目还是主动降低了开发强度，主要建设24米高的生态独栋产品，从而使周边居民(mín)受日照的影响程度最小(xiǎo)。在当时上海城市更新(xīn)政策允许销售一定比例商(shāng)办物(wù)业的前提下，项目团队先行先试，打造浦东首个全部自持运营的城市更新(xīn)项目，通过整體(tǐ)的持有(yǒu)运营保障了整个项目的高品质，方方面面都體(tǐ)现出新(xīn)时代航运央企的社会责任担当。

图4：中遠(yuǎn)海运集团无偿提供土地示意图

3、服務(wù)主业发展，定位有(yǒu)特色的航运金融商(shāng)務(wù)园區(qū)

产业升级是存量盘活的核心关键，项目的产业定位主要基于两方面的考虑，目标打造成為(wèi)航运产业高质量发展的物(wù)理(lǐ)载體(tǐ)。一方面，项目处于浦东陆家嘴金融贸易區(qū)内，陆家嘴金融贸易區(qū)是上海國(guó)际金融中心建设的核心功能(néng)區(qū)域，承载着推动上海國(guó)际金融中心发展的核心作用(yòng)。另一方面，中遠(yuǎn)海运集团以航运、港口、物(wù)流等為(wèi)基础和核心产业，以航运金融等為(wèi)赋能(néng)和增值产业，中遠(yuǎn)海运集团新(xīn)总部落户上海后，航运产业发展亟需新(xīn)发展空间。

因此，项目定位航运金融商(shāng)務(wù)园區(qū)，推动船舶融资、航运保险、航运租赁、航运投资等多(duō)领域的航运金融服務(wù)，提升區(qū)域多(duō)层次的金融市场功能(néng)，完善航运金融产品體(tǐ)系，促进航运金融市场的发展，為(wèi)上海國(guó)际金融中心与上海國(guó)际航运中心的建设提供更丰富的发展空间，从而提高上海國(guó)际金融中心与國(guó)际航运中心的全球影响力。在功能(néng)板块上，项目还可(kě)融入沿黄浦江高端航运发展带，形成浦东大道产业发展走廊上重要的功能(néng)节点，助力浦东构建以点带面、沿江成片的航运产业格局。

图5：《浦东新(xīn)區(qū)深化上海國(guó)际航运中心核心區(qū)建设“十四五”规划》

明确了浦东新(xīn)區(qū)“两带+两區(qū)”产业功能(néng)布局

4、打造學(xué)习型组织，建设数字化智慧园區(qū)

在日常运营中，项目团队非常注重學(xué)习和借鉴先进经验，虽然与市场化的运营团队相比经验还有(yǒu)一定积累的空间，但项目团队努力向市场學(xué)习，以精细化运营服務(wù)為(wèi)理(lǐ)念，在实践中运营能(néng)力不断提升。同时，利用(yòng)大数据、新(xīn)媒體(tǐ)等手段，提升品牌形象、增强客户體(tǐ)验，努力建设数字化智慧园區(qū)。在项目投运期间，项目团队走进客户，对园區(qū)有(yǒu)计划地分(fēn)期实施品质提升微改造更新(xīn)，一期将园區(qū)IBMS系统、智慧消防、停車(chē)系统、充電(diàn)桩等与资产公司CGDP平台对接，实现数据采集和设备设施联动；实施智慧资管、智慧物(wù)管系统、智慧停車(chē)系统；业務(wù)中屏系统等，以数字化来满足业主、租户办公、生活、學(xué)习全方位需求。在实际运营中强调“客户关系”，而不是“客户”和“顾客”，重点围绕客户满意度和顾客满意度两条主線(xiàn)而展开经营，以方便、安全、尊重和消费、使用(yòng)體(tǐ)验為(wèi)主要标准。

（三）项目成效

海尚源深智慧天地取得了一定的综合效益，实现了區(qū)域产业的全面转型升级，成為(wèi)浦东首个智慧航运金融产业基地，以中遠(yuǎn)海运发展為(wèi)核心载體(tǐ)，导入航运金融上下游企业；同时，园區(qū)注重绿化设施的打造，為(wèi)周边居民(mín)提供更多(duō)的公共活动空间，此外，积极研判市场形势，及时调整招商(shāng)运营策略，使得项目取得了一定的社会效益和经济效益。

1、产业全面升级，成為(wèi)浦东首个智慧航运金融产业基地

项目于2019年3月26日奠基开工，2022年7月完成竣工，已建成以航运金融為(wèi)产业发展导向，集总部办公、甲级办公、人才公寓及商(shāng)业配套服務(wù)设施為(wèi)一體(tǐ)的现代化复合型商(shāng)務(wù)园區(qū)，引入國(guó)内外知名航运金融服務(wù)企业，成為(wèi)浦东首个智慧航运金融产业基地。

目前项目已引入多(duō)家航运、金融行业龙头企业，已入驻的有(yǒu)中遠(yuǎn)海运集团核心主营业務(wù)的中遠(yuǎn)海运发展股份有(yǒu)限公司、浦发银行、中國(guó)石油化工股份有(yǒu)限公司上海海洋油气分(fēn)公司、上海亿衡投资管理(lǐ)有(yǒu)限公司等客户。其中中遠(yuǎn)海运发展股份有(yǒu)限公司的入驻，能(néng)够引入航运金融上下游企业，通过项目开展金融产业群中的船舶租赁、集装箱租赁、码头仓储设施租赁等航运租赁金融业務(wù)，及供应链金融、航运保险、物(wù)流基础设施投资、金融资产等金融投资业務(wù)，促进企业航运业務(wù)和金融业務(wù)的深度融合，实现企业新(xīn)的发展。

2022年8月，海尚源深智慧天地被纳入陆家嘴智能(néng)航运产业园，获批浦东新(xīn)區(qū)區(qū)级特色产业园區(qū)，同时凭借独特的产品、可(kě)靠的品质和富有(yǒu)粘性的产业生态，荣获2022年度创新(xīn)标杆楼宇奖。未来将依托集团的发展，发挥航运集聚效应，进一步激活智能(néng)航运创新(xīn)活力，服務(wù)全國(guó)智能(néng)航运发展大局和带动長(cháng)三角一體(tǐ)化发展战略实施。

2、完善區(qū)域配套服務(wù)，释放公共空间获得社会效益

项目周边均為(wèi)居住小(xiǎo)區(qū)，转型前地块周边配套缺乏，區(qū)域活力不足。转型后，项目配置了1栋甲级办公和7栋总部办公，总部办公独栋2600-3200平方米，可(kě)以满足不同类型企业的办公需求。此外，项目还配置了专门為(wèi)航运高级管理(lǐ)人才服務(wù)的人才公寓，以及1万平方米的社區(qū)商(shāng)业，极大的提升了项目业态的丰富度，完善了城市功能(néng)。目前配套商(shāng)业已引进了拉瓦萨咖啡、东季海派台州菜、1200平方米美食广场、便利店(diàn)、中医养生机构等业态，预计商(shāng)家入驻开业后，不仅能(néng)够满足园區(qū)商(shāng)務(wù)人士的生活需求，还将吸引周边居民(mín)消费購(gòu)物(wù)。通过完善區(qū)域配套服務(wù)，释放更多(duō)的公共空间，从而获得社会效益。

图6：源深智慧天地办公、商(shāng)业实景图

3、提升區(qū)域生态环境，展现航运央企文(wén)化

项目通过优化设计不仅打造了高品质的产品，构建舒适宜人的环境，还在一定程度上彰显出企业文(wén)化和精神。项目以扬帆遠(yuǎn)航的巨轮為(wèi)意象，塑造富有(yǒu)变化的城市天际線(xiàn)。项目由商(shāng)业商(shāng)办综合區(qū)、独栋式办公區(qū)和公寓區(qū)三个功能(néng)组团构成，通过丰富连续的绿化景观相联系，沿商(shāng)城路、源深路形成富有(yǒu)序列感的天际形态，建筑體(tǐ)量和形态呼应周边建筑，与區(qū)域整體(tǐ)的融合度较高。商(shāng)业商(shāng)办综合區(qū)位于项目东部，建筑总面积约22300平方米，沿源深路退让出入口广场；主要商(shāng)业界面沿商(shāng)城路展开，利用(yòng)连续的城市界面打造高端商(shāng)业街(jiē)區(qū)；在商(shāng)城路源深路转角处和商(shāng)城路中段形成两个下沉商(shāng)业广场打造标志(zhì)性场所，充分(fēn)引导人群进入地下商(shāng)业空间。独栋式办公區(qū)位于项目中部，建筑总面积约21800平方米；围合形成中央核心景观庭院，為(wèi)办公提供良好的景观环境，同时也面向城市开放。布局合理(lǐ)、分(fēn)區(qū)明确，并以此烘托出“海尚绿洲”的设计理(lǐ)念。

图7：街(jiē)坊通道沿線(xiàn)节点设置示意图

图8：项目绿化实景图

4、根据市场及时调整策略，取得了一定的经济效益

海尚源深智慧天地全自持运营管理(lǐ)，在上海办公市场下行期，项目团队能(néng)够不断的对市场进行研判，并根据市场变化及时进行招商(shāng)运营策略调整，这点对于央企来说十分(fēn)难得，同时，项目凭借出色的产品、优质的服務(wù)获得了市场的青睐，取得了一定的经济效益。

（四）小(xiǎo)结

海尚源深智慧天地利用(yòng)城市更新(xīn)政策，将原有(yǒu)學(xué)校、医疗单位地块转型升级，建成以航运金融為(wèi)产业发展导向，集总部办公、甲级办公、人才公寓及商(shāng)业配套服務(wù)设施為(wèi)一體(tǐ)的现代化复合型商(shāng)務(wù)园區(qū)，引入國(guó)内外知名航运金融服務(wù)企业，打造區(qū)域标杆航运金融产业基地。该项目彰显出新(xīn)时代航运央企的主动担当，同时在推进上海航运金融产业发展方面发挥出了重要作用(yòng)。这对于非房地产主业的央國(guó)企盘活存量土地资源提供了可(kě)供借鉴的思路和经验。