（一）项目概况

东方明珠创智中心位于徐汇區(qū)徐家汇街(jiē)道斜土路2570号，总占地面积1.36万平方米，总建筑面积约5.78万平方米，其中地上建筑面积约4.07万方面、地下建筑面积约1.71平方米，前身為(wèi)上海科(kē)學(xué)教育電(diàn)影制片厂（以下简称“上海科(kē)影厂”）。上海科(kē)影厂创建于1953年2月，拍摄了新(xīn)颖的科(kē)教片、定制片和《科(kē)學(xué)与技术》杂志(zhì)片，翻译部分(fēn)外國(guó)科(kē)教片共2000多(duō)部，其中《知识老人》、《红绿灯下》、《不平静的夜》、《敦煌艺术》、《细胞重建》等近百部影片获得國(guó)际電(diàn)影节奖和我國(guó)举办的“百花(huā)奖”、“金鸡奖”以及國(guó)家各部委评选的优秀影片奖。2000年前后，上海科(kē)影厂业務(wù)逐渐萎缩，其物(wù)业逐步租借给上海广播電(diàn)视台、上海文(wén)化广播影视集团有(yǒu)限公司（SMG）（以下简称“上海文(wén)广集团”或SMG）下属企业以及外部企业用(yòng)于办公、员工宿舍、演播室、停放转播車(chē)等用(yòng)途，出租经营收入低下、物(wù)业老旧、整體(tǐ)环境杂乱。

东方明珠新(xīn)媒體(tǐ)股份有(yǒu)限公司（以下简称“东方明珠”）作為(wèi)SMG旗下统一的产业运营和资本运作平台，凭借在文(wén)化传媒领域的多(duō)年积累，于2015年首次提出上海科(kē)影厂土地转型开发的设想。2015年7月，SMG决定对科(kē)影厂进行整體(tǐ)转型开发，通过股权收購(gòu)获得该物(wù)业，并授权东方明珠对其进行改造，由东方明珠旗下文(wén)化地产板块的平台公司——上海东方明珠房地产有(yǒu)限公司（以下简称“东方明珠房地产”）操刀(dāo)。2017年4月，项目取得了规划调整的批复。2020年6月启动建设，预计2023年底竣工。

东方明珠房地产成功抓住了上海工业用(yòng)地盘活的政策窗口期，将其打造成集文(wén)化产业办公、社區(qū)配套商(shāng)业、社區(qū)文(wén)體(tǐ)设施于一體(tǐ)的“小(xiǎo)而美”高品质综合體(tǐ)，构建专业的、集聚的、协作的新(xīn)媒體(tǐ)发展平台，助力产业转型升级，成為(wèi)零星工业用(yòng)地转型成功的重要典范。

图1：项目改造前实景图（左）与改造后效果图（右）

（二）做法经验

东方明珠创智中心通过保留改造原科(kē)影厂的历史风貌元素，将一代科(kē)影人的历史文(wén)化记忆传承，同时，结合新(xīn)媒體(tǐ)产业发展特点，规划了一个大尺度、高挑空的演播室，共享的小(xiǎo)型演播间、共享的小(xiǎo)型视频音频摄录间等，打造富有(yǒu)文(wén)媒产业特色的物(wù)理(lǐ)空间；此外，依托SMG强大的品牌号召力和产业孵化能(néng)力，提供新(xīn)媒體(tǐ)产业孵化服務(wù)，打造创业加速器平台。

1、采取保留改造和拆除重建的方式，将项目改造為(wèi)“小(xiǎo)而美”的高品质综合體(tǐ)

项目在充分(fēn)市场调研、策划的基础上，采取了“小(xiǎo)部分(fēn)保留改造、整體(tǐ)拆除重建”的策略。小(xiǎo)部分(fēn)保留改造了原科(kē)影厂总编辑室所处的10号楼（现3号楼），其地上建面510平方米。对这栋上世纪50年代的二层砖混结构建筑，保留原有(yǒu)的外立面风格并进行结构加固改造，使项目保留了科(kē)影厂的历史风貌元素、延续了一代科(kē)影人的历史文(wén)化记忆，也兼顾与周边科(kē)影厂家属院的邻里关系。

整體(tǐ)拆除重建了一栋高品质办公楼（1号楼）和一栋配套商(shāng)业楼（2号楼）。重建后的两栋楼，建筑立面纵向挺拔、简洁方正，彰显大气磅礴，用(yòng)绿色理(lǐ)念打造城市公共客厅，开放共享多(duō)层屋顶花(huā)园，设计风格上融汇海派底蕴与潮流风尚。其中1号楼办公楼共13层，地上建面36707平方米，定位為(wèi)超甲品质的办公楼，提供卓越的商(shāng)務(wù)體(tǐ)验，满足徐家汇CAZ（中央活动區(qū)）的高品质办公需求；并有(yǒu)裙房4层，1号楼内含社區(qū)文(wén)體(tǐ)设施约6200平方米，将无偿移交给徐汇區(qū)政府，用(yòng)于弥补社區(qū)文(wén)體(tǐ)设施缺口。2号楼配套商(shāng)业楼共3层，地上建面3538平方米，為(wèi)周边居民(mín)提供精致的社區(qū)配套商(shāng)业。

项目在概念设计上，还做到了与社區(qū)生活相结合，预留了东北角最佳地点作為(wèi)公共广场，将人流从地铁站引导过来，增加临街(jiē)的商(shāng)业面，营造人性化亲切的購(gòu)物(wù)休闲氛围，吸引上班人群和周边居民(mín)步行至场地，从地面到屋面露台，打造独特的城市空间。

最终，将项目改造為(wèi)集文(wén)化产业办公、社區(qū)配套商(shāng)业、社區(qū)文(wén)體(tǐ)设施于一體(tǐ)的“小(xiǎo)而美”高品质综合體(tǐ)。

2、坚持“从产业入地产”，塑造文(wén)媒产业的特色物(wù)理(lǐ)空间，承载产业发展

上海东方明珠房地产有(yǒu)限公司是中國(guó)第一家上市的文(wén)化传媒公司——东方明珠新(xīn)媒體(tǐ)股份有(yǒu)限公司旗下的文(wén)化地产板块的平台公司，具有(yǒu)房地产开发二级资质。东方明珠新(xīn)媒體(tǐ)股份有(yǒu)限公司作為(wèi)世界媒體(tǐ)500强SMG旗下唯一的产业运营和资本运作平台，拥有(yǒu)國(guó)内最大的多(duō)渠道视频集成与分(fēn)发平台及文(wén)化娱乐消费资源，可(kě)以為(wèi)用(yòng)户提供丰富多(duō)元、特色鲜明的视频内容服務(wù)及一流的视频購(gòu)物(wù)、文(wén)旅消费、影视剧及游戏等文(wén)娱产品，具有(yǒu)完备的線(xiàn)上線(xiàn)下的文(wén)化传媒产业链。

东方明珠房地产始终坚持“从产业入地产”，专注于媒體(tǐ)和文(wén)化产业，以承载产业的发展為(wèi)目的进行地产项目的开发改造，塑造文(wén)媒产业所需的特色物(wù)理(lǐ)空间，专注于开发和经营高质量的办公物(wù)业和最先进的媒體(tǐ)和影视产业园。在东方明珠创智中心项目中，规划了一个大尺度、高挑空的演播室，也可(kě)作為(wèi)摄影棚直接使用(yòng)。另外，项目内塑造了时尚个性化办公空间、共享的小(xiǎo)型演播间、共享的小(xiǎo)型视频音频摄录间、共享的后期编辑室和调色室、提供摄录设备租赁，还有(yǒu)开放的SMG媒體(tǐ)资源库、开放的SMG線(xiàn)上線(xiàn)下渠道可(kě)供使用(yòng)。这些都塑造了文(wén)媒产业所需的特色空间，这在常规的办公楼宇中很(hěn)难看到，形成了差异化优势。

3、依托文(wén)化传媒产业链完备的优势，构建新(xīn)媒體(tǐ)产业孵化基地和集聚區(qū)

东方明珠地产在本项目上，有(yǒu)效整合母公司在媒體(tǐ)、文(wén)化旅游及娱乐的资源，以及完备的文(wén)化传媒产业链优势，发挥集群优势，形成合力协同发展。项目通过构建专业的、集聚的、协作的新(xīn)媒體(tǐ)发展平台，打造新(xīn)媒體(tǐ)产业集聚區(qū)，助力行业转型升级，赋予这一沪上重要文(wén)化基地以新(xīn)的内涵。

东方明珠新(xīn)媒體(tǐ)创智中心将依托上海文(wén)化广播影视集团有(yǒu)限公司、东方明珠新(xīn)媒體(tǐ)股份有(yǒu)限公司的龙头牵引作用(yòng)，依托SMG强大的品牌号召力，吸聚新(xīn)媒體(tǐ)相关企业，共享第一流技术、设备和设施提升内容制作质量，共享使用(yòng)SMG内容丰富的媒體(tǐ)资源库，共享SMG線(xiàn)上、線(xiàn)下广泛的传播渠道，如星尚、东方卫视、五星體(tǐ)育、百事通、第一财经、东方購(gòu)物(wù)频道、艺术人文(wén)、炫动卡通、纪实频道等，围绕东方明珠“智慧广電(diàn)文(wén)娱+”战略，重点打造媒體(tǐ)小(xiǎo)企业创业加速器功能(néng)，為(wèi)处于快速成長(cháng)期的小(xiǎo)型企业，提供包括创业服務(wù)、创业融资、创业培训、法律支持、政策扶植等方面的优质配套服務(wù)，构建新(xīn)媒體(tǐ)内容生产者、技术提供商(shāng)和投资商(shāng)之间互动、交流、共享的创业加速器平台，助力媒體(tǐ)行业转型升级。

4、建立了城市更新(xīn)企业与政府、居民(mín)之间的沟通协调机制

零星工业用(yòng)地的城市更新(xīn)项目多(duō)处于市中心，周边相邻关系复杂，项目要顺利推进，离不开政府、社區(qū)的支持与力量。项目团队建立了城市更新(xīn)企业与政府、居民(mín)之间的沟通协调机制，有(yǒu)效推进了项目的平稳顺利进行，為(wèi)项目实现政府、企业和社会的多(duō)方共赢打下基础。

比如，东方明珠地产与徐汇區(qū)政府、徐家汇街(jiē)道充分(fēn)研究政策，经过了数次研讨与论证，最终确定了项目的转型路径、规划调整方案、补地价的标准、社區(qū)文(wén)體(tǐ)配套设施比重等内容。项目充分(fēn)预判了市中心城市更新(xīn)工作的复杂性，聘请了具有(yǒu)群众工作经验的老专家，成立团队，与政府街(jiē)道、周边社區(qū)居委会共同组建了一个工作小(xiǎo)组，专门处理(lǐ)城市更新(xīn)过程中的群众工作。项目在施工过程中，正处疫情期间，与周边社區(qū)居民(mín)互帮互助，赢得了居民(mín)的理(lǐ)解和认可(kě)。东方明珠地产还与居民(mín)、单位充分(fēn)沟通协商(shāng)，主动承担项目周边小(xiǎo)區(qū)修缮和建筑加固，解决他(tā)们的现实困难。

（三）项目成效

项目由之前老旧的科(kē)影厂转型為(wèi)一个集新(xīn)媒體(tǐ)文(wén)化产业办公、社區(qū)配套商(shāng)业、社區(qū)文(wén)體(tǐ)设施于一體(tǐ)的“小(xiǎo)而美”高品质综合體(tǐ)，实现了區(qū)域功能(néng)的提升，弥补了周边居民(mín)社區(qū)配套的不足，并释放了公共空间和绿化，同时，还对周边老旧小(xiǎo)區(qū)进行修缮和建筑加固。项目对區(qū)域整體(tǐ)发展做出了贡献，整體(tǐ)实现社会效益与经济效益双丰收。

1、打造文(wén)化产业新(xīn)地标，实现收益提升和资产增值

项目在更新(xīn)改造前，出租经营收入低下、物(wù)业老旧、整體(tǐ)环境杂乱，东方明珠抓住工业用(yòng)地转型的政策窗口期，将集团存量资产转型改造，打造出一个集文(wén)化产业办公、社區(qū)配套商(shāng)业、社區(qū)文(wén)體(tǐ)设施于一體(tǐ)的“小(xiǎo)而美”高品质综合體(tǐ)，实现收益显著提升及集团资产的增值。建筑面积由1.6万平方米增加至5.78万平方米。改造后的文(wén)化办公约3.1万平米，社區(qū)配套商(shāng)业约0.36万平米，在大幅度提升租金收益水平的同时，还完善弥补了社區(qū)商(shāng)业功能(néng)、提升社區(qū)整體(tǐ)品质；二层地下車(chē)库也将开放给周區(qū)进行错峰停車(chē)，不仅组成了经营收入的一部分(fēn)，也极大缓解周边小(xiǎo)區(qū)的停車(chē)难问题。

2、弥补了周边公共配套设施的不足，取得经济社会效益的平衡

一是延续了城市历史文(wén)化记忆，形成新(xīn)与旧的碰撞与融合；二是打造大面积的绿化和公共空间，开放式的街(jiē)區(qū)增加了周边居民(mín)的休憩、娱乐场所；三是增加了社區(qū)文(wén)體(tǐ)配套设施，有(yǒu)效补充了周边公共配套设施的不足；四是承担项目周边老旧小(xiǎo)區(qū)修缮和建筑加固工作，解决居民(mín)的实际困难。

（四）小(xiǎo)结

东方明珠新(xīn)媒體(tǐ)创智中心通过政府的积极推动和东方明珠的不断探索，重点打造媒體(tǐ)小(xiǎo)企业创业加速器功能(néng)，為(wèi)处于快速成長(cháng)期的小(xiǎo)型企业，提供包括创业服務(wù)、创业融资、创业培训、法律支持、政策扶植等方面的优质配套服務(wù)，构建新(xīn)媒體(tǐ)内容生产者、技术提供商(shāng)和投资商(shāng)之间互动、交流、共享的创业加速器平台，助力媒體(tǐ)行业转型升级。项目不仅成功打造了文(wén)化产业新(xīn)地标，实现收益提升和资产增值，还弥补了周边公共配套设施的不足，取得经济社会效益的平衡，是零星工业用(yòng)地转型成功的重要典范。