（一）项目概况

云芯科(kē)创中心位于静安區(qū)共和新(xīn)路3301号，处于上海市静安區(qū)市北高新(xīn)技术服務(wù)业园區(qū)，前身為(wèi)正升锻造厂所在的彭浦工业區(qū)。上海彭浦工业區(qū)在1959年《上海城市总體(tǐ)规划》中，被确立為(wèi)上海市重要的机電(diàn)工业基地，為(wèi)中國(guó)和上海的工业历史作出了重要贡献。正升锻造厂是上海20世纪五六十年代重型矿山(shān)机械行业发展的领头羊，是红色工业的骄傲，这里曾经诞生中國(guó)第一台大型天線(xiàn)座、第一台推土机、第一台气动電(diàn)控冷轧机，代表着当时中國(guó)工业的前沿力量与先进水平，是上海现代重工业文(wén)明发展的亲历者与见证者。

图1：项目改建前照片

随着城市发展与中心城功能(néng)提升的需要，2015年上海正升锻造厂整體(tǐ)迁建至上海临港片區(qū)，老厂區(qū)位于静安區(qū)的核心區(qū)域，面临新(xīn)的功能(néng)定位与整體(tǐ)转型。在上海大力支持“产业转型、腾笼换鸟”的进程中，2018年，地块整體(tǐ)转型為(wèi)C65研发用(yòng)地，被市北高新(xīn)集团以31.96亿元拍下，并由上海電(diàn)气、市北高新(xīn)签署战略合作框架协议，共同设立项目公司——上海云中芯企业发展有(yǒu)限公司，对此地块进行改造升级。

项目于2019年正式开工建设，并提前三个月完成了结构封顶。经过改造后，项目由三栋高层科(kē)研办公楼（10.6万平方米）、一栋社區(qū)公共服務(wù)设施（0.5万平方米）及2层1020个車(chē)位的地下車(chē)库（5.5万平方米）组成，总建筑面积16.6万平方米。目前，项目已经对外进行招租。

图2：上海正升锻造厂历史照片

（二）做法经验

云芯科(kē)创中心项目依托静安市北國(guó)际科(kē)创社區(qū)这一百万级百万方高能(néng)级项目，作為(wèi)其中承载智能(néng)制造服務(wù)體(tǐ)系的聚焦工业互联网产业垂直领域的项目，在整个社區(qū)中具有(yǒu)突出特色。通过产业互动、配套互补、差异化发展的策略，打造多(duō)样化灵活办公产品，满足不同企业不同阶段需求，并运用(yòng)新(xīn)型施工工艺，使项目成本降低并更加环保。

1、依托静安市北國(guó)际科(kē)创社區(qū)，构建智能(néng)制造服務(wù)體(tǐ)系

云芯科(kē)创中心项目依托静安市北國(guó)际科(kē)创社區(qū)，在整个社區(qū)中发挥关键作用(yòng)。静安國(guó)际科(kē)创社區(qū)作為(wèi)上海北部區(qū)域地标性的产业项目综合體(tǐ)，以人工智能(néng)、大数据、创新(xīn)产业為(wèi)核心，投身國(guó)际前沿科(kē)技产业的浪潮。围绕先进产业及其从业人员，打造总建筑面积超过91万方、总投资130亿元的综合體(tǐ)。它涵盖了商(shāng)业、办公、居住、教育、娱乐等不同生活场景，还导入了“科(kē)技、人文(wén)、生态”共生、共享、共荣这样更為(wèi)先进的发展理(lǐ)念，满足新(xīn)时代人群身心的需要。

静安國(guó)际科(kē)创社區(qū)内的甲级办公群落——云芯科(kē)创中心、云汇数智中心、市北·云禾，可(kě)集中释放60万平方米的产业新(xīn)空间。从项目名称可(kě)以看出，静安國(guó)际科(kē)创社區(qū)的每一个楼宇模块，都有(yǒu)着自身独特的产业属性。其中云芯科(kē)创中心内含近10万平方米的C65研发用(yòng)地，将重点聚焦工业互联网产业垂直领域，力争在边缘计算、物(wù)联网、遠(yuǎn)程运维等方面实现全新(xīn)突破，着力构建覆盖全产业链、全价值链的智能(néng)制造服務(wù)體(tǐ)系。

云芯科(kē)创中心与其他(tā)两个项目形成产业互动、配套互补、差异化发展格局。总建筑面积27万平方米的云汇数智中心，由4栋商(shāng)办一體(tǐ)化载體(tǐ)组合而成，并辅以智慧办公、星级酒店(diàn)、近代工业风貌保护建筑等于一體(tǐ)。总建筑面积14.6万平方米的市北·云禾，则由两栋以裙房相连的大楼為(wèi)主，加上商(shāng)品住宅、人才公寓、社區(qū)中心等配套设施，着力构建一个多(duō)元、复合的乐活街(jiē)區(qū)。

图3：静安市北國(guó)际科(kē)创社區(qū)功能(néng)分(fēn)布

 

图4：云芯科(kē)创中心平面图（左）、改造后效果图（右）

2、秉持“修旧如旧、功能(néng)革新(xīn)”的理(lǐ)念，研究保护与更新(xīn)规划设计

正升锻造厂曾经是中國(guó)现代工业中心城市——上海的代表性厂區(qū)，通过对其转型过程中保护与更新(xīn)规划设计的研究，从而探索中國(guó)现代工业遗产的时代轮回。项目所处静安市北國(guó)际科(kē)创社區(qū)内的四栋老厂房（原正升锻造厂内的热处理(lǐ)車(chē)间、重工車(chē)间、专家楼及零部件車(chē)间，总占地面积约4万平方米），秉持“修旧如旧、功能(néng)革新(xīn)”的理(lǐ)念，在保留原有(yǒu)红砖钢架结构风格的基础上，分(fēn)别改建成集会展、社交、秀场等多(duō)功能(néng)于一體(tǐ)的综合文(wén)化设施，成為(wèi)區(qū)域文(wén)化创意集聚的全新(xīn)焦点。项目在保留历史文(wén)化建筑遵循了“整體(tǐ)保留、修复改善、空间重塑、功能(néng)新(xīn)生、凸显价值”的策略进行修缮，體(tǐ)现了整个静安國(guó)际科(kē)创社區(qū)的历史文(wén)化传承与迭代升级。

图5：正升锻造厂保留工业建筑情况

3、打造多(duō)样化灵活办公产品，满足不同企业不同阶段需求

不同于全市老牌CBD的办公氛围，静安國(guó)际科(kē)创社區(qū)则多(duō)了几分(fēn)“灵动”。云芯科(kē)创中心為(wèi)进一步满足企业的个性化需求，项目在办公产品上也提供多(duō)种选择，既有(yǒu)大平层、小(xiǎo)独栋，也有(yǒu)露台式花(huā)园以及内部联通的总部办公空间，满足不同企业的办公需求。同时，项目在设计之初便将“灵活性”“可(kě)塑性”的空间布局贯穿始终，如“可(kě)拆卸楼板”这一大胆创新(xīn)的设计布局，实现了从平面布局到立面拓展的空间变化与功能(néng)革新(xīn)。在满足各类研发企业对空间个性化定制之余，还能(néng)為(wèi)企业提供从“初创-成長(cháng)-上市”等不同生命周期的办公选择，做到让企业不搬离原址的前提下，迅速扩大自身规模，满足工位配比。

图6：盒子空间（左）、露台空间（中）、花(huā)园空间（右）示意图

4、运用(yòng)新(xīn)型施工工艺，使项目成本降低并更加环保

本项目建造中大胆尝试新(xīn)型工艺，房屋建造朝着稳固、安全、绿色发展。特别是桩基施工中采用(yòng)了静钻根植桩这项新(xīn)技术，代替原有(yǒu)钻孔灌注桩、静压桩，静钻根植桩形状设定為(wèi)竹节形，可(kě)使桩體(tǐ)的咬合力增强，有(yǒu)效提高桩體(tǐ)在受压时侧壁所承受的阻力；并且通过施工扩张桩體(tǐ)的下端，可(kě)以增强桩端的支撑力。结合了以往桩基优势，有(yǒu)助于减少成本，更加环保。同时，项目建造中，装配式建筑面积比例达到100%，建筑单體(tǐ)预制率达到40%以上，项目采用(yòng)装配式建筑大大减少了钢筋使用(yòng)量，稳定了建造成本，减少了工期时長(cháng)，提升了施工效率。

（三）项目成效

云芯科(kē)创中心当前已经竣工，正在面向市场招商(shāng)，在这一过程中已经體(tǐ)现出一定的综合效益。项目依托整个區(qū)域的转型升级，成功实现了产业升级，由传统老工业基地向新(xīn)型智能(néng)制造产业发展，同时在项目建设中，引入WELL健康建筑标准，响应双碳战略实现了生态效益，此外，项目还利用(yòng)電(diàn)气集团产业资源，运用(yòng)多(duō)种可(kě)再生能(néng)源，通过電(diàn)气置业的专业化城市更新(xīn)运作，電(diàn)气集团有(yǒu)效盘活低效存量土地，实现了资产价值的提升。

1、區(qū)域从老工业基地转型成智能(néng)制造新(xīn)高地，成功实现产业升级

區(qū)域从老工业基地整體(tǐ)转型成智能(néng)制造产业高地，并且数据智能(néng)产业不断集聚。包括中國(guó)電(diàn)气装备集团供应链科(kē)技有(yǒu)限公司在内的4家年税收预计千万元的行业知名企业正式入驻园區(qū)；中國(guó)電(diàn)信旗下天翼数字生活、希尔顿集团、博尔捷数字科(kē)技、加数度数字科(kē)技、珀拉珍选、琛全景数字科(kē)技、影昉文(wén)化科(kē)技等在内的数十家企业完成了入驻签约，為(wèi)深度服務(wù)區(qū)域产业协同创新(xīn)发展，向价值链高端攀升提供创新(xīn)动力支撑。整个园區(qū)实现了产业升级。

2、引入WELL健康建筑标准，响应双碳战略实现了生态效益

项目在不同的空间节点，布置了挑空露台、空中花(huā)园、立體(tǐ)绿化等景观共享空间，营造出了节能(néng)、健康、舒适、绿色的生态楼宇。与此同时，项目还在“微碳零排”方面下足了功夫。通过采用(yòng)地源热泵、水循环、抗菌涂料、装配式部件以及楼宇能(néng)源分(fēn)项计量系统等低碳技术，以期达到全面节能(néng)降耗的良好效果，并严格按照國(guó)际流行的WELL标准进行建设方案设计，将水、光照、空气等舒适性因子植入建设理(lǐ)念，呈现出绿色环保、环境友好的办公體(tǐ)验——让工作生活在这里的人，幸福指数不断提升。

3、利用(yòng)電(diàn)气集团自身产业资源，為(wèi)园區(qū)运营提供价值增長(cháng)点

本项目引入股东方上海電(diàn)气集团自身的产业技术优势，运用(yòng)于存量资产的城市更新(xīn)项目建设中，在城市更新(xīn)中来实践碳中和的场景应用(yòng)。目前较為(wèi)主流的方式是通过低碳化手段和数字化手段来实现建筑及园區(qū)的碳中和。现阶段上海電(diàn)气的核心技术已经覆盖了“风光储氢”硬件和能(néng)源管理(lǐ)系统的平台建设及场景应用(yòng)，能(néng)够从能(néng)源供给段、负荷需求段进行双向优化，最大限度的实现降碳目标，本项目在社區(qū)公共服務(wù)设施屋面，实施光伏铺设，让建筑可(kě)再生能(néng)源运用(yòng)。

4、有(yǒu)效盘活低效存量土地，实现了资产价值的提升

由于深厚的历史沉淀，股东方上海電(diàn)气集团在全市各个區(qū)县都有(yǒu)着大量的厂房资源。但随着产业转型的不断深入，不少厂房已不再需要承载生产制造的功能(néng)，急待进行城市更新(xīn)，焕发出新(xīn)的活力。是推倒重来，还是保护改造？开发与保护的矛盾，需要对现代工业遗产价值的认定与评估。本项目在改造过程中，在老厂房实现功能(néng)转型提升的同时，也有(yǒu)效地盘活了低效存量土地，实现了资产价值的大幅提升。

（四）小(xiǎo)结

云芯科(kē)创中心作為(wèi)静安國(guó)际科(kē)创社區(qū)的核心组成，聚焦工业互联网产业垂直领域，承载了构建智能(néng)制造服務(wù)體(tǐ)系的重要作用(yòng)。静安國(guó)际科(kē)创社區(qū)作為(wèi)上海打造具有(yǒu)國(guó)际竞争力的万亿级数字经济服務(wù)业创新(xīn)带的主动脉，高起点规划百万级百万方产业载體(tǐ)，未来发展潜力巨大。云芯科(kē)创中心在社區(qū)中形成产业互动、配套互补、差异化发展格局，从正升锻造厂到智能(néng)制造产业新(xīn)高地，是中心城區(qū)老工业基地转型升级為(wèi)高端产业社區(qū)的示范项目，也是上海城市更新(xīn)背景下工业用(yòng)地转型的又(yòu)一力作。