（一）项目概况

梅陇华鑫天地位于上海市闵行區(qū)，项目东至普乐路，西至梅陇港，北至春申路，南至梅南路，紧邻轨道交通15号線(xiàn)和机场联络線(xiàn)（在建）、虹梅高架路与外环高速，10公里范围内覆盖漕河泾、徐汇、莘庄、紫竹等产业核心區(qū)。项目占据沪西南门户优越位置，依托城市轨交、城市快速路和两大机场等便捷交通网络，30分(fēn)钟速达上海核心CBD，1小(xiǎo)时畅达長(cháng)三角城市群。

项目转型主要基于上海存量盘活的背景和地块的情况。2014年在國(guó)家推进土地节约集约利用(yòng)的背景下，上海陆续发布了一系列有(yǒu)关存量盘活、工业用(yòng)地改造的相关政策，各區(qū)积极响应。项目所在的梅陇镇众欣产业园區(qū)，是上海最早的一批镇级工业园之一，属于195转型區(qū)域的國(guó)有(yǒu)存量工业用(yòng)地，是城市更新(xīn)转型重点區(qū)域。而园區(qū)当时因主要从事印刷、纺织服務(wù)、机械设备生产等行业，企业产值和单位土地产出较低，能(néng)耗遠(yuǎn)高于全镇平均水平，再加上园區(qū)原有(yǒu)生产厂房、仓库、配套办公楼等建筑与區(qū)域整體(tǐ)形象不契合，整體(tǐ)转型迫切。

在此背景下，梅陇镇政府做出将众欣产业园區(qū)进行全方位转型的决定，由8家镇级集體(tǐ)企业共同组建联合开发體(tǐ)，成立上海一鑫置业有(yǒu)限公司，以园區(qū)平台公司方式推进转型升级。并将梅陇华鑫天地项目作為(wèi)众欣产业园整體(tǐ)转型首发项目，可(kě)开发土地建设用(yòng)地面积约173亩，以上海一鑫置业有(yǒu)限公司為(wèi)项目公司，委托华鑫置业（集团）有(yǒu)限公司进行开发运营全过程代甲方管理(lǐ)。而众欣产业园區(qū)由此成為(wèi)上海首个镇级工业园整體(tǐ)转型的园區(qū)，而梅陇华鑫天地项目成為(wèi)众欣产业园整體(tǐ)转型升级龙头示范项目。

图1：项目位置示意图（左）、梅陇众欣产业园（右）

 

图2：梅陇华鑫天地项目鸟瞰效果图

（二）做法经验

梅陇华鑫天地作為(wèi)首个镇级工业园區(qū)整體(tǐ)转型的示范项目，有(yǒu)诸多(duō)做法经验值得學(xué)习，如抓住政策窗口期，依托政府大力支持，明确转型方案和调整方向；在涉及众多(duō)主體(tǐ)上采取组建联合开发體(tǐ)的形式，并委托专业的运营方来操盘；在产品打造上考虑到企业全生命周期发展需求，办公产品覆盖多(duō)种类型，并能(néng)够提供相应产业服務(wù)等。

1、依托政府大力支持，促成上海首个镇级工业园區(qū)整體(tǐ)转型

梅陇华鑫天地能(néng)够成為(wèi)上海市首个镇级工业园區(qū)整體(tǐ)转型城市更新(xīn)首发项目，离不开闵行區(qū)、梅陇镇两级政府的大力支持。项目转型初期正处于上海工业用(yòng)地政策窗口期，沪府办(2016)22号文(wén)、沪府办（2017）69号文(wén)、沪规土资地（2018）687号文(wén)和沪规划资源用(yòng)（2020）351号文(wén)等為(wèi)项目转型给出了指导性的方向，但缺乏实施细则和可(kě)以参考的成功案例，加上项目原土地权利人数量众多(duō)，转型意见难以统一。在这一背景下，闵行區(qū)、梅陇镇政府充分(fēn)研究政策、调研实际现状，最终确定了项目的转型方案、规划调整方向、合作模式等内容，通过申请调整控制性规划，改变土地性质，将工业用(yòng)地转型為(wèi)商(shāng)办科(kē)研。2019年7月19日上海市人民(mín)政府出具批文(wén)对众欣产业园控规调整予以批复，将以“产业聚焦、产城融合、绿色发展”為(wèi)导向，以“智慧产业社區(qū)”為(wèi)转型方向，完善地區(qū)公共服務(wù)功能(néng)，大力推进产业转型升级，实现政府、企业和社会的多(duō)方共赢。

图3：调规前后用(yòng)地性质

2、组建联合开发體(tǐ)，以园區(qū)平台公司方式推进转型升级

众欣产业园區(qū)存量工业用(yòng)地涉及土地权证25份，其中镇级集體(tǐ)企业名下有(yǒu)17份，社会独立法人企业名下有(yǒu)8份，园區(qū)整體(tǐ)转型难度高。园區(qū)17幅镇级集體(tǐ)企业名下土地中有(yǒu)14幅共197.1亩涉及转型，这14幅土地分(fēn)属8家镇级集體(tǐ)企业。在梅陇镇政府的协调下，8家镇级集體(tǐ)企业共同组建联合开发體(tǐ)，成立上海一鑫置业有(yǒu)限公司，以园區(qū)平台公司方式推进转型升级，由一鑫置业统一产业定位，统一功能(néng)布局，统一规划实施，统一城市设计和统一管理(lǐ)运营。而另外8幅社会独立法人企业名下的土地，采取政府搭平台的模式，由企业按照整體(tǐ)规划布局进行自主转型，或者企业也可(kě)以选择由一鑫置业收購(gòu)土地权利进行转型。以园區(qū)平台公司方式推进转型升级，既可(kě)以享受到补地价、物(wù)业转让比例等优惠政策，又(yòu)保证了园區(qū)转型的整體(tǐ)性，有(yǒu)利于实现土地全生命周期管理(lǐ)、推动整體(tǐ)产业优化升级以及建立健全园區(qū)長(cháng)效运营管理(lǐ)机制。

3、创新(xīn)更新(xīn)模式，委托市属國(guó)企整體(tǐ)开发运营管理(lǐ)

城市更新(xīn)是否有(yǒu)可(kě)持续实施模式是项目转型成功的关键，而梅陇华鑫天地转型成功，关键在于其按照土地原产权人+市场专业开发运营主體(tǐ)合作模式，创新(xīn)了产业园區(qū)更新(xīn)转型的模式。2020年7月上海一鑫置业有(yǒu)限公司与华鑫置业签署《委托开发运营合同》，标志(zhì)着梅陇华鑫天地合作实质性落地，同年12月底项目一期实现开工。项目可(kě)开发土地建设用(yòng)地面积约173亩（红線(xiàn)范围，不含空白处），合计9个地块，其中6块研发用(yòng)地面积约135亩，1块商(shāng)办用(yòng)地面积约16亩，2块公服用(yòng)地约22亩。项目规划总建筑面积约36万㎡，其中地上约27万㎡，地下约9万㎡，产品规划有(yǒu)研发独栋、研发标办、准甲级办公楼、配套商(shāng)业、人才公寓、公服配套等多(duō)元业态。项目研发地块分(fēn)四期开发，其中研发一期2020年底开工建设，2023年9月底竣备，预计2025年项目实现全部竣工交付。

项目委托市属國(guó)企上海仪電(diàn)旗下华鑫置业整體(tǐ)开发运营管理(lǐ)项目，进行开发、建设、租售代理(lǐ)和物(wù)业管理(lǐ)等全过程代甲方管理(lǐ)，有(yǒu)利于发挥國(guó)企的优势，支撑城市更新(xīn)项目的顺利实施。华鑫置业凭借自身城市更新(xīn)的实践经验，依托仪電(diàn)集团产业优势、资源优势和专业优势，以产业需求為(wèi)导向，将建设智慧产业园區(qū)的成功经验复制到梅陇镇，致力于将园區(qū)打造成品质一流、产业一流、运营一流的智慧产业社區(qū)。

图4：梅陇华鑫天地项目开发區(qū)域（左）和分(fēn)期开发示意图（右）

4、打造丰富产品类型，满足企业全生命周期办公需求

华鑫天地在产品设计上独具匠心，基于城市肌理(lǐ)的规律，设计划分(fēn)為(wèi)中心广场、滨河沿水、花(huā)园办公三大组团，将建筑界面分(fēn)為(wèi)开放、半开放、私密性三个层级，缔造深具人性尺度的生态办公體(tǐ)验。规划研发独栋、研发标办、准甲级办公楼等不同类型的办公产品，能(néng)够满足企业全生命周期办公需求。

研发地块规划有(yǒu)研发独栋（小(xiǎo)栋）、研发独栋（中栋）、研发标办（大栋）、人才公寓和配套商(shāng)业：其中小(xiǎo)栋面积约2500㎡；中栋面积约4000㎡和5000㎡，面积约14000-22000㎡。独栋产品有(yǒu)5层，大堂挑高5.5米，标准层高4.2米，地下車(chē)库電(diàn)梯直达入户，其他(tā)部位毛坯交付。独栋产品在前期设计时就考虑了客户个性化的需求，设有(yǒu)燃气、预留烟道、空调等位置。研发标办标准层面积约1400-2100㎡，公共區(qū)域精装修交付，室内办公區(qū)域配架空地板，配VRV空调系统、新(xīn)风系统，可(kě)灵动分(fēn)割。

图5：独栋产品效果图

商(shāng)办地块上规划约80米办公塔楼和商(shāng)业辅楼，通过连廊将办公与商(shāng)业连接，其中办公面积约20900㎡，大堂层高约8.7m，标准层面积约1400㎡，标准层层高4.5m，配套商(shāng)业面积约5200㎡。

图6：标办产品效果图

图7：商(shāng)办地块产品效果图

（三）项目成效

梅陇华鑫天地整體(tǐ)实现了产业转型升级，从低端制造业向高端智能(néng)制造转型，并吸引众多(duō)总部企业入驻；同时，為(wèi)了更好的导入高端产业，相应的配套服務(wù)如商(shāng)业和租赁公寓也应配尽配，实现了产城融合发展；最后，项目有(yǒu)效提升地區(qū)经济产出及政府财政税收，吸引高端就业人才，取得了不错的经济和社会效益。

1、产业能(néng)级提升，打造总部经济集聚地

项目转型前主要為(wèi)印刷、纺织服装、机械设备生产、批发等行业，转型后将集聚智能(néng)制造、节能(néng)环保、生物(wù)医药等领域的产业，将加快片區(qū)内产业结构升级，提升區(qū)域内先进产业集聚。未来项目将围绕闵行區(qū)4+4产业规划（即四大智能(néng)产业和四大现代服務(wù)业），以智慧闵行、智能(néng)闵行、智造闵行為(wèi)产业发展方向，符合梅陇镇“北优南拓、双轮驱动”发展战略以及“北更、中增、南争”的新(xīn)发展格局，聚焦智能(néng)制造、节能(néng)环保、生物(wù)医药等领域的产业研发及文(wén)化创意产业，打造总部集聚地，提升梅陇镇中部區(qū)域总部经济规模和能(néng)级。

图8：梅陇华鑫天地产业方向

2、功能(néng)服務(wù)完善，实现产城融合发展

考虑到梅陇镇常住人口超过30万人，周边配套相对缺乏，项目通过打造约1万㎡多(duō)元商(shāng)业、约2万㎡生活配套和约1万㎡品质公寓，实现产城融合发展。规划设计方面，地块内打造中央绿轴、口袋公园，双水系双绿地，塑造生态办公空间，同时引入中高档品质乐活主题服務(wù)型商(shāng)业，涵盖会议、餐饮、文(wén)化、娱乐、健康等多(duō)种业态，“自然景观+商(shāng)业商(shāng)務(wù)+艺术文(wén)化+运动健康”的时尚體(tǐ)验式组合大幅提升區(qū)域品质感与舒适度。可(kě)见，项目通过转型，由破旧厂房转变為(wèi)现代化产业社區(qū)，同时完善了企业服務(wù)配套和社區(qū)邻里配套。

图9：公服一期产品效果图

图10：公服二期产品效果图

3、经济效益提高，助力區(qū)域经济发展

产业园區(qū)整體(tǐ)转型主要目的在于提升土地利用(yòng)效率，助力區(qū)域经济发展。项目转型前亩均税收约40万元，转型后预计亩均税收不低于150万元，预计梅陇华鑫天地项目达产后每年可(kě)实现属地化税收3亿元以上，将有(yǒu)效提升地區(qū)经济产出及政府财政税收。同时，项目将产生35亿元以上的销售收入和达产后每年1.5亿元的租金收入。

（四）小(xiǎo)结

梅陇华鑫天地，通过创新(xīn)城市更新(xīn)模式，不仅成為(wèi)了上海市首个镇级工业园區(qū)整體(tǐ)转型升级的首发项目，还是上海市首个8家镇级集體(tǐ)企业成立平台公司联合开发项目，同时是上海市首个镇政府委托市属國(guó)企整體(tǐ)开发运营管理(lǐ)项目。在这个项目中，华鑫置业进行开发、建设、租售代理(lǐ)和物(wù)业管理(lǐ)等全过程代甲方管理(lǐ)，凭借自身城市更新(xīn)的实践经验，依托仪電(diàn)集团产业优势、资源优势和专业优势，以产业需求為(wèi)导向，将建设智慧产业园區(qū)的成功经验复制到梅陇镇，致力于将园區(qū)打造成品质一流、产业一流、运营一流的智慧产业社區(qū)，实现与政府、企业和社会的共创、共享、共赢。可(kě)见，只有(yǒu)政府积极推动、企业不断探索、政企同心合力，才能(néng)推动产业园區(qū)的整體(tǐ)转型升级，进而创造城市更新(xīn)的优秀项目